1、4.4.5 室外楼梯、台阶、车道的面积计算 4.4.6 门廊、雨蓬的面积计算 4.4.7 花池、空调机位的面积计算 5 共有建筑面积测算 5.1 共有建筑面积的处理原则 5.2 共有建筑面积的分类 5.3 共有建筑面积按比例分摊的计算公式 5.4 可分摊的共有建筑面积 5.5 不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间 5.6 共有建筑面积的计算与分摊方法 5.6.1 共有建筑面积的计算方法 5.6.2 单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法 5.6.3 商住楼共有建筑面积的分摊方法 5.6.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 5.6.5 多级共有建筑面积的分摊原则 5.7 共有建筑面积分摊的若干具
2、体规定 6 其他规定 7 附则 1 总则 为规范房产面积测算，依据房产测量规范（ GB/T17986-2000 ）和有关行政法规、部门规章等规定，并结合我市实际，制定本细则。 本细则适用于厦门市行政区域内国有土地上所有房屋的 预售、权属登记、建设工程规划竣工测量等面积的测算，建设工程的设计、规划报建、房产的交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的面积测算可参照执行。集体土地 上建造 的房屋可参照执行。厦门市国土资源与房产管理局是本市房产测绘行政主管部门，负责全市房产测绘工作的统一监督管理。厦门市测绘与基础地理信息中心受市测绘行政主管部门委托具体承担相应房产测绘管理工作。下列术语和定义适用于本
3、细则。2.2.1 房产 房屋产权的简称。2.2.2 房产面积测算 指水平投影面积的测量与计算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。2.2.3 房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上的永久性建筑。2.2.4 房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。2.2.5 房屋套内建筑面积 房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台面积。
4、2.2.6 房屋共有（公用）建筑面积 建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。2.2.7 房屋建筑面积施工图测算 依据未经 规划行政主管部门（以下简称规划部门） 核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的施工图测算成果主要用于建设工程的设计参考及规划报建。2.2.8 房屋建筑面积预售测算 依据经 规划部门 核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的预售测算成果主要用于房地产项目的预售审批及销售。2.2.9 房屋建筑面积竣工测量 依据竣工房屋的现状和经 规划部门 核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具
5、的竣工测量成果主要用于建设工程的规划条件核实。2.2.10 房屋建筑面积房产测量 依据房屋现状和经 规划部门 核准的建筑竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。出具的房产测量成果主要用于地价核算、办理房屋产权初始登记和转移登记等。2.2.11 房屋建筑面积变更测量 因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.2.12 房屋建筑面积分割测量 依据 规划部门 核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.3.1 建设用地面积 经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内
6、的土地面积。2.3.2 总建筑面积 建设用地范围内单幢或多幢建筑物的各层建筑面积之总和。2.3.3 地上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.3.4 地下建筑面积 建筑物地面以下各层建筑面积之和。2.3.5 半地下建筑面积 建筑物半地下层建筑面积。2.3.6 建筑物占地面积 建筑物接触地面的底层建筑外墙或结构外围水平投影面积。2.3.7 地上层数 一般指室内地坪 0 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米以上的自然层数。半地下层计入地上层数。2.3.8 地下层数 0 以下的按楼板结构分层的层高在 2.20 米以上的自然层数。2.3.9 总层数 房屋地上层数与地下层数之和。2.3.1
7、0 层次 房屋所在建筑物层的名称。2.3.11 自然层 按楼（地）板结构分层的楼层。2.3.12 标准层 建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.3.13 夹层 在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。2.3.14 架空层 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。2.3.15 结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。2.3.16 设备层（技术层） 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。2.3.17 避难层 建筑高度超过 100 米的高层建筑中，为消防
8、安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.3.18 屋面（顶）层 在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.3.19 地下室 房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的 1/2 者。2.3.20 半地下室 房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的 1/3 但小于 1/2 者。2.3.21 错层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。2.3.22 跃层住宅 指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。2.3.23 多功能综合楼 指一幢楼内，综合了多种使用功
9、能，其共有建筑面积具有不同的功能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。2.3.24 层高 相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。2.3.25 净高 楼（地）面至上层楼板结构底面之间的垂直距离。2.3.26 凸窗 为房屋采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过 0.45 米的凸出外墙的窗。2.3.27 落地窗 窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于 0.45 米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。2.3.28 柱 指结构柱，即为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。装饰
10、柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划部门批准的图纸为准。2.3.29 走廊 建筑物内设置的水平交通空间。2.3.30 柱廊 有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊。2.3.31 挑廊 指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱的走廊。2.3.32 檐廊 建筑物出檐下的走廊。2.3.33 连廊 连接两幢房屋的走廊。2.3.34 架空通廊 二层以上连接两幢房屋的走廊。2.3.35 骑楼 底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。一般建于道、路、街、巷两侧。2.3.36 门廊 与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是柱称为门廊。2.3.37 门斗 与房屋相连通，有永久性顶
11、盖的出入口通道，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。2.3.38 雨篷 设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.3.39 晒台（露台） 指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。晒台（露台）一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层。2.3.40 阳台 有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。2.3.41 楼梯 是指房屋层之间供垂直交通用的通道。2.3.42 围护结构 指围合建筑空间四周的实体，如墙体、门、窗、栏杆等。2.3.43 公共开放空间 指建筑物中住宅底层下方的架空层、建筑物结构（技术）转换层、避难层中全天侯开放供公众使用的建筑
12、空间。公共开放空间的认定一般应具备与建设用地周围的城市空间密切联系成 有机的整体，地上层数小于 7 层的房屋、单一产权的房屋及连体别墅（住宅）等建筑形式的架 空空间不予认定为公共开放空间。本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于（以上）”者包含数字本身，“小于（以下）”者不包含数字本身。3.2.1 量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至 0.01 米；任何边长都应独立量测两次 , 在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。3.2.2 房屋面积以平方米为单位，最终面积成果取至 0.01 平方米。因共有建筑面积的分摊引起
13、的分户套内面积及公摊面积之和与分户建筑面积不符的，分户公摊面积取分户建筑面积与分户套内面积的差值。3.2.3 房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。房产面积的精度要求 精度等级 限 差 中 误 差 适 用 范 围 一级 0.04+0.002S 0.02+0.001S 一般地区的房屋 二级 0.08+0.006S +0.003S 隐蔽区域毗连 不规则的房屋 注： S 为房产面积，单位：平方米。3.3.1 房屋建筑面积测算的基本单元是幢。3.3.2 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3.3.3 结构和功能不同的毗连房屋，可分别分幢。3.3.4 裙楼式建筑
14、按单幢处理。下部为裙房，上部为多座塔楼的建筑，合并为一幢计算。3.3.5 连体楼建筑按多幢处理。地面上为多幢独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独分幢计算。3.3.6 仅以连廊相连的房屋，应分幢处理。3.4.1 房屋的总层数指房屋的地上层数和地下层数的总和。3.4.2 房屋的夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。3.4.3 房屋的层次一般按室内地坪编列，地上层次自下而上用自然数 1 、 2 、 3 、 表示；地下层次自上而下用负整数 -1 、 -2 、 -3 、 表示。3.4.4 回形上
15、升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，所在层次按对应的自然层次编列。3.4.5 错层房屋的层数按自然层来划分，所在层次按对应的自然层次编列。3.4.6 层高 2.20 米以上的架空层、避难层、技术层、技术转换层等按对应的自然层次编列。3.5.1 地下层 3.5.1.1 平地建筑地下层 房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的 1/2 者，同时在室外地面以上部分高度不大于 1 米，认定为平地建筑地下层。3.5.1.2 坡地建筑地下层 坡地建筑楼层有大于周长一半的面墙完全位于地面以下，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度均大于房间净高的 1/2 ，认定为坡地建筑
16、地下层。3.5.2 半地下层 3.5.2.1 平地建筑半地下层 房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的 1/3 但小于 1/2 者，且在室外地面以上部分高度不大于 1.5 米，认定为平地建筑半地下层。3.5.2.2 坡地建筑半地下层 坡地建筑楼层有 1 2 面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的 1/2 ，认定为坡地建筑半地下层。坡地建筑楼层有 1 2 面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑净高的 1/3 的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于等于 1/2 建筑净高。3.5.2.3 半地下层均需计入地上层数
17、。3.5.2.4 一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其上为地上层，其下为地下层。3.6.1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。3.6.2 单一产权的房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内。3.6.3 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。3.6.4 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中
18、线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。3.7.1 阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙。3.7.2 外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积。测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。3.7.3 建筑物复式上空处的套内墙体计入套内面积，外墙不计建筑面积。3.7.4 建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在 2.20 米以上时，夹层部分的外墙墙体面积计算规定与自然
19、层一致。3.7.5 房屋为斜面结构或非垂直墙体，层高 2.20 米以上的部分，直接计入套内建筑面积，外墙不计建筑面积。3.7.6 商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装于地面墙垛之上，墙体厚度取墙垛厚度。无法确定的，可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度，仍无法确定的，可套用上层外墙体厚度确定。3.7.7 地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。3.7.8 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。若同楼层墙体上下厚度不同时，一般以房屋底板以上 （1.00.2） 米处墙体为测点测算墙体厚度。3.8.1 幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。3
20、.8.2 装饰性幕墙不计算建筑面积。3.8.3 围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积（图 1 ）：a） 当楼板边至幕墙外缘距离小于 0.36 米时，以楼板边至幕墙外缘的实际距离为外墙厚度，并相应取半外墙；b） 当楼板边至幕墙外缘距离大于 0.36 米时，楼板边至幕墙外缘的空间视为挑空，外墙不计建筑面积；c） 当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙；d） 上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。图 1 不同情况下围护性幕墙外墙计算图示 3.8.4 同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面
21、积（图 2 ）：a） 一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；b） 一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；c） 对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。图 2 既有主墙又有幕墙时外墙计算图示 3.9.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于 0.02 米的结构找平层，不含填充、垫层等装饰性手段形成的厚度（图 3 ）。3.9.2 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、
22、垫层等形成的局部高度不足 2.20 米的部分，其层高取所在楼层的层高值（图 3 ）。图 3 层高计算图示 3.9.3 建筑自然层内设置的平台式落地窗（图 4 中 a ），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（图 4 中 b ），层高计算也与其相同。图 4 平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示 4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在
23、2.20 米以上部位计算建筑面积。4.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4.1.4 楼梯间、电梯（含观光梯）井，房屋内的提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。4.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在 2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按该层水平投影面积计算。4.1.8 与房
24、屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。4.1.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。4.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。4.1.13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚、站台等按柱的外围水平投影面积计算。4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高
25、在 2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。4.1.15 与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。4.1.16 层高在 2.20 米以上的架空层（部位）、技术转换层、结构转换层、避难层等，按柱或围护结构外围水平投影面积计算。4.1.17 层高在 2.20 米以上的底层杂物间、储藏室、车库等，按其外围水平投影面积计算。4.2.1 除本细则第 4.3.6 款外的与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪 0.15 米且廊道和上盖宽度均在 1.20 米以上的，按上
26、盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。4.2.2 独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.2.4 无顶盖的室外楼梯，按该层水平投影面积的一半计算。4.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.2.6 阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。4.3.1 层高小于 2.20 米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。4
27、.3.2 突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。4.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊 。4.3.4 房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。4.3.5 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.3.6 骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑的公共通道作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。4.3.7
28、利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。4.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足 2.20 米的房屋。4.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。4.3.10 与房屋室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。4.3.11 与房屋相连的台面低于 0.15 米或廊道宽度不足 1.20 米或上盖宽度不足 1.20 米的底层无柱走廊。4.3.12 简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。4.3.13 阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋公共的晒台、退台上的投影面积部分。4.3.14 凸出外墙面且进深小于 0.60 米与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑空间。4.3.15 类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。4.4.1.1 建筑物的墙
