1、五、住宅工程质量通病工作流程及验收程序. . .35六、住宅工程质量通病防治竣工总结及监理评估. . . 35住宅工程质量通病防治一、 工程概况 本工程为润元小学（含幼儿园）工程，润元路南，苏州市公安局东，该项目由10幢单体，1#、2#3#教学楼，4#实验楼，1#、2#行政楼，5#幼儿园、6#门卫、7#看台、8#门卫、9#操场、篮球场等室外活动场地；总建筑面积为36528.65。二、 专业工程特征：1、外墙装饰：1）MU7.5混凝土小型空心砌块，M7.5混合砂浆砌筑，+0.00以下空心砌块用C20砼灌实；2） 砌块与砼梁柱连接处用聚合物水泥砂浆贴300宽耐碱网格布；3）厨卫间墙下做200高C2
2、0砼翻边。4）刷界面处理剂一道+15厚1:2.5水泥砂浆找平（内掺5%防水剂）+3厚专用粘接剂+35（公建为45）复合发泡水泥板型+6厚抗裂砂浆复合耐碱网格布一层+外墙装饰面。2、内墙装饰：1）混凝土墙面：掺建筑胶素水泥浆一道+9厚1:3水泥砂浆（掺5%防水剂）打底扫毛或划出纹道+素水泥浆一道+5厚1:2.5水泥砂浆罩面压光； 2）水泥砂浆防潮墙面： 抗渗等级P6级砼外墙+9厚1:3、天棚：现浇钢筋混凝土楼板底接缝磨平+批白水泥二遍（住宅户内部分）；4、屋面：上人屋面有保温层：1） 现浇钢筋混凝土屋面板，1:8碎轻骨料加气砼（最薄处30厚）找坡2%压平+20厚1:3水泥砂浆找平层+40厚（公建
3、为45）高阻燃性XPS +20厚1:3水泥砂浆找平层+1.5厚JS防水涂料+3mm厚SBS改性沥青卷材防水层+干铺无纺聚酯纤维布一层+50mm厚C30防水细石混凝土，内配6200双向钢筋，设分仓缝6m*6m，钢筋断开，缝宽20嵌密封胶。2） 不上人屋面有保温层：现浇钢筋混凝土屋面板，1:3水泥砂浆找平层+1.5厚JS防水涂料+3mm厚SBS改性沥青卷材防水层+干铺无纺聚酯纤维布一层+30mm厚C30防水细石混凝土保护层。3） 瓦屋面：现浇混凝土屋面板+20厚1:3水泥砂浆找平层+45厚高阻燃性XPS +20厚1:3水泥砂浆找平层+1.5厚JS防水涂料+3mm厚SBS改性沥青卷材防水层+干铺无纺
4、聚酯纤维布一层+40mm厚C20防水细石混凝土保护层，内配6200双向钢筋+顺水条40*20，中距600+30*40挂瓦条+瓦屋面。5、楼、地面：1）P6级钢筋混凝土顶板+水泥浆一道内掺建筑胶+1:3水泥砂浆找坡1%，最薄30+1.5厚聚氨酯防水涂料2道，周围上翻300+100厚C20细石砼表面撒1:1水泥砂子随打随抹光；2）素土夯实+150厚碎石垫层+100厚C15砼垫层+水泥浆一道内掺建筑胶+1:3水泥砂浆找坡1%，最薄15+1.5厚聚氨酯防水涂料2道，周围上翻300+40厚C20细石砼表面撒1:二层及以上楼面：1）钢筋混凝土楼板+水泥浆一道内掺建筑胶+1:3水泥砂浆找坡1%，最薄15+1
5、.5厚聚氨酯防水涂料2道，周围上翻300+20厚无机保温砂浆+20厚1:2.5水泥砂浆抹面；2）钢筋混凝土楼板+水泥浆一道内掺建筑胶+1:6、门窗：1）采用铝合金断桥隔热型材门窗，其中东、西、北向采用中空LOW-E玻璃，南向采用中空玻璃，玻璃规格为5+12A+5，东、西、南向均设置活动遮阳，遮阳采用中空玻璃内置遮阳百叶，外门窗洞口四周设转角保温，7、地下部分防水：1）底板防水为回填土分层夯实+100厚C15砼垫层+1.5厚JS防水涂料+10厚低标号砂浆隔离层+50厚C20细石砼保护层+自防水钢筋混凝土，抗渗标号P6；2）顶板防水为回填土+聚酯无纺布滤水层+PVC排疏板H20+70厚C20细石砼
6、保护层+起始处1.5m以内0-30厚1:3水泥砂浆找坡，1.5m以外最薄处30厚1:8水泥陶粒1%找坡+10厚低标号砂浆隔离层+4厚SBS聚合物改性沥青耐根穿刺防水卷材+2.0厚自粘贴聚合物改性沥青防水卷材（无胎）+防水钢筋混凝土顶板随捣随抹平。3）外墙防水为回填土分层夯实+30厚聚苯板保护层+1厚聚氨酯+墙体基层修补、螺杆洞修补+防水砼侧墙P6。三、 监理依据1） 江苏省住宅工程质量通病控制措施标准（DGJ32/J16-2005）；2） 经批准的住宅工程质量通病防治方案和施工措施；3） 无锡市住宅工程质量通病防治导则4） 混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-20025） 砌体工程
7、施工质量验收规范 GB50203-20026） 国家和无锡市颁发的有关工程建设的法律、法规、政策和相关规定7） 设计施工图及设计变更通知单、技术核定单、设计交底会议纪要8） 建设单位和施工承包单位签订的工程施工承包合同四、质量通病成因分析及监理控制要点一）墙体裂缝防治：1、墙体裂缝成因分析：墙体裂缝的房屋使用功能和观感有一定的影响，且成因复杂，处理较难。砌体工程裂缝的成因是多种多样的，由沉降、温度、收缩、荷载、施工等因素引起的裂缝，其中常见的是温度和收缩裂缝。其表现形式主要有：1） 墙上的斜裂缝应在窗台转角、窗间墙、窗台墙、外墙及内墙上都可能产生此类裂缝，常出现在纵向墙上两端部、女儿墙端部转角
8、及顶层内墙上。1） 墙上水平缝，常出现在女儿墙根部，顶层窗口处及填充墙顶部，此类裂缝一般沿灰缝错开，而斜裂缝即可沿灰缝，也可横穿砌块和砖块。2） 造成砌体墙体出现温度和收缩裂缝的原因很多，主要有：a） 房屋保温措施不到位。b） 房屋长度超长，累计变形大。c） 墙体抗拉、剪强度和变形能力较差，特别是顶层。d） 水泥类砌块龄期较短，后期收缩大。e） 砌筑砂浆水灰比较大，施工进度快，造成灰缝收缩较大。f） 在墙上任意开凿管槽，且随意修补。g） 填充墙构造措施不到位。h） 防止温度和收缩裂缝必须从设计、材料、施工等几个方面采取措施，“抗、放”结合，以抗为主。2、墙体裂缝防治措施：1） 设计措施1.1
9、住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其他可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。1.2 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，其他层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层及高度大于4m的墙砌体沿高度方向应在半高处设置现浇钢筋混凝土系梁。1.3 混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于4M的构造柱；高度大于4M的内墙在墙高的中部增设厚度为120MM与墙体同宽的混凝土腰梁；砌体无约束的端部必须增设构造柱；预留的门窗洞口应采用钢筋混凝土加强；楼梯间及公用走道墙体设置间距不大于层高及不大于4米的构造柱。1.4在两种不同基体交接的竖、横缝位置，应采
10、用钢丝网聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于200mm，外墙粉刷砂浆中宜加掺入抗裂纤维，顶层粉刷砂浆中应掺入抗裂纤维。1.5外墙应采用保温砂浆或复合保温材料等外墙外保温措施。2） 施工措施及监理控制要点：2.1 进入施工现场的原材料应附有出厂合格证及必要的材料复试报告。2.2 砌块堆放场地应平整清洁，不积水，砌块不应被油污等污染，装卸砌块时严禁翻斗倾斜和丢掷。砌块应按品种、规格、强度等级分别堆垛整齐，高度不宜超过1.6m。堆垛上应设有进场时间及复试标志，堆垛间应留有通道。2.3 严禁干砖上墙，应严格控制砌筑时块体材料的含水率，应提前12d浇水湿润，砌筑时块体材料表面不应有
11、浮水。各种砌体砌筑时，块体材料含水率应符合以下要求：1 加气混凝土砌块：15%。2 混凝土砖和小型砌块：自然含水率。2.4外墙砌体砌筑时，对灰缝应作勾缝处理，应随砌随勾.2.5 每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施。2.6 严禁在墙体上交叉埋设和开凿水平槽：竖向槽须在砂浆强度达到设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，加贴钢丝网片等抗裂材料。2.7 宽度大于300mm的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，并且伸入每边墙体的长度应不小于250mm。2.8 砌筑时灰缝应饱满，严禁先干砌后再灌缝。不得任意撬动已砌好的砌块。在砌筑中，已砌筑的小砌块受撬动或碰撞时，应清除原砂浆，重新砌筑。
12、2.9砖砌体的水平灰缝砂浆饱满度不得小于80%，竖向缝应填满砂浆，并不得有透明缝、瞎缝、假缝：混凝土小型空心砌块砌体的水平灰缝饱满度不得低于90%，竖向灰缝饱满度不得低于80%。2.10砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉，砌体水平灰缝的砂浆饱满度应满足规范规定，竖缝内无瞎缝透亮现象。2.11加气混凝土砌块的出釜停放期为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5%-8%。混凝土小型空心混凝土砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。2.12严禁干砖上墙，冬季施工时，应将砖面适当湿润后再砌筑。2.13 墙体需留置接槎时，应符合相关规定，并按规范规定加设拉结筋，拉结筋不得少放或漏放
13、。2.14砌阳台处砖墙或浇阳台处构造柱时，必须按设计要求留置拉结筋。如设计 无规定时，应在与扶手交界处设置26拉结筋，在与栏板交接处设置不少于两排26拉结筋。拉结筋在砖砌体和混凝土中应有足够的锚固长度，在浇筑混凝土扶手或砖栏板前应将钢筋调直。若在主体施工时遗漏拉结筋，在阳台扶手、栏板施工前必须补足，植筋应按规定进行拉结筋检测试验，成品栏杆安装高度不小于1.1M；2.15 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔 10d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。2.16砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。2.17砌体结构砌筑完成后宜30d后
14、再抹灰，并不得少于20d，内墙混合砂浆 粉刷前。所有阳角均须做50mm宽、20mm厚的1:2水泥砂浆刚性护角，混凝土柱、梁、墙面的粉刷基层须用钢丝刷清理干净，再刷一道界面剂，以防止粉刷层空鼓、开裂；2.18通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。2.19框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。2.20混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，在用1：3水泥砂浆嵌实。2.21砌体质量标准及检验方法项次项目类别质量要求检验方法1主控项目砖和砂浆的强度等级必须符合设计要求查砖和砂浆试块试验报告2砌体水平灰缝的砂浆饱满度不得小于8
15、0%用百格网检查砖底面与砂浆的粘结痕迹面积。每处检测3块砖，取其平均值3砖砌体的转角处和交接处应同时砌筑，严禁无可靠措施的内外墙分砌施工。对不能同时砌筑而又必须留置的临时间断处应砌成斜槎，斜槎水平投影长度不应小于高度的2/3观察检查4非抗震设防及抗震设防烈度为6度、7度地区的临时间断处，当不能留斜槎时，除转角处外，可留置槎，但直槎必须做成凸槎。留直槎处应加设拉结筋，拉结筋的数量为每120mm墙厚放置16拉结筋（120mm厚墙放置26拉结筋），间距沿墙高不应超过500mm，埋入长度从留槎处算起每边均不应小于500mm，对抗震设防烈度6度、7度地区，不应小于1000mm；末端应有90弯钩观察和尺量
16、检查5轴线位置偏移和垂直度的允许偏差及检验方法，见附表12-86一般项目砖砌体组砌方法应正确，上、下错缝，内外搭砌，砖柱不得采用包心砌法。7砖砌体的灰缝应横平竖直，厚薄均匀。水平灰缝厚度宜为10mm，但不应小于8mm，也不应大于12mm用尺量10皮砖砌体高度折算8一般尺寸的允许偏差及检验方法，见下表2.22砌体位置、垂直度和一般尺寸允许偏差及检验方法项目允许偏差（mm）轴线位置偏移10用经纬仪和尺检查或用其他测量仪器检查垂直度每层用2m托线办检查全高10m用经纬仪吊线和尺检查或用其他测量仪器检查10m20基础顶面和楼面标高15用水平仪和尺检查表面平整度清水墙、柱用2m靠尺和楔形塞尺检查混水墙、
17、柱门窗洞口高、宽（后塞口）用尺检查外墙上下窗口偏移以底层窗口为准，用经纬仪或吊线检查水平灰缝平直度清水墙拉10m线和尺检查混水墙清水墙游丁走缝吊线和尺检查，以每层第一皮砖为准2.35 构造柱尺寸允许偏差及检验方案柱中心线位置柱层间错位柱垂直度用2m托线板检查二） 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治1、钢筋混凝土现浇板裂缝成因分析：1） 混凝土用水量1.1 混凝土的用水量是影响现浇混凝土楼板裂缝最主要，也是最关键的因素。混凝土的用水量会影响混凝土结构内部毛细孔的数量，而且会增加混凝土浇筑成型后毛细孔内含水量，从而将增大混凝土的塑性收缩和干燥收缩。1.2在保证混凝土强度不变的情况下，混凝土用水量的增加会相
18、应增加水泥用量，而水泥用量的增加同样会增加混凝土结构内部毛细孔的数量，也会增大混凝土的塑性收缩和干燥收缩。1.3 混凝土用水量增加，使混凝土中泌水增加，而泌水增加，促使混凝土中有更多的毛细孔相贯通，使毛细孔中水分蒸发的更快，从而增加混凝土的塑性收缩和干燥收缩。用水量减少后，早期强度增加，也会提高混凝土的抗裂能力。2） 砂的细度现浇的混凝土应采用中粗砂。混凝土中粗骨料是抵抗收缩的主要材料，在其他原材料用量不变的情况下，混凝土的干燥收缩随砂率增大而增大。砂率降低，即增加粗骨料用量，这对控制混凝土干燥收缩有利。3） 坍落度预拌混凝土为满足泵送和振捣要求，其坍落度一般在100mm以上，坍落度过大会增加
19、混凝土的用水量和水泥用量，从而加大混凝土的收缩。混凝土沉缩变形的大小与混凝土的流态有关，混凝土流动性越大，相对沉缩变形越大，越容易出现沉缩裂缝。因此，在满足混凝土运输和泵送的前提下，坍落度应尽可能减小。4） 混凝土施工过分振捣，模板、垫层过于干燥，混凝土浇筑振捣后，粗骨料沉落挤出水分，空气表面出现泌水而形成竖向体积缩小沉落，造成表面砂浆层，它比下层混凝土有较大的收缩性能，待水分蒸发后，易形成凝缩裂缝。而模板、垫层在浇筑混凝土之前洒水不够，过于干燥。则模板吸水量大，引起混凝土的塑性收缩，产生裂缝。5） 混凝土浇捣后过分抹干压光或养护不当过度的抹平压光使混凝土的细骨料过多的浮到表面，形成含水量很大
20、的水泥浆层，水泥砂浆中的氢氧化钙与空气中氢氧化碳作用生成碳酸钙，引起表面体积碳水收缩，导致混凝土板表面龟裂，而养护不当也是造成混凝土板裂缝的主要原因。过早养护会影响混凝土的胶结能力。过迟养护，由于受风吹日晒，混凝土板表面游离水分蒸发过快，水泥缺乏必要的水化水，而产生急剧的体积收缩。此时，混凝土早期强度低，不能抵抗这种应力而产生开裂，特别是夏，冬两季，因昼夜温差大，养护不当最易产生温差裂缝。6） 楼板的弹性变形及支座处的负弯矩施工中在混凝土未达到规定强度，过早拆模，或者在混凝土未达到终凝时间就上荷载等。这些因素都可直接造成混凝土楼板的弹性变形，致使砼早期强度低或无强度时承受弯、压、拉应力，导致楼
21、板产生内伤或断裂，施工中不注意钢筋的保护，半板面负筋踩弯等，将会造成支座的负弯矩，导致板面出现裂缝，此外大梁两侧的楼板不均匀沉降也会使支座产生负弯矩造成横向裂缝。2、 钢筋混凝土现浇板裂缝防治措施：施工措施及监理控制要点：2.1预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于160mm。2.2严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。2.3现浇板中的线管必须布置在两层钢筋网片之间，交叉布线处应采用线盒，线管的直径应不大于1/3楼板厚度。严禁
22、水管水平埋设在现浇板中，当给排水道设计为埋置式时应对是否有方便可行的检修措施进行严格把关。2.4现浇板浇筑时，模板使用前表面应清理干净，组合后应使接缝严密，必要时应采用双面胶带加强，浇混凝土前对模板、墙体充分湿润，在混凝土初凝前应进行二次浇捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。2.5现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d，对掺用缓凝型外加剂及抗渗剂的混凝土，不得少于14d。2.6现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。2.7支撑模板的选用必须经过
23、计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，保证按规范要求拆模。2.8施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土的浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位。三） 楼、地面渗漏防治1 上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小，预埋套管应为带止水翼环的套管；2管道安装完成，预留洞口填塞前应将洞口清洗干净，板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安
24、装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。3 厨、卫间及阳台楼、地面防水层施工前应先将楼、地面清理干净，阴角处粉成R50小圆弧，涂刷聚氨酯二遍，厚度1.5mm，现场监理切片检查，四周卷起的泛水高度不得小于300mm，卫生间不小于1800mm。4 地面找平层向地漏的放坡11.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。5有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为30mm。6卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙，烟道根部向上300mm范围采用聚合物防水砂浆粉刷。四） 外墙渗漏防治1、外墙渗漏成因分析：1） 墙体砌筑质量不良，在砖砌体的诸种质量通病中，影响外墙渗漏的原因有：1.1 砖层水平灰缝
25、砂浆饱满度不足80%，竖向灰缝无砂浆（空隙或瞎缝），为雨水渗漏预留了内部通道。1.2 框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时，未经停歇，即砌斜砖至梁、板底，以后随着砌体灰缝受压变形，墙体下降等，斜砌砖体与梁板间形成间隙，外墙抹灰或刮糙时，在此间隙处形成裂缝。1.3 框架柱与填充墙间的拉结筋不满足砖的模数，砌筑时折弯钢筋压入砖层内，形成局部位置砌体与柱间产生较大的间隙，抹灰时该处易产生裂缝。2） 外墙洞口处理不当2.1 上料口封堵砌筑时，与原有洞口接槎不严。2.2剪力墙施工时的螺栓套管在内外粉前，未认真进行封堵或未封堵。2.3连墙件穿洞口封堵不当。3） 外墙抹灰不合要求3.1 外墙抹灰空鼓、裂缝；
26、3.2 砌体质量较差导致粉刷层过厚，同时未采取抗裂措施。2、外墙渗漏防治措施及监理控制要点：2.1施工措施2.1.1墙体拉结筋预留位置应准确，不应折弯压入砖缝，砌筑时应严控灰缝砂浆饱满度。与填充墙交接处的混凝土结构表面应作界面处理，顶头缝砂浆应饱满密实。2.1.2外墙填充墙体砌至梁底时应用实心配砖挤浆丁砌二皮，并形成外排水坡度，与梁底留有一定空隙， 15天后用实心配砖斜砌（角度应大于45度）顶紧挤实砂浆，或在梁底预留空隙（4050mm），用微膨胀细石混凝土分两次填嵌密实，养护不少于7天。2.1.3不同材料交接处空心砖应设混凝土堵头，或用实心配砖镶砌；在铺贴抗裂加强材料前，应先进行清理、二侧整平
27、、界面处理。加强材料为耐碱玻璃纤维网布时，应在刷水泥胶浆后，随即铺贴网格布，并再刷一层水泥胶浆，水泥胶浆应充分握裹网格布。2.1.4施工洞等后填洞口补砌时，应将接槎处表面清理干净，浇水湿润，并采用挤浆法砌筑，每天砌筑高度不大于1.2m，顶部处理同3.2条，洞口周围300mm范围内满铺抗裂加强材料。脚手洞等外墙洞口应采用细石混凝土分次封堵密实，并作抗裂加强处理。2.1.5外墙整体防水层施工应符合建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）标准要求。防水层施工前应先进行外墙节点构造防水处理，依次清除外墙表面油污、浮浆、涂刷界面剂，再进行外墙大面积找平层、防水层施工，其砂浆厚度超过10mm时应分层施工。2.1.6每层外墙底部宜设置混凝土防水导墙，高度为200mm。2.2基层处理基层表面进行毛化处理是防止粉刷层空鼓、裂缝最有效的措施之一，也是最关键的工序。基层毛化处理分人工毛化和化学毛化两种。混凝土基层表面采用垛釜进行人工凿毛（即人工毛化）时，每200平方厘米范围内的凿打点不宜小于16点。混凝土和轻质砌块基层
