1、房地产估价师理论与方法分章节测试题及解析第二章房地产估价师理论与方法分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题 1、对房地产估价来说，土地是（）。 A、平面的 B、三维立体的 C、陆地表面 D、地下空间 2、下列属于建筑物的是（）。 A、烟囱 B、水塔 C、桥梁 D、住宅 3、房地产实物不包括（）。 A、土地 B、建筑物 C、地上其他定着物 D、权益 4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。 A、单独所有 B、共有 C、建筑物区分所有权 D、其他 5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下
2、列建设方案中最可行的是（）。A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 6、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。 A、房地产的各项权利 B、受到其他房地产权利限制的房地产权利 C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 D、房地产的额外利益或收益 7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。 A、所有权 B、土地承包经营权 C、抵押权 D、质权
3、8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A、用益物权 B、担保物权 C、抵押权 D、租赁权 9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。 A、地役权 B、典权 C、抵押权 D、租赁权 10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。 A、体量庞大 B、价值量大 C、不可移动 D、权益特性 11、以下不属于房地产存在形态的是（）。 A、土地 B、建筑物 C、房地 D、权益 12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A、不可移动 B、供给有限 C、价值量大 D、用途多样 13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因
4、是房地产的（）特性。 A、独一无二 B、不可移动 C、流动性差 D、用途多样 14、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。 A、土地的生产力或利用价值有可能丧失 B、土地作为空间是永存的 C、土地上的建筑物会毁灭 D、土地上的建筑物永存的 15、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过（）年。 A、70 B、30 C、40 D、60 16、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。（2011年真题） A、相互影响性
5、B、寿命长久性 C、数量有限性 D、保值增值性 17、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。 A、不可移动性 B、用途多样 C、相互影响 D、易受限制 18、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。 A、装饰装修改造 B、通货膨胀 C、需求增加导致稀缺性增加 D、改进物业管理 19、引起房地产价格上升的原因不包括（）。 A、内部经营管理 B、通货膨胀 C、需求增加导致稀缺性增加 D、外部经济 20、下面（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A、装饰装修改造 B、修建广场、公园、公共绿地 C、调整城市
6、发展方向 D、改变城市格局 21、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。 A、98 B、102 C、108 D、116 22、房地产中的无形资产属于将房地产按（）进行分类中的一类。 A、权益状况 B、用途 C、立法用语 D、实物形态 23、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 二、多项选择题 1、房地产是（）
7、的结合体。 A、实物 B、权益 C、区位 D、拥有者 E、房地产市场 2、有关其他地上定着物，下列描述正确的是（）。 A、属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物 B、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体 C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体 D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体 E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体 3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（）。
8、A、有形的实体 B、土地的形状 C、建筑结构 D、立体空间 E、建筑物的外观 4、属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是（）。 A、设立了抵押权的房屋所有权 B、设立了租赁权的房屋所有权 C、设立了抵押权的建设用地使用权 D、设立了租赁权的建设用地使用权 E、被人民法院查封的房地产所有权 5、目前中国的房地产权利主要包括（）。 A、所有权 B、建设用地使用权 C、地役权 D、抵押权 E、永租权 6、下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。 A、所有权 B、建设用地使用权 C、地役权 D、抵押权 E、租赁权 7、房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的（）会发生变化。
9、 A、环境景观状况 B、对外交通 C、外部配套设施 D、市场 E、用途 8、政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。 A、罚款权 B、管制权 C、征税权 D、征收权 E、充公权 9、下列属于房地产自然升值的是（）。 A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升 B、通货膨胀所引起的房地产价格上升 C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升 D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升 E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升 10、房地产的特性包括（）。 A、独一无二 B、需求有限 C、流动性好 D、相互影响 E、保值增值 11、“五通一平”一般是指某区
10、域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。 A、给水 B、排水 C、电力 D、通信 E、热力 12、房地产按开发程度来划分，可以分为（）。 A、自由的房地产 B、生地 C、毛地 D、熟地 E、现房 13、按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。 A、现房 B、销售 C、出租 D、自用 E、自营 14、下列不属于土地使用管制的事项有（）。 A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 D、某宗土地只能用于商业房地产开发 E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
11、三、判断题 1、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（） 对 错 2、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（） 对 错 3、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（） 对 错 4、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（） 对 错 5、建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（） 对 错 6、在出让土地时，不允许将同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让
12、给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（） 对 错 7、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（） 对 错 8、房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（） 对 错 9、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（） 对 错 10、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（） 对 错 11、具体一宗有土地使
13、用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（） 对 错 12、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（） 对 错 13、“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（） 对 错 14、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（） 对 错 15、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（） 对 错 16、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（） 对 错 答案部分 一、单项选择题 1、【正确答案】 B 【答
14、案解析】 从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的。参见教材P47。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 2、【正确答案】 D 【答案解析】 用排除法。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 3、【正确答案】 D 【答案解析】 房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修。权益是摸不到，看不着的。参见教材P49。 【该题针对“房地产的含义”知
15、识点进行考核】 4、【正确答案】 A 【答案解析】 房地产所有权可分为：（1）单独所有；（2）共有；（3）建筑物区分所有权。商品住宅中，入户门以内属于单独所有；楼梯间属于共同所有；该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 5、【正确答案】 C 【答案解析】 建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 6、【正确答案】 C 【答案解析】 有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由
16、房地产以外的因素限制的。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 7、【正确答案】 B 【答案解析】 用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P52。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 8、【正确答案】 A 【答案解析】 用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P52。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 9、【正确答案】 C 【答案解析】 参见教材P52，图2-2。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 10、【正确答案】 C 【答案解析】 区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了
17、房地产的重要组成部分。参见教材P53。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 11、【正确答案】 D 【答案解析】 房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。参见教材P56。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 12、【正确答案】 A 【答案解析】 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材P59。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 13、【正确答案】 B 【答案解析】 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房
18、地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。参见教材P59。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 14、【正确答案】 B 【答案解析】 虽然土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地表上所标明的场所，作为空间是永存的。参见教材P60。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 15、【正确答案】 C 【答案解析】 以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，而上也用地的最高
19、土地年限是40年。参见教材P6061。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 16、【正确答案】 A 【答案解析】 了解“外部性”的含义。参见教材P63。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 17、【正确答案】 D 【答案解析】 房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。参见教材P64。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 18、【正确答案】 C 【答案解析】 需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。参见教材P66。 【该题针对
20、“房地产的特性”知识点进行考核】 19、【正确答案】 A 【答案解析】 引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；外部经济；需求增加导致稀缺性增加；房地产使用管制改变；通货膨胀。参见教材P66。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 20、【正确答案】 A 【答案解析】 外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P66。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 21、【正确答案】 A 【答案解析】 五通指水（供水和排水）电路再加上电信。道路18供水16排水18供电23通信10场地平
21、整1398。参见教材P68。 【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】 22、【正确答案】 A 【答案解析】 将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。参见教材P71。 【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】 23、【正确答案】 D 【答案解析】 土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P77。 【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】 二、多项选择题 1、【正确答案】 ABC 【答案解析】 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P46。 【该题针对“房地产的含义”
22、知识点进行考核】 2、【正确答案】 ABC 【答案解析】 其他地上定着物：是建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上定着物。参见教材P49。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 3、【正确答
23、案】 ABCE 【答案解析】 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 4、【正确答案】 ABCD 【答案解析】 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 5、【正确答案】 ABCD 【答案解析】 中国目前的房地产
24、权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 6、【正确答案】 ABCD 【答案解析】 参见教材P52，图2-2。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 7、【正确答案】 ABC 【答案解析】 参见教材P63。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 8、【正确答案】 BCDE 【答案解析】 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。参见教材P64。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 9、【正确答案】 CE 【答案解析】 房地产拥有
25、者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 10、【正确答案】 ADE 【答案解析】 B应为供给有限，C应为不可移动。参见教材P5966。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 11、【正确答案】 ABCD 【答案解析】 基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整；
26、七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。参见教材P68。 【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】 12、【正确答案】 BCDE 【答案解析】 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。参见教材P6869。 【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】 13、【正确答案】 BCDE 【答案解析】 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材P72。 【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】 14、【正确答案】 AC 【答案解析】 土地使用管
27、制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。 【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】 三、判断题 1、【正确答案】 对 【答案解析】 房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。参见教材P46。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 2、【正确答案】 对 【答案解析】 广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。参见教材P48。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 3、
28、【正确答案】 对 【答案解析】 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 4、【正确答案】 对 【答案解析】 这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。参见教材P50。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 5、【正确答案】 对 【答案解析】 物权法第一百三十六条规定。参见教材P51。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 6、【正确答案】 错 【答案解析】 国家可以将其用于公共用途或者另外出让。比如同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下
29、20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。参见教材P51。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 7、【正确答案】 错 【答案解析】 如果两宗房地产的实物状况不同，则价值也有可能有很大不同。参见教材P54。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 8、【正确答案】 对 【答案解析】 参见教材P56。 【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】 9、【正确答案】 对 【答案解析】 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代。参见教材P60。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 10、【正确答案】 对 【答案解析】 从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。参见教材P60。 【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】 11、【正确答案】 对 【答案解析】 对于一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年，价格可能随着需求增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地剩余使用期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远
