1、1.什么是绿色物业管理 -122.如何开展绿色物业管理来改善人居环境- 133.绿色物业管理在改善人居环境中的作用-144.绿色物业管理在改善人类居住环境中的意义-155.绿色物业管理的发展-166.物业管理对人居环境的改变-16五.物业管理从环保中做到改善人类居住环境-16 1.环保的定义-162.在物业管理中如何做到环保-163.环保的物业管理对人类居住环境的影响-17六.物业管理的重要性-17七.物业管理对改善人居环境的作用 -171.强化环境卫生管理，改善人居环境 -172.提高物业的智能化，增强物业的适应性，为改善人居环境提供一个好帮手-183.绿化系统建设和维护从而改善人居环境-1
2、84.加强保安车辆管理，形成秩序井然的人居环境-195.搞好社区文化活动，加强精神文明建设，为改善人居环境提供良好的精神基础-19八.结束语-20九.参考语-20十.致谢-21摘要高科技时代的来临使现今人类居住环境发生了巨大的变化，数字时代有着另一种效率观，人成为最关键的因素；高科技时代要求了人类居住环境必须是人性化的。而21世纪的人类居住环境部不再只是一个栖息之地，物业管理将是改善人类居住环境的一大功臣，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作对改善人居环境具有十分重要的意义。所以物业管理的目标已经不再局限于
3、单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量、环境质量、提高物业价值及人类社会的可持续发展为目标。 The arrival of the era of high-tech modern human living environment has undergone tremendous changes, the digital age is another view of efficiency, people become the most crucial factor; high-tech times the human living environment must
4、be humanized. In twenty-first Century the Department of human living environment is no longer a habitat, the pro- perty will be the improvement of the human living environment a great hero, strengthening the residential property management is to create a scientific, democratic, stable social conditi
5、ons, in accordance with the law to fulfill the real estate administrative functions, guidance and supervision of property management companies, property owners to carry out property management work to improve the living environment has very important significance. So property management objectives a
6、re no longer limited to simple property, facilities management, must be a center with the person, in order to improve the human work, quality of life, environmental quality, raise property values and the sustainable develop- ment of human society as the target.一.研究物业管理的背景：随着住房制度的改革，住房商品化，人类居住环境部不再只是
7、一个栖息之地，物业管理随之兴起。传统的住房制度已不再适应现今社会的需要，而物业管理则愈显其重要性。随着这一行业的发展，物业管理制度也不断更新换代，不断地改善完整。政府也有不少的政策的出台，使得物业管理在对人类的居住环境影响越来越明显。近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。在国外，物业管理已经有一百多年的历史。美国芝加哥是全世界第一个有专门的物业管理行业组织的城市。现有资料来看，我国物业最先兴起是在我国的深圳，随着深圳经济特区的建立和发展，房地产的迅速发展，物业管理这一行业也随之崛起。物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物
8、之物业管理才由香港引入，不久便从沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。物业管理行业的兴起政府也有不少的政策的出台：1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。现今的关于物业管理的法律越来越完善，例如物业管理的交费标准在物权法80条
9、就有明确的要求；业主对于物业管理的救济措施在物权法81条有规定；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人在物权法76条也有表明。还有好多详细的规定要求也分类得齐全，很值得去一一细读。1.物业管理与改善人居环境的联系： 随着房地产业和现代科学技术的高速发展，日益恶化的环境将对人的生理和心理产生严重的影响和损害，而物业管理就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为，以使其活动与环境质量达到较佳的平衡，保证物业正常良好
10、的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一，所以物业管理与改善人居环境有着密切的联系。2.物业管理对改善人居环境的意义的考核定义：在实际工作中，物业管理以防为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境，合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展这是物业管理的职责所在，这也是物业管理对改善人居环境的意义的考核意义。二.物业管理的概述和改善人居
11、环境的意义：1.物业管理的含义：狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理有狭义和广义之分。2. 物业管理对改善人居环境的意义：自然环境是由气候、地貌、水文、土壤、植物和动物界有机结合而成的综合
12、体，是人类赖以生存的基础。人类都在追求健康舒适、优美和谐的生活环境。而面对全球工业化高度甚至畸形的发展，面对全球生态环境的日益破坏恶化，人类的居住环境也越来越恶劣，改善环境作为一种能够牵动全球诸多问题的整体设计策略和发展战略，无疑是人类实现可持续发展的必然途径和治本方略。物业管理就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。以使其活动与环境质量达到较佳的平衡，保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作
13、、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。所以物业管理对改善人居环境具有重大的意义。三.物业管理如何改善人居环境：1.努力强化物业管理持续改善人居环境。1）依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的人居环境：物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造健康的社区环境的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作，做好改善人居环境的工作，给人类一个健康美好的居住环境。2）加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会才能有利于人居环境的改善：
14、业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护物业管理顺利进行的有力保证。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，真正发挥业主大会作用，才能做物业管理的强大得后盾，为改善人居环境做出努力提供力量；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合物业管理政策法规和环境保护重要性的知识对广大业主进行知识培训，让业主们明白到环境健康的重要性。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和
15、广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展环境保护的公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好改善居住环境的工作。3）加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平尽力提供健康的居住环境：房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习条例和规定，学习如何改善居住环境的知识文件，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地利用物业管理改善居住环境。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会
16、开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行环境保护，真正做到改善居住环境落实到小区。在物业管理改善居住环境中，仍要以“环保、高质、健康”为重点，继续与国家环境保护部门联系，聘请物业环境监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业环境检查，宣传和发扬行物业管理企业的改善居住环境事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业改善居住环境的长效管理机制。4）加强自身建设，严格实施改善居住环境：物业管理人员要认真学习法规、法章、相关业务、社区管理理论和与的改善
17、人居环境的相关文件，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行改善人居环境的职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格按规办事，落实好环境保护的工作。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导，做好改善人居环境工作；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类环境问题。房地办事处要做好房屋协管员的工作培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用为改善人
18、居环境献出一份力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类小区环境问题全部解决。5）加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设，系统化地改善人居环境：物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业环境问题。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力，努力改善人居环境。物业管理网格化
19、建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进，系统地改善人居环境。2.抓住难点，加大管理力度，规范管理体系来改善人居环境。彻底改善人居环境这就要求，物业管理部门必须加大管理力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需抓住难点，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。3.违法建筑整治的措施也有利于人居环境的改善。按照条例规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办
20、事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除，有利于改善人居环境，给人们一个有秩序的生存环境。4.为了改善人居环境，违法建筑应有其整治的方法。新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，加强环境保护意识，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约、环境保护的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、
21、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度，还人们一个良好的居住环境。5.明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。1）认真梳理，制定计划。要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的
22、单项目整治，从里到外改善居住环境。2）各方筹措，落实资金用途，改善居住环境。房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，大楼房屋整治资金需求量大，各方筹措资金，落实资金的用途，使资金用得准，用得好，用得有价值，从各方面改善人居环境。3）改善环境要落实责任，巩固成果。房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。6.强化机制，突出长效管理，持续改善人居环境。1）运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理
23、保证人居环境的健康。住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。环境质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制保证人居环境的健康。2）运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理来改善人居环境。小区要积极推进“改善环境”管理，切实做好保净、保洁、保质、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保净保洁尽责、绿化养护到位、收费
24、规范。积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序，切实解决小区中改善环境的难点、热点问题。3）通过宣传、引导，逐步推进无人小区的环境改善。无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。通过居民的自治组织居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选
25、聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展，居住环境也达到健康水准。物业管理法制化道路虽尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但仍有信心为改善居住环境做出更大努力。四.如何开展绿色物业管理改善人类居住环境？1.什么是绿色物业管理？与传统物业相比,在房地产开发中的绿色物业一般应该具有如下内涵：“绿色”首先是一个人文的概念。其次,“绿色”的内涵不是仅指颜色和外在景观,也不是简单意义上的反璞归真和崇尚原生态。绿色物业是应用现代的科技手段和先进的文化理念为居住者提供的符合人性的健康居住环境,绿色的表现形式可以多种多样,其核心体现的是人与自然的关系,也不能用物业价格的高低来简
26、单衡量。最后,绿色物业是一个多项指标的组合体,而且有较高的科技含量。在面对不同的消费群体和市场定位时,其技术含量应该有所区别。绿色物业的开发建设必然伴随着现代科技的应用,包括节约用地、合理规划平面和空间、节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑寿命、具有良好的抗灾能力等多项指标,在经济、技术、自然等多方面符合社会的可持续发展的要求。 2.如何开展绿色物业管理来改善人居环境？对近几年设施完善的服务区，不断改善的物业管理制度中可以看到从维护环境的角度开展绿色物业管理来改善人居环境是个热点。随着绿色建筑在全国范围的不断推广扩大，从设计、施工到材料和设备的选购都融入了绿色理念，为推行绿色物业管理打牢了硬件基础，对此物业服务企业可以从环境文化切入绿色物业管理。绿色物业管理的推进是一项系统工程，需要全社会的力
