1、45万m2一期多层建业路文博花园5万m215万m214栋农科路河南中房公司英协花园315亩30万m2二期多层107国道英协地产明辉城市花园1.66万m24.56 m22栋小高层优胜南路新明辉置业中孚紫东苑8665.86万m2紫荆路北段中孚置业世纪城丰产路、纬七路兆群地产裕鸿花园30亩17万一期三栋高层东西大街、紫荆山路河南裕鸿置业锦江国际花园8万多层未来大道上海锦江陇海星级1.75万1栋17层，2栋11层陇海路9号河南鑫苑置业日月星城3万东西大街郑州嵩颍实业融元广场5.6万2栋22层花园路中达房地产文博名门20001.2万1栋16层农业路、文化路泰宏房地产太极公馆5.7万3栋小高层2栋带电梯7
2、层紫荆山路太极置业同乐花园110亩7万3栋12层2栋15层东风路信宇地产绿洲花园15亩农业路、经七路大地地产绿城花园13.8万航海路、嵩山路市经济适用房开发中心商铺1万上海中凯长江城中城7万m2上海长江通过上表，从规模看差异大。建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.
3、8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。 规模开发是发展的趋势根据郑州市（1995-2010）城市总体规划，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。 规模优势尽显。伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郑州房地产市场的现状也可看出：象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追
4、捧。2户型分析以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：户型结构表户型套数面积（M2）比率二房146100-1296%三房1352140-18853%四房636150-20025%五房441922%跃式275复式301250-34812%合计2523100-348100%户型面积表100-130130-16055222%160-200三至五房、复式138655%200-250四房、复式2229%250以上复式、跃式2178%从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最大，所占比为55%，次
5、之为130-160平方米之间，所占比为22%。以下为个盘户型供应状况表面积、户型、套数主力户型3房，164-167平方米；5房192平方米，各44套，复式8套；5房面积295平方米；8房8套，面积340平方米主力户型3房148-170平方米之间，共84套；四房28套，面积184.01 平方米；复式8套250平方米以上主力户型3房，141-158平方米，142套；164.81平方米116套；四房187.23平方米，56套；二房117.06平方米，22套；复式230-260平方米，60套；主力户型三房162-175平方米，152套四房218.8平方米，56套；复式218.8平方米，12套锦绣正泓主
6、力户型三房，141-148平方，62套；四房161.14平方米，48套；复式五房，270.26平方米，32套；跃式275.53平方米，共44套合计186套主力户型三房、四房、二房及复式（五房）面积105-400平方米共212套主力户型三房、四房，分别为72套，150.36M2、180.61 M2二房共36套，面积108.19 M2复式共32套，面积216.37 M2三期以三房为主，面积127.92 M2、143.88 M2次之为四房172 M2、190 M2二房、三房、四房相当，各68套，面积分别为129 M2、154 M2、179 M2；复式24套，面积200 M2、270 M2、340 M
7、2；主力户型四房，共124套，面积191.08-209.23 M2；次之为三房，共60套，面积154-167 M2主力户型为四房，面积152.4-167.4 M2，共120套；三房143.5平方米，共30套；二房100.5 M2，共20套；复式247-276 M2，共67套三期主力户型为三房、四房，面积分别为166.8 M2、188.1 M2，各216套；复式229.6 M2、328.6 M2，共48套；主力户型为三房，面积151-163 M2共120套；四房面积192.5 M2,共52套；复式22套，其中199.85 M26套；256-269 M212套；348.82 M24套主力户型三房，
8、210 M2 206 M2；跃式四房和五房，面积213 M2、278 M2主力户型三房、四房，各占总套数的47%，面积分别为144.28 M2-170.79 M2全为复式，户型由二房二厅到五房二厅，面积由130-207.7 M2从上表来看，个盘中有10个项目以三房为主要市场供应户型，次之以四房为主要供应户型2个项目，分别为英协花园、明辉城市花园，以三房和四房为主要供应户型的项目3个，以复式为主的项目1个锦江国际花园，以跃式为主的项目1个世纪城。 三房是市场供应的主力户型。目前户型供应市场结构多样，从二房到五房、复、跃式皆有，其中三房是主要户型，户型面积集中在140-188平方之间，本次调查中，
9、140-160平方米之间的三房552套，160-200平方米之间三房共800套。 160-200平方米是发展商开发的主要户型面积。户型面积在160-200平方米之间合计共1386套，从单位结构看，这个区域主要为三房、四房、五房、复式，其中三房有800套。3价格分析价格是房地产市场中最敏感的因素之一，从目前市场价格来看，普遍多层的价格在2000元/平方米左右，高层的价格在3000元/平方米水平，具体各项目的价格见下表：楼 层价 格（元/平方米）一次性付款折扣按揭付款均 价最低价最高价高层3300310037005%7成20年欧洲花园31214%7成15年江山智能公寓2827229030663%2
10、6003200305937181%7成30年建业城市花园28002762350625002180明辉城市小高层44364380485038002940405729502360410031285446锦江国际285032302840358035004097252030002700小高层兼多层2602358818%27753250299955603650华林广场17%以上的21个楼盘中，其中高层（含小高层）项目共16个，多层项目共5个，楼盘均价在4000元/平方米以上的有2个楼盘，分别是明辉城市花园和裕鸿花园，均价在3000元/平方米以上，4000元/平方米以下的项目共10个，其中最高的是锦绣正泓
11、，最低的是文博名门。楼盘的综合素质直接决定价格。楼盘的综合素质体现众多面上包括小区规划、物业配套等，如同在“省体育场”项目附近的两个楼盘明辉城市花园和华林广场同属高层，价格却相差每平方米1000多元；再如位于东西大街的裕鸿花园和日月星城，价格每平方米相差也近千元，由此可见，楼盘的自身素质对其价格的影响。规模优势为项目提升价格奠定了基础。如东区的几个大型项目：未来花园、英协花园、建业城市花园等，二期的发售成功很重要的原因就是一期的成功入市，不但为后期的发售注入人气，同时也使价格上升。高层不是支撑价格高低的重要依据。高层无疑建筑成本高，但这并不代表能在市场售高价，如欧洲花园、虽为普通多层项目，均价
12、却高达3121元/平方米，就连许多高层住宅都望尘莫及。按揭年限延长为百姓购房创造了宽松环境，早期郑州市场按揭年限最长也不过十五年，随着房地产发展的日益成熟，按揭付款发挥了很大的作用。从目前市场来看，七成二十年是正常现象，三十年的期限更是缓解了居民购房的压力。4配套设施分析各项目户型设施状况见下表：楼盘名称配套设施建业城市花园壁挂式家用采暖及热水供应系统，独立的消防系统水电气暖、宽带网、门禁IC卡、智能化安防体系（红外线）水电气暖、小区监控智能化、塑铝窗、自动烟感系统、IDD电话预留、卫星收视系统，六层单位以上为二次提升供水系统，门：防火防盗窗：塑钢双层；户式YORK（美国）牌中央空调，可视对讲
13、系统厨房：灶具、抽油烟机、不锈钢水槽、防滑瓷砖、墙面瓷砖天花：铝扣板卫生间：TOTO洁具地面：实心木地板墙面：立邦漆铝合金、双层玻璃锁：全钢每户6千瓦以上的配电，24小时双水源供应，450米矿泉井（温度30度以上），温泉水智能物管内墙：粉刷石膏水泥地面水、电、气暖，智能化收费塑钢双层玻璃24小时供热，水、电、气、暖，智能化物管双回路水源、双回路电源、配进口自动切换应急发电机组双层玻璃塑钢窗、复式防盗门、天然气；二次供水长城宽带、烟感报警、可视对讲系统毛坯房、双层玻璃塑钢窗、防盗门、水电气冷、暖气：户式中央空调系统宽带网、收费智能收费系统、邮政信箱油烟集中排放、预留上、下水接口，电子防盗报警系统
14、 毛坯房：墙面、地面：水泥沙浆找平门：防火、盗双扇子母门塑钢窗冷热水系统，预留接口电话：预留两部IDD直线空调：统一定位24小时供热水收费IC卡、智能化物管、可视对讲系统水、电、气暖，户式中央空调（三期）、宽带网、可视对讲系统， 日月新城水、电、气、智能化收费，自动报警喷淋系统、紧包呼救自动系统、宽带网、中央户式独立空调户式中央空调、宽带网、二次加压供水、15千瓦电表、大功率自启动发电机，自动喷淋、烟感报警，可视对讲系统。出入口IC卡管理、闭路监控，双玻塑钢窗从上表看，除锦绣正泓送装修外，其余项目均为毛坯房。其中：供暖系统：大多楼盘均采用壁挂式供暖系统，但不乏个盘采用了户式中央空调，如锦绣正泓
15、、文博花园、未来花园、日月星城、世纪城均采用此种供暖设备，特别是锦绣正泓采用美国YORK牌中央空调。智 能 化：采用IC卡智能收费、可视对讲系统、宽带网，物管采用红外线监控，烟感报警等。供水方面：高层住宅全部提供二次供水服务。其中绿洲花园、中孚紫东苑、锦绣正泓24小时热水供应，另如明辉城市花园、绿洲花园提供地下矿泉水。在售项目中大多都采用塑钢双层玻璃新技术、新产品得到广泛应用。先进实用的新产品有燃气壁挂炉、塑钢窗等。智能化系统成为必备要素。包括智能收费系统，即水电煤从IC 卡中自动划取；安全防范报警系统、烟感报警，煤气泄露报警系统等，像英协花园、未来花园、建业城市花园等均有不同层次的采用。5小
16、结通过对郑州市房地产供应市场调查和分析，可以看出，户型供应虽朝多样化发展，但三房仍是市场供应主力户型。根据城市规划和市场发展需要，规模开发是必然趋势，东、南、西、北将成为物业主要开发地带，市场将转向“品牌经营”，项目品质是被市场所接受的基础，同时，伴随着外地开发商进驻，郑州房地产市场将进入一个更高层次的竞争。（三）需求分析1. 销售率分析项 目销售状况一期100%，二期销售98%销售90%二房售4套，三房售8套，四房售2套，最后一期售50%总销售率90%；其中二房售86%；三房售100%；四房售100%一期小高层40%，高层90%复式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%销售100%
17、销售率13%售50%，三房已售完全部为三房，已售15% 2销售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比较畅销，二房售完，销售率为70%销售率15%，其中三房已基本售完，剩余较多的是复式销售率为65%，跃式和四房比较青睐销售率30%，主力户型跃式难销， 小区规划对销售率的影响。下表是各楼盘具体小区规划及配套情况：小区规划、配套绿化率45%，豪华业主会馆设恒温泳池，300人立体影院，200人餐厅、酒吧、网吧、建业哈佛幼儿园、小学、外国语中学，假山、人造瀑布、小桥、樱花、绿化率40%，开放式园林绿化、中心绿地广场、人工水环境、柱廊、石雕、豪华会所、儿童乐园、康体中心30%以上立体
18、绿化、竹林、喷泉、健康步道、网球场、小型便利店、诊室、托儿所、酒吧面积3162平方米广场花园，住客专用会所内设桑拿浴池、网球场、健身房等，草坪、竹园、林木、喷泉、儿童乐园占地2万平方米花园，中央广场、阳光广场、休闲广场、健康广场四大广场绿化率54%，拥有两个花园广场，并有大的假山后花园绿化率80%，建业VIP俱乐部，花园超市、音乐书店、诊所、建业哈佛幼儿园、双语学校绿化面积7000平方米，空中欧式花园面积5000平方米，休闲广场9000平方米绿化覆盖，图书馆、健身中心，占地10亩人工湖、瀑布、假山广场平台上3500平方米中庭花园2. 消费者分析1）收入水平分析根据郑州99年统计资料显示，郑州市
19、居民按收入水平可分为七等，（如下表）收入阶层人均可支配收入（元）家庭人口数比重（%）最低收入户2351.923.4910低收入户3355.53.64中等偏下户4258.033.3620中等收入户5551.153.11中等偏上户6696.783.18高收入户8877.82.6最高收入户11999.212.51其中，中等收入户分为中等偏下户、中等收入户、中等偏上户，其所在总户数比例分别为20%、20%、20%，家庭可支配收入分别为14307元、17264.1元、21295.8元。这一部消费者有着一定的购买力，其现有居住状况大多不十分理想，有较强的置业愿望，其中中等收入户、中等偏上户有一定的置业能力
20、。高收入户、最高收入户占总户数比例的20%，其收入却占到了总收入的42.4%，他们具有较强的购房能力，但这部分消费者在选择购房时对房屋综合质素要求较高，更有可能选择高品质的商品房。中等收入户、中高收入户该类消费者主要为政府部分的一般职员，公司的普通白领阶层，部分小商小贩，中小学普通教员，经济效益好的企业职工等，这一阶层消费者很大一部分居住现状不十分理想，有着较强的置业需求。这类消费者普遍的置业心理为满足居住需求，非常注重实用性，价格对于其购房来讲是最重要的决策因素，因此其购房多选择经济适用房，城乡交接处比较便宜的多层住宅。他们对小区的规模、生活的便捷性等因素也有着一定注视度。中等偏下收入户该类
21、消费者虽有强烈的购房需求，但限于自身的经济条件，相当一部分此类消费者无购房能力，不能形成购买力，而该阶层中条件较好的一部分，可能产生购买，但房屋总价是这部分消费者购房决定的第一因素，因此他们会选择单价低的小户型住宅，在此基础再综合考虑其它因素。高收入者此类消费者主要集中在影视演员、作家和运动员、部分个体和私营企业主、中外合作企业中高级雇员、金融机构管理人员、房地产部门的开发商和经理、部分企业承包者和技术入股者、高新技术产业白领者、著名专家和律师等。此类消费者有相当强的消费能力，他们多受过一定程度的教育，具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐时尚，对住宅的需求已从简单的满足居住需要上升到提高生活
22、品质、满足现代化居家的空间的需求。因此他们对住宅的位置、环境等各方面综合素质的要求较高。结合项目所在地理位置、地块经济性、大规模物业等先决条件，可以看出此类消费者是本项目的主要目标客户。2）消费者阶层及特征分析下表是通过专家访谈的形式而对客户来源和客户分类具体情况作以了解：楼盘客户来源客户分类市区55%，（金水区33.3%，二七区2.2%，邙 山区2.2%，管城区6.5%，中原区1.1%，开发区2.2%，）外地45%国家公务员11.3%，科研、医生等7.5%，企业管理人员21.3%，个体户、私营企业主53.7%，其他6.2%市区68%（金水区32%，二七区11.3%，邙 山区16.5%，管城区
23、7.2%，中原区7.2%，开发区1%），外地32%国家公务员15.5%，科研、医生等11.7%，企业管理人员15.5%，个体户、私营企业主52.4%，其他4.9%建材、外地市50%，丹尼斯百货经商户5%外地市，95%郑州市区华中食品城、银基商贸城、铁路系统金水区36%，二七区15%，管城区19%，外区10%，其它19%企业管理人员30%，公务人员13%，个体户私营业主43%，外地10%，其它4%本地人士80%，外地人士20%私企老板62%，发展商的朋友20%，公务人员8%，企业管理层10%本地人士75%，外地25%私企老板70%，外地25%，其它5%市区95%，外地5%国家公务员10%，科研2
24、8%，企业管理32%，私企业主30%周边白领80%，私企业主10%，外地10%金水区50%，其它区20%，外地30%国家公务员12%，企业集团25%，私企业主25%，当地人18%，企业管理人士20% 私营企业主 待征：敢于冒险追求身份感，尊荣感易跟风，羊群效应较重重健康问题关注因素依次为：物业档次、环境、小区规划、物业管理、价格、户型 私企白领，特殊职业者（律师、作家、运动员、演员等）特征： 意识超前开放文化素质高，追求高品味讲求身份关注因素：环境、小区规划、价格、户型、配套。 银行、税务、工商、邮电、公务员等。求稳心理讲究实惠讲求品味小区规划、价格、位置、配套、户型 个体经营者 渴望提升社会地位追求实惠附庸风雅追求时髦关注因素有很大不确定性从整体来看为：价格、小区规划、位置、配套、环境， 国企管理者，技术员，营销人员。意识保守不愿露富
