1、资产评估基础理论习题doc1.被评估机组为5年前购置，账而价值20万元人民币，评估时该类型机组己不 再生产了，已经被新型机组所取代。经调斉和咨询了解到，在评估时点，其他企 业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组 的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。 假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格；(2)估算该机组的成新率；(3)估算该机组的评估值。解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30x80%=24 (万元)(2)该机组的成新率=8+(5+8) xl00%=61.54%(3)该
2、机组的评估值=24x61.54%=14.77 (万元)2.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运 输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调査得 知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%;铁路运价近两年提高了 1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了 15%。试评 估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5x (1+20%) =6 (万元)现时运输费=O.lx (1 + 1) =0.2 (万元)安装、调试费=0.3x (1+40%) +0.1x (1 + 15%) =0.535 (万元)被评估机床原地
3、续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735 (万元)3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设 备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为 6年，假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运 营成本。年浄超额运营成本为=60x (1-40%) =36 (万元)X设备的超额运营成本=36xl- (1 + 10%) -5/10%= 136.47 (万元)4.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。己知该企业 在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50 万元，53万元和5
4、5万元；从第六年幵始，企业进入稳定期，预计每年的税前净 收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%，试 计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：40 45 + 50 53 55CH40J9 0+I0%）a O+10S）5（l+l6）4 Q+10%）5 = ,8, 4?（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ （1 + 10%） 5=341.51 （万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 （万元）该企业的评估值为:522.98X （1-40%） =313.79 （万元）有一待估宗地A,与待估宗地条件类似
5、的宗地甲，有关对比资料如下表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+ 1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2） 计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素 修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3） 计算参照物修正后的地价解（1） A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100（
6、2） 交易情况修正系数为或者0.99108交易时间修正系数为M或者1.06100区域因素修正系数为i或者1.02100个别因素修正系数为m或者105容积率修正系数为或者0.95100 100 100 105 1明（3） 参照物修正后地价iio 5 （万元）4、 评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001 年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%,据估计, 该资产还可使用6年，又知道0前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍 应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由 于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此
7、造成收益损失额每年为20万(该企 业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对 该资料进行评估。答案M点：评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置成本=150*( 1 + 10%)3=199.65 万元实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%功能性贬值=3*12*650*(l-33%)*(P/A，10%，6)=6.83 万元经济性贬值=20*(l-33%)*(P/A，10%，6)=5.84 万元评估值=199.65*(1-33.33/。)-6.83-5.84=120.44 万元5、 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，
8、 该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为 30年，己经计提20年。经过调査分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水 平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为 50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计 不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营 运成木3万元(该企业所得税税率为33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资 料，采用成本法对该资产进行评估。答案要点：资产的重置成本=480万资产的己使用年限=20*(50,400/57,600)= 17.5年实体性贬值率=17
9、.5/( 17.5+8)=68.63%资产的功能性贬值=3*(l-33%)*(P/A，10%，8)=10.72万元评估值=480*( 1 -68.63%)-!0.72= 139.86 万元第三章1、 被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了 20万英镑。2000 年10月进行评估吋英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英 镑，而国内其他企业2000年6月从英国进LI同种设备的C1F报价为30万英镑。按照通常 情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB 的0.5%,被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均
10、属于进口关税、增值税免税单位, 银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国P、j运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3% 计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替 代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资冋报率为10%,所得税税率 为33%。评估时英镑与美元的汇率为1: 1.5,人民币与美元的汇率为8: 1，2000年6月至 2000年10月进口设备价格没有变化。要求：(1)计算被评估进口设备的更新重賈CIF价格；计算被评估进口设备的重置成本；(3)计算被评估设备的评估值。答案要点：(1)、被评估设备的CIF价格为30万英镑。(2)、重
11、貫成本=(设备的CIF价格+银行手续费)*(1+国闪运杂费费率)银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88万元国内运杂费=(30* 12+2.88)*3%=10.89 万元 设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77万元 、设备的成新率=5/(5+5)=50%设备的功能性贬值=20,000:(l-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08 万元 进口设备的评估值=373.77*50%-5.08= 181.81万元2、 被评佔生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销 售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采
12、取降价措施以 保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失 100元，该企业正常报酬率为10%,生产线的规模经济效益指数x为0.6。试根据所给的条件：(1)估测所能岀现的经济性贬值率；(2)计算该设备的经济性贬值额。答案要点：(1)、1-0.6-6*100%=26.4%(2)、经济性贬值=10,000* 100*( 1-33%)(P/A, 10%，3)=166.62 万元。3、 被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估吋该机组已经不再生产 了，己经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型 机组的取得价格为30万元
13、人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估 机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求：(1)估测该机组的现时全新价格；(2)确定该机组的成新率；(3)确定该机组的评估值。答案要点：(1)、30*0.8=24万元;、成新率=(8/8+5)*10()%=61.54%(3)、评估值=24*61.54%=14.77 万元4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进 行评估，假设从1985年一 1995年每年的价格上升率为10%,该设备的尚
14、可使用年限为8年。要求：根据所给条件计算被估设备的成新率。答案要点：（1）评估时设备的现行成本，即更新成本：30,000 X 2.6+3,000 X 1.61 +2,000 X 1.21=85,250 E （账而原伉x价格变动率）=设备现行成本合计（2） 评估时设备的加权更新成本为：根据公式：设备的加权更新成本=更新成本X己使川年限，得出：30,000 X 2.6 X 10+3,000 X 1.61 X 5+2,000 X 1.21 X 2=808,990 元（3） 设备的加权投资年限（加权更新成本）/ E （更新成本）=808,990/85,250=9.5（年）（4） 设备的成新率=8/（9
15、.5+8） X 100%=45.7%5、某被评估设备计划长期用于租赁。根据该没备当前的状况，估测其尚可使用年限为10 年；根裾市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；另外，有搜集了三个类似于被评 设备的参照物的销售和租金信息（见下表）。参照物日期售价（元）年收益（元）1上周44,3006,2002上周42,5006,8003上周57,3008,600要求：试用收益法评估该设备的价值。答案要点：（1）折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准: =（6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300）/3 X 100%= 15%（2）设备的评估值=7,
16、500/ 15%Xfl-（l + l 5%）1（）1=37,640（元）1.机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账而原位为10万 元，其屮买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用(包括材料)为1万元，调试费用为 0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前 上涨了 40%、30%、20%。求该设备的重置成本。(保留两位小数)重置成本=9.5+0.4x (1+40%) +lx (1+30%) +0.6x (1+20%) =12.08 (万元)2.1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账而原値为20万元，199
17、3年 进行一次技术改造，改造费用(包括增加设备)为2万元。若定基物价指数1991年1.05, 1993年为1.20，1995年为1.32,求该设备的重置成木。1.32 1.32重置成本=20x1-05+2x120 =27.34 （万元）3.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成 本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。重置全价=24x (8/12) 0.8=17.35 (万元)4.被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60 万元人民币，其屮主机占70%,辅助装置占20%,工艺管
18、道占10%。至评估基准日，机组 主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了 5%。求该机组评佔基准 口的重置成本。重置成本=60x70%x (1 -2%) +60x20%x(l + l%)+60x 10%x( 1 +5%)=59.58(万元)5.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评佔，其账面原值共计1000 万元，评估人记经抽样选择了 10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万 元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？180重置成本=1000x 150 = 1200(万元)6.现有一台与评估资产A设备生产能力相
19、同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能 源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业的所得税 税率为33%,求A设备的超额运营成本。年?争超额运营成本=40x(l-33%)=26.8(万元)A设备的超额运营成本=26.8x(P/A, 8%, 5)=107 (万元)7.被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年 评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国4 其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常惜况，设备的实际成 交价应为报价的70%90%，境外运杂费约占F
20、OB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%, 被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手 续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试 费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为 1.5 : 1,人民币与美元的汇率为8 : 1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。答(1)被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理, 即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。(2)被评估设备的重貫成本为：(设备的CIF价格+银行手续费)x (1+
21、国内运杂费率)银行手续费=20x8x0.8%= 1.28 (万元人民币)国内运杂费=(160+1.28) x3%=4.84 (万元人民币)进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166 (万元人民币)(3)设备的成新率=5+ (5+5) xl00%=50%(4)进口设备的评估值为：166x50%=83 (万元人民币)8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销 售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持 设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%, 生产线的规模经济指数
22、X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬伉率和经济性贬伉额。(1)经济性贬值率=1- (7000/10000 ) 0.6 xl 00%= 19%(2)经济性贬值额=100xl0000x (1-33%) x (P/A, 10%, 3) =670000x2.4869= 16662239.被评估机组为3年前购置，帐而价值为20万元人民币，评估时该类型机组己不再生产， 被新型机组所取代。经调查和芥询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格 为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%, 被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可
23、以忽略不计, 试根据所给条件估测该生产线的续用价伉。(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为：30x (1-20%) =24 (万元)(2)设备的成新率为：7+ (3+7) 1 xl00%=70%(3)设备的评估值为：24x70%=16.8 (万元)四、计算题丨、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30 万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗 宗地价格。答案要点：P=30/(l +6%)+32/(1 +6%)2+35/( 1 +6%)5+33/(1 +6%)4+38/( 1 +6%)5+32/6%*(1 +6%
24、)- 1-1/( 1+6%严=574.06 万元2、 有一宗房地产，假设使用年期为无限，未來第一年年纯收益为100万元，资本化率 为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；(2)未來各年的纯收益在上 一年的基础上增长1%。两种惜况下该宗房地产的评估值为多少？答案要点：(1)、P=a/r+b/r2= 1100 万元 (2)、P=a/(r-s)=llll 万元3、 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现搜集到A、B、C、D四 宗地交易实例，具体怙况见下表，表中交易惜况、区域闪素和个别闪素都是参照物与评估标 的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城布此类用地容积
25、率与地价的关系为：当容积 率在1.52之间吋，界积率每増加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998 年到2002年，每年地价指数上升1%。宗地成交价交易时间交易怙况容积率区域因素个别因素剩余年限标的2002.101.70040A22002001.1-1%1.60-1%38B24002001.101.8+2%040C23002001.101.70039D21002000.1-2%1.60-1%38试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。答案要点：(I)P=P X交易时间修正X交易情况修正X容积率修正X区域因素修正X个 别因素修正X年期修正(剩余使用年限修正)(2)建
26、立容积率修正系数表容积率1.51.61.71.81.9修正系数100102104106108(3)年期修正KA=KD= 1-( 1 +6%)40/1-(1 +6%)_38J=1.0135Kc=l-(1 +6%y40l/fl-(l +6%)*39=1.0066(4)参照物地价修正12200X 1. 01 X 100/99X 104/102X 100/99X 1. 0135=234322400X 1. 01 X 104/106X 100/102 =23322300X1.01 X1.0066 =23382100X 1. 012X 100/98X 104/102X 100/99X 1. 0135=22
27、82 评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元 / 平方米)4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1，000平方米，使川期限为50年，容积率为5,拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平 预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用 为建筑费川的0.2%,税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%, 开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%,试评估该宗
28、地地 价。答案要点:采用成本法(1)年总收益=2 X 365X1,000 X 5=3,650,000(元)(2)年总费用=3,650,000 X 2%+3,500 X 5,000 X (1.5%+0.2%)+3,650,000 X 17.5%=1，009,250(元)(3)年纯收益=3,650,000-1，009,250=2,640,750(元)(4)房地产总价=2,640,750/7%父1-(1+7%)-(52=36,258,750(元)建筑费及专业费用=3,500乂(1+10%)乂5,000=19,250,000(元)(6)利息=地价 X (1+6%)2- 1J+19,250,000X(1
29、 +6%)-1 =0.1236 地价+1，155,000(7)开发商利润=(地价+19,250,000) X 20%=0.2 地价+3,850,000(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润地价=36,258,750-19,250,000-0.1236 地价+1，155,000-0.2 地价+3,850,000地价=9,069,016(元)5、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002 年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估 基准tl，该类建筑物重罝价格为每平方米2500元。该建筑物A地面积为100
30、0平方米，建筑 面积为1800平方米，现在用于山租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写 字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年耑要支付的管理费力年 租金的3%，维修费为重置价格的1.5%, 土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保 险费为重貫价格的0.2%，土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。根裾以上资料评估 该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。答案要点：采用收益法(1)计算总收益=50X 12X 1800X(l-10%)=972,000(2)计算总费用管理费=972,000 X 3%=29,160 维修费=2500 X 1800X 1.
31、5%=67,500 税金=25X1800=45,000 保险金=2500 X 1800X0.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660 计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340(4)计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500X 1800X (50-2-1)/(50-2)房屋纯收益=房屋现值X房屋资本化率=4,406,250X 8%=352,500(元)(5)计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益(6)计算土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.P 二468,840/6%U ( 1 +6%广7=7,308,760(元)土地单价=7,308,7
