1、地理位置客房数客房平均房价五星（含准五星）共8家，总间夜数2200余间夜。香格里拉西湖北线387850雷迪森武林门284700世贸中心黄龙洞附近378550五洲平海路380450浙江国际武林门东202470索菲特西湖西湖南线210600汪庄西湖西线200刘庄180四星（含准四星）共19家，总间夜数近5000间夜。望湖宾馆湖滨地区406浙江大酒店306海华大酒店247420黄龙饭店524320国际假日凤起路294香溢大酒店解放路325星都宾馆武林门北301360杭州大厦582文华大酒店文一路174350马可波罗120410华辰国际168米兰假日武林门南98浙江宾馆全面改建/南航花港皇冠大酒店城东
2、250梅苑宾馆莫干山路275新侨饭店409300红星文化火车站附近195280东方商务89由此可见，杭州酒店业中，五星级酒店多集中于西湖景区，而处于市区的商务型五星级酒店数量明显要少得多，相比较而言，五星级酒店较之四星级酒店尚有较大市场份额空间和发展空间。杭州XX宾馆地处武林门商业繁华区，客房规模适中，且新建酒店功能设置及设施设备可塑性强；最重要的是，从宾馆经营盈亏平衡点出发，只有定位于四星级以上标准，才能给酒店今后的发展带来较好的空间。 基于上述原因，我们建议：杭州XX宾馆应按五星级标准定位。同时，宾馆名称建议重新考虑，以达到高星级高务酒店对外形象的要求。（二）定位目标酒店在开业两年之后通过
3、星级评定，达成挂牌目标。挂牌后，宾馆在武林门地区的商务酒店中平均房价的排名预计达到以下目标（以下按平均房价由高至低排序）： 1、 杭州国大雷迪森广场酒店2、 杭州XX宾馆3、 浙江大酒店4、 杭州大厦5、 杭州大酒店6、 杭州国际大厦（三）经营目标1、客房部分（客房部分经营收入的测算按270间客房数计，主要考虑需增餐饮面积及会议室面积，需减少至少一层的客房面积。）房型设置建议：分为三个基本房型，即商务房、豪华房、行政房房型数量设置：商务房=豪华房+行政房（含各房型套房）（1） 客房营销设想客房营销主要遵循这样的原则：首先，保证酒店在一开始进入市场时就能够体现五星级豪华商务酒店的定位，并被市场所
4、认可，从而能够在较高的起点的基础上得以发展。其次，在价格体系和客源市场上做综合的调整，以保证酒店在开业后较短时间内就能够实现让人满意的客房营收和基本客户群。所以，客房营销的关键是在前期准确的客源定位，以及通过价格体系和客源结构构建计划进行实现。本酒店客房营销的第一个整体周期可确定为三年，经过三个经营年度的操作基本可实现酒店客房经营的稳定和繁荣。主要可通过以下几个指标来判定：1、酒店实现五星级酒店的平均房价、平均出租率和客房营收指标。2、酒店实现五星级酒店的客源结构和比例。3、酒店实现五星级酒店的行业知名度。4、酒店实现五星级酒店的服务标准。（2）客房营业收入目标：年度平均出租率平均房价客房年营
5、收第一年度70%2669万元第二年度75%3318万元第三年度5003700万元酒店客房平均房价、平均出租率和营收实现和提升计划即为上述表格中所体现。而实现方式则主要通过客源结构、比例的调整和行业知名度的提升，并以酒店软、硬件能力为基础保障。酒店客源结构可从以下不同角度来认识。A、按客源性质分类第一类：散客。包括Walk-in（上门散客）、中介散客（订房中心、旅行社）、商务协议散客和特殊价格散客等。第二类：团体。包括会议、公司奖励团体、旅行社外宾团和旅行社内宾团等。B、按客源来源地分类杭州星级酒店高端市场客源来源地主要为：杭州本地、浙江省内（甬、台、温、婺为主）、上海、国内经济较发达地区（直辖
6、市、沿海为主）和海外。需要指出的是，上述前三类地区是重点中的重点。后两类客源也往往通过前三类地区的商务客户而出现。C、按酒店本身房型设置分类酒店房型不同而价格不同，商务房、豪华房、行政房以及各类套房都会有相对固定的消费群体。（3）客房营业收入分解依据上述客源，酒店对他们的开拓、维护和完善是逐步进行的。这个过程主要依靠价格体系的调整来实现。具体运作计划如下：A、酒店门市价定位基本“一步到位”，参照雷迪森的定价标准，进行小幅度的下调。在酒店开业经营两年后，实现五星挂牌后上调到位。B、中介散客定价前期以半年为一调整周期，后期以一年为一调整周期。主要依托于携程等大型订房中心，首先以四星档价位进行推广，
7、然后利用黄金周等旺季调价契机进行逐步上调。C、商务散客和会议团体，以及公司奖励团体都主要来源于企事业单位，将成为酒店客源的中坚力量。以一年为一调整周期，第一年的定价应保证一定的吸引力。假想竞争对象应是周边的四星级酒店。在定价过程中，同时应进行地域区分。D、旅行社内、外宾团队在酒店经营的第一年度将显得非常重要，而在后期则会成为数量控制和削减的主要对象。所以初期定价应大胆走低，保证供应量，在此基础上视其他类别客源的发展情况，而利用价格杠杆和主动控房进行调整。E、特殊价格散客在所有酒店都会存在。它承担了经营营销需要和酒店社会综合需要两方面的任务。此类客源的定价和承接在考虑酒店自身价格要求的同时，将更
8、多地顾及到对方的要求。如行业主管单位（省旅游局等），上级主管单位（省文化厅等），各类职能部门（消防、公安等）。价格体系的成熟和完善应以两年为期，即在第二个经营年度结束后，针对第三经营年度的价格体系应是完全达到五星级标准的。此后，价格体系就将是基于酒店自身不断发展和行业发展基础上的稳步调整。实现平均房价、平均出租率和营收这三个客房经营指标，在有价格体系的基础上就是对价格体系的操作。最重要的就是客源结构的调整。体系内的高价客源比例的不断上升是主要追求目标。团散比例在第一、二经营年度将会经历一个过渡期，为了兼顾酒店的市场认知和使用率，初期依托于团队是不可避免的。而不断提高散客比例是提升经营指标的必由
9、之路。客源层次对酒店经营指标、知名度、行业形象都非常重要。价格体系、客源结构的调整同样也服务于提升客源层次。提升客源层次是酒店客房营销的另一重要任务。海外客源，外企商务散客等高层次客源也将通过酒店上述营销行为不断增多。第一年度：平均房价380元，平均出租率70%，年营收2669万元。说 明：1. 杭州市中心及风景区四星级到五星级饭店平均房价基本处在380元至580元范围之间； 2. 武林门、延安路、环城西路、解放路一带四星级饭店平均房价基本在380元左右； 3. 散客：270间650元/间4%365天70%180万元协议：400元/间70%70%1932万元会议：360元/间16%70%397
10、万元团队：230元/间10%70%160万元第二年度：平均房价460元，平均出租率75%，年营收3318万元。1. 经过一年的经营，达到一定的知名度，具有相当一部分会议和协议散客，确保70%以上客房出租率； 2. 根据第一年经营状况，适当调整客源结构与平均房价，重点在提高散客量，同时做好散客、协议散客、会议之间的调控以及团队的临时补充； 3. 做好评星准备，对经营场地和配套设施进行必要的补充与调整； 4. 散客：750元/间5%75%277万元460元/间75%75%2550万元380元/间12%75%337万元260元/间8%75%154万元 第三年度：平均房价500元，平均出租率75%，年
11、营收3700万元。1. 确保上星工作顺利进行，打入杭城高星级饭店行列； 2. 经过两年来的经营，饭店各方面趋于成熟，营收增长速度变缓，工作重点应在借饭店评星这股东风深化内部管理，创造良好的发展环境，使饭店保持平稳发展的势头； 3. 寻找饭店新的创收增长点；850元/间6%75%377万元500元/间80%75%2957万元75%296万元250元/间75%73万元 2、餐饮部分杭城餐饮业的火爆与飞速发展，不仅打响了浙菜品牌也让许多投资者看到了其中蕴含的丰厚利润。分析餐饮业成功的主观与客观因素不外以下几点：A、 存在的相当的客源市场和消费能力；B、便利的交通与合适的店址；C、适当的规模和装潢；D、以大众的消费倾向为经营的主导，提供合适的、能持续经营的并最大限度满足既定客源市场的产品与服务；E、客源市场的合理定位，对消费能力的正确评估；F、时刻把握市场脉搏，经营方式灵活多变，在经营同时不忘品牌的创立与维护；G、在既定的价格和营收状况下狠抓内部管理，严把进货、加工、出品关，杜绝漏洞，努力达到目标毛利。作为宾馆餐饮，除了上述几方面外还必须注意以下几点：A、兼顾与客房数量的配套，确保住店客人与会议客人的需求；B、兼顾与其它设施的兼容性，如：所处楼层
