1、,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,前 言,e7d195
2、523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,无人能够左右变化唯有走在变化之前只
3、有将领导变革视为己任的组织才能生存下来,企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122
4、A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成,若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在,前 言,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47
5、138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,目的,思考一,思考二,思考三,前 言,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB
6、92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,前 言,CONTENT,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6E
7、B92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,基本知识,11,项目投资,项目收入,项目利润,相关分析,重点说明,01,21,31,601,501,基本知识,测算意义 测算思路 测算假设,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A
8、6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,01,基本知识,测算必要性,测算作用,测算精度要求,在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。,机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步
9、可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）,是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A
10、31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,一、测算意义,二、测算思路,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB
11、55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,投入成本,实现收入,投资计划,税收,静态利润,动态利润,融资计划,收益,基本知识,指标和物业配比的模拟,成本和投入节奏测算,租、售计划模拟,现金流分析,相关分析,模拟开发进程,财务评价,项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例,三、测算假设,基本知识,
12、项目投资,e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775,01,项目投
13、资,土地费用,开发期间税费,01,07,管理费用,04,前期工程费,其他费用,02,08,财务费用,05,房屋开发费,不可预见费,03,09,销售费用,06,对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等,投资成本费用：,项目投资,估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。,提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年）我国的土地所有权只有两种：国家
14、和集体,一、土地费用,项目投资,土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市
15、基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。土地租用费：是指土地租用方
16、向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。,一、土地费用,项目投资,一、竞价购买,一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）,土地取得方式,项目投资,二、市场比较法,根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：,直接比较公式：PDPBABDE,间接比较公式：PD PBABCDE,PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比
