1、护城河整治工程策划书 第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：XX县护城河整治工程（二）承办单位：XX县城市建设发展总公司（三）项目可研报告编制依据 1、XX城市总体规划（2003-2020） 2、中共XX县委办公室 XX县人民政府办公室关于建立县旧城改造指挥部的通知长委办发（2007）27号文件3、2007年度XX县城市房屋拆迁补偿标准4、刘国富在全县旧城改造动员大会上的讲话5、政府抄告单 长办第37号 长建2007 43号6、XX县第十二次党代会、县第十四届人大政府工作报告7、XX县发展改革和经济委员会关于XX县城市建设发展总公司护城河改造工程立项的批复 长发改经2007424号文件8、
2、项目可研报告编制委托书9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）10、投资项目可行性研究指南11、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求为了更好地展示XX的城市风貌、促进城市新一轮的发展，在护城河整治中，始终坚持“以人为本，人与自然和谐相处，从保护环境出发，突出重点多出精品”的治理理念，因地制宜，大胆创新，突出河道的生态功能、景观功能、使用功能，完善城市基础设施，提高路网密度，增加广场、绿地、停车场地，改善城市环境，建设山水型园林城市；保护文物古迹和人文景观，创造人与自然和谐的人居环境；突出环境、社会、经济相结合的原则。（二）建设目标 1、调整用地布局：运用市场规律、通过土地置换、开
3、发建设等方式将混杂在城区内的工业用地、仓储用地搬迁至外围规划的用地内，原址安排商贸、服务、文化娱乐、商住、居住等用地，达到强化护城河区域功能，改善护城河环境的目的。 2、道路建设：通过项目带动道路，道路促进开发，加大步行通道建设，梳理道路交通；加快环河道路的改造，增加停车场地等措施，改善交通环境。 3、住区改造：通过增加绿地、小品、环卫设施等措施改善护城河周边社区生活环境，进行旧建筑立面更新整治，重塑城市空间形象；并新建部分住宅小区。4、规划布局：护城河整治工程统一设计、统一建设，呈“d”形布局，并与周边各功能区产生整体联动效应，建设沿河景观绿化带，为城市提供充分的公共活动空间，并结合休闲商贸
4、实际建设部分商业建筑。（三）建设开发模式项目的资金实行封闭式管理，专款专用，土地出让金扣除有关规费后全额返还。 （四）建设范围本项目重点对S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块、S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路、绿化等整治改造。总拆迁建筑面积约125288m2。（五）建设内容本项目建设内容为XX县护城河规划红线范围内的拆迁工程、污水管网工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施的建设。包括S1至S9地块内的
5、道路（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁（含管线建设）等基础设施的建设。（六）主要建设条件1、根据中共XX县委员会长委发（2007）7号文件的精神，本项目被列为2007年政府为民办实事的重要工程之一。XX县委切实加强对护城河整治工作的领导，积极推进本项目的快速实施。因此，本项目的建设具有有力的组织保证。2、XX县城市建设发展总公司公司有城市建设、经营城市资产的经验，能确保本项目的顺利实施，在建设过程中严格按照基本建设程序，把好工程质量关。3、本项目有较为成熟的基础条件，有城市中心商务区的建设前景，有水资源条件等景观基础，因此利于建设人性化的公共空间系统和功能复合的城市滨水区。（七）项目投入总资
6、金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金本项目投入总资金73004.58万元，其中工程费用4920万元，工程建设其他费用61737.6万元，基本预备费3332.88万元，建设期利息为3014.1万元。2、资金筹措计划本项目建设资金来源为自有资金及项目融资。本项目还款来源为排污费收入及土地出让收入。3资金使用计划本项目建设期为4年，建设资金分年投入，2008年投入5000万元，2009年投入12000万元，2010年投入26000万元，2011年投入30004.58万元，其中详见投资使用计划与资金筹措表。三、主要结论与建议 （一）本项目建设产生的社会效益十分明显，项目建设十分必要。1、有利于增加
7、城市功能，改善城市形象。整治后，顺应了当前经济发展客观需要的物质空间和人文空间的更新，将解决好护城河周边区域大量的物质性老化问题，通过对环境的改造，建筑景观焕然一新，将大大改善城市面貌，理顺交通状况，完善城市的结构与功能，提高城市整体素质和城市品位。 2、有利于改善人居环境。整治后，极大地改善了护城河周边原有的人居环境，改变老城区交通不畅等局面。工程注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。3、促进精神文明的进一步发展。护城河整
8、治后将使市民有一个休闲游乐健身的好去处，丰富了人们的日常生活，必然推动市民素质不断提高，为城市精神文明建设创造必要的条件，有利于巩固社会文明风气，塑造城市美好形象，促进城市的可持续发展。（二）本项目建设方案可行。1、财务评价可行。经测算，财务内部收益率为14.42%IC（IC12%），资本金收益率20.04%IC（IC12%），财务净现值为1849.07万元0，财务评价可行。2、融资方案可行项目还款来源一为排污费收入，二为土地出让收入，经测算整个偿还期利息备付率为4.1偿债备付率为1.817，项目偿债保证程度较高。融资方案可行。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设背景（一）经济及财政背景
9、近年来，XX的国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，荣获全省“小康县”、国家级科技先进县和全国综合实力“百强县”等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高，附加值大的高新技术产品发展较快。实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略。着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展。壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效。以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅
10、游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。房地产开发与建设力度加大。随着城市框架拉开和城市人口的集聚，房地产开发商纷纷进入XX投资开发房地产。 XX县七年来主要经济指标如下： 表2-1 XX县八年来主要经济指标 年份国内生产总值财政总收入全社会固定资产投资金额(亿元)增长率(%)金额(亿元)增长率(%)金额(亿元)增长率(%)200182.0513.75.0156.640.8100200292.5112.86.8336.345.611.52003108.0716.810.3251.158.127.4200412
11、9.2619.613.5231.076.832.22005135.384.717.5129.593.9922.42006162.620.122.0125.6105.8112.62007193.47152827.2103.517.12008223.815.730.810%127.623.3表2-2指标名称2005年2006年同比2007年同比2008年同比地区生产总值135.38162.620.10%193.4715%223.815.7全市人均GDP218502633120.50%3120518.50%3627116.2%实现进出口总额223923132940%4764552.10%711005
12、0.7%其中:自营出口193922902849.70%4464553.80%6681050%2007年，我县完成地区生产总值193.47亿元，财政总收入28亿元，地方财政收入15.36亿元，固定资产投资103.50亿元，社会消费品零售总额65.52亿元。2008年，我县完成地区生产总值223.8亿元，财政总收入30.8亿元，地方财政收入16.3亿元，固定资产投资127.61亿元，社会消费品零售总额78.56亿元。XX在第九届全国2008年县域经济基本竞争力百强县名单中排名第46位，比上届排名提升了19位。近四年财政收支情况: 表 2-3年份财政总收入（亿元）增长率（%）地方财政收入（亿元）增长
13、率（%）预算外收入（亿元）增长率（%）地方财政支出（亿元）增长率（%）200517.5129.59.438.23.562.98.517.57%200622.125.61227.73.724.51129.4%20072827.2%15.428.25.6852.7%13.522.7%200830.810%16.35.82.27143.7%XX县地方财政能有今天的成就，与以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务的决策分不开。可以说，XX财政已步入一个高速、稳定的良性增长期。XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，推进了护城河整治工作，要使城市面貌显著改善，城市功能不
14、断增强，城市品位持续提升，护城河整治更显迫切。同时经济和财政实力也为护城河整治奠定了坚实的经济基础，使其能得以科学规划、正确实施。（二）房地产发展状况随着经济社会的提速发展，XX县加快推进山水园林型现代化中等工贸城市建设步伐，县城建成区面积不断扩大，从1993年的5.4平方公里扩展到1999年的6.9平方公里、2002年的15平方公里,呈现加加速扩展之势，其后数年内建成区面积扩展更快于往年。城市框架拉开和城市人口的集聚，使XX房地产业得到了较快发展。近两年来，房地产开发投资达34.3亿元，竣工面积达165万平方米。房地产开发不仅带动了地方经济发展，而且对城市化发展以及改善人居环境等都起到了重要作用，XX房地产市场呈现结构合理、规范有序的发展态势。从下表中可见近6年房地产开发的相关数据：表2-4年份房地产投资额(万元)房屋建筑施工面积(万/m2)房屋竣工面积(万/m2)商品房销售面积(万/m2)房屋空置面积(万/m2)多层住宅楼均价(元/m2) 20024854689.7840.8133.415.27180020036161297.835.837.63.472000200490698
