慈溪市城乡规划管理技术规定 - 慈溪市政府.docx

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慈溪市城乡规划管理技术规定

第一章 总 则

第一条 为了加强本市城乡建设规划管理，保证城乡规划的实施，提高城乡建设水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于城市总体规划（市域总体规划）、镇总体规划（片区规划）和村庄规划（农民集中居住区规划）所确定的规划区范围。

第三条 编制详细规划和城市设计一般应符合本规定的要求，各类建设工程的建设和管理应按批准的详细规划、城市设计和本规定执行。

历史文化保护区、文物保护单位及其保护范围的建设应按批准的专项规划执行，可不受本规定的限制。

在规划编制、管理中，涉及消防、人防、环保、交通等其他专业的，除符合本规定外，还应当符合其他专业的有关规范和标准。

第二章 用地管理

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第一节 城市用地分类和适建范围

第四条 城市用地按土地使用的主要性质进行划分和归类。

根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），结合本市用地的实际情况，本市城市用地分类和代号应符合表一的规定（附件4）。

第五条 城市建设用地遵循兼容性原则，并应同时符合下列条件：

（一）保证城市用地结构平衡；

（二）满足城市公共基础设施配套要求；

（三）不对城市环境产生负面效应；

（四）不对城市交通产生较大影响；

（五）不影响公共安全；

（六）不影响周边建设用地的利用效率。

第六条 各类城市建设用地适建范围应符合表二的规定

（附件4），表二中未列入的建设项目，应根据城市用地兼容性原则确定适建范围。

第二节 建设用地

第七条 建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：

（一）建设用地的界线以建设用地规划许可证确定的用地红线为依据，建设用地的面积以土地使用权证载明的面积为依据；

（二）同宗建设用地内的容积率、建筑密度、绿地率等控

制指标计算，应依据土地使用权证载明的面积，不受建设用地规划许可证和土地使用权证的面积误差影响。

第八条 单独开发的建设用地面积应不低于表三规定的下限值，当低、多、高层建筑混合布局时，按较大的下限值控制。

表三 单独开发地块建设用地面积下限值

建设项目类型

居住建筑

商业、办公

类建筑

工业、仓储

类建筑

多层

高层

多层

高层

---

用地面积下限值

（平方米）

4000

5000

2000

3000

3000

建设用地未达到表三规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，经城乡规划行政主管部门核准可予以建设：

（一）邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的；

（二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）因其他特殊情况，确实无法调整、合并的。

第九条 带征及带拆迁用地应符合下列规定：

（一）用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、带拆迁相应范围的用地。

建设用地的邻近土地有下列情况并且

尚未征用、征收或拆迁的用地，应纳入带征或带拆迁用地范围：

1.规划宽度大于15米并且小于等于30米的沿河、沿路绿地（小于等于15米纳入建设用地，大于30米另行征用）；

2.红线宽度小于等于24米规划道路的半幅，道路另一侧为河流、绿地或者为已经完成征用土地的，为道路全幅；

3.宽度小于等于30米的管廊用地；

4.边角地、余留的农村集体或其他用地以及确实影响村

（居）民生产、生活的用地。

（二）带征及带拆迁用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围；

（三）交通、水利等公共设施项目需带征、带拆迁的，其带征、带拆迁范围应根据城市规划另行确定。

第十条 建设项目分期建设应符合下列规定：

（一）居住用地面积小于等于30000平方米，公共设施用地面积小于等于5000平方米，工业用地面积小于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案一次性建设完毕，一般不宜分期建设；

（二）用地面积高于前项规定值，需分期建设的，应编制整体规划设计方案和分期建设方案，经批准后方可实施。

第十一条 工业用地内所有建筑的产权用途为工业，仓储用地内所有建筑的产权用途为仓储，禁止工业用地内建造成

套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。

工业项目确需设置管理、后勤服务等附属设施的，工业区内的项目附属设施用地面积不应超过总用地面积的7%，其他区块不应超过10%；同时，在各类工业园区内的，其附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的10%，因企业生产特殊需要，

可适当增加，但附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的15%，在工业园区外的，其附属设施建筑面积不应超过总建筑面积的

15%。

第十二条 鼓励合理利用地下空间，地下空间的开发建设应符合下列要求：

（一）地下空间的开发建设须保证规划以及现状城市市政、水利、交通等设施的建设空间和安全使用要求，满足绿化种植的覆土要求；

（二）在满足规划要求的前提下，地下空间作为公共停车场、公共通道、人防设施、放置设备等用途的，其建筑面积不计入建设工程容积率；作为商业等经营性用房的，该部分建筑按附件2的规定折算容积率；

（三）核心商务区、连片开发的商务功能区块、交通枢纽设施以及其他公共活动较为集中地块的地下空间，应统一规划，合理布局，连通建设；

（四）单个地块的地下空间离建设用地地面界线的水平距离应满足第三十二条第

（一）项的规定，多个地块统一建设的

地下空间离界要求按照批准的规划总平面设计方案执行。

第三节 建筑容量

第十三条 建筑容量应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，并满足交通、安全、人防、环卫以及其他相关配套等方面的要求。

第十四条 新建、扩建、改建的建设项目，建筑容量应按表四的规定控制：

表四 容积率与建筑密度控制表

主要用地分类

建筑类别

高容量建设区

一般容量建设区

容积率

建筑

密度%

容积率

建筑

密度%

居住用地

低层住宅

建筑用地

—

—

0.6—1.2

32—40

多层住宅

建筑用地

—

—

1.0—1.8

25—35

高层住宅

建筑用地

2.0—4.0

25—30

1.7—2.8

22—32

公共设施用地

低多层公共建筑用地

1.2—3.0

35—50

1.0—2.5

30—50

高层公共

建筑用地

2.5—9.0

28—40

2.0—5.0

25—40

工业用地

低层工业

建筑用地

—

—

0.6—1.5

32—45

多层工业

建筑用地

—

—

0.8—2.5

30—45

仓储用地

低层仓储

建筑用地

—

—

0.6—1.6

35—45

多层仓储

建筑用地

—

—

1.5—2.0

32—42

注：

1．高容量建设区范围原则上按照慈政办发〔2010〕151号文件

确定的一般办公建筑建设范围执行，其余为一般容量建设区。

特殊情况下，由城乡规划行政主管部门根据总体规划及相关专项规划的要求确定。

2.历史文化保护区、核心商务区、行政中心等特定功能区块或单独编制详细规划地段的建筑容量根据其特殊的规划建设要求另行控制，其指标可超出表四规定的数值。

3.较高容积率对应较低建筑密度，较低容积率对应较高建筑密

度

4.未列入表四控制规定的文化体育、教育科研、医疗卫生等建筑容量控制，按有关专业技术规范执行。

5.特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库，容积率和建筑密度由城乡规划行政主管部门根据专业性规定另行核定。

6.容积率等控制指标应同时符合国家、省、市相关土地使用政策的规定。

第四节 绿地

第十五条 各类建设用地的绿地率应符合表六的规定。

表六 建设用地绿地率控制表

项目类别

绿地率

居住

30%

商业、金融保险、商务办公、市

场

不低于20%

旅馆业

不低于35%

行政办公

不低于35%

文化娱乐

不低于30%

体育、医疗卫生、教育科研设计

不低于35%

工业

20%

仓储

不低于20%

对外交通

不低于20%

市政公用设施

无污染的不低于20%，有污染的

不低于35%

注：

对外交通的绿地率是指机场、铁路及公路的客（货）运站场、港口陆域部分等建设用地范围内的绿地控制指标，不包括对外交通线路及两侧控制范围。

其他新建工程（不包括城市道路）绿地率不低于30%；工业、仓储、市政公用设施项目因安全、消防、环保等方面有特殊要求的，其绿地率根据相关要求另行确定；经批准的详细规划对绿地率另有规定，按详细规划执行。

第十六条 为集约利用土地，建设用地内有河道时，在满足水利、防洪等相关要求的情况下，可结合绿地水系灵活布局小型公共休闲活动设施、景观建筑、市政公用设施、水利设施等临水性建筑；其他建设项目按照经批准的城市设计、详细规划的要求执行；允许结合绿地设置室外体育活动设施、休闲设施、适量停车场地、小型市政设施等。

第十七条 鼓励推广垂直绿化、屋顶绿化。

超出地面高度5米以下的各类建筑物、构筑物和裙房等设施的顶面绿化，覆土1米以上的，并供人们休闲和观赏兼有生态作用的永久性顶面绿地，可折算绿地面积。

但屋顶绿地面积折算总和不得超过总绿地面积的5%。

第十八条 河道两侧应留足绿化带，河道宽度以总体规

划、详细规划和水利专项规划等要求的规划宽度为准。

（一）沿河道两侧改建、新建、扩建低层、多层建筑时，必须保证宽度不小于8米的绿化带；当河道宽度为20米以上时，绿化带宽度不小于15米；

（二）建筑物为高层时，沿河绿化带宽度不小于12米；当河道宽度为20米以上时，绿化带宽度不小于18米；

（三）经批准的详细规划、城市设计有另行规定的，按照详细规划、城市设计的要求执行。

第十九条 建设用地内沿江、河、湖且宽度15米（含15米）以上的绿地应对外开放；宽度15米以下的绿地，根据城市空间景观要求也宜对外开放。

第三章 建筑管理

第一节建筑间距

第二十条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合日照、消防、环保、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第二十一条低、多层建筑（不含高度5米以下的门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物，下同）与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）低、多层建筑与居住建筑平行布置时，其间距按以下标准控制：

1.朝向为南北向的[指正南北向和南偏东（西）45度

（含45度）以内，下同]，低、多层建筑与其北侧居住建筑的间距，不小于南侧建筑高度的1.28倍，且最小间距不得小于

13米；

2.朝向为东西向的[指正东西向和东（西）偏南45度

（不含45度）以内，下同]，低、多层建筑与其东（西）侧低、多层居住建筑的间距，不小于较高遮挡建筑高度的1.15倍，且最小间距不得小于13米；

（二）低、多层建筑与居住建筑垂直布置时（当面对被遮挡建筑的山墙宽度大于20米时，间距按平行布置建筑控制，下同），其间距应符合表七的规定；

表七 低、多层建筑与居住建筑垂直布置间距控制表

（三）低、多层建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时，其间距按以下标准控制：

1.当两栋建筑的夹角小于等于60度时，按平行关系控制，并按被遮挡建筑方位确定建筑朝向；

2.当两栋建筑的夹角大于60度时，按垂直关系控制。

（四）居住建筑下部为非居住用房时，其间距按以下标准控制：

1.建筑平行布置、遮挡建筑为多层建筑时，被遮挡居住建筑下部为非居住用房的，其间距计算可