长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx

长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx

《长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx（56页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则

长沙市物业管理优秀项目（企业）标准及评分细则

附件一：

长沙市物业管理优秀项目（住宅小区）标准及评分细则

申报项目名称：

序号

标准内容

规定分值

、

检查方法与评分细则

评分值

一

基础管理

29

，

1、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。

1

实地查看；符合，不符合0

2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。

2

按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合，不符合0

《

3、各种服务标识规范、醒目；公开服务承诺。

2

实地查看；符合，不符合0

4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。

（

1

实地查看；符合，未移交0

5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《业主（临时）管理规约》等各项制度完善。

1

检查资料；完善，不完善0

6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。

1

检查备案资料；符合，不符合0

7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。

2

|

检查资料；符合，基本符合，不符合0

8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。

小区有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表，业主对创优工作知晓率达到85％以上。

2

检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣，无创优计划和实施方案扣，无宣传板报扣

>

9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。

2

检查资料，实地查看；机构不健全扣，职责未上墙扣,制度不齐全扣，无落实措施和考核办法扣

10、企业工作人员（含管理人员）和专业技术人员经过专业培训，持证上岗。

2

检查资料、实地查看；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣

"

11、员工统一着装，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范；熟悉项目基本情况。

2

实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣

12、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。

》

3

检查资料；无《价格服务登记证》扣，未公开扣;未执行有关规定扣

13、建立住用户档案、清册，查阅方便。

1

检查资料；符合，不符合0

14、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话；有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。

4

检查资料、实地查看；电话未公开扣，无投诉回访记录扣，记录不完整一处扣，扣完为止

15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。

2

）

检查资料；符合，基本符合，不符合0

16、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

1

检查资料；建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低1个百分点扣；返修率符合，不符合0；回访记录完整，记录不完整或无回访记录0

二

、

房屋管理与维修养护

14

1、制定年度房屋维修养护计划并实施。

1

$

检查资料、实地查看；符合不符合0

2、小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

2

实地查看；符合，无示意图扣，无路标扣，幢、单元、户号每缺一个扣

{

3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。

2

检查资料、实地查看；符合，每发现一处不符合扣

4、房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹。

2

实地查看；符合，发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣

}

5、屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放。

1

实地查看；符合，发现一处不符合要求的扣

6、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并符合有关规定；霓虹灯按要求设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。

￥

2

实地查看；符合，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣，有安全隐患每处扣

7、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计要求外，一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬

1

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

8、空调及其它户外设施安装符合小区规定，位置统一有序。

2

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

9、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管道完好。

1

！

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

三

共用设施设备管理

16

1、制定设施设备维修养护计划并实施。

有操作规程与维保记录，无安全隐患。

2

检查资料、实地查看；符合基本符合，不符合0

2、共用配套设施及用房完好，干净整洁、标识明显，无随意改变用途现象。

2

%

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

3、管道井、桥架维护良好，无私搭乱接，无架空管线,无碍观瞻。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

—

4、排水、排污管道、化粪池完整通畅，无堵塞外溢现象。

1

实地查看；符合，发现一处堵塞或外溢扣；发现一处井盖缺失、损坏扣

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。

2

实地查看；符合，发现一处不通畅、不平整、积水扣；发现井盖缺损或丢失扣，路面井盖不影响通行，发现一处不符合扣

{

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按规定清洗水池，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案。

2

检查资料、实地查看；符合，水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为0

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；专变供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。

^

2

检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣，抽查10个灯泡，发现有2个不亮，扣

8、电梯由专业维保公司进行维修保养，有年检标识；日常维修、保养人员持证上岗，无安全事故；轿箱、井道和电梯机房干净整洁，通风、照明良好；

2

检查资料、实地查看；符合，无年检标识或标识过期，本项分值为0

9、电梯应急对讲畅通，制订出现故障的应急处理方案。

在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置。

2

实地查看；符合，发现一处不符合，本项分值为0

四

秩序维护、消防、车辆管理

16

;

1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责；有交接班记录和值班巡查记录，有来访登记制度。

2

检查资料、实地查看；符合，无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣；值班及巡查记录不规范，发现一处扣

!

2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

4

检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣

3、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急预案；消防控制室有专人值班。

4

检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急灯10个。

符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完

【

4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序，进出有登记。

1

检查资料、实地查看；制度完善，基本完善，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；发现一台车辆乱停乱放扣，出入无记录扣

5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；未占道停车。

!

1

检查资料、实地查看；符合，制度不全或不落实的扣，乱停放每部车扣

6、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。

2

检查资料；符合，发现一处不符合规定扣

7、门禁、监控等安全防范设施正常运行，有定期维护记录。

2

检查资料、实地查看；符合，发现一处不符合规定扣

五

环境卫生

10

*

1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

2

检查资料；未实行责任制的扣，无专职清洁人员和责任范围的扣，未实行标准化保洁的扣，发现一处垃圾扣，未达到垃圾日产日清的扣，未定期进行卫生消毒灭杀扣

4、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。

1

]

实地查看；符合，发现一处不符合扣

5、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

:

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

7、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

2

实地查看；符合，发现一处不符合扣

"

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

1

实地查看；符合，不符合0

9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

~

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

六

绿化管理

5

…

1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。

2

实地查看；符合，基本符合，不符合0

2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无裸露黄土。

1

实地查看；长势不好扣，其他发现一处不符合扣

3、及时灭治虫害，有灭杀记录，无枯死花草、树木。

2

实地查看；符合，发现一处不符合扣

-

七

精神文明建设

5

1、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。

^

1

检查资料、走访业主；符合，不符合0

2、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调，积极配合并参与社区文化建设。

3

检查资料、走访并征求相关部门意见；符合，基本符合，不符合0

3、建立小区精神文明宣传栏，形成特色的小区文化。

1

实地查看；符合，不符合扣

八

管理效益

5

、

1、物业服务费收缴率达到90%以上。

2

检查资料；符合，每降低1个百分点扣

2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。

2

检查资料、实地查看；符合，基本符合，不符合0

3、本项目物业管理经营状况良好。

1

、

检查资料；检查财务报表等；盈利，持平，亏本0

附件二：

长沙市物业管理优秀项目（大厦）标准及评分细则

申报项目名称：

序号

标准内容

…

规定分值

检查方法与评分细则

评分值

一

基础管理

20

1、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。

1

实地查看；符合，不符合0

2、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。

1

*

按照《物业管理条例》第29条检查资料；符合，不符合0

3、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。

1

实地查看；符合，不符合0

}

4、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。

1

实地查看；符合，未移交0

5、房屋使用手册、装饰装修管理规定及《（临时）管理规约》等各项公众制度完善。

1

检查资料；符合，不符合0

$

6、业主委员会按规定程序成立并备案，按《业主大会议事规则》履行职责。

1

检查备案资料；符合，不符合0

7、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。

}

1

检查资料；符合，不符合0

8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；大厦有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。

业主对创优工作知晓率达85%以上。

2

检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣，无创优计划和实施方案扣，无宣传板报扣

9、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。

2

检查资料，实地查看；机构不健全扣，职责未上墙扣,制度不齐全扣，无落实措施和考核办法扣

10、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。

1

/

实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣，着装及工作牌每发现1人不符合扣

11、有《价格服务登记证》，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。

2

检查资料；无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣

，

12、建立业主及使用人档案、清册，查阅方便。

1

检查资料；符合，不符合0

13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。

2

检查资料、实地查看；电话未公开扣，无投诉回访记录扣，记录不完整一处扣，扣完为止

）

14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，采纳合理建议并及时整改，满意率达90%以上。

1

实地查看、检查资料、随访业主；符合，基本符合，不符合0

15、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修处理及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

}

2

检查资料；符合，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低1个百分点扣；返修率符合，不符合0；回访记录完整，记录不完整或无回访记录0

二

房屋管理与维修养护

9

1、制定年度房屋维修养护计划并实施。

1

实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0

2、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。

1

【

实地查看；符合，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣

3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。

2

检查资料、实地查看；符合，每发现一处不符合扣

（

4、大厦外观完好、整洁；屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2

实地查看；符合，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣；发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣

5、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

1

实地查看；符合，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣，有安全隐患每处扣

—

6、空调及其它户外设施安装符合大厦规定，位置统一有序。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

7、封闭阳台的，统一有序，色调一致。

@

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

三

共用设备管理

39

（一）综合要求

6

1、有完整的设备台帐和各项维护保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。

1

&

检查资料；符合，计划不合理，每处扣，发现未严格执行计划，每处扣，扣完为止

2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。

2

实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣

;

3、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。

2

实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣

4、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机站房环境符合设备要求。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

。

（二）供电系统

3

1、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

]

2

实地查看、检查资料；符合，无明确的审批权限扣，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣

2、配备了应急发电机的，维护良好，可随时启用。

1

~

实地查看，检查资料；符合，不符合0

（三）弱电系统

3

.

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

1

实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整规范并按相关规定期限保存。

2

实地查看、检查资料；符合，运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存，此项得分为0

|

（四）消防系统

8

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

）

3

检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明灯10个。

符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完

2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，定期组织消防演练。

1

实地查看、检查资料；符合，责任人不明确每发现一处扣

3、定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

2

实地查看、检查资料；无应急方案扣，各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣0.１

4、无火灾安全隐患，有定期检查记录。

2

（

实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣；无检查记录扣1

（五）电梯系统

7

*

1、电梯由专业维保公司进行维修保养，维保合同完备，维修、保养人员持证上岗。

１

检查资料；符合，不符合0

2、电梯年检合格证完备。

1

检查资料；符合，不符合0

：

3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

轿厢、井道、机房保持清洁。

2

实地查看、检查资料；发现一处不符合扣

4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。

】

2

实地查看；符合，发现一处不符合规定将本项分值扣完

5、有排除险情的应急处理预案及措施。

1

检查资料；符合，不符合0

（六）给排水系统

9

1、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

1

~

实地查看；发现一处不符合扣

2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

3

实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣，无水质化验单扣，

（

3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

2

实地查看、检查资料；没有管理措施扣，水箱周围每发现一处隐患扣

4、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

1

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

）

5、制订事故应急处理方案。

2

检查资料；无处理方案扣，方案不完善扣

（七）空调系统

&

3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

1

实地查看；符合，不符合0

2、制订中央空调发生故障应急处理方案。

2

检查资料；符合，不符合0

四

共用设施管理

5

>

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

》

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

3、管道井和桥架维护良好。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

;

4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。

1

实地查看；符合，发现一处不亮扣

5、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。

、

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

五

秩序维护、车辆管理

8

1、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。

1

实地查看、检查资料；无值班、巡查及来访登记等制度扣；

2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。

2

{

检查资料；符合，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣

3、结合大厦特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。

1

检查资料、实地查看；对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无防范措施扣

~

4、大厦内外消防通道畅通。

2

实地查看；符合，不符合0

5、进出大厦各种车辆管理有序，停车场有专人疏导，车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

1

实地查看；符合，基本符合，不符合0

；

6、非机动车车辆管理制度落实，有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。

1

实地查看；符合，基本符合，不符合0

六

环境卫生管理

~

8

1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

1

实地查看；符合，发现一处不符合扣

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

1

实地查看、检查资料；符合，发现一处不符合扣

3、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

2

！

实地查看；符合，发现一处不符合扣

4、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

2

实地查看；符合，每发现一处不符合扣

）

5、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。

1

实地查看；发现一处不合格扣，发现一次环保部门下达整改通知扣

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

1

符合，不符合0

;

七

绿化管理

4

1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。

—

1

实地查看；符合，基本符合，不符合0

2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害，无枯死花草、树木。

1

实地查看；长势不好扣，其它每发现一处不符合扣分

3、绿化带（包括天台和屋顶）内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。

2

实地查看；符合，发现一处不符合扣

八

精神文明建设

4

）

1、全体业主和使用人能自觉遵守（临时）管理规约，维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。

1

实地查看、检查资料、随访业主；符合，基本符合，不符合0

'

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动。

1

实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0

3、大厦内未发生重大违纪违法案件。

1

检查资料；符合，基本符合，不符合0

）

4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。

1

检查资料；符合，基本符合，不符合0

九

管理效益

-

3

l、物业服务费用收缴率90％以上。

1

检查资料；符合，每降低1个百分点扣

2、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。

1

实地查看、检查资料；符合，基本符合，不符合0

3、本大厦物业管理经营状况良好。

1

|

检查资料；检查财务报表等，盈利，持平，亏本0

附件三：

长沙市物业管理优秀项目（综合）标准及评分细则

申报项目名称：

序号