1、1新项目规划情况与合理化建议修改定新项目规划情况汇总及建议（2010年6月28日）一、项目经济指标和规划建议1.中央公馆项目： 1-1项目经济技术指标项目经济技术指标项 目总体比例90以下面积比例规划总用地面积（）198935规划总建筑面积（）657333地面总建筑面积（）601851住宅571015100%型号层面积层数单元面积（）面积组成单元数总体高层360-40330-3412240-1370290-1334153622493.96%小高层40312483690-133148360.85%多层120-3003-5866-1190120-30029296505.19%35802062.7%
2、配套公建30836物业管理用房及居委会1970幼儿园2500商业26366地下总建筑面积55482容积率3.02密度21.16%绿地率35%总户数5500户停车位2750个地下停车位1550个地面停车位1200个1-2中央公馆项目建议：类 别项目名称数 量合理化建议备 注规划结构组团数1个别墅区独立围合组团出入口2个别墅区车行、人行门各1个小区出入口5个因有地上车位无法完全实行人车分流管理车库出入口4个社区配套幼儿园1个属公建，建议园门设于小区外商业26366建议预留烟道、给排水接口游泳池无健身场所不详合理设计儿童活动场地、适当游乐器材物业管理物业用房及居委会1970配备物业用房（食堂预留独立
3、烟道）、居委会、警务室用房、老年人活动中心物业用房含办公场所、仓库、员工宿舍和食堂垃圾中转站1个建议设置密闭式垃圾站，设在排污泵站旁，垃圾站设2个铁门（小区内、外各1个）并预留给排水接口为保持垃圾中转站室内清洁及冲洗垃圾桶，需预留给排水安全规划智能化设备地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观详见附件2. 保利拉菲项目：2-1技术经济指标总用地面积93200总建筑面积294501其中计容积率面积260960其中多层住宅30915高层住宅227910商业配套1615物业管理用房520不计容积率面积33541其中设备用房5541地下车库28000（其中包含人防面积）（7761）容积率2.8建筑密度24
4、.9%绿化率35.5%总户数2703户总停车位1352辆其中地面停车位552辆地下停车位800辆类别面积段总量类型面积比例套数住宅类单位（平方米）单位（套）80-90187929两房两厅一卫72.61%2217110-13038506三房两厅两卫14.88%320130-1401475三房两厅两卫0.57%10180-22030915多层住宅11.94%156住宅面积258825100%2703商业中心1615商业配套（含社区服务用房380平方）物业用房520总建筑面积260960容积率2.82-2保利拉菲项目建议：类 别项目名称数量合理化建议备 注规划结构组团数3个别墅单独围合；1-6号楼围
5、合；7-12号楼围合组团出入口4个建议高层区不设地面停车位，实行人车分流管理别墅组团2个出入口高层2个组团各1个出入口车库出入口3个社区配套幼儿园无游泳池无健身场所不详合理安排儿童活动场，设置软质地面、活动器材商业中心建议相对独立，因商业中心周边无地面车位，建议设置地下车库并与商业中心相通物业管理物业用房520物业用房（客户接待中心）应设置于小区主次入口，方便业主办事。此面积不含员工宿舍，食堂及设备仓库（工程、保洁、绿化）居委会等需预留居委会、警务室用房、老年人活动中心垃圾中转站1个建议设置密闭式垃圾站，设在1号楼东南角，垃圾站设2个铁门（小区内、外各1个）并预留给排水接口为保持垃圾中转站室内
6、清洁及冲洗垃圾桶，需预留给排水安全规划智能化设备地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观详见附件3.心语六期项目：3-1技术经济指标项目数值单位规划净用地面积126009总建筑面积393497其中计容建筑面积374247其中高层建筑面积328523叠拼住宅面积21824商业20800相关配套600幼儿园2500不计容建筑面积19250地下室面积19250容积率2.97%建筑密度23%绿地率35%住宅总户数3558户总人口数10674人停车车位1200辆其中地上停车位650辆地下停车位550辆90平米小户型套型面积所站比例66%类 别类别划分数量建 议备 注规划结构组团数4个市政道路分割1-16号楼
7、组团出入口2个因设有地上车位所以无法实行人车分流人行出入口1个（组团东面）车行出入口1个（组团北面）17-23号楼组团出入口4个因设有地上车位所以无法实行人车分流人行出入口2个（组团北面、东面各1个）车行出入口2个（组团西面、南面各1个）24-28号楼组团出入口2个人行出入口1个（组团东面）车行出入口1个（组团南面）29号楼组团出入口1个出入口1个（组团东面）车库出入口7个根据消防要求，1-16号楼组团应增设地下车库出入口1个建议7+1社区配套幼儿园1属公建部分，园门应在小区之外游泳池无健身场所不详合理安排儿童活动场，设置软质地面、活动器材物业管理物业用房按规定应配置780物业用房（客户接待中
8、心）应设置于小区主次入口，方便业主办事。此面积不含员工宿舍，食堂及设备仓库（工程、保洁、绿化）等。居委会等需预留居委会、警务室用房、老年人活动中心垃圾中转站1个密闭垃圾站建于21号楼西面建议设置密闭式垃圾站，垃圾站设2个铁门（小区内、外各1个）并预留给排水接口安全规划智能化设备地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观详见附件3-2心语六期项目建议：4.香槟国际项目：4-1技术经济指标技术经济指标表总用地面积51517.47总建筑面积239090计入容积率建筑面积206070住宅建筑面积144987物业管理用房建筑面积292商业建筑面积60791其中：创意中心建筑面积22904酒店式公寓面积1707
9、3商铺建筑面积18314影院建筑面积2500住宅占计入容积率建筑面积的比例70%商业占计入容积率建筑面积的比例30%不计入容积率建筑面积33020其中：架空层面积1649地下层面积31371容积率4.0建筑密度28.4%绿化率35.5%总户数1556套机动车停车位1001个其中：地面停车位200个地下停车位801个4-2香槟国际项目建议：类 别项目名称数量合理化建议备 注规划结构组团数1个市政道路分割人行出入口2个车行出入口2个车库出入口3个社区配套幼儿园无属公建部分，应在小区之外游泳池无健身场所不详合理安排儿童活动场，设置软质地面、活动器材物业管理物业用房按规定应配置410物业用房（客户接待
10、中心）应设置于小区主次入口，方便业主办事。居委会等需预留居委会、警务室用房、老年人活动中心垃圾中转站1个具体位置待定安全规划智能化设备未知地产已组织专题会议讨论确定 绿化景观未知详见附件二、附件（从物业管理角度对开发项目规划的建议）1、小区配套方面：1) 按总建筑面积千分之二配置物业办公用房（不含员工宿舍、食堂及工程、保洁、绿化设备仓库）；2) 按规定配置居委会、警务室、老年人活动中心；3) 小区主次入口及组团入口需配置永久性岗亭；4) 建议高层住宅区设置摩托车、电瓶车、非机动车停放棚，且分段增设电瓶车充电位；5) 建议高档社区设计游泳池，考虑后期安全及管理，尽量避免异型；6) 建议配置适当健
11、身、游乐设施；7) 建议在小区公共区域设置公厕；8) 地下车库的出入口尽量靠近小区机动车道出入口（便于保安管理）；9) 在符合消防规范的前提下，尽量减少小区出入口。2、设备配套：1) 给排水类： 设计供水管网时建议采用分段（区域）控制，避免一个区域维修时造成整个管网停水； 建议雨、污排水应采用设有沉沙井的工艺进行施工； 建议井盖、沙井盖、阴沟盖采用高强度非金属材料，且圆井盖采用配套护圈； 建议生活用水应延续采用高、中、低压输送； 水井房增设地漏，以免积水；2) 电气类： 建议强、弱电管网、园林等管道按规范埋入深度到位，且上竖标碑，以免种植草木将管线挖断； 建议小区灯具（尤其是商务中心及样板间）
12、采用通用型且武汉市可购置到的，方便后期维修更换； 建议梯间灯采用触摸式开关，以免日后物业公司再行改造浪费人力资源； 建议消防指示牌灯采用镶入式； 建议建筑内配电箱尽量采用统一系列产品，固定方位统一，能进电井不进梯间，保持梯间整洁； 建议地下车库灯采用时控； 建议地灯增加墩台； 建议小区内各种照明设计中尽量考虑新型成熟节能产品，节能降耗。 建议小区外露设备增加雨棚（消防泵及控制箱、空调泵及控制箱、消防风机等） 建议水、电各独立系统延续或增加考核计量表（水表、电表）便于后期管理；3) 电梯 电梯接口的监控线（视频线、电源线）、五方通话线（无此功能今后年检无法通过）建议电梯经销商定做在随行电缆内。后
13、敷设因为有线的自重，加上与电梯排线提升、下降受力不同，线的寿命将大打折扣，经常被电梯随行电缆的曲张力扯断；（注：此条很重要，签订电梯合同时需要安装成套设备工程方提供数据） 电梯因温度原因经常死机，建议机房装空调； 建议电梯机房门、天台门采用通用钥匙。4) 网络： 建议设计中考虑后期配套管线预留问题（如：移动通讯覆盖、联通通讯覆盖、电信覆盖） 移动通讯覆盖、联通通讯覆盖、电信覆盖等配套工程，建议交房时同步完工。3、监控系统：（含消防、有线、电信）：1) 监控硬盘存储量：按照公安机关目前的要求，监控录像保存期不低于30天，今后要求可能会更高，建议在30天的基础上再增加一定容量；2) 监控摄像头：如
14、有夜间光线较暗处建议增加红外功能，重要部位增加云台功能；3) 监控中心：设备房建议将小区设备房（含消防、电信等设备房）尽量集中于一处，各机房尽可能的不设在地下室，（潮湿、不通风对设备、设施不利，而且对人的健康不利）4) 园区外墙上有红外对射或感应电缆等设备的，外墙内、外树木栽种时需远离发射、接收光带及感应范围避免经常误报；5) 周界内组团合围出入设大小门，大门为消防通道平时封闭，小门为人行通道具备双向刷卡功能（属二次设防，无需配置岗亭）；6) 楼宇有残疾人通道并另设单元门的建议增加刷卡功能；7) 智能化信号建议采用光纤传输（抗干扰），设计时，可将强电、弱电井分开，可避免干扰，而且交叉施工及后期
15、增加强电线路可避免弱电线路被拉扯断股或全断的风险；8) 室内厨房煤气报警器经常误报，发挥不了作用；9) 智能化系统配置要有超前意识（往往小区移交物业时，此套设备已经过时，该型号已经停产，配件难寻）；选型要选择品牌系列产品，因为产品能够升级、接口通用及配件能替换，否则维修无配件，维修时间过长，业主不满意、物业不满意、维保单位不满意，此问题不解决，换多少维保单位满意度都无法提升。4、标识系统：1) 项目导视标识 小区主次入口设置总规平面图； 楼宇标识系统（楼栋牌、单元牌、楼层牌等）； 小区宣传栏；2) 地上交通标识系统 主次入口、组团入口应设置道路指示牌、限速指示牌； 路面按交通规范要求刷交通标识
16、线； T型、十字、直角路口，会车存在盲区的位置应有反光凸镜； 交汇路口、较大坡度处需安装限速挡车板；3) 地下车库标识系统 车库入口处要有标高指示牌、限速指示牌、出入口指示牌、信号覆盖指示牌、小区某期地下车库指示牌、如有负二层还需增加防空疏散点指示标识； 明确标明各车位编号； 地下车库电梯乘梯间入口如离车道较近需有警示标识；如离较远需有指示牌； 地下车库内T型、十字、直角路口，会车存在盲区的位置应有反光凸镜及警示牌; 交汇路口、较大坡度处需安装限速挡车板5、环境绿化：1) 建议设置垃圾中转站；2) 建议设计沉井式取水点（参照保利花园三期做法），取水点密度按规范设置；3) 建议各单元门口配置垃圾
17、桶位（600*600方形水泥平台）；4) 建议小区道路做路沿，防治水土流失影响小区环境美观；5) 建议主干道路牙内增设流水沟（浅弧型）隔断设沙井，路面中部往两旁找坡度（参照橡树主干道做法）；6) 建议雨污排水应采用设有沉沙井的工艺进行施工（参照广州西子湾做法，物业科提供照片）；7) 建议地灯增加墩台；8) 水系池内、溪内水泵沉井建议设置在外，检修水泵时可无需抽光池内、溪内存水，达到节水目的；9) 喷泉等水系景观应考虑高台浅池，既美观气派又安全节水；10) 根据武汉本地气候特征选用合适植物品种，避免在房屋附近栽种大型乔木；11) 绿化道路能够满足电瓶车通行需要；6、建议完善、完备小区功能及施工工
18、艺方面：1) 建议各种设备房交由物业公司管理时各配套功能应完善、完备，按规范一步到位（如地面、墙面、通风、防鼠、照明、标识等）；2) 建议室外消防栓地上高度应一致；3) 建议单元门采用电磁吸块式门锁，并置于门腰；4) 建议商铺设置烟道：商铺日常做饭（普通烟道）；集中分区商业餐饮经营（大型烟道）；5) 空调室外机位建议增加雨水排放功能，避免外墙渗水；6) 屋面的排气孔应采用铸铁件（坚固耐用）；7) 地下预埋管井需要预留维修空间；8) 小区出入门开、闭次数频繁，建议配置经久耐用的闭门器；9) 建议小区入口处保安岗亭(室)设计时考虑雨眉加长。（主要考虑雨天能在室外正常执勤）7、参与前期介入1）工程部
19、能够熟悉施工现场，负责设备设施安装过程跟进、参数收集，项目主要管线进出线路了解，对隐蔽管线、小市政管线进行抓拍，便于后期管理；2）通过图纸与现场的对比，从日后的管理使用为目的，把不合理的、安全隐患等问题以书面的形式可以向地产相关部门反映，提出建议；3）能够了解小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，使售后技术服务到位。4）能够掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。5）参与工程验收过程，进行设备设施的外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，对整改项目进行督促；6）通过记录设备设施参数为日后设备台帐的建
20、立做资料准备；7）通过对图纸的审阅提出便于日后管理的可行建议，尤其是能耗计量方面的问题；8）通过对图纸作公共能耗的费用进行初步测算；9）按时参加介入项目的工程监理会，了解施工进度和工程存在问题；10）通过参与图纸会审提出问题和建议；11）能够加强与工程参建的相关单为的沟通与联系；12） 根据公司的设备实施接管移交标准与地产公司的相关部门沟通协调，为以后顺利接管打下基础；13）能够对各方所忽视的问题，及时提出跟进；14）能够配合服务中心经理完成各项工作任务；15）需跟进了解内容地理位置小区概况设备配置A、强电系统：a.应急发电机系统b.接地系统c.电梯系统：B、弱电系统：a.监控系统b.闭路电视监察系统c.门禁系统d.保安报警系统e.巡更系统f.弱电消防系统g.弱电楼宇自动化系统h.弱电楼宇背景音乐系统i.电话通讯系统j.有线电视系统C、空调系统：a.供暖系统b.天然气供气系统c.污水处理系统；D、给排水系统：a.消防栓系统b.喷淋系统c.生活供水系统d.间接供水系统e.直接供水系统。
