1、土地估价实务真题2000年土地估价实务真题一、简答题（本大题1小题每题20.0分，共20.0分。）第1题 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:lA宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。2B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。请问:(1
2、)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?3根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。4股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股
3、份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。请问:(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。【正确答案】：1答题要点(1)简单算术平均法。(2)加权平均法。(3)直接取市场比较法的评估结果。(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。2答题要点(1)收集的资料包括：国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；征地过
4、程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；土地出让金或土地增值收益资料；国家或当地市场的利率水平；市场或行业平均利润率或投资回报率。(2)基本步骤：求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；确定土地开发费；计算利息；计算土地开发利润；计算土地增值收益；计算有限年期土地使用权价格。3答题要点(1)不同点：A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份
5、公司的利弊：A宗地的处置方式：对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。B宗地处置方式：对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。4答题要点(1
6、)办理的手续：股份公司持处置文件办理变更登记手续；办理有关规划变更、审批手续；到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；办理补交土地出让金的手续；到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择、估价思路及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。估价思路：(略)。市场比较法的估价程序：选择市场比较案例；确定比较因素；因素描述及比较分析；确定比较因素的修正系数；求算比准地价。收益还原法估价程序：确定房地出租总收益；确定房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房屋纯收益；计算土地纯收益；计算土地价格。基准地价系数修正法估价
7、的程序：确定土地及基准地价；因素描述及比较分析；确定修正系数；计算地价。剩余法估价的程序：计算房地出租总收益；计算房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房地产总价格；计算房屋现值；计算土地价格。路线价法评估的程序：确定路线价；确定宗地的临街深度、宽度等条件；确定条件修正系数；计算土地价格。二、计算题（本大题2小题每题20.0分，共40.0分。）第1题 某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银
8、行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下:(1)该大楼13层为商场，建筑面积为3000平方米，415层为办公楼。(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，
9、保险费为建安造价的2，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%【正确答案】：可抵押贷款额592443万元第2题 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于四个)。(1)案例资料:开发程度说明:*表示宗地外七通一平和宗地内三通一平;*表示宗地外七通一平和宗地内五通一平;*表示宗地内外七通一平。区
10、域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度(2)其他资料:A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是:以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低01时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 三通一平到五通一平的费用平均为每平方米45元。【正确答案】：最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地
11、价为92452元平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为90633元平方米。三、报告判读题（本大题1小题每题20.0分，共20.0分。下面土地估价技术报告中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因。 ）第1题 本部分包括一个土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分60分;只指出错误但不能说明原因的不得分。土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称公司位于区路号用地地价评估二、委托估价方 (略)三、受托估价方 (略)四、估价对象估价对象为公司位于市区路号营业楼用地，面积595.58平方米。五、估价目的
12、本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据六、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法。(2)申华人民共和国城市房地产管理法。(3)国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。(4)城镇土地估价规程。(5)土地估价报告规范格式(1996)。(6)省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。(8)估价对象 房屋所有权证。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4。9，开发程度为场内五通一平、场外六通一平状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。九、估价日期:一九九九
13、年十二月三十日至二000年一月十日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为:委估土地面积:595.58平方米单位面积地价:4485.25元/平方米总地价:2671325元大写:(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名 (略)十三、土地估价机构 (略)二000年一月十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分
14、析一、估价对象描述1土地位置状况估价对象位于市区路号，土地证号为国用 ()字第号，土地面积为595.58平方米，东至路、南至、西至、北至，宗地号为。2土地权利状况估价对象是公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%二、地价影响因素分析(一)区域因素 (略)(二)个别因素 (略)第三部分 土 地 估 价
15、一、估价原则1最有效使用原则 (略)2贡献原则 (略)3变动原则 (略)4合法原则 (略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程1收益还原法(l)计算估价对象总楼价:计算公式为:Par11/(1r)n其中:P为总楼价。a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r为综合还原率。n为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照 房屋完损等级评定标准，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。(2)确定客观租金:应用市
