1、在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投
2、与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。-4-该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配
3、套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6
4、月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经
5、营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。-5-5、一二级联动开发，低价拿地该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二
6、级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2022年前后拿下成都、廊坊香河两块
7、土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。-6-如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。二、对土地一级开发盈利模式的评价1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开
8、发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时
9、、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知第七条规定：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国发200631号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理。”这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划
10、，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用-7-二级开发具体实施流程表程序承办单位区国土分局具体工作提交的材料或
11、预备工作相关要求拟用时间费用备注1办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。2区环保局3区发改委4区发改委5市发改委6市、区建委7区人防办8区规划分局环境影响的批复（详见附件16）如无一级开发，直接做二级开发的，还需做交评、地质灾害等评估项目核准（详见附件17）危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于1.0的低密度房地产开招标方案核准（详见附件18）发项目、总建筑面积5万平米级以上的住房建设项目由市发改委、市项目核准（详见附件19）建委核准；总建筑面积5万平米以下的住房建设项目由区发改委、区建委核准。项目核准（详见附件20）各10个工作日20个工作日20个工作日20个
12、工作日人民防空工程建设标准审查（详见附件21）20个工作日1640元/建筑平方米办理建设用地规划许可证（详见附件22）设计单位做规划图及勘察20个设计，国资项目需招标；工作日-19-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注9区国土分局10区发改委、区建委区11规划分局12建设单位13区公安分局出让国有土地使用权设定登记办理建设工程规划许可证勘查和施工图纸审核施工图纸消防审核（详见附件22）土地证、项目核准书、工程规划许可、勘察报告、施工图纸收费（详见附件25）-20-（详见附件23）商品房投资建设计划核准（详见附件24）同程序3的相关要求10个工作日程序承办单位具体工作
13、提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注141、土地证申领施工2、规划证许可申请表3、图纸审核报告1、提交建设工程单体回执单2、招标人自行招标条件备案即时不收费由建委工程科提供即时交纳招投3、招标方式抄报即时标交易服务费：按151、招投标文件资格预审结果登记审核备案4、2、招投标监督（详见附件26）自招标文件发出至开标5、招标文件备案最短不得少于20日即时中标价的1.1%，甲即时方缴纳60%，乙方缴纳40%。即时区办理质量监督手续办理安全监督备案6、开标、评标7、提交招投标情况书面报告及中标通知书备案8、施工合同备案1、中标通知书2、图纸审核报告3、建设工程单体回执单4、工程质量监督注册登
14、记表5、项目监理人员资格登记表6、建设单位管理人员资格登记表7、施工单位管理人员资格登记表在区招投标交易中心进行中标结果在交易中心公示时间不少于5个工作日中标通知书发出30日内签订建即时委165个不收费工作日17办理建筑节能1、中标通知书备案手续2、设计图纸说明1个墙体节能费8元/平，散装工作日水泥3元/吨即办不收费18（详见附件27）-21-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注保19险公司银20行办理工程1、中标通知书意外伤害险2、已备案的施工合同办理工程资金证明当年完工工程提交总投资不低于50%的资金证明，一年以上工程提交总投资不低于30%的资金证明。21施工许
15、可受理、审批（详见附件28）含市建委5个工作日11个不收费工作日区建委22办理商品房预售许可证（详见附件29）市建委办理10个工作日-22-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注23供电局、园林局、电信公司、歌华有线等自来水公司建设单位需提供总规、市政配套设施申报、划平面图，然后与各管设计施工理处个单位签订协议、热力公司签订合同配合施工建设单位组织施工单位、监理单位、勘察单24建设单位1、组织施工位、设计单位并参与五监理单位进区建设工程质量监督站行分户验收方工程质量竣工验收，进行现场监督2、五方竣工由除建设单位外的四方验收出具竣工验收报告及质量评估报告。25区规划分局
16、建设工程规划验收（详见附件30）-23-程序承办单位区公安分局区环保局具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注26消防验收（详见附件31）建设项目环保设施验收（详见附件32）30个工作日1、单位工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、单位工程质量综合验收4、备案机关认为需要提供的其他有关文件（工程款拨付证明95以上）；竣工验收备案5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书；8、法规、规章规定必须提供的其他文件。办理入住手续办理房屋所有权证（详见附件34）30个不收费工作日移交物业公司管理-2
17、4-2728区建委工程质量监督站7个工作日29区建委组织综合验收（详见附件33）30个工作日30建设单位区建委3132建设单位附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请.20附件2：编制土地一级开发实施方案.21附件3：用地预审.23附件4：给区发改委提交的申请.24附件5：给市发改委提交的申请.25附件6：征求规划意见书（选址）.25附件7：市交通委交通评价意见.25附件8：市文物局文物保护意见.25附件9：市环保局环境评价意见.26附件10：市政专业部门市政接用意见.32附件11：用地批准.39附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证.40附件13：核发城市房屋拆迁许可证.
18、41附件14：市政基础设施建设（同附件10）.42附件15：办理征地结案表.42附件16：环境影响的批复.42附件17：区发改委项目核准.47附件18：区发改委招标方案核准.47附件19：市发改委项目核准.48附件20：市、区建委项目核准.48附件21：人民防空工程建设标准审查.48附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可.49附件23：出让国有土地使用权设定登记.50附件24：商品房计划.51附件25：施工图纸及消防审核.51附件26：区建委办理招投标备案.53附件27：办理安全监督备案.55附件28：施工许可受理、审批.55附件29：办理预售许可.56附件30：建设工程规划验收
19、.56附件31：消防验收.57附件32：建设项目环保设施验收.58附件33：组织综合验收.60附件34：办理房屋所有权证.60-25-国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面
20、进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市
21、土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警
22、总部主管部门的批准文件；三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件；四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明；五、营业执照复印件；-26-（一）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；（二）1：500或1：2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围）九、钉桩结果通知单；十、评估报告；十一、其它需要提供的相关材料。附件2：编制土地一级开发实施方案编制要点一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以
23、下内容（1）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析；（2）土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）（3）地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计；（4）主要规划指标说明并附控制性详细规划成果；（5）人文环境和特殊适用政策说明；（6）开发的进度分区和供地数量、时间预测。三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。四、（征地）征地工作方案的编
24、制包括以下内容（1）经集体土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；（2）土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额；-27-（3）乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；（4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容（1）拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策；（2）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；（3）拆迁工作分区情况和启动顺序；（4）1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋；（5）乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细
