1、 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章 规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计可行性分析第六章 项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排第七章 投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测第八章 可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议第一章 项目决策背景 一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约60万平方米.世贸广场、都
2、市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小.由此可看出，天津万科主要项目集中在城市北部.反观天津总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在一起.由此看出，万科物业分布与天津总体规划和城市发展方向不尽相符.万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第一品牌形象.万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域.所以万科有能力，也应该去开发天津其他市场，让
3、万科物业深入天津每个角落.结合天津总体规划和城市发展方向，我们应在天津西南部、南部、东南部投入更多关注.目前我司在谈几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目空白. 2.天津万科公司经营现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段.新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为
4、资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目项目.根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津市场影响力.在目前市场呼唤万科大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中.玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展项目.同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民生活环境
5、质量，为天津城市建设做出贡献.天津公司现状项目及在谈项目分布:梅江南项目西横堤项目在开发项目:已完成项目:在谈项目:友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部因素该项目具有良好外部环境，其坐落位置处于天津市区南部. 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势: 根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地. 天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域. 经济发展状况来看，该项目所在河西区是天津市经济最发达、最富裕城区之一，该区房地产起点一直很高，集中了全市大部分中高
6、档楼盘.商品房销售均价明显高于除和平区以外其他各区.规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大. 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国闻名商业设施. 项目距离规划东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，东南 半环修建对该项目业主出行将会带来很大方便. 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设大型安居居住区，占地面积192 公顷.将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环
7、 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升. 所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境. 第二章 项目概述一.宗地区位及用地 1.项目区位该宗地位于天津市区南部.北侧紧临正在建设中梅江居住区.行政区划属于河西区.距离中环线围堤道段5公里.距离正在建设东南半环线约 3公里.距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里.花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环 项 目 区 位 图 2.项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩.目前为天津市玻璃厂厂区用地.该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂
8、区用地，土地权属明确.按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表：名称面积（万平米）折算成亩数毛地面积35.02525其中市政代征地（含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地）6.2794可建设用地面积28.75431其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）2.7041净住宅用地面积26.05391可建设用地用地率82%净住宅用地率74%配套公建用地3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号用地性质用地面积（万平米）容积率建筑密度 （%）建筑限高 （M）绿地率1住宅地块19.891.43050402住宅地块23.172.0803住宅地
9、块37.41.64住宅地块44.541.0524班小学及15班幼儿园用地1.790.8256储蓄所、物业管理等公共服务设施用地0.911.820二.宗地现状1.四至范围: 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路. 2.地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂厂区.地势平坦.场地标高与解放南路标高基本相一致.3.地上物现状地上物主要为玻璃厂生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）.厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记.可根据规划要求进行拆除或保留）.4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）（1）项目用地内地下管线较多，但
10、均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线.（2）项目用地内没有需要保留文物等设施.（3）项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可根据规划要求拆除.（4）项目用地西侧有一个40平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项 目建设无影响.（5）项目用地内有玻璃厂自己打2口热水井（在地热办有登记），出水温度50左 右.可根据规划予以保留.可为项目提供一部分热水.5.地质情况 场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件.厂内植被 玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片？三.项目周边社区配套1.周边3000米范围内社区配套配套设施分类教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校
11、医疗卫生设施无商业设施劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店金融设施市场珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站文化设施体育设施总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施.2.宗地周边3000米外可辐射到主要公共设施如下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:公用设施种类公用设施名称大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院高中校：北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、南楼中学（区重点）医疗设施天津医院，河西医院，天津
12、医大第二医院（三级甲等）大型商业设施津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、大型商住楼钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划友谊路市级行政中心，这些中心设施能辐射为该项目服务.四.项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区.公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产发展，原来部分工厂企业.由于工业结构调整原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；建成了如
