1、项目初步规划总占地面积约1000亩，其中保护山林及水面约650亩，可用建设开发用地约350亩。项目南望著名的笔架山，与规划中的高铁黟县站（2013年建成）相距约3公里。项目地形北高南低，山丘起伏，生态植被原始，沟谷溪林丰富，自然景观十分优美，非常适合建设高端文化旅游项目。项目依托中国书画家协会、中国国际贸易促进会的广泛资源，与国内知名企业家的雄厚财力，拟建设为以书画艺术为主题，中国唯一、国际知名，艺术门类齐全、生态环境优越，集艺术创作、交流、教学、博览、交易、旅游、休闲等功能一体化的大型文化旅游产业项目。（2）拟建项目名称拟建项目名称初步定为：中国书画生态城。突出“中国”层面，强调项目是黟县政
2、府与中国书画家协会、中国贸促会等国家层面机构合作的项目，提升项目的影响力和权威性；突出“书画”主题，依托黟县“中国画里乡村”和“徽派艺术之乡”的厚重资源以及中国书画家协会的广泛影响；突出“生态”概念，充分显现黟县得天独厚的生态环境优势，强调艺术与生态的结合；突出“城”的功能，强调项目不仅是一个艺术创作、交流、教学的基地，也是一个生活宜居、博览交易、业态多元、功能丰富的小城。该名称彰显了艺术、生态、城市三者的融合，是现代市场经济环境下的大型文化产业复合项目，不是纯粹的文化产业园，也不是纯粹的旅游地产，而是以文化产业为主兼具旅游地产特点的复合项目，将文化产业与房地产业和旅游业相结合，只有这样才能解
3、决项目的长期生存与发展问题。根据我们的调研，这种项目定位和创意在全国范围内也是独一无二的。1.1.2黟县发展概况（1）黟县总体概况黟县位于安徽省南端、黄山风景区西南麓，距离黄山风景区30余公里、黄山机场50余公里，皖赣铁路、黄祁高速公路（在建）穿境而过，总面积853平方公里，总人口9.62万。2007年被国家旅游局命名为全国17个首批“中国旅游强县”之一，黟县正由一个传统的山区农业县向拥有“世界文化遗产地、国家生态示范区、中国旅游强县、中国画里乡村”四张名片的新兴旅游强县跨越。“文化与生态完美结合”是黟县最宝贵的资源。黟县是全国历史最为悠久的文明古县之一，是“徽商”和“徽文化”的主要发祥地之一
4、，也是安徽省历史文化名城。历史上名人荟萃，汪勃、张小泉、俞正燮、赛金花、黄士陵、汪大燮、舒绣文等均出自于此。境内完整地保存了3500多幢明清时期的古建筑和众多古村落，西递、宏村2000年入选世界文化遗产名录，并荣获国家4A级景区、“中国十佳最具魅力名镇”等桂冠。徽州楹联匾额、徽州篆刻、徽州祠祭列入全省非物质文化遗产名录，西递、宏村、南屏、屏山等4个村列入全国历史文化名村。黟县生态环境优越，田园风光秀美，有“桃花源里人家”、“中国画里乡村”的美誉，先后荣获全国首批“绿色小康县”、“国家级生态示范区”等称号。“以旅游经济为主导”是黟县县域经济最突出的特色。2009年，全县生产总值完成13.78亿元
5、，比上年增长12.1%；三次产业结构为19.4：41.4：39.2，三次产业对经济增长的贡献率分别为：3.7%、55.7%、40.6%。2009年，实现旅游直接收入1.63亿元，旅游对财政收入贡献率超过20%。工业发展基础基本形成。基本形成以茧丝绸、果蔬食品、旅游商品、机电制造、高档纺织、木竹精深加工为主的特色工业体系。2009年，全县规模以上工业企业33户，规模工业增加值完成31437万元；全县工业增加值完成40481万元，工业对经济的贡献率达56%。农业产业特色鲜明。桑、茶、果、竹、木等农业产业化初具规模，基本形成以叶村为代表的蚕桑基地、以溪下村为代表的有机茶基地、以五里村为代表的桃业基地
6、、以胡门村为代表的皖南花猪养殖基地。白厂丝产量居全省县域前列，五溪山毛峰、“AH2糖水板板栗罐头”获安徽省名牌产品称号，竹针全国市场占有率70%以上。2009年农民人均纯收入达5562元，增长10.1%。（2）黟县旅游业发展概况现已开发景区景点12处，其中4A级景区4处，3A级景区2处，全国农业旅游示范点2处，省级农家乐旅游示范点2处。4A级景区总数居全省县域首位。建成三星级以上饭店5处、在建三星级以上饭店3处。2009年，旅游接待403.16万人次，实现旅游直接收入1.63亿元，旅游商品购物市场营业收入达6000多万元，旅游对财政收入贡献率超过20%。成功举办5届中国黄山国际山地车节、4届中
7、国黟县国际摄影节和“画里乡村追日”日全食观测等重大活动。中国黄山（黟县）国际山地车节成为国内知名度较高的节庆品牌。“中国画里乡村”形象成功进入中国首部形象广告片，黟县的知名度大幅跃升。以“构筑大景区、推进国际化”为主线，编制实施黟县乡村旅游总体规划、中法徽州乡村旅游合作黟县示范区项目规划、黟西北山区旅游规划及打鼓岭景区建设详细规划、西递宏村发展战略规划。扎实推进旅游与文化、生态和新农村建设“三个结合”，旅游经济转型升级步伐加快，形成了以文化旅游为龙头、休闲度假为核心、生态旅游为补充的多元旅游业态。猪栏酒吧、三号小镇、秀里影视村等以文化体验为特色的旅游新业态，龙池湾农耕文化园、木坑竹海、塔川秋色
8、、美溪打鼓岭等乡村生态旅游产品，山地车体育旅游、水上漂流等专项旅游产品，五里、深冲社会主义新农村旅游等，深受市场青睐，呈现出良好发展前景，与西递、宏村古村落观光旅游互为补充、相得益彰。1.2.1可以极大地提升黟县的知名度和影响力西递、宏村以及国际山地车节、秀里影视村等旅游品牌的建设，使黟县具有了较高的知名度，但黟县的经济引力和活力还不够。文化艺术的张力是强大的，通过“中国书画生态城”的建设，将项目提升到国家层面，打造全国独一无二的、最适合艺术创作的文化氛围和生态环境，吸引全国书画大家、艺术名流、影视明星等文化名人的入驻，并通过各种形式的艺术交流和文化活动，广泛地吸引国际国内社会各界人士，极大提
9、高黟县的知名度和影响力。1.2.2可以再打响一张“全国书画基地”名片黟县有“世界文化遗产地、国家生态示范区、中国旅游强县、中国画里乡村”四张名片，这四张名片更多的是旅游功能，而没有很强的文化经济功能。依托“中国书画家协会”的有利资源以及黟县悠久的书画艺术历史底蕴，将项目建成为中国最大的书画艺术创作基地、交流基地、教学基地和展销基地，就能打响“全国书画基地”这张名片，形成全国性的书画产业品牌，吸引广泛的客流、商流，文化搭台，经济唱戏，有力地推动黟县社会经济的发展。1.2.3可以推动黟县旅游产业的大发展旅游经济是黟县的主导和支柱产业，财政贡献率超过20%，但黟县的旅游产业配套还不完善，游客的消费购
10、买额还不高。“中国书画生态城”不仅本身可以成为黟县旅游的新亮点、新品牌，吸引更多的商家、游客和艺术写生；而且可以通过开发旅游商业步行街，引进和培育美食品牌，完善旅游住宿、休闲、娱乐功能，开展书画艺术品交易，提高游客的过夜率和消费力，促进黟县旅游的大发展。1.2.4可以打造黟县长期税源基地和扩大就业文化产业和旅游产业是现代高端服务业，也是知识密集、劳动密集产业，附加值高，竞争力强，是长效可持续的朝阳产业，税源稳定性强、质量高，是可靠的长期税源基地。同时，书画创作交易、旅游商业等均可以吸纳大量社会就业人口。根据项目功能和经营规划，我们初步预测，本项目建成三年左右可以带来年50万左右的旅游人次，书画
11、艺术品年交易额10亿元左右，年旅游收入2000万元左右，吸纳就业人口1000人左右，年财政贡献5000万元左右；五年左右，有望实现100万左右的旅游人次，书画艺术品年交易额30亿元左右，年旅游收入5000万元左右，吸纳就业人口2000人左右，年财政贡献1亿元左右。2.1.1项目优势分析（1）黟县旅游资源丰富，旅游业发展基础较好。黟县现已开发景区景点12处，其中4A级景区4处，3A级景区2处，全国农业旅游示范点2处，其中西递、宏村入选世界文化遗产，享誉海内外，国际山地车节、国际摄影节等成为品牌旅游节庆活动。2009年，旅游接待403.16万人次，实现旅游直接收入1.63亿元。黟县旅游业的持续发展
12、为本项目的开发及运营奠定了良好的基础。（2）黟县所处黄山板块，知名度和号召力巨大。黄山冠绝天下，五岳独尊，在国内外享有很高的知名度和巨大的影响力。黟县属于黄山旅游板块的一部分，借助黄山的号召力，使本项目的定位及运作有了较好的依托，更好吸引国内外知名书画艺术家的加盟，增强社会各界的认可。（3）黟县人文历史悠久，书画艺术底蕴深厚。黟县建制于秦朝（公元前221年），是全国历史最为悠久的文明古县之一，是“徽商”和“徽文化”的主要发祥地之一，历史上人文荟萃，新安画派、徽州版画、徽州雕刻独树一帜，影响深远，是中国书画艺术的起源地之一，具有深厚的历史积淀和良好的书画艺术氛围，为本项目奠定了坚实的人文基础。（
13、4）黟县生态环境优越，徽派建筑艺术杰出。黟县山林面积7.27万公顷，占国土面积的82.5%，森林覆盖率达82.7%，有“桃花源里人家”、“中国画里乡村”的美誉，荣获“全国第九批生态示范区建设试点地区”、全国首批“绿色小康县”、 “国家级生态示范区”等称号，在大都市周边区域具有全国少有的优越生态环境，同时也是全国徽派建筑艺术保存得最完好的区域。卓越的生态环境加上杰出的徽派建筑，是本项目可靠的载体。（5）项目地块离主城近，自然景观资源优越。本项目离县城中心区仅约2公里，可以充分依托县城的整体大配套，避免很多文化旅游项目因配套欠缺导致难以运营的先天不足。同时，本项目内部地形高低起伏，原始生态保护完好
14、，山林溪谷景观优美，适合建设高端文化旅游项目。2.1.2项目劣势分析（1）黟县地理位置相对较偏，高速交通不便。黟县地处黄山市西北部，与黄山其他区县比较地理位置离上海、南京、杭州等大城市相对较偏僻，是黄山市唯一不通高速的县，未来五年中也没有高速规划。山区道路使得目标客户和商家来往的时间成本和安全成本较高，影响他们来此投资、创作、经营和度假的热情与信心。（2）黟县人口规模很小，经济发展水平不高。黟县全县人口仅9.6万左右，不到10万人，其中县城人口约2万多人；2009年人均GDP约15000元，只有2200美元左右，不到3000美元（2009年我国人均GDP为3600美元左右），总体上处于发展初级
15、阶段。人口规模偏小和经济基础薄弱，使得本地市场的消费购买力有限，本项目的开发和经营必须绝大部分依托外地市场，增加了项目一定的运营风险。（3）项目所在地不毗邻主风景区和名山大川作为文化旅游项目，其最佳选址是毗邻风景名胜，既可以依托旅游客源降低经营风险，也可以借风景区的影响力吸引投资业主和经营客户，形成整合效应。本项目所在地为县城边缘，虽能享受配套之便，但离宏村、西递、南屏等黟县著名景点均有一定距离，如何吸引和开拓客源到此具有一定的挑战性。2.1.3项目机遇分析（1）皖南国际旅游文化示范区的合力打造2009年7月，安徽省政府批准设立“皖南国际旅游文化示范区”，这是继“合芜蚌试验区”、“皖江城市带”
16、之后，又一个推动区域经济协调发展的重点示范区。黄山、池州、宣城等6市将整合各市旅游资源、打造精品，加快实施“徽文化生态保护实验区”建设，加强徽文化保护开发，开发遗产旅游、修学旅游、节庆旅游三大旅游品牌等，建设以黄山为中心的世界级旅游目的地。该示范区的建打造将为本项目的建设提供良好的政策环境和市场机遇。（2）国家和政府对文化旅游产业的大力扶持文化产业属于现代高端服务业和长效产业，短期经济效益一般，但长远社会效益巨大，国家和很多地方政府出台了诸多鼓励扶持政策。2010年国家“十大产业振兴规划”中，文化产业是其中之重。本项目是以文化产业为主兼具旅游产业特点的复合项目，可以充分借助政策之东风。而旅游业
17、是黟县政府大力发展的主导产业，应制定专门的优惠政策扶持本项目。（3）本项目的创立开我国书画艺术产业之先河我国书画艺术历史悠久，门派众多，地域分散，规模狭小，交流困难，市场局限，传统运作模式很难形成产业化、集约化。而本项目利用地缘、生态和模式优势，借助书画家协会的号召力，在全国范围内首次将书画艺术的各地域、各流派、各院校整合在一起，首次将书画艺术产业的创作、制作、交流、教学、展示、交易、节庆等各环节、各功能融为一体，必将在书画艺术产业领域体现出明显的先进性和经济性，一旦形成气候，将释放出巨大的能量。2.1.4项目威胁分析（1）黄山市辖范围内其他类似项目的开发从区位条件和景观资源讲，黟县所处地理位
18、置不如黄山市黄山区、徽州区、歙县等区县优越，尤其是不如黄山南北大门及太平湖一带，如果在这些地区开发类似项目，本项目将处于劣势。根据我们的调研，目前在太平湖、黄山北大门及徽州区等区域，已开发了大量的旅游地产，吸引各地的投资者，包括书画艺术家，这对本项目会形成一定的冲击。（2）文化产业收效慢，前期投入巨大。文化产业项目是一个典型的长期投资产业，其市场培育往往需要3-5年的时间，甚至更长，前期需要巨大投入，包括项目建设、宣传推广、项目招商、市场培育、经营管理等，都需要有专业的力量和雄厚的资金作支撑，投资回收期一般长达5-10年，需要开发商做好充分的思想准备和政府做好足够的扶持。综上SWOT分析，本项
19、目虽然面临一定的劣势和威胁，但优势和机遇更明显，只要我们准确定位，打造全国独一无二的特色和优势，同时资金保障到位，政府配合得力，并充分依托中国书画家协会、美术家协会等行业权威机构的力量，我们就能克服种种不利，化危为机，开创出本项目宽广的前景，成为中国书画产业和黟县经济的亮点与奇葩。根据前述分析，本项目总体定位为：中国最大的书画产业一体化生态城，具体体现为“三个基地，一个中心”。2.2.1中国最大的书画艺术创作基地每年邀请中外上百名知名书画艺术家前来创作，基地内专家写生室、画室、创作室应有中国书画家协会认可方可优惠认租认购，成为全国最大的著名艺术家写生、创作艺术建筑群。邀请中国文联下设十个艺术家
20、协会的艺术家来此潜心创作，交流会友，并举办各类活动。十个协会分别是：中国美术家协会、中国书画家协会、中国音乐家协会、中国舞蹈家协会、中国戏曲家协会、中国电影家协会、中国电视家协会、中国摄影家协会、中国作家协会、中国文艺评论家协会。2.2.2中国最大的书画艺术理论交流基地针对书画艺术领域有代表性的主导思潮进行发布、交流、研讨，并予以指导性的点评、归类、总结，让更多的书画艺术家、专家、学者发表自己的观点、看法和研究成果，每年四次，每次一个艺术领域一个主题；每年择日分别对国内外已故著名书画艺术家的艺术成就、艺术风格和艺术特点进行追思、评述和研讨；定期分别邀请各书画艺术团体、艺术院校、艺术协会召开学术
21、会议，对现、当代各艺术流派进行主题研讨。2.2.3中国最大的书画艺术教学写生基地以优质服务、较低价格和良好环境吸引和组织大规模的各艺术院校的师生来此写生；为中央美院、中国美院、戏剧学院、舞蹈学院、电影学院等各艺术院校提供基地实习和亲近自然等多种形式的艺术教学方法；邀请各类艺术名家来此讲学，举办各艺术门类讲座，有计划地组织各省、市、自治区和各大军区业余艺术工作者来听课、深造，让他们有机会与当代著名艺术家面对面交流，并为当代著名艺术家培养后继人选。2.2.4中国最大的书画作品交易博览中心设立中国最大的各类书画艺术作品及其创作工具、道具的展示交易中心，从创作、裱装、包装、展示、交易、商务、物流等一体
22、化运作；每年分春、秋两季分别邀请知名拍卖公司来举办大型书画艺术品拍卖；围绕书画主题每年举办多次各类艺术品、广告新材料和动漫设计大型展览和展销活动，直接与国内外艺术品知名生产厂家联系，厂家直销，提高影响力。项目总占地面积约1000亩，其中出让建设开发用地约350亩，其余650亩全部流转作为景观资源保护利用。总体上拟规划为“一街二区三中心”，建筑风格总体为现代徽派建筑，用现代建筑材料和科技诠释徽派建筑，将传统与现代、古典与时尚进行有机的融合。规划总建筑面积约27万平方米，容积率约1.1。3.1一街一条旅游商业步行街沿项目北侧东段，半圆型街道动线，设中心广场，以餐饮、休闲、娱乐、书画艺术品及旅游纪念
23、品经营为主，打造黟县旅游消费的集中区和新亮点，占地约3.2.1书画创作区主要包括名人创作室、写生室、画室、文化名人会所，主要建筑形式为艺术别墅和低层建筑，依景筑屋，打造中国文化艺术名人高端品牌建筑群。规划占地约220亩，总建筑面积约10万平方米。3.2.2写生教学区主要包括艺术院校学生实习写生的宿舍、教室、画室、餐厅及其他生活配套设施，主要建筑形式为小高层，占地面积约60亩，总建筑面积约6万平方米。3.3三中心交易博览中心、国际会议中心、酒店度假中心3.3.1中国书画艺术交易博览中心开发中国最大的各类书画艺术作品及其创作工具、道具的展示、交易、会展、商务、物流等功能一体化的专业市场中心，规划建
24、筑形式为2-3层，会展中心造型，占地面积约30亩，建筑面积约4万平方米。3.3.2中国书画艺术国际会议中心该中心主要用于中外书画艺术理论交流基地，及各艺术院校师生培训中心，亦可以对外接待各类团体会议，与五星级酒店功能相配套。规划建筑形式3-4层，现代前沿造型，占地面积约20亩，总建筑面积约1万平方米。3.3.3五星级酒店度假中心主要是满足中外书画艺术家及高端旅客度假休闲需求，弥补黟县高端酒店的缺乏。规划建筑形式6-8层，占地面积约30亩，建筑面积约2万平方米。4.1项目工程建设计划 2011年6月至2011年9月完成项目投资前期立项及协议签约工作。 2011年11月底完成工作班底的组建，并开始
25、办理项目主体公司登记注册工作。 2012年1-4月开始进行项目计划任务书、规划设计工作，力争2012年5-6月完成初步方案并报送黟县政府及相关部门。 待政府批准后于6-8月开始地质钻探及场地平整工作，同时开始单体设计工作。并择时举行“中国书画生态城”开工典礼。 2012年9-10月开始单体土建施工，年内力争完成部分主体建设。 2013年5月前完成部分建筑物建设并开始试营业。 2013年继续文化、商业建筑及景观建设，并扩大营运范围。 2014年基本完成项目建设，力争全部投入营运。 2015年上半年项目宣布全部竣工并申请投资履约验收。 2011年投资：主要为前期费用，含土地预付款，部分土地款、山林
26、流转费、办公设施及人员费用等约0.2亿元。 2012年投资：包括规划设计、前期工程及按开建10万相关成本费用估算投资1.7亿元。 2013年投资：按开建10万及半年结转工程和部分装修等相关费用估算投资1.7亿元。 2014年投资：按开建7万及上半年结转工程和部分装修等相关费用估算投资1.8亿元 2015年投资：工程费用、装修费用及扫尾费等约0.6亿元。以上合计，项目总投资成本约6亿元。4.3.1市场营销计划在整个项目建筑中，计划书画创作室、写生教学宿舍、旅游商业街、交易博览中心为全部或部分出售，五星级酒店和国际会议中心为自留经营。（1）书画创作室建筑进行定制化营销，联合中国书画家协会、中国美术
27、家协会等单位，邀请知名书画大家、美术家、文化名人等前来考察、投资，为其量身定做。（2）写生教学建筑首选全国各类艺术院校前来整栋购买或长期租赁，建立写生实习基地；次选上海、杭州、南京等地的投资者购买，以酒店式公寓的形式由商业管理公司统一运营管理，出租给各地的艺术院校写生实习，也可以打造为经济型宾馆，出租给来黟县的旅游度假者。（3）旅游商业步行街和交易博览中心该商业建筑以出售给上海、杭州、南京及周边城市的投资者为主，本地投资者为辅，全部交由专业的商业管理公司统一招商、统一运营管理。4.3.2商业运营策略 引进全国一流的商业经营管理公司和广告策划公司合作，确保项目的策划、推广成功，确保项目的招商、经
28、营成功。 充分利用名人效应，应确保全国前10名的书画家、美术家的30%以上来此投资、入驻，发挥名人示范效应。 充分发挥名校效应，引进全国前十名书画艺术院校的二至三所院校来此设立写生实习基地。 将本项目列入黟县旅游的主线路之一，与全国各地旅行社合作，条件成熟争取进入黄山旅游主线路之一。 与中国书画家、美术家协会等单位合作，分主题每年举办2-3年全国性或国际性的书画艺术大型交流会展活动，打造为全国层次最高、规模最大的书画艺术盛典，成为有国际影响的品牌节庆活动之一。 投资创作以书画艺术为主题、以本项目为背景、故事曲折耐看的电视连续剧，邀请一些当红影星主演，到央视和全国各地主要电视台播放，这是打响项目
29、最有效的高端营销手法之一。5.1.1项目销售收入预测 书画创作室：10万4000元60%（销售率）=24,000万元 写生宿舍区：6万2500元60%（销售率）=9,000万元 旅游商业街：4万70%（销售率）=11,200万元 交易博览中心：3500元60%（销售率）=8,400万元以上销售总收入为52600万元。5.1.2项目投资成本估算 建造总成本：60,000万元 项目营销成本：526002%=1050万元 销售营业税费：6%=3160万元 以上合计投资总成本为：64210万元。产业项目的长效性，如果五星级酒店、会议中心经营正常，加上未出售物业的出租收益，我们预计在每年利润2000万元
30、左右，收回11610万元需要5年左右。根据本项目的开发定位和经营策略，结合国内同行业的一般水平，我们预测本项目的开发将带来如下社会效益： 时间项目第3年第5年第10年年旅游人次50万100万300万市场交易额10亿元30亿元50亿元年旅游收入2000万元5000万元1亿元吸纳就业人数1000人2000人3000人年财政贡献3000万元2亿元注：以上社会效益还不包括土地开发的相关规费和营业税费。5结论与建议通过以上分析，我们总体认为该项目是一个企业经济效益一般，而社会效益十分巨大的项目。本项目的建成，将成为黟县经济新的增长点，黟县旅游新的亮点，黟县形象新的名片，极大提升黟县的知名度和影响力，将成为一个致富一方、造福社会的好项目。对开发商而言，则面临着前期投入较大，投资回收期较长，需要付出艰辛努力、协调多方关系，承担一定的市场风险等困难。为此，政府应尽力减轻开发商负担，全力扶持开发商运作，努力
