1、 销售部 业主收楼开发商向物业管理公司移交工作流程： 成立收楼小组 审查竣工资料 制订移交计划 楼宇验收 整改后检查 办理移交手续全面接管与房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：1 前期物业管理服务协议；2 业主相关资料（房号/业主名称/面积/联系电话）；3 发展商在售楼时向业主承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。1通知书样本及业主房款交付情况；2由房产公司销售部通知业主收楼；3印刷交收工作的确定。审查售楼合同、身份证等是否齐备。包括管理公约、业户手册、装修手册、收楼证明、收楼确认书、业户档案表、遗漏工程维修单、装修申请表、装修人员出入证等有关文件、表格及证件的印刷。管理公
2、司交楼前的准备工作流程： 催收资料 收楼通知书的准备 交楼文件的印刷准备代业主在银行开设存折及取款卡。 核实业主资料 开设业主银行帐户 物业开荒清洁绿化布置 检查翻修1、 交楼安排：交楼日期： 交楼数目：3、 交楼现场布置1 交楼处布置1） 悬挂升气球；2） 3） 拉横幅；4） 5） 绿化布置、保洁；6） 7） 保安岗设置；8） 9） 垃圾桶设置；10） 11） 金海湾花园简介、交楼工作流程表；12） 13） 张贴有关文件：14） a） 政府有关收费文件；b） c） 项目竣工综合验收合格证（如有）；d） e） 楼宇通邮地址、邮编等。f） 3 物品1） 各类标示牌 （包括：收款处、接待处、交楼处
3、、咨询处、洗手间、平面图、管理公司名称、商场名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、楼宇门牌等） 及通告栏、意见箱等；3） 钥匙柜 个；5） 钥匙圈 个。5、 交楼各环节的说明1. 楼宇交付时应该具备以下条件：1） 建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；3） 政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；5） 市政水、电、电话管线已接驳到各楼宇；7） 市政规划路、主要园林绿化已完成；9） 广州外围及楼宇内的施工材料、废料已清理完毕；3. 财务部按销售部发出的收楼通知书收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1） 购房贷款合同原件、认购书或原件；3） 贷款抵押合同及办理该合同
4、之有关单据（按揭客户）；5） 购房付款收据（包括房款及费用收据）；7） 购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；9） 本人身份证（如业主未成年请带户口簿）；11） 办理入伙需交的其它费用A. 管理费预收 ：3个月 元/单元B. C. 水电费周转金： 元/单元D. E. 专项维修资金： 元/单元F. 5. 财务部在验明业主文件及收齐有关款项，开具发票并发出收楼证明。6. 7. 交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：8. 1） 收取收楼证明正本并存于管理公司业户档案中；3） 核对购楼者的收款发票正本并把影印本存于档案中；5） 校对所有购楼者的身份证正本并把影印本存于档案中；7） 联名业主中
5、如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存于业户档案中；9） 单位购楼者，验楼人应持单位开具的委托公函及本人身份证原件，委托公函及身份证影印本存于业户档案中。9. 手续齐全后协助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：10. 1） 签署有关收楼文件：A. 楼宇移交确认书（一式两份）；C. 管理公约 （最后一页为签署页，一式三份）；E. 遗漏工程维修单（一式三份）；G. 业户档案表；H. I. 借用锁匙记录表（如有遗漏工程）。J. 3） 管理公约；5） 业户手册；7） 装修手册及申请装修有关材料（如需要）；9） 门匙；11. 业主离开
6、前交楼处需收回填妥的以下资料：12. 1） 收楼确认书；3） 管理公约签署；5） 遗漏工程维修单（一式两份）；7） 业户档案表；9） 电话安装申请表（如有）；11） 借用锁匙记录表（如有遗漏工程）。7、 交楼场地及人员安排：1 交楼地点： 3 交楼时间：上午 至 下午 至 5 交楼间数：平均每天 间。7 交楼当天安排： 月 日 上午： 交楼仪式 8 月 日 下午： 交楼 9 交楼当天场地、人员及物品配置： 总场地： M2 10 1） 接待处：A. 接待人员： 名（负责核对业主身份证及收楼证明，并通知管理员领取该业主单元锁匙带业主看楼）。管理员 ： 名（负责带业主验楼、确认电表读数及协助业主填写
7、遗漏工程维修单）。C. 物品： 木台 ： 张 椅子 ： 张 报纸、杂志 ：若干 饮水机 ： 台 纸杯 ： 只 蒸馏水 ： 瓶 垃圾桶 ： 个对讲机 ：笔 ： 支雨伞 ： 把 文件袋 ：3） 交楼处： 人（发放第三项第5项所列物品）。 人（协助业主签署有关收楼文件，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋）。统一样式木台 ： 张（或长木台 张） 椅子 ： 白纸 ： 若干 签字笔 ： 复印纸 ： 复印机 ： 文具（订书机等） ： 文件柜 ：5） 收款处：A. 财务人员： 人E. 物品：统一样式书台 ： 椅子 ： 计算器 ： 收据及复写纸 ：入住交款单 ：财务进帐单 ：收楼证明 ： 收费一览表 ：7）
8、 咨询处：A. 物业主任： 人（协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题）。咨询人员： 人（接受业主的咨询，并负责解答物业主任未能解决的业主问题）。椅子 ：白纸 ：签字笔 ： 支政府相关文件 ：若干份 台9） 其它人员：物业经理： 人（负责交楼之全面协调工作）。工程人员： 人（协助交楼工作，配置对讲机于验楼区）。清洁工人： 人（负责交楼现场清洁及更换饮用水）。保安员 ： 人（负责交楼现场保安工作）。9、 交楼当日流程：10、 交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。（因 应个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。）业主收楼程序指引二、接待处 （物业管理公司）1
9、） 核实收楼证明书、业主身份证或被委托人身份证及收楼委托证明；2） 签定管理公约；3） 填写业主档案表、防火协议书等；4） 发放业户手册、装修手册等有关文件。四、交楼处 （物业管理公司）1） 由工作人员带领看楼，业主记录遗漏工程；2） 业主签署收楼确认书等资料；3） 核对入伙费用收款发票，业主签字领锁匙及其它物品；4） 若有遗漏工程跟进，业主填写锁匙托管记录表后留下一条钥匙。1、 开发公司 （销售中心）1） 交验贷款抵押借款合同原件或认购书原件；2） 交验贷款抵押借款合同及办理该合同有关单据（按揭客户）；3） 核对购楼应付款的收据（包括楼款及费用收据）；4） 核对业主身份证及复印件（委托收楼同
10、时出具收楼委托证明、业主身份证、被委托人身份证及复印件）；5） 发出收楼证明书。三、收款处 （物业管理公司）1） 核对存折持有人的身份证原件；2） 签署自动转帐授权书，领取管理公司代开设的存折、取款卡；3） 交纳预收管理费、装修保证金（如装修）等入伙一次性缴交费用。工程接管验收工作指引1、 接管验收的准备1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知后，物业经理委派物业部、工程部主任组织成立接管验收小组，根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工的要求编制验收计划 （见附件表格）。3. 接管验收的计划应包含以下的内容：1） 接管验收的方式和具体日程安排；3） 验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组、土
11、建工程级和机电设施小组。各专业小组按照委托单位提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸（包括设计及竣工图纸）资料的人员要进行签收手续。5. 接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准。3、 验收的实施1. 验收小组根据接管验收标准和验收计划发工进行预验收。3. 在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知发展商进行整改，待整改后重新验收，合格后方可正式验收和接管。5. 设备、设施的实物验收应符合如下几点：1） 设计图纸与设备的型号、规格相符；3） 主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；5） 配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；7） 整个系统的技术性能
12、应与设计要求相符。5、 物业验收后的处理1. 各专业验收小组按分工一式两份填写“标准单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业经理审核后，送一份予发展商。3. 在验收结果符合接管要求时，物业经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由发展商、施工单位及物业管理公司三方签字生效。5. 对单元内对象无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙，并做好标识及保护。7. 物业接管验收过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。物业部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。9. 从发展商处接管的新楼宇，物业还应楼宇保修事宜与发展商签订“楼
13、宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。相关文件及表格1. 开发商向物业管理公司移交工作流程3. 遗漏工程跟进工作流程图5. 楼宇验收记录表7. 公建设施移交情况表9. 遗漏工程跟进一览表11. 物业公司接管时需要的资料图则13. 机电设备（设施）接管验收方案14. 15. 物业管理收楼标准指引16. 17. 房屋接管验收标准（建设部）18. 遗漏工程跟进工作流程图交楼前与发展商协议遗漏工程完成时间业户收楼时，如发现楼宇质量问题 物业部 填写一式三联遗漏工程单 其中：一联管理处存 一联送发展商 一联租户留底 物业部每天汇总遗漏工程单送发展商工程部通知管理处验收 物业部准备需要验收单元的资
14、料通知工程部参与验收 验收合格 不合格 通知物业部，由物业部书面或电话通知业户验收业户验收后交回留底的一联遗漏工程单并签名确认 不确认每周进行遗漏工程统计送：物业公司物业经理物业公司工程部 发展商工程部 楼宇验收记录表 位置设备楼层： 单元：检查情况墙身天花地面墙脚线窗户玻璃幕墙大门门锁门铰楼宇门牌灯盘照明开关电器插座电视插座电话插座电源盘盘管风机温度控制器消防喷淋烟感器广播喇叭排气扇其它发展商签名： 建筑单位签名：验收人签名： 日期： 符号标记： 合格 不合格 没有 不适用公建设施移交情况表 日期： 年 月 日项目移交情况遗留问题公共走道墙柱墙纸电器、照明门窗商场男女卫生间墙身贴面给排水管道
15、小便器坐厕洗手盆强弱电井土建电器空调管井走火楼梯及消防前室梯级地脚线楼梯扶手防火门遗漏工程跟进一览表序号内 容跟进部门预计完工完工日期加 签12345678910111213141516物业公司接管时需要的资料图则（1）、 测绘所测绘的图则（2）、 1. 建筑平面图3. 户型分隔平面图（3）、 物业公司接管时需要的资料图则（4）、 1. 产权资料1） 项目批准文件3） 用地批准文件5） 建筑执照7） 拆迁安置资料9） 小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单3. 市政府验收合格资料1） 工程竣工验收合格证书3） 消防工程验收合格证5） 国土局发出的单元物业使用面积证书7） 大楼综合验收合格证书
16、9） 用电许可证书11） 用水审批表及水费收缴合同书13） 电视共享天线合格证、有线电视许可证15） 电梯使用合格证16） 17） 燃气验收合格证18） 19） 电话网络验收合格证20） 5. 工程技术资料1） 大楼竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）3） 地质勘察报告5） 工程合同及开、竣工报告7） 工程预决算分项清单9） 图纸会审记录11） 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）13） 隐蔽工程验收记录15） 沉降观察记录及其沉降观察点布置图17） 竣工验收证明书19） 钢材、水泥等主要材料的质量保证书21） 新材料、购配件的鉴定合格证书22）
17、 23） 水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书24） 25） 砂浆、混凝土试块试压报告26） 27） 供水试压报告28） 29） 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录30） 31） 工程设计施工图纸32） 33） 大厅设计说明34） 35） 弱电、安防布线图36） 37） 停车场设施系统图38） 39） 中央空调设计、施工图40） 41） 给、排水设计、施工图42） 43） 供、变电设计、施工图44） 45） 设备表46） 机电设备（设施）接管验收方案1、 进行接管验收应具备的条件1. 机电设备（设施）安装施工完毕；3. 机电设备（设施）系统调整试验合格；5. 机
18、电设备（设施）系统满足大楼使用功能。3、 进行接管验收应提交检索的技术资料1. 竣工图（包括平面图、设计说明、原理图、接线图）；3. 图纸会审记录；5. 竣工验收证明文件；7. 机电设备（设施）安装施工工程合同及开工竣工报告；9. 工程设计变更通知及技术单位（包括质量事故处理记录）；11. 机电设备产品说明书、合格证、调试大纲（方法）、备品备件及专用工具 清单；13. 安装技术记录；15. 调整试验记录。5、 接管验收项目和标准1. 接管验收项目：A. 高低压配电设备系统；C. 应急发电机组设备系统；E. 消防设备（设施）系统；G. 电话、电视系统；I. 空调供冷系统；K. 给排水系统；L.
19、M. 保安监控系统；N. O. 电梯运输系统；P. Q. 楼宇自控、办公设备、机械停车系统及其它。R. 3. 接管验收标准（略）7、 进行接管验收的程序1. 协商约定：A. 发展商书面提请物业管理公司进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的全部资料。C. 物业管理公司审验提交的全部资料，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。3. 现场检查验收：A. 组织验收小组，按专业分工制定验收交接记录表。C. 会同发展商对机电设备（设施）质量和使用功能进行验收。a. 预验收b. 验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备（设施）进行质量和使用功能的检验。同时，还要重
20、点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。 在验收中检查出不符合标准的，提出书面的机电设备（设施）验收整改通知书返回发展商，并在约定时间内由发展商或工程施工单位进行整改。 对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指针，对不符合指针的，及时提出书面意见，要求发展商组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。 预验收后形成一份预验收报告，交公司物业经理审查。c. 正式验收d. 预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、难验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。 一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。 对机电设备（设施）进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在验收交接记录表中。 各专业人员根据验收后的，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司物业经理审批。 公司物业经理代表物业管理公司同发展商进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备（设施）管理权和相关资料。 有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。机电设备（设
