1、第三赏读，我借用录好配朗读磁带，一边放录音，一边幼儿反复倾听，在反复倾听中体验、品味。 2019年3月30日 总述2019年是中国房地产行业面临深刻变局的一年。在政策面、经济面等宏观环境持续向好的情况下，市场迅速回暖，交易规模全面增长，各房企业绩攀升、资金改善、融资顺畅、债务下降，土地市场更是风生水起，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企投资增速持续高位，新开工面积有望创历史新高但是，深刻的行业变革却也暗流潮涌。首先，宏观环境正发生显著变革。房地产市场调控的“去行政化”、调控主体由中央落实到地方的趋势愈发明显。2019年将是中国深化改革元年，转型中的中国经济增长速度必将放缓，国际货币基金组织
2、预计未来五年经济年均增幅在7%，将对房地产业产生深远影响。其次是房地产市场本身、内部需求格局的变化同样见微知著。总体上人口红利效应减弱、城镇化微观进程并不乐观与城市面临资源不足和过度透支风险等三大因素制约未来全国商品房规模难以继续上行；一线及热点二线城市的供需矛盾决定我国房地产市场并不存在全局性泡沫，但一些地方新城新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题，各地新城建设井喷，又为房地产市场带来隐患。行业环境在变、游戏规则在变，深度参与其中的房企的也都在积极应对种种新变化，以期“借势”实现弯道超车，龙头房企同样没有夜郎自大，也在积极顺势而外。万科加快海外扩张，控股徽商银行，运营购
3、物中心；绿地内外并举、借壳上市，投建10多个“产城一体化”项目，加码海外业务至亚、澳、欧、美四大洲。恒大倾力介入一、二线城市，与哈佛大学展开绿色建筑领域合作，开启绿色中高端住宅升级换代在行业集中度提升、百亿级规模企业大幅增容、“量”的积累到一定阶段后，更多房企必须要追求“质”的增长，做到质与量并驾齐驱。通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等多管齐下的全面优化，企业更注重利润的增长，注重产品的精品化和标准化，树立企业品牌影响力，以此才能在幻象纷繁的房地产行业长期发展。房地产暴利时代成过去时，行业净利率跌至11%近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受
4、到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司。近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司，由此看来，2019年的地产业绝不是一个好年景。截至3月30日，证券日报记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2019年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2019年业绩，约占内地房企在港上市总
5、数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属中利行业，而且到2019年很有可能触及10%红线。”兰德咨询总裁宋延庆向证券日报记者表示，总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。盈利能力走低据兰德咨询统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有2
6、10家上市公司。据不完全统计，在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2019年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。据申万报告显示，2019年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2019年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。从2019年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。预计，2019年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右。无独有偶，据德勤发布研究报告显示，2019年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益回报比率从2019年的11.5%及2019年的10.72%下降至2
7、019年的9.98%。对此，中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。事实上，关于行业未来盈利空间方面，证券日报记者获悉，多位房企高层与郝建民基本持有一致观点，其认为，如今不仅一、二线城市和三、四线城市楼市分化加速，甚至一、二线城市本身的楼市分化现象已经凸显出来，且愈发加剧。在此过程中，房企若想提高盈利能力，争的或许是管理能力和周转能力，以此换销售毛利率和销售净利率指标的成长，同时减少资金成本压力。第一部分 房地产市场形势总结一、2019年中国房地产市场形势总结1.
8、政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2019年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地
9、调控政策以促进需求释放。2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长
10、但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2019年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳价格方面，2019年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13
11、万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出供求方面，2019年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回
12、归一二线，融资渠道多样化销售方面，2019年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。二、2019年房地产行业七大特征1.“调控”字眼在公开场合消
13、失，行业政策面趋于平缓2.全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米3.一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月4.房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力5.全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标6.土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年7.千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存三、2019年房企四大战略方向1.融资：五大房企搭建境外融资平台，七家房企成功赴港上市2.海外：逾六家房企加码海外业务，三大趋势隐现3.城市更新：众房企“抢占”旧改价值高地，两大发展瓶颈待突破4
14、.项目营销：全民营销引领变革，楼市销售进入电商时代第二部分 中国房地产企业销售经营情况一、2019年全国房地产开发和销售情况（一）房地产开发投资完成情况2019年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2019年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。2019年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。2019年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201908万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降
