1、六、空置办公、商业用房的问题还比较突出七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善八、企业能级不高，产业集中度偏低九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景一、需求全面稳定增长三、 住宅质量全方位的提高三、运行机制基本完成市场化四、外资进入将兴起一轮新的高潮五、服务业全面发展提高六、国有企业改革加快速度七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机一、进入上海房地产业主力业务的机会二、由上海房地产市场发展带来的机会前 言以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，
2、可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海
3、自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。一、上海房地产市场的复苏阶段（19781985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。历史上，上海是一个人
4、口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为45平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了64443万平方米，比1978年增加了50以上，人
5、均居住面积也达到了54平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。70年代末、80年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“
6、爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确自此起步。经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在19861991年间取得了
7、缓慢的但是实质性的发展。经营性的房地产开发公司有了起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共拥有自有资金235亿元，从业人员近6000人。房地产投资规模迅速扩大。19861989年实际完成投资2176亿元，1990年和1991年分别为760亿元和7.59亿元。19861991年，上海商品房竣工面积为40208万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限
8、公司以2800万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第26号地块129万平方米50年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共645万平方米。此一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底，上海共对外出让土地使用权12幅，计980万平方米，土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下出现了。1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。综观这一时期上海房地产市场的发展，虽
9、然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米，1993年对外出让土地244幅，占地面积达493256万平方米，1994年对外出让452幅，占地159422万平方米。特别是1994年2月，上海市第十届人大常委会第7次会议通过上海市实施中华人民共和国土地法办法规定，自1995年1月1日起全面对商业等
10、6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积32634万平方米。其次，房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资1255亿元，1993年迅速增加到837亿元，1994年更是增加到了11743亿元。四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积43227万平方米，竣工面积1396万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣
11、工面积分别为130582万平方米和3412万平方米。最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。四、调整回落阶段
12、（19951997年）19921994年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：首先，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积120351万平方米，分别是1994年的80和64，其中，外销地块258幅，64030万平方米，比1994年下降了43和59，内销地块（含外资内销）239幅，56321万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，106686万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土地面积
13、减少了10以上，其中，外销地块出面积减少了40，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20；1997年土地出让的规模有所回升。其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。19951997年三年，每年上市供应的内销商品房分别为101999万平方米、133035万平方米和173752万平方米，平均每年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的222万平方米增至1997年的1615万平方米，增长了727倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50。由于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1995年上海商品房空置量达到4
14、1339万平方米，比1994年的17533万平方米增加了14倍，1996年上升到6299万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关
15、政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。这一阶段的市场，表现出5个特征，即：市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡；房地产价格止跌回升；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。同时，也存在4个问题：空置办公商用房的问题仍比较突出；房地产成本构成，价格构成有待进一步改善；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产信息运行还不适应市场的需要。以下进行分别分析：一、市场需求增长较快表现在三个方面：首先，新建商品房销售增长迅速。1995年，销售面积仅56766万平方米。到1998年突破1000万平方米，达105077万平方米，短短三年翻了一番。1999年达132867万平方米。进入2000年，销售进一步上升
