1、武汉光谷项目商业调研报告样本武汉光谷项目商 业 调 研 报 告二00五年六月一、武汉市5万以上商业分布及基础数据搜集和分析 3二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 5三、武昌区-商业开发及运行分析 9四、武昌区立即推出商业个案调查 10五、商业收益率调查 11六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 131、武汉关键复合商圈调研及分析 132、武汉“MALL”商业趋势分析 283、“武汉光谷项目”周围小区商业街情况 354、“武汉光谷项目”周围住宅类型、规模、经营项目、销售特点345、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 41七、武汉四大商业集团经营商业分布详况 49八、中国外品牌商
2、家商业空间需求特征 53一、武汉市5万方以上商业分布及基础数据搜集和分析。具体资料见商业市场项目关键调查资料汇编。5万方以上商业名单：商场名字闽东中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码36373839404142上表中29-42为目标商场，依据商业市场项目关键调查资料汇编，把营业面积、扣点率、业态百分比作专题比较，图例分别以下：1.营业面积图。分析：能够看出36-42（武广-群光）营业面积全部在10万方以下，这些商业正在投入使用；
3、 29-35（闽东-万达）全部属于是新建商业（除31），新建商业面积全部在10万平方米以上。由此可见，新建商业规模越来越大，这是一个趋势。2.扣点率比较图。 分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42能够看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超出30%，20-25%之间是被采取最普遍扣点范围。3.业态百分比图。分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占比重，基础全部在10%以下。说明：不一样业态所占比重以它们所占面积为权计算。二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。具体资
4、料见商业市场项目关键调查资料汇编。主力商业名单（2.5-5万平方米）：商场名字洪山商场世纪中商百货中南商业大楼中商广场凯旋门广场中商徐东平价新世界百货商场代码1234567商场名字新世界时尚广场SOGO庄胜崇光王府井百货家乐福中百仓储易初莲花武商量贩商场代码891011121314商场名字麦德龙沃尔玛南极电脑广场台北商场天丽百货商场建二商场华氏百货商场代码15161718192021商场名字汉阳商场国美电器时尚名全部汉商新武展购物广场港澳中心（时尚广场）金凯购物中心亚贸广场商场代码22232425262728商场名字闽东中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场
5、万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码363738394041421.汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营业面积图。分析：30000平方米左右商业分布在汉口有14个，9-12万平方米之间有3个15万以上有四个。（2）扣点率比较图。分析；32-34（汉正街第一大道-大武汉家装广场）没有开业；扣点率最高是新世界百货，达抵达了30%；20-25%之间有18个，占整个样本60%左右。扣点率
6、最低是港澳中心，不到15%。（3）.业态百分比图。分析：零售业百分比远远超出餐饮和娱乐之和，餐饮和娱乐所占百分比超出10%各有两家。汉口经济是三镇当中最强劲，娱乐业态和餐饮不分伯仲，暗示了汉口经济发展水平较高。2.武昌商业。武昌商场样本具体代码：1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。（1）营业面积图。分析：武昌区商业营业面积在5万平方米以下商场占武昌样本数73%。（2）扣点率比较图。分析：比较汉口商场扣点率可看到，武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。（3）.业态百分比图。分析：武昌商场业态百分比结构很有特点，零售业最低也占80%
7、以上比重，餐饮百分比显著比娱乐百分比要高，相比较汉口业态百分比结构，说明武昌商场娱乐业还有待发展。3.汉阳商业。汉阳商业代码：11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。（1）营业面积图。分析：汉阳商场大部分在50000平方米以下，大型综合性商圈基础没有，该区商业配套有待完善。（2）扣点率比较图。分析：汉阳商场扣点率全部在15-20%之间，没有区分度，表明产品缺乏差异性。（3）.业态百分比图。分析：从业态结构上来看，汉阳和武昌特点是很相近，既餐饮百分比和娱乐有百分比显著区分。三、武昌区-商业开发及运行分析经典商业名称地址商业面积建筑形态开业时间运行情况群光广场珞瑜路88000平
8、方米八层单体良好世纪中商百货中南路30000平方米高层底商良好百安居武汉店中北路13354平方米单体一层通常凯旋门广场徐东大街2平方米高层底商通常中百仓储骆狮路不详高层底商良好工贸家电骆狮路不详高层底商良好总商业面积累计：153354平方米。运行分析：群光广场：9月开业，该商场产品定位较有特色，业态结构合理，引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色美食和儿童游乐场，经营效益稳定。世纪中商百货：该商场集百货、餐饮、健身于一体，平均日销量50万元，完成利税477万元，发明了武汉市相同级商贸企业开业当年销售额和利税最好业绩。现在，运行情况较稳定。百安居武汉店5月开业 。开业至今，该商业负面消息不停，没能
9、很好树立品牌形象，这对销售业绩有不小影响。凯旋门广场，地处徐东商圈，浓郁商业气氛和较旺人气确保了它市场份额，即使不是很有特色，但也能保持平稳销售业绩。中百仓储和工贸家电全部是以一般消费品为关键经营种类，其低价吸引了不少人气。这类商业最适宜在新建居住组团出现，会在一定程度上满足新房落成大家需求。四、武昌区立即推出商业个案调查计划形态名称分布点商业规模描述高层底商顺民大厦阅马场长湖小区48号42271平方米 商业配套华城广场青山区友谊大道667号0平方米商业配套保利文化广场中南路和民主路交汇处1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院嘉园大厦中南路中南商业大楼侧后13层9430平方米商业配套屯智广场广埠
10、屯26000平方米小区商业街金地太阳城东湖开发区关山一路369号400米商业街关山春晓关山一路特一号全长106米步行街保利花园光谷关山一路和南湖北路交汇处4000平方米商业配套五环广场南湖花园城内12715 平方米纯商业金地格林小城武昌珞狮南路10000平方米商业步行街长城坐标城关山大道和南湖南路交汇处00平方米商业配套Shopping mall 徐东销品贸徐东00平方米步行街光谷步行街光谷广场-关山一路150000平方米累计670000平方米五、商业收益率调查（数据起源：二手房协议立案）。1.武广商圈平均收益率调查成交时间二季度三季度四季度一季度地段万松园路-中山万松园路-中山武胜路-航空路
11、武胜路-航空路细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率4.42%4.78%4.8%4.52%注：万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段2.中南商圈平均收益率调查成交时间二季度三季度四季度一季度地段中北路-中南路中北路-中南路中南-付家坡中南-付家坡细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格515052315280520055
12、635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率5.3%5.8%6.33%6.4%注：中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段3.鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查成交时间二季度三极度四季度一季度地段鲁巷-街道口鲁巷-街道口鲁巷-地大鲁巷-民院细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平24525330025
13、0261310210189200195178190平均收益率5.58%5.19%4.58%4.67%注：鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段鲁巷-民院指鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里商业平均收益率：5%六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析1、武汉关键复合商圈调研及分析武汉市关键复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。（一）武广复合商业街区在武汉解放大道武广复合商业街区形成,和武商集团亲密相关。1992年，武商集团投资
14、3000万元，完成了武汉商场10层新楼及5层老楼新建和扩建工程，使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米，成为当初武汉市最大购物中心，年销售额由2.08亿元增加到6.23亿元。1996年，武商集团投资3.5亿元，历经三年建成武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼，总投资9亿元，其中1-8层为营业大楼，营业面积8万平方米，是武汉商场二倍多。武汉广场是华中地域最大集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体大型购物中心。开业第十二个月，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好单体购物中心。1999年，武商集团投资7亿元兴建世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高58层，是武汉市最高标
15、志性建筑。加之底庄胜集团和日本崇光百货共同管理武汉庄胜崇光百货商场（SOGO）在此开业。由此,以武汉广场为关键复合商业街区逐步形成。后，伴随相邻建设大道金融一条街繁荣，武广商圈辐射范围开始经过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。本商圈具体情况以下表：商圈名 武广复合商业街区总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：青年路路口南：万松园路路口西：新华路路口北：友谊路前端辐射范围全武汉市物业类型大型电器专卖商场 购物中心 大型商场 专卖店 通常铺面 连锁店 大型仓储经营业态结构 零售：餐饮：娱乐14：3：1零售种类档次价格食品中等2060元电器中低级中等6005000元3000100
16、00元日用具中低级2050元 服装中低级中等中高挡100元/以下100300元 4001000元化妆品中高级100300元 饰品中高级10005000 文体用具中等3000元以下 药品中等100元以下 商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租，收取入场费一万元商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率1楼27% 2楼28% 3楼24%街铺租售情况街铺不一样类型租金A 120元/ B 28003200元/月/档 C 1000013000元/月/档 D 4500元/月/档E 8000元/月/档 F 16000元/月/档街铺不一样类型售价A 不售 B 6000元/平方米C 7000元/平方米 D
17、不售E 不售 F 100001元/平方米街铺扣点率全部街铺全部没有扣点率由上表能够得出, 武广商圈已发展十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场定位上,也展现出显著不一样,以下表:注:业态百分比按零售：餐饮：娱乐进行对比。业态百分比依据各业态所用面积进行测算。名称业态百分比档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格武汉商场83：17：0中低级10元 100元10020010003000元武汉广场62.5：25：12.5中高级100300元3001000元1000-10000元庄胜崇光32：1：0中等100200元2001000元10008000元世贸广场81：3：6中等1
18、00200元200600元1000-10000元国美电器1：0：0中低级0100元100400元6003000元新世界百货4：1：0高级200 300元5003000元3000-0元A为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）租金及售价（为新建商铺）B为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）租金及售价（为旧商铺）C为武汉广场同街商铺,在武展和武汉广场之间租金及售价(不旧不新)D为武汉广场同街商铺,在武汉展览馆上面,小档位。E、F为武汉广场对街商铺(和中山公园同街), E为只有一层街铺, F为两层街铺。图:武广商圈百货关键业态以零售业为主,其中,大部分商场有地下超市。该商圈中经营最好百货为武汉广场,这和其
19、开业时机和市场定位有极大关联。1996年后,武汉整体消费水平已由低级次产品向中高级次发展,而当初武汉百货业(以武汉商场为代表)仍以经营中低级商品为主,不能满足市场要求。武汉广场敏锐把握了市场改变,建成武汉市最大购物中心,在零售产品档次计划上则十分慎重,既将中低级次产品百分比缩小，又没有盲目将整个产品档次拉高。由上图所表示，其低端产品和中端产品整体价格交叉点是在300元左右，这个价位既符合武汉市中等收入支出范围又能表现一定档次。这也是在短短百米范围内四家规模相仿商场中，武汉广场一直经营最好，利润最大原因之一。原因之二在于其对目标市场把握及市场拓宽，据调查，在武汉广场消费人群中，有50%消费者属于
20、外地人。首先因为邻近新华路长途客运站和中山公园为其带来外来客流,其次在同地段百货中只有武汉广场把握了这部分外来人口,武汉广场经过旅游、旅行相关广告宣传将自己定位为武汉标志性购物场所。相反，庄胜崇光对武汉市消费能力乐观估量使其在开业两年后亏损7000万,当初, 庄胜崇光将低端产品定位提升到200元400元,这么不尴不尬定位使其在两年经营中能够用门可罗雀来形容,后, 庄胜崇光仿照武汉广场将产品进行调整,销售才有了改观。新世界百货也经历了定位改变过程,开业早期,整体产品价格水平在500元以上,即使竖立了高级产品形象,却难以带来实际利润,后,其产品定位开始调整,增加了200-300元中等产品,并开始以
21、名品打折促销。以上从其次反应了武汉是一座市民化城市,纯高级产品接收度是存在市场风险。整体而言，武广关键商圈市场定位趋于同质化，为了增加整体商业竞争力，武商集团已准备将下属三家商场集体计划为摩尔商业城。同时,从业态百分比能够看出,当地域商业娱乐业处于空白点。提议：本项目在考虑商业定位时应十分慎重,既要预见未来一段时间主力消费水平,又不能对消费者消费能力估量太超前。（二）汉正街复合商业街区汉正街在汉口沿河大道以北, 是汉口历史上最早中心街道，汉正街早期以经营中低级商品为主，关键面向华中地域。后期为适应市场经济需要,开始进行高级商品批发。本街区（包含汉口）关键购置者为外来人口，关键为江、浙一带经商者
22、，其买商铺特征为亲戚、好友集体购置一套或数套，其次为武汉各习惯在外经商县市，如仙桃，利川等。武汉当地人对汉口繁荣区商铺购置较少，关键原因在于价格太高。在价格适中情况下，武汉人“一铺养三代”观念还是很重，这也是即使现在武汉市场商铺租金和售价相比偏低（有还不足以“以租养贷”）但商铺销售形式还是不错原因。商圈名 汉正街商圈总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：接武胜路南：南靠汉水西：临桥口路北：临中山大道辐射范围全国物业类型小商品批发市场经营业态结构餐饮 娱乐 零售 批发行业批发行业：零售：餐饮：娱乐400：30：3：1零售种类档次价格服装高级中等低级600800元50150元2050元鞋子高级中等
23、低级500800元300500元40180元内衣高级中等低级300500元100元左右4070元箱包高级中等低级300400元100200元3050元面料高级中等低级1535元/M815元/M38元/M饰品高级中等低级3080元1540元210元玩具高级中等低级100300元30100元520元各类型商场租售情况商场不一样类型租金运动衣饰100000元/年/档休闲衣饰10150000元/年/档鞋业40000100000元/年/档布料10000000元/年/档小物品综合50000100000元/年/档床上用具5000080000元/年/档内衣4000060000元/年/档饰品10000010元/
24、年/档玩具60000100000元/年/档帽子1500025000元/年/档箱包6500080000元/年/档餐饮100000元/年/档厕所1800024000元/年/档西服专柜15000000元/年/档小家电用具80000100000元/年/档商场各楼层售价本商圈商场均不出售商场各楼层扣点率本商圈商场均无扣点率各类型街铺租售情况街铺不一样类型租金服装15000000元/年/档鞋子8000010元/年/档帽子030000元/年/档箱包95000元/年/档餐饮3000050000元/年/档娱乐3000050000元/年/档银行00300000元/年/档内衣5000080000元/年/档宾馆003
25、00000元/年/档药店180000250000元/年/档面料00元/年/档饰品150000元/年/档玩具8000010元/年/档照片冲印3000050000元/年/档物流运输8000010元/年/档街铺不一样类型售价服装15000002500000/档除服装外其它街铺均不出售街铺扣点率全部街铺全部没有扣点率（三）中山大道（江汉路步行街）复合商业街区江汉路老街区是武汉最早商业中心，江汉路在汉口江岸和江汉两区之间，东南起自沿江大道武汉关，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道。沿路和黄陂街、洞庭街、鄱阳街、花楼街、江汉一、二、三路、铭新街、吉庆街等垂直相交，现在成为汉口最繁荣区域之一。, 江汉路步行
26、街建成,成为武汉市唯一步行街。人流量大，店铺达400余家，其中有经营特色专业店和老字号90多家，近30个行业。老字号包含解放前繁盛一时人民饭店，璇宫饭店，为抵制日货而开国货百货大楼，现名中心百货大楼，专卖洋钟表亨达利钟表店，冠生园、华康副食、滋美食品厂，武汉中药店，四季美汤包馆。,万达商业广场建成，江汉路步行街物业类型愈加丰富。商圈名 中山大道商圈（江汉路步行街）总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临南京路南：临京汉大道西：临前进一路北：临武汉关辐射范围华中地域物业类型购物中心 大型商场 专卖店 通常铺面 连锁店 大型仓储SHOPPING MAIL 娱乐中心 商业街经营业态结构 零售：餐饮：娱乐62：6：1零售种类档次价格食品低级中等520元2
