1、主要目的是通过今天下午的共同学习，管理行业能锦上添花，好上加好。今年3月16日物权法颁布以后，在方方面面引起了一些不同的反响，我具体走访了一下，相当一部分房地产开发公司物业管理行业，包括新闻媒体的诸多报道，以及到我们那里投诉相仿的，我有一种感觉，物权法颁布了以后，在一定范围、一定程度引起了相当大的思想混乱。因此，我们物业管理行业第一要学习；第二，要有好的心态，这样才能把我们西安市本身的物业管理工作做好。围绕着目前的这些实际情况，今天下午我主要讲三个方面的内容：第一，物权法制定颁布实施。第二，物权法与物业管理相关的章程。第三，结合物权法就物业管理条例每章的主要内容谈一下个人的认识和意见。下面我们
2、讲物权法颁布实施的意义。第一，物权法的制定颁布实施，是适应全面落实科学发展观，构建和谐社会本身的要求。随着我们改革的政治文化、社会建设的发展，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上，制定物权法。我们国务院有关条例，陕西省的有关条例以及西安市的物业管理条例，实际上是对我们物业管理的实践经验本身的总结。在总结的基础上，有些是可行的，可能有些是不可行的，但总的说地方性的颁布了以后，他推进物业管理行业的发展，那么有必要对这些成功地经验上升到国家法律，对市场各个主体的行为进行规范。因此，制定物权法对物权制度的共性问题和现实生活中的迫切需要解决的一些问题进行规范，着实规定，进一步明确发挥物的效应，保护权利
3、人的物权，完善中国社会主义物权制度。第二，是坚持社会主义基本经济制度的需要，坚持公有制为主体，所有制共同发展，是我们国家在社会主义初级阶段基本制度。，凡是大家看过物权法的，大家可能都比较清楚，集体物权这一儿讲的就是国有制度的问题。因此，通过制定物权法明确国家财产和集体财产的范围，国家所有权和集体所有权的形式加上对国有财产和集体财产的保护，有利于巩固和发展国有际经济。大家都比较清楚，为什么物权法讨论了七次，加上这次是八次，大家把这次通过的物权法和原来的草案进行认真的比较你应当的出来出，相当一部分提出来初稿是私权法，没有把集体所有制经济的物权的范围和保护的措施予以明确的规范。当然在保公共有经济前提
4、下，以明确了私有财产的范围，依法对私有财产归于保护，有利于鼓励、支持和引导非公有制经本身的发展。第三，规范社会主义经济持续的需要。我们干物业管理行业的有争议的是什么东西呢？市场秩序在一定范围比较混乱，在学习国务院颁布的文件惯例条例，西安市物业管理条例，大家总的感觉是地方性法规，从法律角度提高物业管理本身的档次。事实上这一次在物权法相当一部分内，牵扯到物业管理的内容，有一些是间接的联系到物业管理内容，因此物权法的颁布，有利于进一步明晰产权，制造物业管理市场共同竞争，它明晰了产权，形成了竞争，那么就达到社会主义市场经济本身的基本要求。大家注意看物权法，它确认物的归属，明确所有权和担保无权的内容，保
5、障各方市场主体的发展关系，依法保护权力人对于发展社会主义市场经济具有重要的作用。第四、维护广大群众的切身利益需要。大家比较清楚，改革开放以来，在大家心目中体现一个最明确的就是住房私有化的问题，或者讲衡量一个城市，衡量一个地区本身的经济发展水平，到外地去的时候就说哪些外地的高楼大厦多，比西安漂亮。我们在座的各位有相当一部分也都拥有自己所有的私有物权，那么讲我们管理就是保护私人物权这方面，包括我们在座的各位和物业管理行业人员要认真领会，换位思考。有一些物业管理行业或者是房地产行业接触过程中，有相当一部分人有一种错误的理解，物权法一颁布，物业管理行业越来越难干了。我就给他们讲，你这种认识是错误的，你
6、要调整心态，不是说向方方面面讲的，物业管理条例同物权法是背道而驰的，它是相辅相成的，它是对物业管理条例一些成功、成熟的经验和做法提高到法律的角度。我把国务院的物业管理条例、西安市物业管理条例和物权法进行认真的对比，原则部分没有体现，不管是国务院的物业管理条例、西安市物业管理条例，从我国本身物价结构上讲，它都是通过国家人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和即将颁布的物权法，有关原则性的条款衔接问题，所以大家的顾虑是多余的。我们应该看到，住房私有化本身推进以后，迫切的需要保护。因为我是做物业管理的，我讲这个东西就是围绕物业管理的，我主要讲我们物业管理所牵扯到的物权，迫切需要通过他们辛勤的劳动合
7、法保护财产，通过物权法明确并保护私人所有权，包括建筑物所有权，土地承包经营权，土地使用权，以维护群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会本身的和谐和进步。第五，实现2010年形成的中国特色社会主义法律体系目标的需要。在原来的时候，学习物业管理条例的时候，总感觉到我们国家现在涉及到物业管理方面的纠纷，主要依靠民法通则有一些条款进行处理的，没有具体的民法。实际上现在物权法是民法的重要组成部分，是规范财产关系的民事基本法律，调整物的归属和利用而产生的民生关系。我们管的小区物的归属是谁，物的利用如何进行，是在中国特色社会主义法律体系中，起支架作用，它是国家在推进法制社会中间不可缺少的重要法律，
8、这是按照全国人大原来的立法规划，是2008年前基本形成中国特色社会主义法律体系的主要步骤，我把物权法制定颁布实施本身的意义讲一下，我觉得这个东西要讲，如果这个东西不讲，如果大家不调整心态，像我们房地产行业，物业管理行业，相当一部分员工总是想停留在物权法颁布了，物业管理不好干了。我曾经问过一些物业管理方面的人员，你们物业公司这几年做什么缺德事了，你为什么这么怕物权法，他说都是按国务院条例来的，我说你回去好好的把国务院物业条例、西安市物业管理条例以及对照你公司本身的运营回去好好想，你们不要总是听新闻媒体讲的，不是说物权法把一些东西明确了，把物业管理条例推翻了，把物业管理条例的东西上升到法律条例进行
9、明确的东西，我就讲物业管理条例有关内容的时候再讲。第二个问题，物权法与物业管理相关的章程和理由。第一章基本原则，基本原则部分它的立法目的使用范围，同样适合于我们物业管理行业在物业管理经营过程中有一些纠纷，它明确了所有权受法律保护，不可规范，一个物业管理渠里，哪些所有权是谁的，你明确了所有权那人家是受法律的保护，不管你任何单位任何个人，都是不可侵犯的。这是一章有关联的。第二章物权的设立变更转让。这一章明确了依法登记的所有权人效力。第2章第6条，不动产物产的设立、变更、转让和效益，经登记发生效益，不登记不发生效益，大家可以自己回想一下，有一个阶段的时候，新闻媒体在在评价国务院物业管理条例，西安物业
10、管理条例的时候，曾经大量得讲物业管理条例违反，当初主要焦点是什么是业主？实际上物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。我们相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效益，不依法登记不发生效益，这里面讲的是产权登记问题。大家学这一块儿的时候要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把物权法产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次物权法明确了，以登记档案、登记铺为主，凡是产权证明
11、与登记铺不一致的，以登记铺为主，除非你证明产权登记铺是不正确的。这一部分就等于进一步把物业管理条例关于业主这个概念进一步进行明确了，把物业管理条例上所讲的房屋所有权人为业主，经依法登记的房屋所有权人为业主。真正要把物业管理条例和物权法结合到一块儿，那么我们所有搞物业管理的都要搞清楚，什么是业主？经依法登记的房屋所有权人是业主。这个问题就点到为止，这个涉及到物业管理内容时我重要讲。起码对业主本身的界定与我们物业管理关系很大。第三章物权的保护。作为我们搞物业管理的，也与我们关系很大，我们是替人家业主维修养护人家的物权，那么在物权法上，对物权的保护它如何规定的，它对物权的保护方法做了全面的规定，并规
12、定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担形势责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与我们物业管理条例很重要呢？那物业在维护养护过程中，包括业主使用人，对人家的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任，刑事责任都做了明确的规定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。所以干物业管理的把物权保护这一章一定要看，你不看如果侵犯了业主的本身物权，业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你起码应当清楚法院判定的结果是什么。第四章在这一章里面，明确依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。意思是它明确了产权人对自己所拥有的物权占有、使用、收益和处分
13、。这四项权利，凡是业主享有这四项权利，你不是业主，就是同住人，你本身的房屋没有经过产权的同意你是处分不了的。这一块儿大家看的时候，所有物权主要讲的是租赁物权，租赁合同在租赁期限内，有占有、使用、收益这几项权利。这与我们关系不大。第五章对国有物权、集体物权和私人物权所有权的评估保护问题。第六章业主的建筑物区分所有权。这一章是我们物业管理行业本身的重中之重，国务院物业管理条例、西安市物业管理条例大量的章程主要体现在这一章，我们西安相当一部分物业管理行业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权，本身搞不清楚，为什么要建筑物区分所有权。建筑物区分所有权实际上是明确物权人之间的物权关系。因为你在同一个小区里
14、，有所有部分，部分所有部分，专有所有部分三个概念。物业管理行业维系养护的主要是权益所有部分和部分所有部分，而不包括业主拥有的专有部分，我们现在的物业管理行业在管理这个部分中确实分不清。把建筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在管理服务过程中，那你才管理清楚。我为什么讲可悲，我们相当一部分物业管理公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙去，最后还是吃力不讨好。在这章里面，把物业管理条例有关的相关内容，基本上原则部分，必须明确规定业主对建筑物的住宅经营型住房等专有部分享有所有权。这句话意思就是说除过单栋的
15、别墅以外，大多数的卖的是居住空间，我们自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。我曾经问过一些人，为什么业主在装修房屋的时候，不能测出墙体的厚度。这话有道理，你给业主的工作没有做到点上，你按照所有权享有的占有、收益、使用、处分这四项权利，那么把人家不管是抗水墙以后，弄坏了是不是处分，你把属于共有部分的墙体处分，那就不存在了，你就是侵犯了业主，把这个危险讲清楚，再讲后面的房屋安全问题，把两个放参到一块儿，你讲起来可能就比较完整。因此，在建筑居住所有权这一块儿，我们物业管理行业的同志，你一定要搞清楚。你不要看邻里之间，单元与
16、单元之间，楼与楼之间，你产生纠纷以后要就事论事，要明确它到底享受什么权利，你有没有这种权利，否则最后你也说不清楚。对于建筑物的住宅经营型住房，对专有部分享有所有权，你挂那个墙皮就要认认真真的挂，人家就没有说卖房子，房子整个都是他的，讲究专有部分所有权，专有部分西安市物业管理条例对专有部分讲的已经清楚。我建议大家搞物业管理，把这几个名词拿出来看，如果你在物业管理条例方面说不清的时候，把这个合同后面的文字，公有设施设备包括以后，然后是自有设施设备。对于专有部分以外的公有部分，如电器等公共设施和绿地，等公共场所享有公有和共同管理的权利。大家注意，享有公有和共同管理的权利，我曾经在好多场合，在物业管理
17、过程中，我曾经问过相当一部分人，在前期物业管理阶段，一个物业管理区域的管理者是谁？好多人和我答是物业管理企业，这是物业管理本身的概念没有搞清楚，大家必须明确，在前期物业管理阶段谁和你签合同，是建设单位。建设单位为什么和你签合同，建设单位搞不了物业管理，其他承担前期物业管理的责任，那么前期物业管理接的是谁？是管理企业。前期物业管理者接的是执行者、服务者，这个大家要清楚。小区公共管理制度，全部在前期物业管理阶段由建设单位制定，制定物业管理企业，只制定企业内部运行制度，你完全执行的就是建设单位，各项公共管理制度。讲管理人是谁？是建设单位。我们相当一部分物业管理企业把这方面当成儿戏，就随便卸下来，用的
18、时候再麻烦。前期物业管理公约里面，上头对业主共同利益的维护，业主不交水电费的时候你把电断了，一个物业管理者是谁？是建设单位，他制定相关管理制度。最后和物业管理的关系是履行合同，那么讲人家业主大会在讨论物业管理相关制度，在围绕维护广大业主本身的共同利益，它授权物业管理企业，有些人交水电费的时候，可以采取停水停电措施，你把哪个业主的水电停了，他找你干什么，他去找大会去，这就完了，就这么简单。包括现在讲的建筑区分所有权以后，电梯这些吃大锅饭的你给老百姓讲不清楚，这个电梯属于这个单元的，属于这个单元的业主的共有，而与其他的单元没关系，物业是为这个单元的业主保值增值，要弄清楚你所维系养护的电梯，属于这个
19、单元的私有业主所有，你维护的好用了15年，这个单元的业主赚了10年。完全是按照对物权的专有部分部分所有部分进行区分责任，而是不在这稀里糊涂吃大锅饭。这一章物权法的第六章是我们物业管理行业本身要学习的重点，它实际上把物业管理条例有些成功的经验进行了升华，上升为法律。这一章里对小区的车位车库的管理，业主大会的职能，业主服务的关系等等都做了规定。在这章里面，大家要有这么几个概念：第一，和物业管理条例完全是吻合的。原来的国务院物业管理条例颁布之前，我们国家强制性的推行物业管理，总是讲它的物业管理的覆盖面是多大？但是从物业管理条例颁布了以后，业主执行管理是一种模式，就是一个物权法，把这些明确了。我们原来
20、的思想概念是感觉物业管理好，但是最重要的还是要管好，物业管理条例只朝着物业管理落实，业主执行管理是不是要到行政主管部门，要业主大会指导备案，这没有关系，包括自己管理的，我们现在西安乱在什么地方？凡是办房子的都叫物业管理，你们看一下都市快报零距离讲哪个单位小区物业管理如何，它与物业管理文不对题。物权法颁布以后，本身的三部概念是很清楚的，你不能把业主执管、单位执管，这个大家思想概念一定要清楚。最后涉及到车库车位问题，里面相关的基本概念问题，我讲条例的时候给大家再展示。第七章相邻关系。我们在小区都有相邻关系问题。物权法它对整个物业管理市场主体不是说对物业管理不清楚，你们之间按照物权法调整你的关系，你
21、不要找物业管理企业，你可以直接到法院，谁给你的权你起诉谁。你如果是把这方面没有做好，你要出相关的费用。相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人的权利，促进邻居关系和谐。这个大题目为原则，咱们是创卫，有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这个人家可能清理，可能不清理，他把楼道堆的满满的，影响人家的通行，这本身就是侵权，到法院去判，侵犯了人家的通行权，要依法管理、依法服务，所以相邻关系这一块儿对我们物业管理这一块儿，对处理相邻纠纷也是重点，大家要学习。第八章 公有。为什么说公有这部分与物业管理行业也相关的。有的在产权懂
22、得很多，有的只懂得几个，这种情况都有。我们从物权法上讲它属于公有人，公有人在行使所有权这一块儿的权利时，如何行使。物权法讲对公有人管理共同享有的共有物权的享有权利，它共同享有的权利和义务。这里面讲有约定的，没有约束的讲到物业管理费分担的问题，公有人权利，公有人的义务，我把有关的章节给大家讲一下，有关的主要内容和大家说一下。第十九章 占有。主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会持续和权力人的合法权益。我们打一个比讲，物业管理企业没有经过业主本身的同意，你最后把手续办了，墙上贴上广告，你是要承担责任的。有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什
23、么广告，那属于国有部分，任何业主、任何单位和个人都无权占有，他随便占有以后他要承担相应的法律责任。第二个问题讲的是物权法与物业管理条例相关的内容。第三个问题讲的西安市物业管理条例。因为事前我征询过半户人的意见，把两大部分简明扼要的和大家说一下，在学习到物业管理条例这一块儿的时候，每一章主要讲的内容和物权法，哪些东西有变化，哪几个问题是重点给大家再说一下，我们先看总则部分。实际上不管是国务院物业管理条例还是西安市的物业管理条例，在总则部分大家要理解两部分内容：第一，西安市物业管理条例的第三条，物业管理本身的概念。给大家实事求是讲，最近一个阶段我研究物业管理条例比较多一些点我们关门讲，不能让外人知
24、道，我感觉物业管理很悲哀，50以上的人都对物业管理的概念不清楚，物业管理条例的第三条物业管理的概念是物业管理条例的核心和心脏，为什么要放在总则部分，把这东西搞不清楚，搞不清楚物业管理是干什么的。我们现在相当一部分物业公司的管理层人员对这个东西不研究，所以它有必要把第三条物业管理概念这一章和大家说一下，什么叫物业管理？业主通过选评物业管理企业，由物业管理企业按照合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和持续的活动。这条概念里，大家需要明确的知道三个重点：第一个重点讲业主。大家可能比较清楚，我们现在物业管理行业有些管理人员，人家问题总则的时候，业主选评
25、的时候说你算什么物业管理，不是新闻媒体所讲的，依据这一条认为西安市90以上的物业管理项目都属于建设单位选聘的，所以西安市90以上的物业管理都是违法的。这实际上是对物业管理条例的曲解，这一块儿的业主它讲的是大概念，不是泛泛我们大家所讲的，单个业主或者是房屋所有人。这块儿包括建设单位，不然的话前期物业管理就没有办法定位，就没有空间。也就是管理制度不合法，大家可以想，第一个项目，业主没有入主之前，这个项目是建设单位的，征地、建设、配套，都是建设单位花钱，所有手续在谁名下呢？在建设单位名下。所以这一块儿的业主，包括建设单位属于第一业主，大业主、小业主，最后不是业主，这么一个过程。它有这个转变过程，这一
26、块儿的业主包括建设单位。第二，通过选聘物业管理企业，这一块儿的选评讲的是招投标，也就是我们物业管理企业到管理物业项目，管理权的行使，选评招投标，我们现在可能有些同志一说招投标就说。我搞建筑行业多年了，物业管理招投标是什么嘛，大家在这个上面有点糊涂的概念，项目是建设单位的，建设单位是招投标，项目招投标的主体，他通过招投标这个形式，其他承担前期管理责任的。为什么招投标管理办法要找建设单位？是招投标的主体，建设单位要派员参加，再从专家里抽标，招标的目的就是说不能找一个违规的，它通过这种形式选物业管理企业，替建设单位执行管理责任。第三，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定。这句话讲的是，物业管理
27、企业与业主之间的关系，什么关系？合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下级关系，而不是谁管谁的关系。我多一些场合去，一些物业公司和我讲当好保姆，当好管家。什么保姆按？你不知道就别说，我是个服务行业，我通过签定合同以后履行合同。物业管理企业要履行合同，建设单位要履行合同，全体业主要履行合同。前几天我在一个小区处理问题的时候，业主说物业管理企业服务不到位，你说这话算数服务不到位，我先问一些业主，你履行合同没有？你交钱没有？你一分钱没有交，你说物业公司服务不到位，你一个小区60、70的人不交费，这就是违约，没有履行合同。我们现在在我们行业要大声疾呼建设单位要履行合同，全体业主要履行合同，不缴纳费用的
28、人是对全体业主共同利益的侵犯，物业管理企业利益的侵犯，这种结果是全体业主共同利益的侵犯。没有履行义务它不算有权利，他一分钱没有交，有什么权利。我们这个行业以后在和老百姓打交道期间，从物业管理萌芽、起步、规范、发展到今天，从红头文件上找不到一句话，管家和主人的关系，保姆和主人是什么关系？保姆干了一天，下午觉得不合适就走人，物业管理企业干是不是那么容易，我觉得是不容易的，大家都对照合同，全体业主包括建设单位没有履行合同就造成当时的结果的原因是什么？你50、60没有交费，你说管理企业服务不到位。杨总和我说一句话，企业就是品牌，品牌就是人才，人才是什么？在很大程度上都与心血有关系，我们的思想观念一定要
29、转变，把我们本身行为完全规范到履行合同，我们和业主的关系，和合同的关系，平等的民事关系，这个是要掌握的第三点。第四点，后面所讲的话全部是物业管理的服务内容，对房屋的管理，对设备设施的管理，维护相关卫生，这是物业公司做的内容说的明明白白。把服务体现在五个方面。所有的管理层，我建议你们把这一段话记的清楚，这句话记清楚了，物业管理也就说完了，物业管理内容方方面面是不是围绕这里面的每一句话，综合写一章。这个是重点，大家必须理解。第二个重点，我们在和业主大会接触过程中，有相当一部分人思想概念是行政主管部门凭什么管业主，凭什么管业主大会，他实际上国务院物业管理条例、西安市物业管理条例，在总则部分赋予了行政
30、主管部门的职权，原来西安市的物业管理条例讲的是物业管理的行政主管部门，新颁布的条例或者是新修改的条例，它主要进的是物业管理活动的行政主管部门，实际上这个变化明确了市场主体。第二明确了市场主体之间的关系，谁是运动员、谁是裁判员？把政府行政主管部门完全摆在裁判员的位置。市场四大部分就是物业管理的主体，这四个主体之间关系是什么？政府行政主管部门是裁判，其他的是运动员。那么，运动员在市场活动过程中违规了，那政府行政主管部门就要出黄牌、吹哨子，起码要起到这个作用。我们看第二章，业主与业主大会。这一章主要理解这么几点：第一，经依法登记自房屋所有权人是业主。我们现在物权法要统一口径，要统一起来。我们现在物业管理企业在小区里，使用人也是业主，开口闭口谁都是业主，那种认识是完全不对的。按照西安市房屋管理局，关于引发召开首届业主大会，备案程序这个通知的，各栋楼的代表选小区的代表，最后组成你本身的筹备组，业主大会筹备组。相当于部分管理企业问我，说是本身一些企业的份额呢，选老百姓行不行？他老板是业主，那你选择的是业主代表还是适用人代表，这个概念很清楚。你选的是业主代表，召开的是业主大会，你不是适用人代表，适用人大会，适用人筹备组，适用人委员会，这个概念必须搞清楚。不然的话，一个校区就搞的乌七八糟的。说是开业主大会的时候，产权人写
