1、而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购
2、物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与
3、商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营销管理中，商户最渴望的是赢利。第十基本原则：购物中心要具备完善ERP信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准
4、确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。二、招商策划的核心招商计划准备：大型MALL经营计划，营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。大商家招商条件条
5、件名称具体内容租金1015年租金计划，反映出初期的扶持阶段税收政府对大商家出台的优惠政策人力资源服务允许优秀员工及时入户，外来人口相关服务供应商支持与服务降低大商家所带供应商来当协的经营成本，例如配送服务招商时间安排 由于大型MALL招商任务较重，招商时间要提前安排，其中大商家招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力百货店，根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。 中小商户要在大商家确定后，建筑封顶前开始招商推广工作。招商计划招商工作名称内容目的重点大商家招商专题研究大商家，确定完成大商家招商的时间了解扩张策略和选址条件名店
6、招商主要面向世界名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度。掌握品牌资源重点品牌供应商厂家掌握重点品牌资源招商队伍选拔与培训，研究招商骨干人才的定向猎取招商宣传确定费用比例、费用总额招商费用管理：花费巨大，收效不佳，这是许多MALL开发商的担心问题招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用广告及招商活动费用。招商费用使用策略：1、 招商任务指标分解到人，成本分解到人。2、 关键性招商集中使用，避免零打碎创。2、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。3、重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜。三、招商队伍的建立与优化招商队伍的最佳组合：6人组合组长名，
7、担任过大商家主管商业拓展工作的副总经理，出任领导职务。2人：担任过选址工作，或对大商家有研究3名：招商总监，女装，珠宝、化妆品懂外语招商人才一名，重点负责国外大商家和国外名店招商。 招商人员的工资待遇与奖励方式：招商骨干应该达到较高的工资收入水平，建议国内招商总监工资在1万元左右，奖励幅度达到奖励年薪30万元以上。四、招商造势招商宣传的三个目标：1、吸引大商家目光2、吸引品牌供应商进场3、为开业作好宣传，引起消费者的关注大商家吸引宣传，华南MALL宣传手段：报纸、专业杂志、网络媒体，请专家、专著宣传，突出档次电视：针对中小散户招商报纸、专业杂志：针对大商家招商招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战
8、而屈人之兵，势险节短， 招商宣传计划举例华南MALL在招商宣传方面，投资宣传资金数额大，投入力量较大，具有自己特点。东莞市政府以华南项目为期契机，开展的大规模城市经营，对于万江区的商业以及物流发展进行战略定位，联动宣传力度大。全面展开立体化宣传，招商队伍重点在珠江三角洲整合资源，重点引进了深圳大商家，借助深圳企业管理经验，提升东莞商业经营的形象。注重百货超市招商的同时，突出娱乐策划与招商，引进时代华纳、欢笑天地、巨幕电影等娱乐品牌入住。五、招商及谈判策略由商业管理公司主导招商工作，充分利用现有招商社会资源。知名商业管理公司与大商家不仅保持良好关系，而且他们的商业眼光与顾问服务水准，也能得到大商
9、家信赖。国外大商家：美、日、英、法、德百货集团超市：沃尔玛、家乐福、易初莲花、普尔斯马特对国外大商家招商要做好三项工作：（1）建立大商家专题资料库（2）了解选址条件与偏好（3）企业文化特点与经营特色百年老店大商家对选址要求1、沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研沃尔玛于1996年8月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌共13个城市开设了29家商店。济南泉城路分店是沃尔玛在中国开设的第30家商场。分布图2、家乐福 1993年进入中国市场，一站式购物，2002年11月已有34家，今后五
10、年达到50家，营销策略以家庭主妇为目标顾客。同样由市场部负责新店选址，门店面积确定。选址要求1、开在十字路口。（法文意为十字路口）第一家店是年开在巴黎南效一个小镇的十字路口，一火爆，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。、公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车公里车程，不超过分钟的心理承受力。、外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学和准确性。、灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这
11、比沃尔玛、麦德龙灵活。3、麦德龙1995年进入中国，选址城郊结合部，1万平方米以上。国内大商家特点：民企商家老板直接抓招商和选址工作，因此引进国内大商家要重点与老板谈判，重点通过政府关系与其他人际关系建立直接沟通管道。茂业百货选址要求核心商圈，面积4万平方米，定位中高档，要求人流量较大，最好有人行天桥引入二楼。由于大型MALL购物中心对主力商店经营水准要求较高，引进大商家经营，发展商提供相关服务，发展商出于自身利益的考虑，可以采用联营方式。大商家供应商进场的相关服务：协助大商家供应上入场遇到的具体困难，例如提供专业物流服务。中小商家招商：运用客户营销思想，采用MALL供应商大会模式、温州商家集
12、体入驻模式、协会模式等实行以商招商的政策。六、新型供应商合作策略商家入场服务招商与商业管理队伍的衔接是招商工作后期成功的保障，供应商招商入场涉及一系列服务内容，作为商业管理公司应该提供一站式服务，例如服务员统一培训、进场装修服务与指导、协调相关部门提供上门工商执照办理、纳税服务、相关物业管理服务。商家入场后纳入统一的管理体系，与供应商结成新的“生死与共”合作关系MALL运营商与制造商共同设计、制造新产品。MALL运营商对供应商要求极严，他们施加极大压力逼迫供应商做出最大的努力来提高产品品质和降低生产成本。MALL运营商把帮助制造商降低成本视为己任，马莎的技术人员十分关心制造商生产成本的控制，并
13、会尽力使其生产能力得以充分发挥。MALL运营商同时还强调必须让制造商有利可图，为此，马莎做出很大努力使与其长期合作的制造商能有丰厚的利润。（2） MALL运营商不仅控制制造商的生产经营活动，还在其他方面关注制造商的发展。 在制造商的技术改造、职工培训和管理控制等方面进行大量投资，以求制造商与马莎具有相同的经营哲学和管理水平。 关心制造商的员工福利，帮助制造商改善职工工作环境及生活条件，从而使制造商员工保持良好的工作士气。七、加拿大德蒙顿mall的招商案例规划超前 世界第11奇迹1西尔斯主力店2上千家名店3100多家餐馆4电影院,游乐场（上天下水）5海滩公园目 录第一章 总 论 11.1项目概论
14、 11.2项目建设单位基本情况 11.3 项目建设规模 21.4 项目建设内容 21.5 建设方案 21.6主要经济技术指标（项目达产后） 31.7编制依据 31.8综合评价 4第二章 项目背景及现状评价 52.1项目建设背景 52.2 地理位置与自然资源 82.3社会经济状况与现状评价 10第三章 项目投资环境分析 143.1项目建设有利条件 143.2项目区产业优势 173.3项目提出的必要性 19第四章 产品市场分析 254.1农业观光旅游的基本属性 254.2 农业观光旅游市场前景 254.3目标市场分析 274.4目标市场定位 334.5市场营销策略 35第五章 规划布局及设计方案
15、375.1规划原则 375.2规划布局设计方案 385.3规划布局要求 41第六章 建设内容与建设标准 466.1主导产业建设 466.2辅助设施建设 516.3建设标准 56第七章 产品工艺技术设计方案 597.1网箱养鱼技术 597.2优质水果种植技术 637.3 优质饮用水生产工艺技术 667.4大力推广引进设施农业新技术 70第八章 环境影响评价 738.1 影响环境因素分析 738.2 环境保护措施 738.3 环境保护应用标准 758.4劳动保护与安全 758.5环保部门结论与建议 76第九章 企业组织与劳动定员 779.1项目建设单位基本情况 779.2组织机构 789.3管理体系 799.4劳动定员 81第十章 投资估算及资金筹措 8410.1 投资估算依据 8410.2投资估算 8610.3资金使用计划 8810.4资金筹措 89第十一章 实施进度与措施 9011.1实施计划 9011.2工作措施 92第十二章 财务分析与效益评价 9412.1 产品成本和费用估算 9412.2销售收入估算 9512.3财务评价 96第十三章 结论与建议 10013.1结论 10013.2建议 100
