1、滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书2011年5月【第一部分 滁州市概况】一、滁州城市综述二、南谯新区规划发展态势【第二部分 滁州商贸市场概况】一、滁州商贸业现状二、滁州市五金建材市场简析三、滁州建材市场现状研判四、滁州建材行业需求状况分析【第三部分 项目开发必要性与可行性分析】一、项目开发必要性分析二、项目开发可行性分析【第四部分 项目开发定位分析】一、项目名称二、项目规模三、项目选址四、项目定位原则五、项目定位分析【第五部分 项目规划思路】一、规划原则二、规划思路【第六部分 项目开发运营分析】一、开发节奏二、招商模式三、项目运营管理【第七部分 项目效益综
2、合评估】一、项目社会效益二、开发资金筹措三、项目经济效益结语前 言很荣幸有机会向滁州市有关领导呈交滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书文本。本着科学发展观的精神，以及对滁州商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出概念性建议和初步的操作性方案。我们坚信，在滁州市各级政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动滁州商贸经济的发展和繁荣作出新贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【第一部分 滁州市概况】一、 滁州城市综述滁州地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都南京，属泛长三角合作核
3、心区、“南京都市圈”核心层、上海四小时城市带、国家级“皖江城市带承接产业转移示范区”第一站。滁州古属扬州棠邑（今南京市六合区），依滁河而建，自古便为长江下游临江近海的“鱼米之乡”。 经济以家电信息与硅能材料为主导，兼有汽车、模具、建材等，是一座新兴的工贸城市。滁州是安徽东大门,地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连。滁州的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路；京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内；滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的
4、步伐，其中滁宁快速通道使滁州和南京两地市中心距离仅60公里；距离南京禄口机场、新生圩港口、合肥骆岗机场均在1小时左右车程；水运依托清流河-滁河航道直入长江。滁州全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口450万。现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。市区人口约52万人，其中琅琊区19.55万人，南谯区32.68万人。2010年，滁州全市国内生产总值（GDP）696亿，排名安徽省第6位，增幅以15.6%速度排名全省第5位；财政收入90亿元，增长31；规模以上工业增加值296亿元，增长27；固定资产投资近700亿元，增长38；城镇居民人均可支配收入15100元、农民人
5、均纯收入5600元，分别增长13和11.5。二、南谯新区规划发展态势南谯新区即乌衣镇，位于滁州市东南，是“大滁城”建设的三个副中心之一，是南谯未来的主城区，政治经济交通中心。新区规划总面积为16.2平方公里，15万人口。滁州市计划到2011年将镇区建成面积达8平方公里，力争到2020年将南谯新区发展成为泛长三角地区农副产品加工、现代制造业基地和现代物流产业基地。计划至2030年乌衣的城市人口将达到30万人。南谯新区定位为集高科技产业、休闲旅游、居住生活一体的中等城市，与南京同城化发展的城市新区。也力争建设皖东第一个低碳城市。乌衣在未来的发展中，将着力引导介于第二和第三产业之间的“2.5产业”（
6、所谓2.5产业为：既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流服务等第二产业运营的职能），着力打造承接产业转移的新型产业园。近期建设工程包括市政基础和公用设施、公共建筑、安置小区、商品房开发、工业建筑等五大类项目。项目总投资约41.7亿元，其中市政和公用设施投资4.2亿元，新建、改建8条道路共21公里，新建供水、供气、排水管网60公里，新建污水处理厂一座；政府办公楼、医院、学校等公共建筑投资1.5亿元；新建安置房600套，投资1亿元；商品房开发1500亩，投资23亿元；工业建筑用地1500亩，投资12亿元。 附 新区已开工住宅项目有：
7、 碧桂园现代城碧桂园房地产开发有限公司开发的滁州碧桂园现代城项目，位于乌衣镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约50.5万平方米，总建筑面积约为70万平方米，居住户数约为3500户，容积率1.58。主要开发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店建筑面积5.5万平方米，规划六层，客房350间；商业区及交通中心建筑面积8.5万平方米；住宅建筑面积56万平方米，其中高层住宅约38万平方米，低层住宅约为18万平方米。【第二部分 滁州商贸市场概况】一、 滁州商贸业现状十六大以来，滁州市消费品市场总体呈现出平稳较快的增长势头，商业机构网点有了稳步的发展。2008年社会消费品零售总额为15
8、4.39亿元，城市消费品零售额59.58亿元，农村(县及县以下)零售额94.8亿元。2008年底，全市拥有亿元以上商品交易市场6个;限额以上批发零售、住宿餐饮业法人企业146家，连锁门店31个，其中营业收入在亿元以上企业16家。商业经营模式呈现多样化。百货店、超市、便民店、专卖店、购物中心、网上购物、自动售货等新型商业业态竞相发展，大型综合卖场已成为零售市场的主力业态。华联、联华、麦当劳、商之都、苏果、苏宁、五星等大型超市、连锁店、品牌专卖店纷纷落户滁州，长江商贸城、红太阳国际装饰城等一批大市场、专业市场相继建成开业。2008年的批发零售业零售额达到2497.6亿元，年均;住宿和餐饮业零售额达
9、到433.3亿元。世界500强企业德国西门子、麦当劳、肯德基、国际纸业等落户滁州。二、滁州市五金建材市场简析滁州长江商贸城滁州长江商贸城是报国家证监会监管、经安徽省计委审批，由安徽新长江网络经济发展有限公司滁州分公司投资的特大型综合市场项目。该项目座落于安徽省滁州市经济技术开发区西侧，总规划占地1500亩，计划总投资8亿元人民币。目前，公司已实现投资1.2亿元，形成资产1.6亿元。 2001年9月30日，一期市场建成开业。优越的地理环境，无限的升值空间，加之市场别具风格建筑设计，完善的配套体系，细致周到的物业服务，使得市场兴市旺市工作取得巨大成功。目前已形成家电、家具、建材、日用百货四大专业市
10、场，省内外知名品牌及代理商纷纷入驻，一个集旅游、观光、休闲娱乐、文化生活和物流批发于一体的皖东商贸中心正在逐步形成。 老建材市场建材市场当地人习惯称老建材市场，位于琅琊区紫薇北路1038号，主营商品：木材、线条、实木、复合地板、防盗门、实木门、油漆、涂料、陶瓷、洁具、五金、防水材料、电器、石材等。 全椒盛大装饰城椒盛华建材市场开发有限公司于09年7月在全椒依法注册，由江苏一有实力投资商联合若干投资方共同投资，建设全椒“盛大装饰城”，该项目系县政府重点招商引资项目,也是公安局招商帮办项目。盛大装饰城位于全椒城南新区S206省道和南屏路的交界处，是县政府招商引资重点项目，也是城南新区商业配套的亮点
11、工程。项目总投资2亿元，占地150亩，总建筑面积9万平方米。项目以“一个中心，八街四区”为形态，内设：一个精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、橱卫街、太阳能街、装饰街、百货街，地板区、灯饰区、家居布艺区和综合区。项目建成后能容纳1000户商户，提供5000个就业岗位，年成交额在6亿元以上。其恢弘规模将是全椒唯一的现代化家居航母。滁州定远县建材综合场位于滁州市定远县，主要经营建材装饰材料。附 业态涉及五金建材的在建项目： 滁州瑶海农机大市场滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农机大市场、瑶海农产品大市场共占地1300亩，项目总投资18亿元；该项目是安徽省“861”重点工
12、程、滁州市2009年重点招商引资项目之一。市场位于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅5千米，地理位置优越，交通极为便捷。滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约530亩宗地拟建设“滁州瑶海农机大市场”，二期约770亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。市场计划将于2012年12 月完工，项目整体建成后，将拥有独立营业单元约8000个，预期入驻经营达4000户，创造就业岗位约15000个，市场成熟期可实现年交易额220亿元以上。是皖东第一，全国一流的农机、农资专业综合市
13、场。 滁州国际商城中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。由多年来成功开发“无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广场”等项目的投资商斥巨资20亿元倾力打造，总占地面积约900亩，总建筑面积约68万，是2010年安徽省“861”重点投资项目、安徽省重点工程、滁州市重点招商引资项目。中国滁州国际商城，创造性开发“中国首个集合型商品交易大平台”，规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒
14、店及商业步行街等七大分区。项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸巨无霸，成为集“国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际商品博览交易中心。三、滁州五金建材市场现状研判（1）双寡头竞争的行业格局目前，滁州城区上规模的专业建材市场只有长江商贸城与老建材市场，其余均为自然形成、零散分布的沿街店铺，所以滁州市建材行业形成了这两家市场双寡头竞争的格局。其中长江商贸市场是近几年新建的大型综合市场，具有良好的口碑与经营状况。而滁州市下属的县域建材市场更是基本上为沿街式商铺，基本没有规模的市场。（2）尚缺乏辐射力强的五金建材
15、市场滁州市建材市场基本上属于本地辐射的批零型经营，辐射范围较小，又以零售为主，滁州城区市场的消费者均为本市。下属各县基本上各自为营。大型的、物流型的集散中心根本不存在。（3）正处于升级换代的转型时期随着滁州市城市行政中心的转移、南谯新区的建设，城市化进程的加快与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求、中高端建材产品需求将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。 （4）建材市场总供应体量较小综观国内与滁州同级别的城市，经济发展水平与滁州相差并不大，其城市内通常一个建材市场面积就超过10万平米，甚至达到30-40万平米。而目前的滁州，本地建材市场的空白非常明显，城区内大大小小建材市场的经营面积加
16、起来都仅10万平米，总供应体量较小。四、滁州建材行业需求状况分析随着国家中部崛起战略的实施，皖江城市带承接产业转移示范区规划成功升级为国家战略，滁州成为了承接长三角产业转移“第一站”和首选区，将全面实现与南京都市圈和长三角的无缝对接，实现城市综合竞争力的跨越式提升，成为未来产业集群的聚集地。 值此千载难逢的历史良机，滁州“大滁城”建设正如火如荼进行。仅滁州主城区，2008-2009年度已完成拆迁70万平米，2009-2010年拆迁122万平米，并计划2010年-2011年拆迁100万平米，三年预计拆迁总量达到292万平米；同时2009年全市已投入资金6亿元，拆迁1.5万户，拆迁近3.50万亩，大
