1、五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积 M2 164502 折合247亩2 总建筑面积 M2 110272 3 容积率 0.67 4 绿化系数 % 40 5 建设工期 年 4 6 建设投资 万元 18446 六、研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进常德市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发常德市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进常德市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好
2、的经济效益和抗风险能力。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来常德投资兴业。第二章项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头
3、、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要
4、常德市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处柳叶湖畔是常德市柳叶湖省级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。第三章市场分析与预测一、常德市旅游宾馆设施现状常德市位于洞庭湖西岸，辖6县2区1市，人口600万左右。改革开放以来，以“长沙的后花园，张家界的生活服务基地”为旅游发展坐标的常德旅游宾馆设施有了较快的发展。1、星级酒店的数量现在全市共有星级酒店20家，其中四星级2家，三星级5家，两星级13家。客房
5、总数为1599间，床位总数为3115个。常德市市区主要星级酒店一览表名称 地理位置 星级标准 客房数 床位数华天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235华都大酒店 市人民中路 3 112 215金海大酒店 市建设路 3 98 174宏大宾馆 市武陵大道中段 3 99 164八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126芷园宾馆 市芷园路 2 107 235桃林宾馆 市建设东路 3 63 126凯利大酒店 建设西路 2 88 174星宇大酒店 市人民西路 2 48 98华云宾馆 市人民中路 2 91 187金宇宙大酒店 鼎城区武陵镇 2 50 10
6、5朗州宾馆 鼎城区武陵镇 2 79 240金叶宾馆 市武陵大道南段 2 44 88交通宾馆 市洞庭大道西段 2 64 120桥南宾馆 鼎城区武陵镇 2 41 90金山宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 73金凤宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 51玉园宾馆 市建设西路 2 60 1102、客房出租率高于同行业水平，常德市酒店市场的平均出租率为75%，2001年呈现高峰。目前呈持续上升发展的趋势。常德市近年酒店平均出租率年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70-75% 70-80%3、经营价格情况
7、常德市星级酒店客房平均价星级 客房平均价（元/间.天）4 3183 2682 208常德市酒店平均房价变化表年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均房价上涨率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6常德市在1996年、1997年和1998年处于酒店建设的高潮期，在这三年间新建和新开涨的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、区域分布情况常德市的酒店主要集中在常德市江北城区，分布集中，本项目所处的柳叶湖度假区位于常德市城区东北的城乡结合部，正逐渐成为常德市民旅游休闲的新兴地带，但缺乏高水准的酒店物业。二、常德市旅游量的现状情况1
8、、游客2000年全年接待国内旅游者249.5万人次，比上年增长19.3%，接待入境旅游者1.5万人次，增长49.6%；2001年全年接待国内旅游者301万人次，比上年增长20.6%，接待入境旅游者1.82万人次，增长21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游总收入12.5亿元，增长11.6%，旅游创汇670万美元，增长21.8%；2001年全年旅游总收入15.7亿元，增长25.6%，旅游创汇830万美元，增长23.9%。3、客源根据常德市旅游局提供的数据表明，常德市旅游客源的构成基本上为常德市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%、30%、20%。4、花费花费表单位：
9、元常德市内旅游者 国内其他地市旅游者 入境旅游者 返乡旅游者人均天花费 50 300 500 3005、停留时间2001年常德市外来旅游者平均停留时间为1.6天，其中团体旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。6、行程特点常德市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内的几大城市公园和常德市境内的花岩溪、桃花源、太阳山等景点。国内游客主要为过境游旅客居多，多为途径常德的旅游团在常德市区酒店逗留一天，其他为直接去常德市的下属县市的旅游景点旅游。入境旅游者与国内游客的行程特点相似。7、住宿设施的选择特点由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游
10、客多选择常德市内的高星级酒店，主要原因是旅行社与这些酒店有协议，其次是这些酒店客房数较其他酒店客房数较多些，有足够的能力来接待团体游客。8、现有景区接待情况桃花源：53万人次/年；花岩溪：12万人次/年；柳叶湖：47万人次/年。2001年接待国内旅游者301万人次，大部分为长沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市场需求预测常德市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、常德市区的客源常德市区现有人口40多万，加上外来人口达50多万。根据常德市城市总体规划，到2020年常德将成为100万人口的大城市。市区住户1999年的实际收入为5650元/人，其中用于文化娱乐的66.5元/人，全年宾馆收入3.
11、5亿元。常德素有“鱼米之乡”的美誉，历来是国家重要的农产品基地，粮、棉、油、干鲜水果产量居全省首位，工业已形成烟业、酒业、米业、制造业、纺织业和造纸等六大主导产业。常德卷烟厂、中国粮食第一股金健米业、中国淡水养殖第一股洞庭水殖及德山酒业、国人啤酒、恒安纸业等一系列特大型企业和企业集团为城市的发展注入强劲的活力。1999年全市实现国内生产总值31.6亿元，经济总量位于全省第二，仅次于省会长沙。市民对餐饮文化娱乐休闲的需求较高，目前仅武陵区就有各类茶楼、餐厅千余家，全市出租车的人均占有量和营业收益也列全省首位，这些都为常德市柳叶湖国际会展（中心）酒店的开发建设经营提供了良好的经济基础。2、外地来常
12、德旅游的客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，常德的旅游也随着这种气候热了起来。常德位于湖南省城几大旅游热点的中心，距张家界、衡山、韶山、长沙、岳阳都只有百余公里，是各旅游点之间的中转站。常德市区域也具有丰富的旅游资源，包括有地处武陵区深腹，与世隔绝世外桃源桃花源；有风光旖旎、湖面开阔、湖岸逶迤曲折，面积达17平方公里的柳叶湖；有湖光山色、林丰叶茂、白鹭起舞的花岩溪风景名胜区；有佛教禅宗祖庭，李自成禅隐山夹山寺风景名胜区；有江泽民主席题词的城头山古文
13、化遗址；有“生物基因”宝库湖南屋脊壶瓶山森林公园；常德人还拥有全长3公里，撰诗一万余首，刻嵌壁画43幅，荣获吉尼斯纪录的中国常德诗墙。可以设想，不远的将来，来常德观光的游客将络绎不绝。常德市的旅游业这几年得到了飞快的发展：年份游客类别 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年平均增长率接待入境旅游者（人次） 3200 5000 6100 10028 15000 18200 35%接待国内旅游者（万人次） 120 140 168 209 249.5 301 20%按上述增长速度预测到2006年柳叶湖国际会展（中心）酒店营业之际，常德市接待入境旅游者为6万人次，接
14、待国内旅游者为624万人次，必将形成较大的旅游市场，为柳叶湖国际会展（中心）酒店提供了可靠的客源。3、商务客商及会展、运动会带来的客源目前常德市“三资企业”已达200多家，主要是与港澳台商合作，这些客商势必带来可观的境外商务客源，据统计常德去台人员7000余人，加上第二、三代人数已达3万人左右，形成了较大的境外客源市场。常德市有一流的国际标准的水上运动场地，每年在柳叶湖都要举办国际、国内的比赛。常德市还有一流的体育场地设施，先后承办省全运会和国内单项比赛，因体育比赛每年带来的客源有5万人次左右。常德市每年都要举办大型的桃花节和承办一些物资交易会。节展会展吸引外地客商，每年带来的客源有20万人次
15、左右。三、本项目利弊分析优势地理位置优势：柳叶湖度假区作为常德市旅游业发展的重要依托，位于常德城郊接合部，风光优美，距市区仅3公里之遥，将成为常德市民与外来游客旅游度假的重要去处，而拟建项目是目前柳叶湖地区包括常德地区唯一的五星级酒店。因此，地理位置的优越性和一定时期的垄断性和稀缺性是未来客房出租率的有利保障。客源优势：柳叶湖离市区近，是休闲度假和商务活动的良好平台，柳叶湖酒店的高品质可以保证吸引足够的客源。政策优势：柳叶湖的开发得到了常德市政府的重视，政策给予极大扶持，而开发商拥有柳叶湖地块土地一级开发的权利。产品优势：柳叶湖酒店式公寓作为常德尚未出现的具备休闲度假功能投资产品，具备一定的市
16、场吸纳力。劣势柳叶湖度假区的建设投资目前尚未形成规模优势，市场潜力尚未充分挖掘，而且商业配套有待完善。目标市场中的会议份额在前期可能需要较高的营销投入来获得市场的认知。在项目开业前期，对随机性的目标客源尚有一段时间的认知过程。机会在我国进入WTO的大背景下，随着常德市的经济发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，常德的城市品味将得到极大的提升，大规模接待散客旅游者的条件日趋成熟。常德市区（包括武陵区、鼎城区）酒店数量供不应求，在未来竞争环境中，仍会有实体不断寻求市场机会进入酒店业。本项目具有一定的时效性，但目前仍有从容腾挪的时间来准确确立自身的市场竞争策略。考虑到柳叶湖成功举办国际赛事的经验，
17、未来也具备举办国际赛事的可能，带来入境客源的增加；随着柳叶湖开发过程中新型旅游产品的不断出现，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保柳叶湖酒店的出租率持续攀升。竞争对手目前常德市内部分酒店（如华天、芙蓉）由于长时间的知名度，会在项目经营前期吸纳部分潜在客源。近年内出现的其他投资者兴建的五星级酒店将以竞争姿态出现。四、小结1、市场调研情况表明。到2005年常德市应接待国内外游客630万人次，其中过夜旅游者按50%计，则过夜旅游者315万人次。平均停留16天，有效需求为504万人次。柳叶湖旅游度假区距常德市区仅3公里之遥，具备辐射常德市区的潜力。如预计吸纳常德市15%的有效需求，则
18、其市场发展空间有75.6万人次，可见柳叶湖国际会展中心具备较大的市场潜力。2、目前，常德市区虽有星级宾馆20家，但高档宾馆较少，仅有四星宾馆两家，且规模不大，配套设施不完善，由于柳叶湖国际会展中心周边环境优美，同时具备会议会展、商务接待、娱乐休闲的功效，随着常德市企业、政府接待规格的提升，高级商务会议也将考虑在高标准酒店举行。本项目的建设弥补了常德市在五星级酒店的欠缺，有望成为常德市酒店业的新“明星和龙头”企业。3、随着经济的发展，国家地位的加强及中国加入世贸组织，国际国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展推动常德旅游业，尤其是酒店业继续繁荣、兴旺。4、随着常德市城市化进程的加
19、快，在2020年以前常德将为拥有城市人口100万的大城市，纵观国内现有的大城市，基本上都建有多座五星级酒店，因而做为新兴发展的城市，常德建设一座五星级酒店是必要的也是可行的。第四章建设内容和建设规模一、建设内容1、建产权式酒店（度假别墅）。2、建五星级宾馆2.1建设原则a、完善柳叶湖度假区的服务功能；b、与周边自然环境相协调，具备文化内涵；c、确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要求功能齐全、便利、舒适。2.2经营内容a、会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议技术交流与推广会议学术会议政务会议
20、新闻发布会；b、客房服务为短期国际、国内游客服务（标准客房）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）；c、餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营：风味厅、食街等；d、康体娱乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务
21、。如：近期流行的沙壶球；e、其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代理。二、建设规模拟建项目总占地247亩，总建筑面积110272平方米。拟建项目由度假别墅和宾馆两部分组成。其中度假别墅占地121817平方米（折合182亩），总建筑面积85272平方米；宾馆占地43290平方米，总建筑面积25000平方米。第五章项目建设条件一、区域位置柳叶湖国际会展（中心）酒店位于柳叶湖畔戴家岗地区，柳林路与柳明路的东南角，处于柳叶湖的中心地段，地理位置优越，交通便捷，区位优势非常明显。因为距城区较近，风光旖旎而成为常德市的一个良好的旅游休闲去处，适宜建设酒店。二、自然条件
22、1、气象条件年平均气温16.7，极端最低气温-13.2，极端最高气温40.1，年平均总降雨量1372.8mm，相对湿度平均79%，风速年均3.4m/s，常德夏天主导风向为西南风，冬季为东北风。2、地形地貌常德市城区属平原岗地类型，江北城区及近郊地形平坦，为河流岗地冲积平原，平原区是构成常德市城区最主要的地貌类型。拟建的项目位于常德市城区的东部，地势平坦，海拔高层31米左右，现状主要为稻田和鱼塘，其地貌单元属沅江北岸级阶地范畴。地表上无古树名木和其他文物古迹。3、水文地质拟建项目场地内有赋荐于杂填土中的滞水及赋荐于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源。潜水赋荐
23、于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型，但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀，但地下水位较高，应注意对地下室的防水处理。4、工程地质拟建场地尚未进行地质勘探，参考临近场地的地质资料，地基土层由第四系全新统（Q4）杂填土、粉质粘土、淤泥质粉土、圆砾卵、卵石组成。圆砾石作为建筑物的持力层，fk=300kpa。5、工程抗震常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低，根据有关规定，拟建项目按基本烈度七度抗震设防。三、现有基础设施拟建场地现有地形平坦，临柳林路呈矩形，已完成三通一平等前期工作，道路网络和给排水管及电力、电讯均可依托柳
24、林路配套齐全。第六章主要技术方案一、总平面布置方案1、柳叶湖国际会展（中心）酒店综合体设计上综合考虑别墅区（产权式酒店）与宾馆的功能要求，力图成为一个综合性区域，道路应根据每个单元的布局来设计。可以考虑其明显的特征在于，整个酒店区被分割成围绕一个巨大中心区的不同的建筑个体，从而营造一个富于亲情的综合环境。设计一个象岛一样的环绕所有建筑物的开放空间。柳叶湖酒店的建造位置位于柳叶湖地区戴家岗一带，紧邻柳叶湖的西岸线，一个鲜明的特点是地块内水面较多且临近柳叶湖西岸线。柳叶湖酒店的设计可以考虑创造一个会议、住宿、餐饮、康体娱乐等集聚的小世界，一组覆盖不同区域开放空间、同时围绕着游泳池、或湖面的各式各样
25、的大厦，而碧波荡漾的游泳池与天然池塘是酒店为各方游客提供优质服务的标志。根据对这个建筑综合体巨大体量的严格限制，可以选择建设成为两个中心区：其中一个中心区建一个大型游泳池，周边建筑包括会议与餐饮中心、综合商务楼、旅馆客房等等；而另外一个区域根据房地产开发的需求可以设计成一个传统的花园，并布置风格各样的别墅群。2、基地内宾馆的客房、会议、休闲中心、歌舞厅、餐厅均设有单独的分区，并有明显的独立出入口，各功能区均可单独对外，互不干扰。3、在主楼的东侧设有1500平方米的停车场。4、做好绿化设计，基地绿地率不低于45%。二、建筑方案1、宾馆1.1宾馆建筑物拟建12层（不包括地下一层），总建筑面积250
26、00平方米，床位250张，按五星级标准进行设计建设。1.2建筑物地下层为设备用房层，设置空调机房、发电机房、配电室、锅炉房、水泵房、中水处理间、消防水池等，第一层设商场、宾馆大堂、餐厅；第二层设女宾桑拿洗浴中心和卡拉0K歌厅；第三层设男宾桑拿洗浴中心和舞厅；第四层设健身中心和美容美发中心；第五层为中心的办公层；建筑物的第六层第十二层为客房部。1.3建筑物总高度45米。建筑物1-4层层高4.5米，5-12层层高3.5米。1.4建筑物外观充分体现滨湖城市的景观特征。象座正在行驶的豪华客轮，使建筑风格既有时代气息又有地域特点。在色彩上不求过多的变化，以白色和灰蓝色相间为主调。2、度假别墅（产权式酒店
27、）2.1公寓式花园洋房有独体和联排别墅两种形式。2.2公寓式花园洋房采用现代欧式风格，创造一种异国情调。2.3公寓式花园洋房层数为二三层。三、结构方案1、地震烈度按七度进行抗震设防。2、宾馆采用框架、剪力墙结构，度假别墅采用砖混结构。3、所有楼面为钢筋混凝土现浇板。4、基础采用桩基。四、供电1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为5000KVA。2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准。3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路（包括客房插座）宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应
28、选用带接地孔的插座。4、照明装置选用高效光源及灯具。5、重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。五、弱电工程1、大楼设自动交换机，每间客房装设电话分机，其分机号码宜与房间号一致。建筑物的门厅、餐厅、宴会厅等公共场所及各设备用房值班室宜设电话分机。装机容量为500门。2、大楼内设广播系统，其紧急广播应符合现行的民用建筑电气设计规程的规定。广播系统馈电回路按用户的性质分配，应急广播线路应按楼层和消防区分配。3、大楼内设有线电视系统，并应能接收VHF及UHF全部电视频道的节目，并能调频广播。4、大楼内设闭路电视设备，有使用要求时可设自播节目设备及节目制作用房。5、大楼内设保安监视闭路电视系统。6、大楼内设电子计算机管理系统。六、给排水工程1、水源来自城市市政管网，大楼内设水泵站。2、采用生活和消防用水共用系统，并在大楼内调置蓄水池。3、用水定额按400升/最高
