1、三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地使用年限：1988年1月3日之前政府无偿划
2、拔用地仍按原规定执行，即：（1）住宅50年；（2）教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；（3）工业、仓储30年；（4）商业、金融业用地20年；（5）种植、畜牧、养殖业用地20年。1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。四、房产的分类：住宅建筑物、生产用房、办公用房、其它楼宇 五、房产所有权的分类房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占
3、用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：主要包括地产买卖、租赁市场。包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等
4、劳务活动。含一级市场、二级市场和三级市场。二、房地产市场的特点：1、经营对象的非流动性2、流通形式的多样性3、市场的统一性4、市场的区域性5、供给的稀缺性6、不完全开发性7、市场的不充分性8、房地产市场投机的巨大可能性三、房地产市场的分类房地产一级市场：是土地交易市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场
5、：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。一、房地产消费的类型：投资型、生产型、消费型二、房地产消费的特点1、普遍性2、多样性3、不可替代与差别性4、连续性与间断性5、消费弹性的差异性6、增长性三、影响房地产消费的因素1、经济社会发展及城市化的水平2、城市人口增长及生活水平3、房地产价格水平4、国家政策5、城市产业结构6、消费者对经济发展形势预测第四节 常见专业名词五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（开工证）、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书
6、；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；三通一平：水通、电通、路通七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气或煤气、通热力（即暖气）以及场地平整。红线图：又叫（宗地图），是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停
7、放场地。总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2
8、0m以上（含2.20m）的永久性建筑建筑覆盖率（建筑密度）：是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比（%），没有法律和法规依据。绿地率：绿地率是规划指标，描述的是用地范围内各类绿地的总和与用地面积的比率（）。绿化覆盖率：是指规划建设用地范围内的绿化垂直投影面积之和与规划建设用地面积之比（%）。期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可
9、证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。（期房在港澳地区称作为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。）现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。入伙是指物业管理企业向业主用户移交户内管理责任的过程，是业主（用户）首
10、次接收自己的物业，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。简单来讲就是业主领取钥匙，接房入住。商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。（凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公
11、有住房。经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。军产房：军产房是指不能买卖出租、转让、抵押，是分给自己军人才可用的。廉租房：即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。存量房：是二手房的书面称呼，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。增量房：指开发企业建设并出售的房屋。公有住宅：在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建
12、、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。私有住宅：又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。第二章 建筑学基础知识第一节 建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称二、按建筑结构的材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构三、按建筑结构承重方式分类承重墙结构框架结构排架结构其他四、建筑高度分类1、按房屋层数或建筑总高度的分类（全国房地产经纪人资格考试）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪000以上计算；采光窗在室外
13、地坪以上的半地下室，其室内层高在220m以上（不含220m）的，计算自然层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。13层的住宅为低层住宅；46层的住宅为多层住宅；79层的住宅为中高层住宅；10层及以上的住宅为高层住宅；公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。2、根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划分为：1层3层为低层住宅
14、；4层6层为多层住宅；7层10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。第二节 房屋构造概述一、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。2、普通混凝土其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。3、黏土砖黏土砖的种类标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的
15、填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm115 mm53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm190 mm90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm90 mm，每立方米约重1400 Kg。二、房屋构造组成部分：1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。墙和柱承重墙和柱是建筑物
16、垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。楼板和地面楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。窗：其主要作用是通风采光。楼梯楼梯是指楼层间垂直交通通道。屋顶屋顶是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。一般来说，基础、墙和柱、
17、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。2、砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）3、过梁过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。4、窗窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。5、门按开启方式分为：平开
18、门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。6、楼梯按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。双分、双合
19、式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。一、常见名词解释1、房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积。即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；2、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；3、套内使用面积：是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和，不包括墙体、柱子等结构面积，俗称地砖面积。
20、包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。套内使用面积就是实用面积。而套内建筑面积就是使用面积！ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积：套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积
21、；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。4、得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。5、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。商品房分摊的公用建筑
22、面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。6、公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；二、计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2、多
23、层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水
24、平投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13、封闭式阳台、挑廊按
25、其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，
26、高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。三、不计算建筑面积的范围1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储
27、水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。第三章 户型基础知识以下1-25项内容都是摘自中华人民共和国国家标准住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）1.住宅 residential buildings供家庭居住使用的建筑。2.套型 dwelling size 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。3.居住空间 habitable space系指卧室、起居室（厅）的使用空间。4.卧室 bed room供居住者睡眠、休息的空间。5.起居室（厅） living room供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。6.厨房 kitchen供居住者进
28、行炊事活动的空间。7.卫生间 bathroom供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。8.使用面积 usable area房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。9.标准层 typical floor平面布置相同的住宅楼层。10.层高 storey height上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11.室内净高 interior net storey height楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。12.阳台 balcony供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。13.平台 terrace供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。14.过道 passage住宅套内使用的水平交通空间。15.壁柜 cabinet住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。16.吊柜 wall-hung cupboard住宅套内上部的贮藏空间。17.跃层住宅 duplex apartment套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。18.自然层数 natural storeys按楼板、地板结构分层的楼层数。19.中间层 middle-floor底层和最高住户入口层之间的楼层
