1、5、近期是否会拆迁 。如果会，不要告诉别人，买吧！四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：1、看二手房的物管费用是否拖欠：有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？慢慢来：（1）水费。要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。（2）电费。不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？
2、带个看的懂的哥们一起看房。（3）煤气费。同上，这些都要办好过户。（4）电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。（5）物业相关费用。去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：1、
3、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。就算有实力，也请选后者。3、确定交房细节：（1）交房的时间和条件。时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。（2）物业费、水电费等。上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户：时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、
4、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加。户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。4、明确违约责任：这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注
5、意以下几点：（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。B二手房交易流程比较复杂，总的来说，买二手房流程可以分为六步：（第一步）准备买房（资金
6、计划、初定区域）（第二步）看房选房（看什么？怎么选）（第三步）签约订房（核实产权、怎么签合同）（第四步）支付房款（资金监管、办理贷款）（第五步）缴税过户（第六步）物业交割（除水电燃气外，还有哪些需要交割）第一步、准备买房准备买房阶段最重要的两件事，一是做好资金计划，二是根据资金计划初步划定买房区域。1.做好资金计划（1）确定大概可以贷款的最高额度：商业贷款：首套普通住宅=评估价 65%，二套普通住宅=评估值50%。公积金贷款最高额度：首套120万，二套80万，最高贷款评估值的80%。（2）买一套二手房，除了房款（首付）外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。（3）清点家庭可用资金，包
7、括存款、理财资金等，看首付够不够。2.初步划定买房区域根据自己手里的资金，问自己这几个问题：在城区买还是在郊区买？离工作地点多远合适？要买多大的房子？以此来初步划定选房区域。选房时需要着重考虑的四个方面因素：如果家里有老人和小孩，考虑的点会更多，老人的话，要考虑离医院的距离，去医院是否方便，最好是三甲医院等等，如果有小孩，那就要去研周围究学校等问题。3.看买房资质房子不是想买就能买的二、看房选房1.怎么选房？根据资金和初步选房区域的划定，我们就可以来选房了。找房源基本分为两种：一种是通过中介门店找房，选择你意向区域的门店，告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格，看户型，现场实地考察等。另一种
8、是在网上选房，选房的时候注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差。不要轻信网上报价，一些房产网站用低价假房源吸引客户，买之前找附近中介公司询价。在选房过程中，最重要的是要识别假房源，避免做无用功，既浪费感情，又浪费时间。以下是我总结的4招识破网上假房源的方法：w2.怎么看房？看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。衣可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等。食超市、菜场、小商店、饭馆、小吃店等。住不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是
9、什么房，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等。行不仅要看房子附近有没有大量来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的房子附近，出门是不是单行道等。三、签约定房1.签约前必须核实房屋产权（1）不同房屋产权 交易条件不一样A.商品房：房产证下发之后才能上市交易。B.公房：部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。C.一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。D.二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即
10、可上市交易；（2）有没有经过房屋核验？没有核验过的房屋有查封、抵押的风险，不能上市交易。（3）产权人身份证与房产证一致吗？如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。（4）房产证有共有人吗？如夫妻共有的、继承人共有的，共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供公证委托书。（5）原房主已婚吗？已婚的话，需要提供配偶本人签字的同意出售证明。（6）房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。2.所有重要事项必须写进合同（1）定金数、首付、尾款等金额多少（2）税费承担者（3）采用什么付款方式（4）首付的支付时间、条件（5）过
11、户的时间和条件（6）户口什么时间内、条件迁走（7）有没有学校名额、是否占用（8）房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等注意：签署合同需要房屋全部共有权人都到场；如果不能到场要提供经过公证的授权委托书如果卖方已婚，签约时要提供配偶同意出售证明（哪怕媳妇一起到场，也得签，怕以后有纠纷）四、支付房款不管首付款、尾款还是物业保证金，一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。贷款的话需要弄清楚贷款的条件
12、，个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。五、缴税过户1.缴税缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理，有的区县需要提前预约，有的不需要。缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所得税，二手房商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税、已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金，一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和综合地价款。2.过户房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理。跟缴税一样，各区办理规定不一，有的需要预约，有的不需要。六、物业交割物业交割是全款
13、买房的最后一步了，交割完毕，房屋的产权和房屋本身就都归你了，物业交割包括以下几项：（1）水、电、燃气查验及费用结清如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用。如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。（2）供暖协议变更及供暖费结清：到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。（3）物业协议变更及物业费结清：买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。（4）有线电视过户及有线电视费、电话费结清。（5）户口迁出情况：一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖
14、方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。（6）屋内设施交割：将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。钥匙、门卡等物品的交接。二手房交易流程一般有六大步骤，交易流程比较复杂。当然如果通过中介买房则会比较省心，中介公司在帮助购房者寻找房源、签约定房、贷款、缴税过户、交接入住等方面都已经有一套专业的流程化管理，购房者会省去很多麻烦事儿。C买到一套称心的二手房本来就不是一件容易的事情。二手房，意味着不确定因素太多，大复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有中介在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常。接下来说重点：既然要花时间，怎么让时间运用的更高效？1. 选好中介，并训练
15、他们中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话，是否给你提供有价值的信息，决定了你买房过程的体验。中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合适的房子）相悖的。因此，不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。应该怎么做？首先，找23家大的中介，每家中介选2名业务员。一般来说，直接找门店经理，让他推荐会比较靠谱。为什么 每家中介要选两名？因为可以中介内部做横向比较，看给到你的房源是否合理（当然这两名不要在一个门店里）。其次，把你的条件明确的告诉他们：包括预算。接下来就很重要了：过滤他们提供的房源信息，根据质量给反馈。
16、中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你2. 收集信息你的目标是把选定片区的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。谈谈基准价格，基准价格用于衡量不同二手房价格的合理性。我自己是这么做的：先看片区内房源的大致均价，我看的区域3.2W每平，然后给各种的条件设定价值，房龄折旧：每差一年价格下降1%（越新折的越快，越老折的
17、越慢）。地段：到地铁、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。楼层：一般来说 多层：3452167 电梯房：中高层 顶层 底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W采光：采光分两个层次，1.是否全明，每个房间是否都有窗。2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出35K每平。我把光照时长分成3档：从早晒到晚 4、5个小时左右 3个小时以下。基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也折算成相应的价值。在了解所有小区情况和制定基准价格后，对不同房源的开价就心中有数了：我看
18、到最后，中介给我的房源，我都不用上门看，直接出价，节省了大量时间。提醒一点：如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤，换句话说如果房子好，住的很舒服，卖的意愿就很小。3. 议价楼主不是这方面的高手，只能采取中规中矩的策略：1. 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态，上海这边基本上还是买方市场，意味着可以有充足的时间可以做比较。2. 房东状态。a） 置换，价格合适就卖，这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束。b） 急卖，主
19、要是时间约束。c） 卖个好价钱，房子一般都不错，期望值很高，主要是价格约束。3. 出价。楼主最后使用的都是开门见山式，这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低价。你可以不理他，如果他属于前面说的a或b类，隔段时间还会找你。你要记得，这是买方市场。4. 时间1. 好房子一般很少抛出来，必须耐心等待。2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待。4. 其他小TIPS1. 中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格，不！要！理！睬！2. 和小区里的门卫，大爷大妈聊聊，获取房子的信息3. 中介费是可以
20、打折扣的D浏览下来，确定没人发这20条注意事项，那就只好攒着大招来发了一、确认产权的可靠度1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；3.一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
21、2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；2.产权证上一般标明的是建筑面积；3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。五、观察房屋的内部结构1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2.管线是否太多或者走线不合理；3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。六、考核房屋的市政配套1.打开水龙头观察水的质量、水压；2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3.确认
22、房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4.观察户内、外电线是否有老化的现象；5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。八、查验物业管理的水平1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及
23、布局；3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。九、了解以后居住的费用1.水、电、煤、暖的价格；2.物业管理费的收取标准；3.车位的费用。十、追溯旧房的历史1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。十一、了解邻居的组合1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；3.与居委会或
24、者传达室的值班人员聊天，了解情况。十二、算计一下房价1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。十三、二手房按揭的条件1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；2.能提供稳定的收入支付本息的证明；3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；4.所购房屋产权所属真实可靠；5.支付有关手续费。十四、请律师1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。十五、找代理行1.代理公司的二手房信息要比个人
25、更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？十六、考察代理公司是否可靠1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。十七、及时了解政策、程序、费用上的变化1.要注意报纸的新消息；2.向律师及中介代理公司咨询；3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。十八、产权是否完整1.确
26、认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十九、小心房款和产权的交接1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。二十、保证产权顺利过户1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖
27、方随时可以毁约。E买二手房，如果最大程度的避税。一、省税费个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来避税：（1） 跟房主谈好价钱后，你可以综合考虑贷款、税费等因素，再跟卖主商量一个网签的价格，也就是俗称的阴阳合同。交易差缩小了，税费自然也少了。还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。（2） 另外，交易差可以扣掉卖方在房子上额外花的钱。这一项，可是连很多中介都不知道的哦。比如，房主买房贷款已还的利息，是可以放在交易差里面扣掉的。去银行开个证明就行了。还有，房主当年装修的费用，也是可以扣除的。装修费可以找评估公司做评估，也可以自己提交各种装修凭证来扣除。装修凭证嘛，就可以考虑一些额外的手段了比如去建材市场找些地下中介什么的.野路子，不要问我怎么找，自己想办法。还有，你买房所缴纳的税费，也是可以放在里面扣掉的，别忘了这一项。简单列个公式就是：个人所得税=（房子两次交易差已交的贷款利息装
