1、廉租房建设项目可行性研究报告廉租房建设项目可行性研究报告第一章 总 论前 言自开始改革以来，我国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用，但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔
2、离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。本项目是为了认真贯彻落实2007年 8月国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等文件精神，尽快增加云阳新县城及周边乡镇的住房供给量，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解本地区房价过快上涨的速度。一、项目背景（一）项目名称：云阳县2011年度廉租住房项目（二）承办单位：云阳县房地产管理所云阳县房地
3、产管理所现隶属于云阳县国土资源和房屋管理局，实行事业单位企业化管理，具有独立的法人资格，授权行使房产管理、房地产市场管理、住房保障等行政管理职能。单位地址：重庆市云阳县双江镇群益路二巷65号。单位职责：负责全县住宅和房地产行业管理；负责城镇规划区内二级土地使用权有偿转让后开发利用；负责城乡房屋权属登记、发证工作；负责城乡房产测绘成果的认定、使用和管理工作；负责商品房预售管理工作，查处商品房面积管理中的违法行为，规范房地产市场，主管全县房地产开发、权属登记、经营、交易、抵押房屋安全管理和房屋产权产籍登记管理工作；对房地产中介服务机构资格、拆迁资质和拆迁许可证进行审查报批；负责全县住宅建设和城镇住
4、房制度改革工作；负责编制全县经济适用住房和廉租住房的实施。管理所现有干部职工23人，具有大专以上学历14人，党员13人，具有各类专业技术职称 14人，下设行政办公室、财务办公室、公房管理办公室、房屋产权登记办公室、房产测绘办公室等5个办公室。（三）项目法人代表简介法人代表：蒋明中，男，重庆云阳人，出生于1956年7月，中共党员，现任云阳县房地产管理所所长。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作房地产项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。他带领云阳县房地产管理所一班人精心运作和耕
5、耘，为加快云阳房地产业发展做出了显著成绩，得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。（四）编制依据1、中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定（2006年10月11日）；2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（2007年）；3、国家发改委建设部关于印发城镇廉租住房租金管理办法的通知；4、建设部廉租住房保障办法（建设部令第162号）；5、重庆市人民政府国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；6、重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（渝府发2007136号）7、重庆市国土房管局重庆市住房建设规划（20082012年）8、云阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划
6、纲要（2006年）；9、云阳县人民政府云阳县全面建设小康社会发展规划纲要（2006年）；10、云阳县人民政府县长张学锋政府工作报告（2011年1月19日）；11、投资项目可行性研究指南；12、业主提供的有关资料。（五）项目提出的理由与过程1、项目提出的理由2007年 8月，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确指出把解决城市低收入家庭住房困难问题作为政府公共服务的一项重要职责。据建设部调查，全国城镇人均10平方米以下的低保家庭有400万户，但现在仅解决了26.8万户住房需求。随着农村人口向城镇转移，到2020年住房困难的低保家庭占全部家庭的比重仍将达3%至6%，政府应首先建设
7、廉租房或发放补贴让困难群体有房住，将来住房保障制度重心是廉租房。住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。2007年8月24日至25日召开的全国城市住房工作会议中指出，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。各级地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排，住房公积金增值净收益要用于廉租住房建设，土地出让净收
8、益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%，中央财政对中西部困难地区给予补助支持。对廉租住房和经济适用住房建设，一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地继续实行行政划拨的政策，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。会议还强调，要全面贯彻国办发200526号文件和国办发200637号文件的政策措施，进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。为落实国家和重庆市政府关于廉租住房的有关政策，重庆
9、市明确了保障对象、保障方式和资金渠道，采取了六项具体措施，即：做好调查摸底、规范审核程序、实施目标管理、深化政策研究、多渠道联动、做好配套服务。重庆市的做法得到了建设部的肯定。重庆市廉租住房保障工作自2003年在主城区率先启动，市委、市政府每年都把此项工作列入“民心工程”。根据市政府关于“解决廉租住房问题一定要与拆违、排危结合起来，与旧城改造结合起来，与处理烂尾楼和空置房结合起来，坚持稳步推进，由点到面”的精神，各实施地区充分运用实物配租、租金补贴、租金核减及旧城拆迁改造等综合措施，多管齐下，积极推进此项“民心工程”，市及区县相关部门高度重视，从资金筹集、税费政策等方面均给予大力支持，使廉租住
10、房保障工作得以顺利实施，并初见成效。截至2007年5月底，我市廉租房共投入3.42亿元，累计保障2.71万户，其中主城就有2.35万户困难群众受益，现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。到2010年，廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。云阳县是一个贫困山区农业大县，全县幅员面积3649平方公里，除城镇建成区面积22平方公里外，农村区域面积3627平方公里，占全县幅员面积的99.4%；2008年底，全县户籍人口131万余人，其中农业人口114万余人，占总人口的87.1%。农村人口多，贫困人口比例大，
11、全县共有贫困人口16万余人，其中位于生存条件极为恶劣的高寒山区和深山峡谷地区的人口约4.47万人。要推动城镇化建设步伐，在不太长的时间内，将如此众多的人口转移进城，并能安居乐业，脱贫致富，对于一个贫困县来说，真是任重而道远。据初步统计，截至2008年底，新县城3万多户居民中，有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证，有的靠租房度日，云阳县委、县政府非常重视，解决低收入困难家庭住房问题一直为县委、县政府领导所关注。今年初，县长滕英明在县人代会上，向人大代表庄严承诺，把城市低收入家庭住房保障工程作为十大民心工程之一，计划建设廉租房项目，解决低收入家庭的住房困难，并责成县国土房管局负责实施，县建委、民
12、政、财政、移民等部门协助。这便是本项目提出的理由。 2、项目提出的过程2008年下半年，中央已经提出要求各个地方将土地出让金净收入的5%用于廉租住房住宅建设。廉租房建设是今年国家为应对金融危机，扩大投资，刺激消费的重点项目，加快其建设对于实现今年保增长、保民生的目标意义重大。重庆市廉租房从2003年开始建设，到2008年末，全市新建廉租住房1.25万套，60万平方米；购、改廉租房0.73万套；危旧房改造中保障了3.06万户。我市7.76万户“双困家庭”实物配租率达到了64.8%。下一步我市将进一步加大住房保障力度，3年内（2009-2011）我市将新建20.4万套廉租房，加上租赁补贴形式的保障
13、，基本解决低收入家庭的住房困难。从2008年始，3年内，中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设，将驶入前所未有的快车道。本项目业主云阳县房地产管理所顺时应势，接受云阳县国土资源和房屋管理局的委托，把云阳县2011年度廉租住房项目提上了议事日程，并不失机宜地抓住中央和市政府出台的相关政策，扎扎实实地推进本项目的前期工作，力争以优异的业绩回报云阳人民。二、项目概况（一）项目建设地址：云阳县青龙街道杨沙村（二）项目性质：新建（三）建设规模及内容1、建设规模：项目总用地面积8727.87平方米（合13.1亩），新建廉租住房7栋，共392套
14、，总建筑面积17533.32平方米。2、主要建设内容：包括征地拆迁、场地平整、主要建筑、道路建设、档墙、堡坎、给排水、供电、消防、环保等附属工程。（四）建设工期:2010年5月至2010年4月，工期12个月。（五）项目总投资及资金筹措1、项目总投资1627.00万元。其中：建筑工程费用1306.42万元；土地征用及工程建设其他费用220.57万元；设备设施购置费用73.00万元；安装工程费13.95万元；基本预备费13.06万元。2、项目资金筹措方式及来源：一是申请中央补助701.33万元，占总投资的43.11%; 市级专项资金438.33万元，占总投资的26.94%；县级配套资金487.34
15、万元，占总投资的29.95%。三、主要技术经济指标（见下页表1-1 主要经济技术指标表） 表1-1 主要经济技术指标表序号项 目单位技术经济指标备 注一总占地面积m28727.8713.1亩总建筑面积m217533.32建筑占地面积m22504.76二总投资万元1627.00(一)建筑工程费用万元1306.42(二)设备购置万元73.00(三)安装工程费万元13.95(四)土地征用及工程建设其它费用万元220.57(五)基本预备费万元13.06(六)铺底流动资金万元0.00三资金使用计划2010年5月2010年12月万元927.002011年1月2011年4月万元700.00四主要技术指标(一
16、)建设工期月12即2010年5月2010年4月(二)耐火等级二级(三)抗震等级六级四、问题与建议（一）项目存在的主要问题1、项目建设资金筹措有一定难度，中央投资和市级专项资金是否按项目建设进度到位有待协调和争取，可能对项目建设有一定的影响。2、本项目工程量大、工期较长，选止在新县城及重庆云阳工业园区范围内，新县城及周边地区有意向到廉租房入住的低收入家庭迫切需要项目尽快实施。时间意味着民生和效益，需加强项目建设力度，争取早日完工。（二）建议1、政府要加强对廉租房建设管理的领导。政府必须明确责任，参与投资建设廉租房，建议市、县政府尽快成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构，全权负责公共住宅的土地供
17、应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。使经济适用房和廉租住房管理规范化，制度化。2、政府要明确建房廉租房的目标群体，明确受惠对象。政府建廉租房的受惠目标应当锁定在低收入家庭，首先满足贫困家庭居住的基本需要。所建房型也应当是小户型廉租房。有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围，逐步把廉租住房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。对最低生活保障家庭中的住房困难户要尽可能快地实现应保尽保。完善社区情况档案，摸清情况。对居民的家庭人员、个人住房、从业、收入、生活状况等进行电子化的记录，让政府掌握情况，便于开展工作。这是成功实现，政府目标的一个关键。根据建设部最新颁布的城镇廉租住房工作规范化管理实施
18、办法，廉租房建设重点是要保证廉租房的资金专款专用，同时要按年度对廉租住房保障家庭进行复核。在建设廉租房的同时，还应该对廉租房的申请进行严格的准入制度，保证最低收入家庭的住房需求。第二章 项目建设的必要性和可行性一、必要性住房条件的好坏是衡量居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。尽管到2005年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，但我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长
19、期务工人员等。这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适用住房。这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。解决这些群体的住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化与城
20、镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦点所在。完善城镇中低收入家庭住房保障制度，推行廉租房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重要的作用。（一）加快廉租房建设有利于拉动内需，促进经济平稳较快增长。房地产业产业链长，对经济的拉动作用大，房地产投资增加了建筑材料的需求，拉动钢铁等产业的发展，同时，一些困难群众搬进新居后，会购买家具、家用电器、生活用品等，对启动内需、增加就业等也具有多方面的作用。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求。此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发
21、展将有效拉动中国经济增长。加快廉租房建设还有利于国有资产的保值增值。云阳县城市化、工业化进程正在加速，人们对住房的需求越来越多，尤其是单套面积小的住房。政府建设的廉租房不会闲置，不会形成不良资产，而且有利于把农村居民转变成安居乐业的城市居民，提高农业规模化经营水平，加速工业化、城市化进程。（二）建设廉租房有利于维护社会稳定，促进社会和谐。据有关资料显示，目前全县下岗失业人员6000余人，70%城镇移民无稳定职业，农村需转移的富余劳动力近30万，其中农村移民5万人。据调查，农村移民纯收入比其它农民人均纯收入少200元左右，移民的经济收入普遍成下降趋势。这一部分低收入群体无力购买价格日益高涨的商品
22、房，只有靠租房渡日，有的甚至流落街头，将影响社会的稳定和谐。廉租房具有社会投资属性，可以从两个角度来理解。防御性的社会投资，防止无家可归这样的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，和对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约不必要的相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。另外一个是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样做的好处是可以帮助提高人们的经济生产能力，促进社会
23、和谐发展。表1-1 云阳县职工住房情况统计表统计年份统计对象建设内容2006云阳县县城搬迁6054人，复建房屋17.05万平方米，工矿企业销号32户，复建职工住房4.87万平方米。2007云阳县复建各类房屋38.06万平方米，县城搬迁6054人，复建17.05万平方米，工矿企业销号32户，复建职工住房4.87万平方米。2008云阳县全年完成受淹企业迁建及结构调整24户，累计完成176户；全年还建房屋3.65万m2，累计还建职工住房10.86万m2。（三）建设廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要途径截至2008年底，新县城3万多户居民中，有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证，有的靠租用房屋度日
24、，云阳县委、县政府非常重视，解决低收入困难家庭住房问题一直为县委、县政府领导所关注。项目对改善民生和解决低收入家庭住房困难，全面推动云阳经济社会的发展具有重要意义。二、可行性（一）市场广阔，需求大目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。从2008年始，3年内，中国将投
25、入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设，将驶入前所未有的快车道。3年里，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，这对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元。项目选址在新县城两边的重庆云阳工业园区A区、B区，园区是重庆市人民政府2003年批准设立的市级特色工业园区，位于三峡库区腹心地带云阳县境内，与云阳县新县城相连。园区规划占地面积8.41平方公里，首期启动1.2平方公里。园区立足特色矿产资源、农副产品、标准厂房及县城闲置厂房三大优势资源，着力打造以粉石英、碳酸钡为主的特色矿资源加工业；以山
26、羊、猪鬃、佛手、奶制品为主的农副产品加工业；以机械、轻纺来料加工为主的楼宇工业“三大产业”。到目前为止，已有香港冠军、香港锦艺纺织有限公司、上海中发电气集团等12家企业正式入驻园区，合同引资资金34.62亿元，招商成果已初步显现。据了解，2008年全县共招商引资累计50个亿，已有30多家企业准备来云阳投资，有意来投资的企业也越来越多，呈良好的发展势头。预计所有的企业都建成投产后，云阳新县城及周边乡镇到园区企业务工的人员将超过2万人，到时候对廉租房的需求将达到15万平方米以上。市场需求预测表2011年廉租房需求量53500m22012年廉租房需求量85000m22013年廉租房需求量97000m
27、22014年廉租房需求量120800m22015年廉租房需求量157000m2（二）建设条件、技术方案可行项目建设位置在云阳县城市总体规划范围内，目前已完成征地，场地已做到了五通一平，建设条件已成熟。云阳本地或重庆市内的建设队伍完全能满足建标准厂房的技术要求，可以承担此建设任务。（三）交通方便、快捷项目的陆路交通可通过渝巴路和即将完工的高速公路与外界连接，水上交通可依托长江直抵上海，空航有万州机场，人员进出、产品运输来去方便快捷，并可采用多种运输方式。（四）建设资金有保障此项目建设资金的主要来源是中央补助和市级专项资金，资金来源有保障，可保证建设工期的按时完成。综上所述，此项目切实可行。第三章
28、 场址选择一、场址现状（一）地点与地理位置云阳县2011年度廉租住房项目位于重庆市云阳县青龙街道杨沙村。云阳位于重庆市东北部、三峡库区腹心地带，西距重庆主城区约300公里，东距湖北宜昌约260公里，相距万州五桥飞机场、万州火车站约50公里，正在修建的渝(重庆)宜(宜昌)高速公路横贯境内73公里，长江黄金水道穿越县境68公里，交通便利。（二）场址占地面积项目总占地面积13.1亩。（三）现有场址利用工程用地属于重庆云阳城市总体规划范围内，场地尚未进行成规模的开发，除少量农用地外，无其它房屋建筑工程和公共设施。二、场址条件（一）地形地貌云阳县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗山弧
29、形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两翼。此外，龙角、双江、故陵、硐村等地亦有断层。云阳境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约2.85亿年；三迭系地层，属中生代地层，距今约2.3亿年；侏罗系地层，属中生代地层，距今约1.95亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约7600万年。云阳属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西
30、北为顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高1809米（云峰山野猪槽包），最低139米（长江出境处），海拔高低悬殊1670米。该区属川东平行岭谷构造侵蚀低山丘陵地貌。拟建场地地质情况较好，适宜厂房建设。地形坡度不大，高程261.00275.00m，相对高程14m。（二）工程地质、水文地质条件1、工程地质该区所处部位为万县复向斜核部、黄柏溪向斜北西翼。拟建场地内出露地层有第四系全新统溪沟淤积物及侏罗系中统上沙溪庙组，其岩性由新至老分述
31、如下：第四系全新统溪沟淤积物：上部为黑色、黑褐色、紫褐色、黄褐色不均匀的粉质粘土，厚0.89.10m，下部为卵石土，灰色灰褐色、杂色，主要由砂泥与卵石组成，卵石约占1025%，主要为粉细砂岩，形状大小均不规则。分选磨园均差。侏罗系中统上沙溪庙组：地层岩性主要为泥岩间夹砂岩。2、地震根据国家地震局（1990年）中国地震烈度区划图1：400万，基本烈度为VI度，该工程项目设计应按6级地震设防。3、水文地质项目建设区域涉及的水系为长江及其一级支流澎溪河、汤溪河。长江：长江绕云阳新县城南面流过，年均水位105.17m，最高水位154.21m（1870.7.21），最低水位97.30m（1979.3.7），平均流量15900m3/S，最大流量大于64000m3/S（1981.7.17），最小流量2690m3(1979.3.7)。据长江三峡工程初步设计报告，三峡水库建成蓄水后，坝前水位和云阳断面水位特征值参考万州城区断面回水位，坝前水位175.00m时，长江云阳断面水位线考虑20年一遇洪水位后为177.00m。澎溪河：在云阳工业园区南西侧汇入长江。
