1、1.环境分析2.市场分析3.政策分析4.竞争项目5.发展趋势第二部分项目简介及SwoT分析?（9）一、项目简介?二、项目SwoT分析?1.项目优势2.项目劣势3.项目机会4.项目威胁5.结论分析第三部分市场调研报告?（11）一、市场调研情况说明?二、调研分析?三、主要结论?（20）第四部分项目综合定位?（21）一、项目命名阐释?二、目标客户定位?三、项目形象定位?（24）四、项目价格定位?（28）第六部分项目广告策略?（38）一、项目广告主题策略二、项目广告媒体选择及发布策略第七部分附录?（39）房地产市场调研问卷及所有回收问卷第一部分项目所在区域市场分析一、项目所在区域简介本案位于石家庄市北
2、二环北侧，西邻107国道，交通便利；北邻石家庄市即将要开发的新市区正定新区（这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经石家庄的繁荣）；南傍太平河。交通方便，风景优美，地段的升值潜力巨大。政府规划此处为石市最佳人居地段，据此我们将在这一地段打造高端楼盘，锁定别墅项目。滹太新区，已改名为正定新区。位于南水北调以东、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸2000米以南范围内。规划将建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目。三年内计划完成道路网络框架，力争完成太平河、滹沱河和南水北调水系以及会展中心、行政办公中心、总部经济、职业教育园区、文化设施、休闲居
3、住设施，完成水源地北移和4.6平方公里经营性用地收储。二、项目所在区域市场特征1、环境分析环境幽雅，人居舒适度高。我们锁定的滹沱河以及太平河两大水系附近的景观以及配套设施也相当迷人便利。景观包括“冀之光”灯塔、“滹沱神木”雕塑、“归乐园”雕塑、正定古城等，休闲设施包括南高基滑雪山、太平河公园游乐场、沙雕公园、跑马场、内蒙古大酒店等，未来将打造湿地景观、水面景观、生态走廊、地下水库等几大部分。这些都将成为人们休闲娱乐的绝佳去处，为别墅的价值提供了良好的增值空间。2、市场分析滹太新区将以滹沱河、太平河生态综合整治为依托，打造集会议博览总部经济、教育科研、文化旅游、休闲度假为主要功能的生态型新区，规
4、划区面积55平方公里，核心区面积10平方公里。交通的便利为滹太新区的发展奠定了卓越的条件。从石家庄城区向北到滹太新区共延伸出七条道路。东边三条路，从西往东依次是107国道、旅游路，以及将连通到滹沱河区域边缘的谈固大街北延到北二环工程。西边四条路从西往东依次是友谊大街、泰华大街、中华大街、新胜利大街。其中，友谊大街、中华大街、107国道改造、体育大街和建华大街北延跨滹沱河工程四条纵向交通动脉，作为滹太新区路网主骨架的“四纵”，今年都已启动或即将启动。而未来，新胜利大街将沿规划中的京广专线建设成一条城市景观大道。规划中的新胜利大街，将北延到机场，南到窦妪装备制造业基地，形成一条迎宾大道，从而把新、
5、旧火车站，主城区和滹太新区四大区域连通起来。另外，纵观整个北部地区，特别是滹太新区，正在开发的项目非常少，大体量的项目更是少见，产品形态也远不如中心城区和东南区域。这也就意味着这个空白区域亟待开发，谁能抢占先机，谁就能赢得未来省会楼市的竞争。篇二：成都别墅项目定位策划报告隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告北京金网络房地产经纪有限公司西南区域公司二零零九年五月十二日1隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录第一部分开发方向研究篇一、宏观市场形势分析1.成都房地产市场格局及发展形势2.新津在成都房地产市场中的定位3.别墅相关政策解读二、成都别墅市场格局分析1.成都别墅市场发展与演变2.目前别
6、墅市场版块划分3.各版块特征简述4.各物业形态销售价格分析三、项目用地经济性和开发模式分析1.地块用地经济性和开发模式分析工作模型2.各物业类型产品设定指标3.项目容积率研究初步结论4.本案开发模式和形态研究5.开发方向和产品组合模式研究结论第二部分开发方向论证篇四、独栋别墅市场竞争环境研究1.竞争版块分析2.典型项目分析3.别墅客户需求特征分析2五、项目资源条件评估1、地块位置2、交通条件3、景观资源4、周边配套5、人文环境6、地块发展潜力六、项目运作目标论证1.隆鑫品牌解读2.项目发展目标第三部分项目定位篇七、项目发展核心课题及核心市场策略1.项目SwoT分析2.项目定位核心课题3.项目定
7、位核心主张八、项目定位1.项目市场定位2.目标客户群定位3.项目产品定位4.项目价格定位第四部分项目规划和运作策略篇九、项目规划设计及物业发展方向建议1.地块指标及用地条件综述2.规划设计专题33.户型设计专题4.建筑形态及风格设计专题5.景观设计专题6.配套和商业专题7.设备设施建议8.物业管理专题十、项目开发运作策略1.整体分期开发建议2.项目首期开发建议3.项目启动策略4.启动区打造建议5.项目入市时机及策略十一、项目初步经济测算1.项目开发成本估算2.项目销售进程和销售收入3.资金流量分析4.盈利性分析5.不确定性分析6.结论和启示第五部分品牌建设篇十二、隆鑫企业和项目品牌建设专题附件
8、业内访谈4（一）成都房地产市场格局及发展形势1、整体形势综述从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降；房地产投资及新开工量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深入并影响到市场发展的各个层面，单独依靠市场自身的力量短期内很难走出低谷，唯有依靠强有力政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本面不稳定的影响，市场未来走势不可过早盲目乐观。从成都市场分析，20XX年是房地产新十年的起点，成都房地产市场已经过十年的洗礼，特别
9、是近三年，市场处于高度的动荡期。09年成都房地产市场具有高度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本面、政策面、供需市场面等的影响，持续时间还有待观察。从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买人群特点等方面因素的影响，别墅市场一直呈现旺销的局面。在成5篇三：某别墅建设项目计划书（项目管理实验）项目管理别墅建设项目计划书小组成员：x年x月x日星期x一、项目背景1.1项目背景1.1.1建设地概况1.1.2建设地经济发展状况1.1.3承建投资方式1.2项目建设必要性二、项目基本假设2.1项目基本假设2.2项目目标三、项目可行
10、性3.1投资估算3.1.1投资估算范围3.1.2投资估算3.2资金筹措3.2.1用款计划估算方式3.2.2资金筹措方案3.3经济分析3.3.1投资回报估计3.3.2银行贷款还本付息计划3.4结论1.1.4承建单位背景四、项目组织结构及管理模式五、生命周期六、项目wBS七、项目范围说明书八、项目网络计划九、项目工作分配表及责任矩阵一、项目背景1.1项目背景1.1.1建设地概况该地区交通方便，地理位置良好，风景优美，日照充足、夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，是典型的温带气候，城区温度在029之间。民风纯朴，热情大方，文化底蕴高，有地方特色，是旅游佳地。1.1.2建设地经济发展状况改革开放以来，该区紧
11、跟发展，经济建设取得了较快发展，在省内位列前茅，市民生活幸福度高。1.1.3承建投资方式本项目由xxx投资1000万开发建设。投资方式全部为现金投入资金筹措通过自有资金投入，银行信贷二条渠道解决。XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司XXXX物业管理有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。年开发及施工能力为100万平方米。1.2项目建设必要性1.2.1解决旅游居住问题，还节约成本。1.2.2可作为长期投资，增加收入。1.2.3提升家庭生活质量，改善生活条件二、项目基本假设和目标2.1项目基本假设2.1.1自然条件
12、：明月湖是青岛八名胜之一，是繁华都市中一处难得的天然湖泊，也是岛城重要风景名胜和开放窗口，闻名中外的旅游胜地，素有“岛城明珠”的美誉。它位于青岛市黄岛中心偏东北处、旧城区北部。明月湖是一个由城内众泉汇流而成的天然湖泊，面积甚大，环境优美。现今湖面46公顷（690亩），公园面积86公顷（1290亩），湖面约占百分之五十三，平均水深2米左右，最深处4米。山水与人文交融是明月湖风景名胜的格调。明月湖之妙，在于湖裹山中，山屏湖外，湖和山相得益彰；明月湖的美，在于晴中见潋滟，雨中显空蒙，无论雨雪晴阴都能成景。因此，明月湖非常适合在湖畔边建一座别墅，供人住宿、钓鱼、赏景，打高尔夫球等。2.1.2人才条件：
13、XX公司现有员工118人，其中高级工程师12人，注册岩土工程师5人，工程师32人，高级工、技师、助理工程师36人，二级、三级项目经理各6人共计12人，有职称的工程技术及管理人员80人，占全员职工的68%。公司下设建筑、勘查两个专业工程队和地基基础工程检测有限公司、青岛市桩基工程有限责任公司、青岛市恒艺建设工程有限公司三个公司。2.1.3经济条件：在经过08年经济危机5年后的今天，全国经济条件开始复苏，手头资金比较宽裕，近期也无重大投资项目，因此，拿出1000万资金修建别墅。2.1.4技术条件：XX公司拥有专业的别墅设计工程师，曾多次承揽别墅工程业务，拥有丰富的关于别墅建设经验，20XX年东营市河口别墅群设计获得20XX年全国优秀建筑设计二等奖，工程合格率达到98%，得到了顾客的满意与好评，在业内也享有崇高的声誉。2.1.5政治条件：近年来，政府鼓励民间资本自行进行房地产项目投资，此次湖畔建设别墅，美化了周围环境，政府相当支持，在建设过程中，有关部门将会鼎立支持，为项目开绿灯，因此建设环境比较好，能保证工期，节约成本。2.2项目目标总体目标：在湖畔边建造一座豪华度假别墅1.功能目标：
