1、浅析中国高房价成因及调整对策浅析中国高房价成因及调整对策论 文 摘 要近年来，随着我国房地产市场高速发展，作为国家支柱之一，对国民经济的高速增长起到了重要作用。但是高房价导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重的伤害，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻，因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。五年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。本文的逻辑结构是，首先从中国的房地产高价形成机制入手，分析了房地产高价的各个原因。第一是房地产市场的刚性需求量大，第二是信贷风险加剧，第三是供需结构不合理，第四是政府宏观调控的失败。在这严
2、峻的情况下，政府想要调控房价，就要加大调控力度，加强土地管理，积极制定一系列应对政策，完善房地产市场。综上所述，研究高房价的成因，探究其调整的路径，有着重要的意义。关键词：高房价；增长；调控；成因；调整浅析中国高房价成因及调整对策引 言近年来，随着我国房地产市场高速运转，作为国家支柱产业之一，对国民经济的高速增长起到了重要作用，。但是高房价导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重的伤害，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻，因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。五年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，究竟是什么原因导致高房价这种经济状态的发生？这是值得我们深思的。由于土地
3、价格的特殊性，加之去我国国情的特殊性，无论是国家推出限购令还是推出房产税，但房地产的调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。一、我国高房价的表现分析电视剧蜗居自推出以来受到了广大观众的热捧，很大程度上是因为主人公的购房经历契合了很多人的心理感受，底层百姓要么望房兴叹，要么沦为房奴，如蜗牛般背上重重的壳，不堪重负，被压的喘不过气来。剧中一些经典台词，诸如“赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”、“30年的贷款还完，利息都滚出一套房子了”也实实在在地道出了城市房奴一族的心声，根据测算，一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要
4、一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在花掉了，对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！房子不仅是一个单纯的住处，更关联着生活质量、个人地位，连接着情感亲疏、家庭存亡、生活的酸甜苦辣。对于现在的年轻人，工资的涨幅基本失去意义，以一线城市刚毕业大学生月薪5000元，年均涨薪20%计算，四年后实现“收入倍增”，31岁时将月薪超2万，但相比于动辄四五万一平的房价而言，高薪也是杯水车薪，本该在青春年代关心的精神和思想，所应倾诉的对社会的热情，已经被高房价逼迫的只有一种可能性：买一
5、套哪怕是蜗居的房子，否则何谈婚姻与生子；然后一个年轻人的后半生就被牢牢地捆绑在这套房子上。房子、房子、这是他们人生的唯一目标。可见，房价实在是太高了！图 1-1 2013年凤凰网对网民进行有关“高房价”民意调查数据来源：凤凰房产二、我国房地产高房价的成因分析（一）刚性需求依然强劲中国人有句古话，叫人往高处走，水往低处流。这两点的不平衡，带来的一个自然现象，就是人口的流动。农村人口向城市流动，小城市人口向大城市流动，中西部人口向东部移动。我说的这个流动，不包括暂住性的流动人口，而是指长期的移居式的流动。这样子的流动的直接效果就是，城市住房需求的逐步攀升。尤其是想北京上海深圳这样的城市，除了经济刺
6、激因素之外，还有政策上的移居需求，而所有中国的精英都汇集而去，自然将这些大城市的房产推到了风口浪尖。这些因素导致对住房的需求剧增，住房需求的剧增势必带来物价的上涨，而建筑成本也不可避免的上涨，导致房价的上涨。（二）信贷风险加剧银行业已经投放的房地产贷款面临诸多不确定性风险，最为重要的是银行信贷中，绝大部分都是抵押贷款，而抵押物绝对比重都是房地产。如果房地产价格一旦持续下行，势必形成抵押物价值缩水。当抵押物价值下降，低于账面信贷债务价值时，贷款企业可能会选择放弃抵押物、拖欠银行贷款不还。现实经济生活中，偿贷能力的变化绝对会影响一个人的偿贷意愿。不可忽视的还有失信行为一旦蔓延，“劣信驱逐诚信”现象
7、在所难免。种种不确定性行为的出现更是加大了银行信贷管理的难度，加剧了银行信贷风险，值得相关管理部门和银行业高度关注，并采取切实有效的措施，未雨绸缪，严加防范。（三）供需结构不合理房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。自2005年以来，国家增加了开发中低价位、中小户型商品房以及经济适用房、两限房、廉租房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整。但是，长期以来我国房地产市场结构仍然严重失衡，这也是导致过去的一段时间里房价大大超出中低收入者支付水平的重要原因。从住宅类的内部结构来看，突出表现为低投入、低价位的中小户型住房供应总量不足，而高投入、高价位、大户型的豪华型
8、住宅、别墅、酒店式公寓比重过高，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。（四）政府宏观调控的失败在政府推出限贷，限购及房产税之后，房价在经过一段时间的下滑后，继又缓慢的上升，其政策的影响仅在两个月以内，由此看来，政府在房地产宏观调控是失败的，没有对中国的国情及需求正确分析，限贷及限购政策并不符合中国的实际情况，只会再一次房价的上涨。或是说明政府对有钱的开发商没有能力调控，有的只是与他们同流合污。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐
9、败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。三、我国高房价的解决对策 房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决（一）切实调整住房供应结构改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民
10、政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。（二）加大对经济适用房的政策支持力度住房问题是重要的民生问题，要落实科学发展观，强化政府主导作用，应该加大政府所有的廉租房建设，建设的廉租房应符合普通收入者
11、的条件，需要我们针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。有研究表明，廉租房供给和房价成反向关系，廉租房供给每增加5%，就会使房价下降3%-4%。政府向社会提供了大量廉租房和经济适用房，相当一部分老百姓就没有必要再去购买商品房，商品房需求减少，价格上涨就受到了制约。所以政府要从多方面解决廉租房的资金问题，经济适用房的用地问题，要扩大供应范围，增加分配过程的透明度，对于经济适用房，要引入退出机制。我国政府对经济适用房的扶持政策越发明朗，更多的官员也慢慢开始关注国民住房的情况，将解决低收入家庭住房的困难放在重要位置，政府部门提高了对经济适用房建设重要性的认识。（
12、三）加强政府对房地产市场的监管力度政府监督房地产市场加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。严格房地产开发企业的市场准入，对资质条件不够者不让进入，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改。对囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为，要坚决打击，情节严重的要依法从严处罚，并向社会公布。严格管理银行对房地产业的信贷供给。要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款
13、额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。（四）严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例商业银行要加强商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房
14、闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。国家的宏观措施将有利于改变当前房地产业发展中存在的一些突出问题，但同时也应看到，在当前宏观调控措施下，房地产业在投资规模、发展速度以及开发企业的生存与发展上都将受到较大影响。从长期趋势看，房地产业对国民经济增长的贡献以及对改善居民的居住条件、实现全面小康社会的作用依然巨大。国家将一如既往地继续鼓励支持房地产业
15、朝着长期持续健康的方向发展，房地产业将更加走向成熟与理性，保持一个更加合理的规模与速度；房地产企业必将积极寻求新的融资渠道，在宏观调控和市场竞争的双重压力下，优胜劣汰，朝着更加规范有序、规模化、集团化、品牌化的方向发展。（五）引导居民理性消费，使房价回归合理加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费。使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以
16、满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。 “居者有其屋”有两个含意，一是拥有产权房，二是有房住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房。住房消费，应该做到量力而行，根本目的是居有所值，居有所住。在房地产政策上，降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时，也对老百姓的住房消费观念进行正确引导。限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，抑制投机需求。政府应正确引导资金的合理流动，优化投资环境、拓宽投资渠道，使更多高薪族和富足者将口袋里的钱投资到其它产业去赢利，不通过买房屯房来冲抵通胀的损失，保住资金价值不变，不通过买房卖房
