1、物业设备设施维修养护物业维修保养计划的实施建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施 管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修 养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社 会满意的目标。第一节物业维修养护要点一、大厦的运作趋势及季度因素。二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。四、充分考虑费用预算。五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。第二节物业维修养护计划编制程序一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计
2、划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。四、编制年度维护保养方案草案。第三节物业维护保养的管理措施一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工 制度，保证维修质量。二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质 量。四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。第四节物业维修养护项目计划及实施方案为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况， 制定相应设备设施维修养
3、护计划，并组织实施。一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）第四节物业维修养护项目计划及实施方案为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况， 制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）1）。1）二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一
4、）序号类别项 目计划情况实施方案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受 损；2）施工质 量原因造成 的结构问题每周巡查一 次，发现问 题及时解决。1）由于使用不当造成 结构局部受损较轻， 由维修部按修缮规定实施维修；如局部受 损较重，应请专家会诊提出方案，委托专 业公司实施；2）如因施工质量原因 造成结构问题，应报 请管理处处理。1）房屋修 缮标准； 2）有关工程施工技术规范。1）安全、 正常使用；2）功能完 好。2外墙每周检查一次，发现问 题及时维修由维修部门按有关修缮 规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规 程。无脱落、无渗水、整洁 统一。31）屋面防水破损造成屋面渗漏
5、；2）避雷装置脱焊、间断；3）屋面积水。每天检查一 遍，发现问 题，及时维 修。由维修部门 按相应作业 规程实施维 修；1） 房屋修缮标准；2） 相应修缮作业规范1） 无积水、 无渗漏；2） 避雷装 置无间断。4电梯每天巡视一 遍，发现问 题，及时与维修人员联 系。由维修部电 梯主管组织 人员实施维修。电梯维修保养主要标 准1）安全正 常运行、平 稳；2）机房、 轿厢整洁；电梯各组成 部分完好率 100%；51）水泵等机电设备维护保养2）日常机电设备的零部件易耗品维修更 换每天巡视检 查、发现问题及时维换由维修部组 织实施各项机电设备维修保 养规程无故障停电 保障安全运行6智能设备1）系统维
6、护保养2）线路的 检修每周检查一 次，发现问题，及时维 修由维修部负责组织实 施智能系统维 护保养规程1）系统完 好、无故障、使用正常有效2）防盗监 控设施完好、无损坏1） 线路无乱搭接7室内照明1）线路的 检修维护2）灯具的 维修及更新每周检查一 次，发现问题，及时维 修由维修部按照相应作 业规程实施维修照明维修保 养规程1）线路无 乱搭接2）照明灯 具正常有效8消防设施1）疏散标 志的维修及 维护2）室内消防栓的有效 维护及检修 3）烟、温 感报警系统 故障的排除和维护每周检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部按照相应作 业规程实施维修1）标志制 定及维护管 理规定2）消防栓维修操作规
7、 程3）消防报 警系统维护 保养规程1）实施有 效、标志清楚、完好无损2）灵敏、 准确报警9通道门厅楼梯间1）公用地 面的维修改 造2）公共通道、门厅的 墙、天棚维 护每天检查一 次，发现问 题，及时维修由维修部按照相应作 业规程实施维修1）相应建 立部分修缮 技术规程2）房屋修缮标准整洁、无缺损、无霉斑10空调系统冷水机组、 风机盘管、运行期间每 天检查一次，由维修部专业人员负 责维修设备运行正常1）冷却塔等发现问题， 及时维修11供水1）接口及 砂眼漏水 2）管道堵塞、破裂 3）固定码 松脱每天检查一 次，发现问 题，及时维修由维修部专业人员负 责维修1）排水管 维护修缮标 准2）给水管
8、维护修缮标 准上下水畅通，无渗漏二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）序号类别项目计划情况实施方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损2）施工质量原因 造成的结构问题1）每年对房 屋基础进行 一次检查2）及时发现隐患、做到 早发现、早 处理1）由维修部负责 实施2）维修费用每年 递增 10%1）建筑物白 蚁防治标准 2）建筑物完 好等级标准1）结构安全、正常使用2）结构性能完好2外墙面1）外墙面局部渗 漏2）外墙面大面积 渗漏3）外墙面的更新1）每 2 年对 于较大面积 渗漏外墙久 修无效的，应局部更新 防止面积继续扩大，并 清洗一次2）每年雨季 前进行一次 维护检查， 杜
9、绝雨水侵 入1）由维修部门负 责实施2）外墙面每年全 面清洗一次1）房屋修缮 标准2）外墙面修 缮作业标准1）外墙 面无破损 无渗水2）整洁统一3屋面1）防水层破损造 成屋面渗漏 2）屋面积水1）避雷装置 每年刷一次 油漆，防止 锈蚀2）每年全面修补一次屋 面隔热层板， 重新勾缝，修补3）每半年疏 通一次屋面1）由维修部负责 实施2）屋面防水层每 15 年全面翻新一 次1）房屋修缮 标准2）相应修缮 作业规程1）无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏2）避雷系统完好，。2），雨水口4）每半年对 屋面防水层 检修一次， 每 5 年翻新 更换老化部 分4电梯1）每月检查一次 拽引绳张紧度2）每月
10、定期对滑动、转动部分加 一次油3）每季度检查一 次导轨，安全工 作情况4）每年进行一次 全面安全检查1）由电梯主 管组织人员 负责实施定期维护2）每 3-5 年进行一次负 荷试验电梯维修保养主 要标准参照电梯 维修手册1）减少故障 改善并增进 电梯各部分的性能，确 保正常、安全、平稳运 行2）确保顺利 通过安全监 察部门检验确保正常5机电设备1）水泵等机电设 备的维护保养2）日常机电设备 的零部件易耗品 维修、更换1）月检制控 设备一次2）每季开关 灵敏度及开 关紧固件完好情况3）年检电源切换及自动 保护装置4）每季度检 修一次发机 电设备。1）由维修部门负 责实施：2）重大设备如柴 油发电机
11、等每 25 年更换一次。3）风机、水箱等每 15 年更换一次各项机电设 备维修保养 规程。1）运转正常，安全；2）设备完率100%。6智能设备1）系统的维护保 养；2）线路的检修。每月对系统 进行一次维 护检修（含线路）。由维修部门负责 实施。防盗监控及智能系统维护保养规程。1）系统持续有效 使用；2）系统 线路正常3）设施美观、整洁。7室内照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更换。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损1）由维修部按相应保养规程实施；2）照明器具每公用照明维修保养规程。1）线路无老化；2）灯具正常使用。、；坏灯具。15 年更换一次。照明完好8消防设施1）疏散标志的维修及
12、维护；2）室内消火栓 （箱）的有效维 护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护；4）自动喷淋系统 维护。1）每月检查一次烟、温 感报警系统 完好情况； 2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消 防箱油漆一 遍，并将消 防带晾晒一 次，以防发 霉；4）每年对消 防疏散标志 进行一次维 护。1）由消防、机电维修专业人员对 应负责实施；2）消防系统主要 设施、设备每 20年更换一次。1）消防设施保养规程； 2）消防报警 系统维护保 养规程。1）设施完好率100%2）报警系统灵敏有效。9通道门厅楼梯间1）公用地面的维 修改造；2）公共通道、墙天棚的维护；3）楼梯间墙面、扶手、踏步的维 护。1）每
13、半年对 公共地面进行维护一次，补换损坏或 空鼓地面；2）每二年刷 新一次通道、梯间墙壁天 棚、护手及 拦杆；3）每年全面 维护一次楼 梯踏步，消 除空鼓、开 裂、破损等。1）由维修部门按 相应技术作业规程实施；2）每 20 年铲除 抹灰翻新一次。1）房屋修缮 标准；2）相应建筑部分修缮技 术规程。美观完好 整洁、清爽。10空调系统冷水机组、风机盘管、冷却塔等。每年全面检查一次，发现问题，及 时维修。由维修部专业人 员负责维修。设备运行正常供水设备1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破1）每年刷一次管道油漆；由维修部门按相应作业规程实施。1）排水管维护修缮标准；1）美观完好，上下水畅通三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）序号类别项 目计划情况实施方案标 准实施效果1
