1、2015年福建省房地产估价师理论与方法：成本法的理论依据考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。 A无差异曲线 B消费者预算线 C产品需求曲线 D效用曲线 2、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是_。 A净现值 B净现值期望值 C净现值标准差 D净现值标准差系数3、房地产估价机构管理办法规定，房地产估价报告及相关资料的
2、保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：执行层的组织协调 4、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。 A：400 B：628 C：656 D：700 E：工业用地的监测点评估价格5、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。 A：某个国家从20052008年的基尼系数分別为034、036、040和0
3、.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B：基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重 C：基尼系数越大，则表示收入分配越平均 D：洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标 E：执行层的组织协调 6、以下不属于抵押贷款支持证券的是_。 AMBB BMPT CCMO DMSS 7、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6，销售利润率为16。该写字楼的价值为万元。 A：1708720 B：1869920 C：1966640 D：2066667 E：工业用地的监测点
4、评估价格 8、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 9、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。 A：2277.4 B：2223.41 C：2728.8 D：2741.9 E：借款合同 10、对于一个投资项目而言，随着产
5、销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为_。 A拐点 B盈亏转化点 C盈亏平衡点 D盈亏转折点11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 12、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 13、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的。 A：50 B
6、：60 C：70 D：80 E：执行层的组织协调14、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。 A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 15、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为元。(2008年试题) A：1500 B：1950 C：2131 D：3000 E：执行层的组织协调 16
7、、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格 17、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。 A：业主 B：银行 C：市、县房地产行政主管部门 D：市、县财政部门 E：执行层的组织协调 18、房地产泡沫形成的促成因素是_。 A土地的有限性 B土地的稀缺性 C投机需求膨胀 D金融机构支持 19、关于房地
8、产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 20、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是_元。 A1428.74 B1475.37 C1482.74 D2000.00 21、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的_。 A收回 B摊销 C减损 D补偿 22、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则
9、 B低价也可行规则 C保留价规则 D瑕疵请求权规则23、耕地占用税实行_税率。 A幅度定额税率 B超额累进税率 C地区差别税率 D比例税率 24、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。 A：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格25、_是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项
10、。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。 A：按月等额还本付息 B：按季等额还本付息 C：按月递增或递减还本付息 D：期间按月付息期末还本 E：期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式 2、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、w省人大常委会出台的w省城镇房地产开发经营管理条例及w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最
11、低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。1中华人民共和国城市房地产管理法属于。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。 A：经济适用住房实质上就是廉租住房 B：低收入家庭可购买经济适用住房 C：经济适用住房土地可以通过划拨取得 D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度 E：城市房屋拆迁估价指导
12、意见3、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功【2003年考题】 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于 4、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段初期 B第二阶段 C第一阶段后期 D第三阶段 E第四阶段5、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督 6、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有等。 A：空置率 B：开发期与租售期 C：贷款利率 D：建安工程费用 E：建筑容积率 7、拆除租赁房屋时
13、，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换 8、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 9、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。 A：均衡 B：非均衡 C：结构性失衡 D：失衡 E：借款合同 10、投资项目可行性研究的根本目的包括(2007年试题) A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济
14、效益 C：提高项目开发建设的社会和环境效益 D：为项目决策提供依据 E：为项目后期的经营决策提供依据11、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地 12、住宅建筑净密度与等有关。 A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高 D：房屋排列方式 E：房屋间距 13、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足_。 A法律上允许 B程序上合理 C技术上可能 D经济上可行 E价值最大化14、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是【2007年考题】 A：说明
15、估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险 D：保护估价报告使用者 E：防止委托人提出高估或低估要求 15、关于房地产估价本质的说法，正确的有。 A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C：房地产估价是为委托人提供价格保证 D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术 16、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能 17、制定租售方案的工作内容主要包括_。 A租售选择 B宣传手段选择 C租售进度安排 D广告设计及安排 E确定租售价格 18、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。 A建设单位向房屋拆迁主
