1、甲供材料、全装修总包按分判方式成本构成按分判方式成本构成按分判方式成本构成按分判方式成本构成成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网房地产房地产E网网小户型成本最高，控制小户型成本就控制了所有户型成本按户型成本构成按户型成本构成按户型成本构成按户型成本构成成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网客户细分、市场定位决定装修标准客户细分、市场定位决定装修标准n客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取向分析n周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品装修标准及供应、销售情况n装修标准确定：结合项
2、目的市场定位，确定装修标准 此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准）全装修成本控制措施可研阶段全装修成本控制措施可研阶段全装修成本控制措施可研阶段全装修成本控制措施可研阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网房地产房地产E网网n组织管理：成立全装修设计小组（设计、销售、成本组成）n测算不同方案成本，控制在目标成本范围内n修建模板房，实际体验装修效果n公司决策委员会、营销、设计、成本、客户及相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批全装修成本控制措施设计阶段全装修成本控制措施设计阶段全装修成本控制措施设计阶段全装
3、修成本控制措施设计阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理土建总包做全装修并没有成本优势土建总包做全装修并没有成本优势全装修单位选择全装修单位选择全装修单位选择全装修单位选择土建总包施工还是全装修单位施工土建总包施工还是全装修单位施工房地产房地产E网网明确全装修总包、专业分包、甲供材料范围明确全装修总包、专业分包、甲供材料范围n全装修总包：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等n专业
4、分包：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等）n甲供材：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网n利用集团和区域采购平台，占全装修采购量47，既降低了成本又提高了工作效率。n使用定点采购几个项目一起联合采购，既降低成本又提高工作效率全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管
5、理房地产房地产E网网甲供材管理甲供材管理n选定样板之后，通过招标选取与样板一致的、且具有竞争价格产品n样板展示时不承诺品牌，避免产品垄断n精装总包报价中考虑甲供材税费、管理费、损耗n项目设置一名材料管理员管理甲供材料n制订甲供材料管理指引，规范管理及操作 全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网合同管理合同管理n总包合同明确：总包配合费、总包与全装修交接程序及验收表格n全装修合同明确：专业分包配合费、成品保护、甲供材税费、管理费、损耗n专业分包合同明确：
6、成品保护全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网成品保护成品保护n全装修总包、专业分包合同都列明成品保护条款，严格执行合同中的相关条款，分清责任，甲方不再为此增加成本。n合同中用图片加文字详细描述保护方法 木门木门保护 木地板保护 浴缸保护浴缸保护 全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段全装修成本控制措施招标阶段成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网案例一：设计前置案例一：设
7、计前置 花城四期A1、A2、B6、B7栋厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/平米 n厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除，发生无效成本。n图纸会审，较少错漏碰缺。案例分享案例分享案例分享案例分享成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网案例二：案例二：万科蓝山项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、450元/平米全装修成本，2、600元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的为59户，占92，2、选择豪华标准的为6户，占8。从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决。一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化，提高工作效率案例分享案例分享案例分享案例分享成本概况成本概况成本分析成本分析各阶段成本各阶段成本管理管理房地产房地产E网网谢谢聆听！谢谢聆听！
