1、第八章、 项目的沟通管理 1、进场交底会 2、周例会 3、工程例会4、里程碑形象进度5、文件的收发、传阅6、文件的归档第九章、项目的风险与对策1、进度控制风险与对策2、质量控制风险与对策3、成本控制风险与对策4、其它第一章 项目概况及总平面图1、项目概况（引用规划说明）2、项目总平面图总平面布置原则：1） 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2）根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3） 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道， 不影响销售展示；4）现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5） 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采
2、用较短路线，同时应尽量避免管线交叉6） 应满足文明施工及消防要求。3、项目特点及难点1）从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。以翠湖项目为例，该项目地理位置优越，临近咸阳湖，地下水位偏高，应注重加强地下室防水施工。2）从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。以翠湖项目为例，项目8#楼、10#楼为转角楼，应将测量作为一个重点等。第二章 项目组织机构及岗位职责1、项目开发过程组织架构、职责及管理关系组织机构模板如下：2、工程部组织机构及岗位职责（1）工程部组织架构（2）工程部工作职责及岗位职责工程部定位工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同要求完成项目建设任务的管理机构。工
3、程部是一个组织体；协调公司各职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、政府主管部门、总包单位等的关系。工程部工作内容负责施工准备阶段、管理阶段的进度、质量、安全、文明施工的控制及材料管理。项目控制要点的具体工作分工如下表：工作内容责任部门报建项目前期的报建工作；办理施工许可证；办理质量安全监督手续等开发保障部负责，工程部配合开工准备确定现场红线范围；现场拆迁清理；临时设施施工；复核单体建筑的放线工作等工程部负责计划方面“分期项目开发总计划”企划部负责，工程部配合“总包单位、监理单位、各分包进场计划”工程部负责提供给合同造价部，合同造价部组织相关招标“材料、设备、
4、构配件进场计划”施工、监理单位确定施工单位考察、技术标书、合同、招标工程部负责相关考察，合同造价部负责招标及合同工作监理单位考察、技术标书、合同、招标零星工程及材料5万元以下零星工程施工单位、2万元材料供应商确定及合同工程部负责，合同造价部监督图纸及方案评审初步设计、各专业施工图专家评审设计部负责，合同造价部、工程部配合基础及主体工程施工图纸会审及施组审定工程部部负责，合同造价部、设计部配合材料、设备、构配件选样、定板设计部负责制订“材料、设备、构配件进场计划”甲供材、设备的招标及合同工作合同造价部负责甲供材设备到货验收材料部负责审核乙方自分包的材料信息价材料品牌工程验收基础验收主体验收竣工验
5、收专项验收工程部工作职责配合相关报建工作负责编写工程管理有关的工程计划，并组织实施；负责编写材料类进场计划，并组织实施；负责编写工程开工前准备工作计划及各专业工作计划，并组织实施。负责对承建商等考察，编制相关考察报告；审核乙方自行分包的材料信息价材料品牌；审核乙方上报的施工方案、施工措施等；审批乙方上报的工作联系单；每月对工程质量、安全进行大检查并将检查结果上报公司相关部门；组织工程验收；负责项目移交工作；负责项目经验总结及项目评估工作。工程部各岗位职责第一 工程部经理职责经理作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。1.1.工程部经理负责整个施工过程的管理、协调、配合工作。1
6、.2.确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。1.3. 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。1.4. 组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度。1.5.主持选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投标工作。1.6.负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。1.7.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。1.8.执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。2.工程部经理权限2.1.有对总价在10万元
7、以下零星工程合同的签署或否定权；2.2.在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权.2.3.员工升职、加薪建议权第二、 土建工程师岗位职责1.协助工程部经理做好工程项目的前期运作。2.协助工程部经理做好工程开工的准备工作，3.全权负责管理范围的管理和协调工作。4.审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。5.掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。6.负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。7负责对各方提出的设计变更进行审核。8.协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，
8、从工程方面负责与物业公司的交接工作。9负责控制工程项目施工过程投资成本。10监督检查土建施工组织设计/方案和土建监理细则实施情况。11收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；12负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。13按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。14合同造价部招投标工作，负责配合合同造价部进行标底和投标邀请书的编制及负责对投标单位进行土建方面的现场答疑15负责范围：土建的全部工程第三、水暖工程师工程师岗位职责1协助工程部经理做好工程项目的前期运作。2协
9、助工程部经理做好工程开工的准备工作。3配合造价部水暖工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制及负责对投标单位进行水暖方面的现场答疑。4参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认。跟踪处理图纸会审中提出的问题。6审查水暖施工组织设计/方案和水暖监理细则。7按照监理工作考核表，定期或不定期考核监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。10负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。11根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。14负责完成本专业从确定
10、方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。15收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；16负责范围：给水工程、排水工程、消防工程、天然气工程、采暖工程。第四 电气工程师职责3配合造价部电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制及负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。5审查电气施工组织设计/方案和电气监理细则。6.工作考核表，定期或不定期考核监理公司的电气工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。7负责审查工程相关各单位提出的电
11、气工程变更要求。8.负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；9.负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。6.11收集和整理电气工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。10.负责范围：供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统。第五 资料员（内业工程师）岗位职责1协助工程部经理作好工程项目的前期运作。2协助工程部经理作好工程开工的准备工作。3.参与工程招投标工作，负责配合合同造价部进行标的和投标邀请书的编制。4.参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。5.参加工程协调会与
12、监理例会，汇总记录会议中提出的问题，进行整编。6.负责发放本部门对外发送的各种图纸、文件等资料，并办理登记手续。7.规范工程项目开发及施工期间的各类图纸、变更通知、工程合同8.其它工程项目方面文件资料的收发，保管制度。9.对各种工程资料进行科学的规范的编号、登记、复印。10.负责管理好有关工程技术资料的归档保存和借阅管理，并按有关工程技术资料的重要性进行分类，及时清理作废资料不被误用。11.发放的图纸资料必须留原件一份，连同发放清单一起存档。负责定期清理工程档案，合同、资质和建设、规划、国土等主管部门审批原件，及时移交公司有关部门存档。12.参与工程竣工验收和相关资料整编移交。13.负责视具体
13、情况定期清理资料室档案。14.完成上级交办的其他工作。第六 园林工程师（兼室外工程师）1.掌握室外景观、道路工程（道路、路灯、园林绿化、围栏、标识、球场、停车场等）的相关知识及规范。负责编制和完善所负责项目的工程管理程序文件、质量管理作业指导书。2.负责完成各专业从确定方案、委托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。3.与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费。4协助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成合同要求。5.协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作。6.严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。7.从
14、专业工程方面负责与物业公司的交接工作。8.负责范围：园林及室外相关的所有工程。（3）监理单位及总承包单位组织架构及其他监理单位组织架构：必须配备以下人员总监、总监代表、技术负责人、安全工程师、土建监理工程师、给排水监理工程师、电气监理工程师、监理员、资料员总包单位组织架构：必须包括略第三章 项目范围划分1、总承包商施工范围划分原则第一，根据项目情况划分2-3个标段，以利于各总包单位之间的评比及学习。第二，场地集中，便于施工第三，有利于管理、验收等工作2、划分方案根据以上原则，经公司领导及招标工作人员讨论，确认按一下方案招标如：五星级酒店区：一期一标：二期二标：3、总承包商、分包商的原则及工作范
15、围施工范围划分原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲分包、甲供材设备所列项目以外的工程内容及甲分包项目所列项目中的预留（埋）件、暗配及配件安装后的堵补。室外散水、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求表高、竣工后建筑垃圾清理、成品保护、竣工前移交给物业公司前的外墙面砖的清晰、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保险、因质量
16、问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。4、独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、甲指乙供材料：（如）序号项目名称结算方式责任人一、独立分包配合管理费费率1小区工地工程无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包收取）；2室外给水工程无（同上）；上出墙1.5m以内由总包施工3室外雨污水工程4室外供热工程5小区燃气无（同上）6有线安装工程室内由总包排放7电话、网络工程8小区智能化工程9泵房设备安装出泵房1.5m由总包施工；埋管由总包施工二、指定分包工程配合管理费费率（不含设备费）桩基工程无土方工程铝合金门窗等根据总承包合同约定费率提取幕墙、雨篷空调百叶单元门入户门阳台
17、栏杆工程电梯采购、安装10人防工程11消防工程12样板间、售楼部装修根据装修标准定13园林景观三、甲供材外墙面砖内外墙涂料楼地面及墙面砖屋面砖散热阀水表、电表对讲设备用户箱、电箱、配电箱风机水泵消防设备甲定乙供（甲方指定品牌范围）材料名称指定品牌一电气设备安装工程开关、插座公共部分灯具二给排水工程地漏冷热水用丙烯管截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、浮球阀、减压阀三供热工程铝塑复合管四防水材料注：1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述材料以外的产品时，须报甲方考擦确定。并：当其他品牌获甲方认可是，其、就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方需以不高于该材料价格的报价去购买相同档次或更高档次
18、的材料。2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，即可参与投标。3、所有甲方指定分包工程、甲购材料，需签订三方合同。第四章 工程进度管理1、项目总控制计划略2、项目进度节点计划地基与基础工程（正负零）：工作日主体结构封顶：外架拆除：单体工程验收：3、工程进度计划特点 第一、整个项目同步开工等4、工程进度计划控制措施（1）总包施工进度计划审核总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进 度计划 ，上报监理公司。监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关 施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后
19、，则转送工程部审核。 工程部着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。 对其中配合销售的工作应由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同 的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。（2）施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性，并提交工程部审核。（3）总包施工协调管理及总包计划控制对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管
20、理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境，工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会，工程部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报工程部存档。 每月总承包商提交工程月报，工程部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与
21、上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划，该方案报工程部存档。（4）奖惩机制除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施： （例仅供参考）施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚20000元。每一栋楼设每一栋楼设个关键节点，即基础工程、结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元，不足一天按一天算。（5）甲方分包工程施工进度计划控制各分包商
22、在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计 ，工程部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。（6）公司内部计划协调工程部与合同造价部、设计部、企划部部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、 招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求，编制切实可行的相关工作计划：“总进度计划”工程部编制；“分包队伍进场计划”工程部编制；“甲供材料进场计划”工程部编制；“招标计划”合同造价部编制；“营销计划”企划部编
23、制；“设计计划”设计部编制；当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，工程部组织召开工程协调会， 在不影响公司项目总体计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目总体计划 关键目标的，应上报公司总经理层。工程部将调整后的项目实施计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和工程部审核。（7）对外协调工作工程部积极与质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业 部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目实施计划的顺利实现。（8）民扰情况总包作业时间和施工噪音按照咸阳市（具体城市应作相应调整）安
24、全文明有关规定执行，减少扰民现象。工程部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。（9）现场交通情况工程质量及安全文明管理1、工程质量与安全管理目标（1）工程质量管理目标工程质量达到陕西“长安杯”标准。项目入伙时；毛坯房投诉率（2）工程安全文明施工目标市级文明工地（3）工程质量与安全管理依据现行国家规范、规程现行咸阳市有关规定本企业标准质量与安全管理奖罚措施A质量目标处罚措施工程质量需达到“长安杯”标准，若获得长安杯所获奖工程的单体建筑面积奖励元/,奖罚对等。B文明施工的目标处罚措施工程获得文明工地称号，按总建筑面积奖励元/奖罚对等；工程施工过程中的文明施工，按市级文明工地的标准进场检查，按总建筑面积奖励元/，奖罚对等。2、质量与安全管理指导思想（1）优选队伍，杜绝多层转包 优选队伍，杜绝多层转包选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分
