1、（二）城市住宅市场的动态平衡住宅市场供应数量和价格与住宅市场需求的数量和价格之间的均衡点，就是房地产市场的均衡价格。住宅市场供需均衡是一种理想状态。3、结合城市内部空间结构理论，举例对我国城市内部空间结构的功能分区及城市空间结构规划进行系统分析。三大经典理论：1）同心圆布局理论中，同心圆布局理论的基本模式为：城市各功能用地以中心区为核心，自内向外做环状扩展，其形成5个同心圆用地结构。从城市中心向外缘依次顺序为：第一圈层是中心商务区（CBD）第二圈层为过渡地带，是围绕中心商务区与住宅区之间的过渡地带。第三圈层是低收入居民居住区与工业区交错圈层。第四圈层是高收入阶层住宅区。我国的典型城市是成都，成
2、都功能区围绕城市中心成同心圆状分布。市中心是商业、行政、居住混合区；居住区、文化区主要分布在二环路以内；工业区比较分散，主要分布在二环路以外。2）扇形布局理论，其核心是各类城市用地趋于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展，扇形模式保留了同心圆模式的圈层地域结构，加上了放射状运输线路的影响。使城市向外扩展的方向呈不规则式，市中心仍然是中央商务区。住宅区向四周沿交通线呈放射状延伸，高级住宅区位于一个或多个方向的扇面上，处于城市周边位置，呈楔状自市中心向市郊延伸；中级住宅区趋向高级住宅区的内侧，处于高级住宅区和低级住宅区之间；而低级住宅区常常位于高级住宅区的另一侧，其间还夹
3、有批发商业和轻工业区。我国典型城市是沈阳， 沈阳工业区围绕交通交通线路呈扇状或方块状分布在城市东西两侧；居住区相对比较集中，位于市中心及其外缘。3）多核心布局理论，该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心，而会出现多个商业中心区。其中一个主要商业区为城市的中心，其余为次核心。 多核心布局理论的基本模式为：（1）中心商务区（CBD）（2）批发商业和轻工业区（3）重工业区（4）住宅区（5）小核心（6）郊区与卫星城镇我国典型的城市为淄博。根据淄博人民政府划分，新增文昌湖区（以后将会并入中心城区）；中心城区由周村区和张店区共同承担（外加桓台县大部分）。淄博商业中心将在孝妇河沿岸（张店区商业中
4、心在美食街附近），淄博文化政治中心在北京路附近，金融中心将牵至上海路附近。对我国城市空间结构规划的系统分析，以北京市为例。北京是典型的单中心城市空间结构，北京历次城市总体规划尤其是2004年版总体规划明确提出通过“疏解中心城功能和人口、加快新城建设”来推动城市空间结构由单中心向多中心的战略调整，并实施环城绿化隔离地区来维护“分散集团”式的空间布局，防止城市蔓延。 下面我们主要是分析一下北京市2004年版城市空间结构规划。2004版城市总体规划提出：在市域范围内构建“两轴两带多中心”的城市空间结构，并在此基础上，形成“中心城新城镇”的市域城镇体系。（1）将新城发展作为推动城市空间结构战略调整的关
5、键。规划提出的11个新城在原有14个卫星城基础建设，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。（2）将“八大职能中心”建设作为实施“多中心”空间体系的关键。规划城市八大职能中心包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区、海淀山后地区科技创新中心等。（3）将“绿隔”作为防止城市蔓延、构建“中心地区边缘集团新城”分散式空间形态的关键。4、在了解我国现有城市土地利用政策的基础上，试分析预测我国未来政策的基本走向。我国城市土地利用基本走向：答案一：（一）节约集约用地、增量存量并举成为常态存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手;增减挂钩工作经过几年的
6、实践探索,将成为一项常规性工作，低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用计划,今后也将扩大实施范围,从试点转为常规性工作。 （二）市场配置土地资源的机制将更加完善继续深入推进土地出让制度改革推广形式多样的出让方式,促进土地资源合理配置和有效利用。房地产调控基调不会改变,将继续坚持市场自发调节为主,政府适时调控为辅。同时,将进一步完善市场主体多元化格局,充分发挥财税等经济手段的调控作用,推动长效机制落到实处。 答案二：1继续坚持规划统筹,坚持实行最严格的耕地保护制度。 充分运用规划手段,统筹安排各业各类用地,同时加强规划的执行力度,使土地用途管制制度落在实处。建立健全以土地利用总体规
7、划、年度用地计划为核心的调控体系,强化用地总量和布局控制,充分发挥规划计划在土地利用中的整体控制作用,有效把握节奏和时序。层层落实耕地保护的政府责任,划定永久基本农田,建立保护补偿机制,确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。继续推进土地整理复垦开发,建设占用耕地要实行先补后占。2积极推进市场配置土地资源,实行最严格的节约用地制度逐步建立城乡统一的建设用地市场,充分发挥市场机制的作用,更多运用土地价格及租税费等经济手段,加大土地取得、使用和保有成本,降低流转成本,促进土地合理、高效流动,全面提高土地资源配置和利用效率。健全市场规则,优化市场服务,规范市场管理,实行最严格的节约用地制度,
8、从而达到从严控制城乡建设用地总规模、促进土地节约集约利用的目的。3进一步完善法律制度,严格依法行政适应形势发展的需要,加快土地管理法修订及有关配套法规的制订和修订,完善土地管理法律法规和相关制度,使各种有效的土地管理手段纳入系统的法律体系中,有效保障依法行政。探索建立土地利用综合评价、绩效考核制度。探索建立鼓励节约利用土地、保护耕地的利益调节机制,调动各方有效保护和合理利用土地的积极性。 第六章1、影响住宅市场供求的决定因素都有哪些？试着查阅相关资料去分析统计社会不同群体的住宅需求收入弹性和价格弹性，分析不同特征群体的住宅需求由哪些因素决定？影响住宅供给的因素1、住宅价格2、土地使用政策3、税
9、收政策和利率政策4、市场需求5、住宅开发商的投资预期另外，经济形势、政府支持、建筑技术等因素，也都影响着城市住宅的供给量。影响住宅需求的因素1、价格影响（1）住宅价格对住宅需求的逆向调节（2）其他商品和服务价格对住宅需求的间接调节（3）住宅需求的价格弹性2、收入的影响（1）收入2的构成与选择住户当前收入Y分为两个部分：较为固定的永久性收入Yp和变化莫测的临时性收入Yt。住宅消费取决于永久性收入。（2）住宅需求的收入弹性住宅需求的收入弹性是指收入变化（Y/Y）引起住宅需求变化（Q/Q）的幅度Em：若Em=1，为单一弹性，说明需求与收入等比例变动；Em1，为富有弹性，说明一个单位的收入变动，会引起
10、大于一个单位的需求变动；Em1，为缺乏弹性，说明一个单位的收入变动，会引起小于一个单位的需求变动。3、人口的影响（1）人口规模（2）人口构成（3）人口流动（4）城市化的发展（5）人口结构因素4、家庭的影响此外，城市居民的消费结构与消费偏好、人们的居住传统与行为方式、住宅市场的发育与金融支持等，也都不同程度地影响城市住宅需求量。2、通过对住宅供给与住宅需求的学习，结合我国当前实际，分析我国住宅市场中空置问题和过度需求同时存在的必然性及由此带来的影响，如何减少这个矛盾，试着提出自己的政策和建议。商品房空置的原因：（1）商品房市场住房供需错位，高档住宅供应过多以及经济适用房供应数量大幅下降，即住房供
11、给结构性矛盾所致。（2）商品房价格疯涨，超过消费者承受能力，引致商品房市场有效需求不足。（3）超额利润当道，部分开发商“捂盘惜售”，造成商品房空置率继续攀升 。（4）宏观调控新政出台，房地产市场的投资、投机性需求受到抑制，致使房屋空置量增加。（5）消费者消费观念改变，转而青睐品牌商品房和品牌开发商，导致一些非品牌房地产产品滞销。 原因分析：第一，住房的不动产特点使得住房的供求关系具有明显的区域性特征。 第二，供给与需求的不平衡是绝对的。住宅供给的相对滞后性，由于住宅开发 建设的周期较长，住宅的供应相对于住宅的需求显得落后。住宅需求的多样性，由于消费者经济承受能力的不同及其他因素的影响，造成了住
12、宅需求的多样性和复杂性。第三，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度和空间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的，但对于某一特定区位，供求的一致又较难实现。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。建议： 1.统一思想，明确对住房的定位。 2.理顺住房保障与市场化供应之间的关系，在二者之间设置“防火墙”。 3.完善住房相关制度，包括土地制度、金融制度、税收制度等，严防投机，保持市 场稳定、健康发展。 4.推行物业管理，以专业化服务提高居住水平。1、继续坚持市场化方向2、大力发展租房市场3、抑制住房市场投机行为4、针对住房困难群体的住房保障制度3、查找一
13、些数据分析在一个特定城市中，租房和购房哪个更为经济？并试着用社会和文化因素去解释为什么租房和购房给消费者带来不同的心理满足，说明当前某些群体在租房更为经济的条件下还是喜欢购房的原因。以北京和平里区域一套50平方米的一居商品房为例，计算了一笔租房及买房的经济账：这套房租价为1500元/月，售价11000元/平米，总价55万元。如果按照房屋租金价格不变计算，租住20年，费用为36万元（15001220）；如果贷款购房，贷款七成38.5万元，期限20年，按照现行优惠利率6.6555%，还款总额为69万元，加上购房缴纳的契税、印花税、代理费、权证过户费等，总计要花约71万元，几乎是租房成本的两倍。可见
14、在北京租房更实惠。原因：（一）购房的增值很大。买房人认为，买房相对于股票、基金、债券、期货、外汇等金融投资风险更小些。房屋是不动产，随着土地的不断升值其潜力价值也会被激发出来，买房对于资金的保存会更稳妥，风险更小。如果单纯从租房和购房的成本来衡量，同样居住20年，买房肯定是不值的，但是房价的持续上涨可以弥补租房和买房成本的差价。（2）购房者的心理满足。住宅除了提供购买者一个居住空间之外，实际上还从很多方面对入住者的生活、工作、休闲及家庭发展等产生重要影响。如小区环境和配套设施对于生活、购物、休闲娱乐、子女教育等方面的方便性与舒适性；小区氛围对于入住者的交往、子女成长的有利性；物业管理对于生活的
15、便捷性、家庭人身的安全性；小区的自然环境和人文环境对生活、工作、社交等方面的发展性，等等。事实上，随着消费者生活水平的提高，人们的精神需求如审美、个人价值实现等需要也日趋重要，而这些都会主导着人们的购房行为。（三）“丈母娘经济”住宅购买是必需性的购买 很多80后的年轻人如今已经到了结婚的年龄，先买房后结婚几乎已经成为年轻人的一个潜规则，在新婚时住上一套属于自己的房子是年轻人向往的事情。多数的女性择偶标准也瞄准了在城市有一套房子这一不可缺少的条件。所以房子对现代年轻人来说，特别是未婚青年人买房子会是他们优先考虑的头等大事。（4）文化传统观念催生购房情结中国自古就有修身、齐家、治国、平天下的古训，
16、齐家指的便是成家立业，成家不能没有自己的一套房子。因此，房子成为中国人有家、有归属感的重要标志，并深入人心。同时，由于房子在人们观念中的重要地位，使得房子不仅仅是居住环境的体现，更是个人身份的体现。买房显然比租房更能体现个人价值。”在中国人观念中，只有真正属于自己的房子才算得上是“居者有其屋”。 第七章1、我国城市基础设施主要存在哪些问题？答案1：总体上来说，我国城市基础设施长期处于欠账状态，其中对城市基础设施的性质以及它在国民经济与社会发展中的地位，长期以来缺乏正确的认识是主观上的重要原因，基础设施投资不足是客观上的重要原因。具体来说：（1）在国家计划体系中，城市基础设施被当作非生产性建设，
17、故处于从属的配套地位；（2）在国家价格体系中城市基础设施被视为福利事业，其价格低造成公用企业的亏损经营；（3）在国家投资方面，投资比例过低，建设之间缺乏；（4）在科技力量方面，技术力量薄弱，公用事业科研机构少，也在一定程度上限制了城市基础设施的发展。答案2： 城市基础设施建设不仅取得了巨大成就，而且在国家的生产建设及发展中发挥了重要作用。在我国城市基础设施建设快速发展的同时，也存在很多问题，具体而言，主要有以下几方面： 1.1城市交通问题严重 城市交通是一个城市维持发展的必须条件，然而随着城市化的加快、经济范围的扩大、居民出行距离的延长，交通拥堵、承载压力大等问题日益突出。这也成为城市亟待需要
18、解决的重要问题之一。 1.2环境基础设施建设滞后 长久以来，我国的发展所采取的是轻长期效益，重短期利益的发展模式，这极大地破坏了生态环境。目前，城市政府通常很重视道路、供水、供电等具有短期效益的生产性基础设施建设，而不重视垃圾及污水处理等长期的基础设施建设，这直接导致生态环境落后于经济社会发展的要求，造成城市生态破坏，威胁居民生活。 1.3管理机制与运营机制不健全 管理在很大程度上决定了城市基础设施作用及效率发挥的大小。我国城市基础设施建设实行的管理体制是高度集中的垄断经营及政府所有，这不仅导致城市基础设施服务质量的效率低、服务差，而且不能充分发挥市场的调节作用，因此无法满足城市持续发展对基础
19、设施的需求。 2我国城市基础设施建设问题存在的原因 2.1政府角色定位混乱 在我国城市基础设施建设中，政府通常具有三重身份：生产者、社会管理者及市场监管者。政府通常是城市基础设施建设的第一投资者，同时还担任经营管理者，这种多重角色造成城市基建管理的混乱、建设与管理脱节、资产浪费流失严重等现象。另外，政府通常会对企业干预很多，这严重阻碍了投资主体管理体制及经营模式的形成，从而影响投资主体的积极性。 2.2管理机构设置不合理 管理机构是确保城市基础设施建设及时保质保量完成的重要前提之一。然而我国的管理机构设置非常狭窄，缺乏全局性及综合性，例如，有关联性的行业通常被分割在互不相同的管理机构中，而管制
20、权大多由产业管理机构及其他综合执法部门共同享用，这既加大了机构的执法成本，还扰乱了管制秩序。 2.3基础设施建设没有固定资金的支持 我国城市基础设施建设资金来源主要依赖国家预算投资和中央财政专项拨款、城市维护建设税及公用事业附加、市政公用事业经营性投入及外资、集资等方式。其中，唯一规范且固定的城市基础设施建设资金主要来源于两项资金，而且由于税基不合理、税率低等原因，导致它的收入增长难以赶上社会对城市基础设施建设需求增长的步伐。 2.4市场作用未能充分发挥作用 在城市基础设施建设中，一股独大的现象极为普遍，没有合理的公司治理结构。在国有资产管理还不完善、国有资本产权所有者未到位的现实情况下，国有
21、资产浪费及流失现象较为严重。目前，我国城市基础设施建设大多由国有企业垄断经营，采用垄断或补贴价格，这既增加了国家的负担，也增加了消费者的开支，从而影响市场配置资源的有效性。此外，这也容易导致效率低下、机构庞大等现象出现。2、城市基础设施产业化的好处有哪些？为什么说城市基础设施产业化是城市经济发展的趋势？好处：1、 市场化使资源得到有效配置 价格机制在市场经济条件下才能更好地发挥对资源配置的调节作用，进入城市基础设施领域的各类资源的机会成本得以显现，才能够通过不同行业间的盈利差异来促使投入城市基础设施领域的资源更加注重效率问题，从而推动城市基础设施领域的整体效率提高。 2、 投入资本化使投入更加
22、注重效率 在市场经济条件下，对城市基础设施的投入必须如同其他市场化领域的投入一样，按照资本的本质来要求相应的利润回报，这实际上同样也是促使投入更加注重效率的重要措施，以及为城市基础设施领域引入竞争机制做好重要的前提准备。 3、 经营主体的企业化使经营主体按照市场化的原则去经营 尽管可能依然需要享有政府补贴，但是政府必须从直接的建设和经营活动中退出，将有关的活动交由完全意义上的企业来推进，而政府主要发挥审查和监管的作用。只有在主体的企业化后，建设和经管者才有真正的可能按照市场化的原则去考虑投入和产出的问题，并努力按照市场化的原则去经营。4、 产品的商品化遏制了过度消费 尽管城市基础设施具有特殊性
23、，并且经常需要政府因为公共物品特性或者基于福利等原因而提供财政补贴，但在原则上也应当坚持消费者付费，因为这是遏制过度消费的一个重要举措。城市基础设施作为独立的产业或行业，如能源产业、交通产业、运输产业、通讯产业、环保产业等，带动了其他一系列产业的发展，如基础材料产业、房地产业、汽车产业、装备工业等。因此，城市基础设施产业是城市经济乃至国民经济的支柱产业，是新的经济增长点。其产业化是城市经济发展的趋势所在。首先，产业化适应了基础设施建设量和投资量不断扩大的需要。社会生产力的发展，经济社会化程度的提高，基础设施内容越来越广泛，城市经济对基础设施的需求日趋扩大，从而对基础设施的依存性也越来越大。城市
24、现代化在很大程度上取决于基础设施现代化。在城市现代化过程中，基础设施建设量迅速增加。只有不断实现产业化，才能适应城市基础设施投资和建设增长的需要；反之，投资和建设的增加，又要求基础设施实现产业化。其次，产业化有利于提高城市基础设施的使用效率。目前，中国城市中的许多企业效益不高，不能说同城市基础设施落后没有关系。通过市场交换，推行产业化经营，可以使城市基础设施得到快速提高。近几十年来，许多国家把城市基础设施的建设、管理和经营，同其他生产经营领域一样交给企业，实行产业化经营，获取了良好的发展效果。事实证明，不少城市基础设施项目由政府投资、建设和管理往往投资很大，效率低下、分配不公，而交给企业家投资
25、、建设和管理后效率明显提高。因而产业化经营是城市基础设施发展的趋势。第三，城市政府职能的转变和有限的财力也需要城市基础设施产业化。随着城市的急剧发展，城市公共管理任务越来越繁重，但是城市政府机构又受到财力限制，不可能无限制扩大职能。把一部分基础设施建设和管理交给企业去办，变成企业的经营活动，一方面会减少政府财力支出，另一方面可以市政府集中精力办好必须办的事。这样，通过更有力、更灵活的筹集资金方式，动员更多的社会资金投入城市基础设施建设，将会较快地解决城市基础设施的现存问题，推动城市化的发展。最后，科学技术进步为产业化提供了技术条件。一方面，城市基础设施建设已成为科学技术的重要应用领域。另一方面
26、，计量技术的发展，为不易分割的城市基础设施消费提供了计量方法，这也为城市基础设施的服务产业化经营创造了技术条件。另外，随着我国加入WTO，市场经济越来越成熟，用于城市基础设施建设资金越来越丰富。目前，我国城市基础设施建设资金，已从单一的国家和城市财政拨款逐渐形成多元化和多层次筹集渠道，诸如城市建设税与配套费、国外的长期低息贷款、向国内外贷款或发行债券、公用事业合理收费、土地批租收入、基础设施和公共设施的有偿使用和企业化经营收入、市政设施部门专营权有限期出让、组建基础设施建设的上市股份公司、吸引大企业投资市政设施建设、融通社会基金、向国内金融机构短期借款等等，都为城市基础设施产业化提供了条件。3
27、、试比较中国与西方现代城市建设过程中，基础设施建设的异同。融资模式方面：我国的几种主要模式： 1财政性融资模式,财政资金为基础设施建设的主要资金来源之一，由于政府的可投资金有限，导致了一方面因投入不足造成基础设施建设总体水平的低下，另一方面也导致了资金使用效率的有限、运营管理的绩效的降低。 2. 债务性融资模式，以银行信贷为基础设施融资的主渠道，面对基础设施建设的巨额资金需求量，商业银行贷款可以作为短期流动性资金来源，但是不足以长久地维持下去 3权益性融资模式，利用股票市场进行融资，优点：一次发行能为基础设建设提供大规模、长时间的资金支持，符合基础设施建设资金的使用特点；能在短时间内筹集基础设
28、施建设所需巨额资金，并且股权资本不需要偿还本金，支付利息；能通过股权的激励机制，提高上市公司的运营效率，间接作用于基础设施的建设。不过其也存在一定缺点，由于公司上市的审批程序复杂，而且对项目的经营性有要求严格，只有那些具有长期稳定收益、经营灵活、效益显著的投资项目才可能采用这一方式，如通信、电力、收费公路、铁路等。 4创新型融资模式，大多以公私合营的模式出现。在实践方面，市场上也出现了一批公私合营模式的融资渠道，典型的公私合营方式包括BOT和TOT种模式。 国外融资模式：与我国投融资模式种类大体相同，如（一） 政府投入 （二） 银行贷款 三） 发行地方债 （四） 转让特许经营权带来的投入 （五
29、） 采取其他方式筹集资金包括项目融资、BOT等。但具体来说各有特色。美国模式：城市基础设施建设很大程度上是由民间资本投资，通过市场竞争的方式开展的。政府在城市基础设施建设中所起的仅是拾遗补缺的作用，提供的主要是非经营性基础设施服务。在非经营性基础设施项目的融资中，美国具有两个显著特点：1） 大量发行市政债券。市政债券是美国非经营性基建项目的主要融资方法。 2） 创造条件，使非经营性项目转化为经营性项目，吸引民间投资建设基础设施。在非经营性基础设施建设中，美国政府尽可能地通过某些技术性手段（影子价格等） 将这些项目转为经营性项目，从而将其交由市场来运作。建设方面：我们国家以上海为例，西方国家城市以纽约为例： 纽约、伦敦等国际大都市在道路交通、给排水、垃圾处理、城市绿化等领域的建设过程中所体现的低炭环保、可持续发展、以人为本、精细化设计、长远考虑等理念，城市设施的设计规划往往超前于城市发展和规划。 1.道路交通系统 总体来看，纽约道路交通系统建设发展时间比较长，道路交通设施相对比较完善 道路设计和建设比较精细化和以人为本，公共交通设施比较完善，服务品质相对较好，而上海机动化程度相对不是很高，道路用地率和道路密度相对较低，主要体现在 1郊
