1、3旅游客：向往、追求舒适生活，喜爱时尚休闲，讲究品位和享受 结合邵阳本地和工程的实际情况，因此我们决定将主要的客户群体约定为以投资者为主的人群。2、投资客户分类及细分：分类待遇比较好的政府部门，年龄在3050岁，这种年龄层次的领导有投资思想，家庭生活无忧，有局部闲钱进行投资企事业单位或个体户，对事业的风险性求个保障，进行二次投资群众投资者，对于现在固定收入不满意，寻求第二致富机遇细分邵阳机关单位公务员邵阳个体私营主邵阳学校的中高级教师效益好的厂矿企业如珠山锰矿中高管理层效益好的国有企业如通讯、银行、医院等中高管理层邵阳地区各县城富裕阶层外商及外地来邵阳投资的企业集团三、工程形象定位财富引擎 城
2、市名片“财富引擎：XX大酒店作为产权式商务酒店，提出“50年产权，208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%的全新创富模式，引发全民投资热潮，无疑是邵阳市最具潜力的财富动力“城市名片：XX大酒店，以优越的投资模式，强势登陆邵阳，提升一个区域的商业价值，成为城市国际化进程的城市名片形象支撑：区位：邵阳市火车南站广场南边，距离市中心几分钟，商旅往来中心，未来城市新商业中心模式：独立产权酒店公寓，208%的年回报率，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，15天的酒店免费入住 品质：高档玻璃外墙，商务、休闲配套齐全，四星级酒店标准装修，委托专业酒店管理公司经营品位：彰显身份、品位尊贵、
3、时尚生活、商务平台文化：XX本身具有的历史名人效应、文化底蕴、文化价值 XX大酒店集投资、商务、休闲娱乐为一体，填补市场空白，在邵阳首创产权式商务酒店的投资模式，所聚合的人流、商务流与经济流不仅为投资客带来巨大的利润回报，更能带动整个邵阳的经济腾飞，商业价值无与伦比。第二局部 工程整合营销一、营销核心整合推广核心价值本工程是邵阳首家产权式酒店，述求所针对的是高素质的人群，因此要强调高品质和高品位感，“价值一词能够极好地表达高品质感“价值这一广告述求在与客户的身份、地位对接上较吻合工程的客户群是中、高层收入群体，无论是在事业上，还是生活的舞台上，都是高素质的人群，他们能够认同和接受“价值观的提出
4、在邵阳，房地产尚处于初步开展阶段，在广告创作上要强调对市场的引导性酒店业引入价值观念将有别于其他商业形式的推广方式，容易让人印象深刻，利于推广工程引用名人“XX作为酒店名，本身具有名人价值和文化价值，易于品牌传播。价值，对人而言，意味着一种深远的影响，不仅能够效劳于工程的广告推广，还有利于今后开发商的品牌树立价值，不仅是财产的数量值，更是工程本身所具有的优势，还能够延伸出工程所蕴涵的文化观点，意义广泛“价值一词言简意赅,无论在文案还是在设计的表现上,都有很大的延展空间,容易形成整体和系列.1、营销思路：城市开展的价值宏观环境、工程区位优势 商业空白的价值填补市场空白、抢占投资先机 投资创富的价
5、值高回报、低风险的投资优势围绕“产权式商务酒店的投资模式，依循概念导入-形象树立形象升华品牌推广的总体思路，在一个月内集中火力强势推广，以最快的速度完成销售工作，同时树立企业的品牌形象和社会美誉度。2、营销目标完成工程销售的预定目标，展示工程实力将XX大酒店打造成邵阳首席产权式商务酒店，开创投资新时代，强势导入一个全新的投资模式，填补市场空白，创造稳定、高回报、低风险的投资价值为佳利公司的企业品牌树立打下坚实的根底，提升佳利公司的社会美誉度，使其成为邵阳房地产界的商业旗舰，领袖群雄二、营销策略1、销售方式：将酒店客房分割为独立产权进行出售，投资者获取年度客房利润分红，并享受每年一定日期的免费入
6、住权2、销售步骤：根据以往产权式酒店工程的成功操作案例以及本工程实际情况，大致将本工程分为二大销售步骤： 步骤一：前期以产权式酒店公寓为主打，以其优越的投资模式，强势入市，在邵阳引起销售轰动，取得工程资金的快速回笼，并树立工程的实力形象以及佳利公司的品牌形象 步骤二：等到产权式酒店公寓销售进入持续阶段时，借着火暴的良好销售势头，将工程的住宅局部与商铺局部亲情献出，引发工程的第二次销售高潮3、运作模式A：“产权不变，6年一次性返本即自工程交房，6年后开展商将全额房款一次性返还给投资者，投资者享有产权不变。具体方式：交房后由开发商代租6年加上1年的建设期，实际是7年，在交房后的第第6年末返还全部1
7、00%房价，代租6年后产权不变，依然归业主所有。举例： 一套面积35、总价12万元的产权客房，它的投资回报方案如下： 2006年11月8日客户交纳12万元房款 2008年11月8日交房 2014年11月8日开发商返本100，即120000100120000元 业主的投资收益：回本12万元 开发商的实际返款：返本12万 据经验，开发商代租收益在12以上，收益根本上能抵消返款B：“产权不变，分期返本即在“产权不变，6年后一次性返本模式的根底上进行少许优化，将返本适当提前，尽量消除客户疑虑，强化购置信心。交房后由开发商代租6年加上1年的建设期，实际是7年，在交房后的第2年末、第4年末、第6年末分别返
8、还房价的10、20、70，代租6年后产权不变，依然归业主所有。 一套面积35、总价12万元的产权客房，它的投资回报方案如下： 2006年11月8日客户交纳12万元房款 2008年11月8日交房 2010年11月8日开发商返本10，即1200001012000元 2012年11月8日开发商返本20，即1200002024000元 2014年11月8日开发商返本70，即1200007084000元 业主的投资收益：回本12万元静态考虑 开发商的实际返款：返本12万静态考虑 C、“分期返租，开发商回购 为了更进一步增强客户信心，确保客户的投资保障，建议在第一种模式的根底上进行优化，增加“返租和回购的
9、双重保险。交房后由开发商代租6年加上1年的建设期，实际是7年，按每年8的租金收益回报返还给业主，在交房后的第2年末、第4年、第6年末分别返还房价的16、16、16，代租6年后，开发商承诺可无条件原价回购，由业主自愿决定是否让开发商回购。双重投资回报的保障：第一重是每年得到房价总额8的类似于银行却又“非银行的投资回报；第二重是在6年后，业主如果不想要该套房了，开发商可以无条件地回购，这种保障手段就像是在银行里办理了零存整取一样，6年后将自己的钱一分不少地取出来，属于是“非保险的保险。因此，此种模式更能增强客户的购置信心。 一套面积35、总价12万元的洋房，它的投资回报方案如下： 2010年11月
10、8日开发商返租16，即1200001619200元 2012年11月8日开发商返租16，即120000 2014年11月8日开发商返租16，即120000 如业主选择回购：2021年6月18日开发商原价回购 那么业主的投资收益：返租回报1920035.76万元；静态考虑 返租回购价19200312万17.76万元 据经验，开发商代租收益在12以上，收益根本上能抵消回购价方案比较：.方案一：产权不变，6年后一次返本方案二：产权不变，售后分期返本方案三：分期返租，开发商回购市场反响轰动、议论轰动、感兴趣消费者心态好奇、疑虑、不可靠、风险大好奇、有一点保障、犹豫觉得合理，有保障，比存银行划得来，能接
11、受返款压力全部在第6年末先小后大，70在第6年末先小后大，保守67.6%在第6年末，相对小业主收益12万元5.76万元开发商返款17.76万元开发商代租收益开发商净收益5.76万元6.24万元产权归属业主开发商销售压力很难让客户信服客户较容易接受客户容易接受我们的建议：通过比较分析，以上三种方案各有利弊，本着“快打快销、快速回笼资金的营销目的，我们建议开发商能采取“方案二和方案三2选1的模式进行具体操作，即提供这两种备选方案让客户自由选择。这样做的效果是：既能给客户选择的自由度大一点，提高成交率；还能转移客户的注意力，不总是纠缠在对工程的疑虑和议论中，而是更多的是讨论选择哪种方案的投资回报最大
12、。第三局部 工程推广执行XX大酒店推广执行方案是公司结合工程的根本情况而制作成，主要表达了工程在推广过程中所有的推广策略和具体事项，对工程的推广有着指导的意义。工程定位广告语：邵阳首个产权式商务酒店 形象定位广告语：金钻商机 财富至尊功能定位广告语： 买房不要钱？208%高额回报，6-10年可回购，年回报率高达8.8%，引“发邵阳全民投资运动每填补一个空白，都会让一局部人富裕起来雄踞人流旺区，引领投资方向一个决定，让你一生享用不尽 20*，邵阳，向XX“钱进 投资XX大酒店，领略快人一步的创富机遇一、推广时间安排根据销售的市场情况，9月18日启动登记工作，认购日暂定在10月8日，开盘日暂定11月8日，我们把整个销售过程分为四个阶段：预热期9月18日-11月8日强销期11月812月8日持销期12月8日1月8日扫尾期1月8日2月8日工程的推广日期安排是公司根据邵阳楼市的开展情况而制定的，具体要根据入市后销售情况推广方略：首推产权式酒店公寓，强销期间推出住宅及临街商铺原因：1、产权式酒店公寓是本工程最大的卖点，容易起高资金的快速回笼2、前期的高销售，打出工程品牌实力，为后期做好铺垫3、开盘后，产权式酒店公寓必定会轰动邵阳，这是适时推出其他物业有利于工程的正常销售进程
