1、400亩35424.98 敬老院、保健、医疗、陪护合计2000亩100000.211.1.6.项目总投资本项目总投入资金金额为100000.21万元，其中建设投资81960.26 万元，建设期利息9825.00万元，铺底流动资金为8214.96万元。表2.项目总投资估算项目投资额百分比建设投资81960.26 81.96%1.1建筑工程费39262.00 39.26%1.2设备购置费20473.00 20.47%1.3安装工程费1637.84 1.64%1.4工程建设及其他14516.29 14.52%1.5预备费6071.13 6.07%建设期利息9825.00 9.82%铺底流动资金821
2、4.96 8.21%4总投资100000.21 100.00%1.1.7.资金筹措本项目总投入资金金额为100000.21万元，其中建设投资81960.26万元，建设期利息9825.00万元，铺底流动资金为8214.96万元。项目自筹资金70000.21万元，银行贷款30000.00万元。1.1.8.项目建设周期本项目分三期建设，一期建设生态型观光农业，二期建设移民安置、民俗新村，三期建设夕阳红工程。项目建设期（总）5年，边建设边投产，建设期第二年即可开始投产。1.2.编制依据1、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、产业结构调整指导目录（2011年本）2013修订版；3、建设项目经济评
3、价方法与参数（第三版），国家发展和改革委员会 2006年审核批准施行；4、投资项目可行性研究指南，国家发展和改革委员会2002年；5、中华人民共和国清洁生产促进法（2012年修订）；6、建设项目环境保护管理条例国务院令第 253 号，1998 年 11 月 29日施行；7、建设工程质量管理条例，2000年1月10日施行；8、四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、全国农业农村经济发展第十二个五年规划；10、项目建设单位提供的其他资料。1.3.主要技术经济指标表表3.综合技术经济指标表数值单位备注项目总投资万元货币单位均为人民币，下同流动资金资金来源2.1自筹资金70000.21 2.
4、2银行贷款30000.00 营业收入33958.00 正常生产年总成本费用15979.56 5营业税金及附加108.14 6利润总额17870.30 7所得税4467.58 8税后利润13402.73 9投资利润率13.40%10销售利润率39.47%11投资利税率17.98%12全部投资财务内部收益率12.1所得税后12.54%12.2所得税前15.85%13全部投资财务净现值13.12213.40 13.216117.71 14全部投资回收期静态14.18.27 年14.27.22 15盈亏平衡点57.30%1.4.结论项目符合现代农业发展方向，符合2014年中央1号文件关于全面深化农村改
5、革加快推进农业现代化的若干意见和全国农业农村经济发展第十二个五年规划的精神，符合某市产业发展导向，对推动某市城乡统筹协调发展和社会主义新农村建设有积极意义。项目有利于当地农业产业结构调整和农业发展。通过公司对项目区内农户劳动力的吸收和对区外农户的示范带动，能够有效促进当地农民增收，切实解决“三农”问题。党和国家发展少数民族地区经济的方针政策：加强少数民族地区基础设施建设，促进基础产业发展；发展少数民族地区农牧业经济；加大少数民族地区改革开放力度；对少数民族地区实行优惠的财政政策；鼓励少数民族地区发展贸易，照顾少数民族用品生产；扶持少数民族贫困地区摆脱贫困。项目市场潜力巨大，满足城乡居民日益增长
6、的休闲消费和绿色农产品的需求。项目以绿色、低碳、循环农业，保护生态环境，产品质量高，经济效益、社会效益和生态效益显著。本项目财务指标可行，内部收益率、财务净现值、投资利润率适中，符合行业水平。经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，项目建设规模及产品方案合理，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，项目可行。第1章项目建设背景和必要性1.1项目建设背景目前国际经济形式越来越复杂多变，不确定因素增多。我国农业、农村、农民经济发展处于艰难的爬坡阶段，抵御来自国内外的经济震荡和市场风险能力非
7、常脆弱；新型的农业生产组织模式正处于探索起步阶段，还有很多不适应；城乡收入差距还不尽如人意，农民增收渠道狭窄并受多因素震荡影响而震荡，社会主义新农村建设和实现小康社会目标难度加大。“社会主义新农村”这一概念，早在上世纪50年代就提出过。上世纪80年代初，我国提出“小康社会”概念，其中建设社会主义新农村就是小康社会的重要内容之一。党的十六届五中全会提出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。统筹城乡经济社会发展，推进现代农业建设，全面深化农村改革，大力发展农村公共事业，千方百计增加农民收入，则被确定为国家“十一五”规划中解决“三农”问题的战略方向。 生产发展、生活宽裕、乡风文明、村
8、容整洁、管理民主，是十六届五中全会对建设社会主义新农村的总体要求。短短20字的定位，涵盖了多方面意义，其中的重中之重，是增加农民收入。 近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。农业和农村发展的好形势，对保持国民经济平稳较快增长和社会稳定，发挥了重要的支撑作用。2006年中央一号文件提出加快发展循环农业。要大力开发节约资源和保护环境的农业技术，重点推广废弃物综合利用技术、相关产业链接技术和可再生能源开发利用技术。制定相应的财
9、税鼓励政策，组织实施生物质工程，推广秸秆气化、固化成型、发电、养畜等技术，开发生物质能源和生物基材料，培育生物质产业。积极发展节地、节水、节肥、节药、节种的节约型农业，鼓励生产和使用节电、节油农业机械和农产品加工设备，努力提高农业投入品的利用效率。加大力度防治农业面源污染。实践证明，发展农业循环经济，是解决“三农”问题的重要手段，是建设社会主义新农村的有效切入点。生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生
10、态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，为中国农业发展的方向。现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代
11、农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。发展生态农业是造福子孙后代的事业。本项目的建设正是实现可持续发展的具体举措。本项目的真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各组分、各链条的有机整台，对不同产业之间进行有机耦合，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。1.2项目建设的必要性2.2.1.符合国家产业政策的需要根据国家产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修订），本建设项目既属于鼓励类中“三十四、旅游业，2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”，属国家鼓励类项目，因此本项目的建设符合国家产业政策
12、的要求。2.2.2.符合旅游业“十二五规划”中国旅游业“十二五”发展规划纲要指出：依托我国丰富的旅游资源，通过挖掘文化内涵、营造旅游环境、细化景观设计、提升服务品质等策略，以国家级文化、自然遗产地以及A级景区为支撑，加强资源整合，在全国形成一批特色鲜明的观光旅游区、观光旅游带、观光旅游线路。加强社会性旅游资源的开发利用，打造一批新型旅游社区。进一步发挥观光在整个旅游产品体系中的基础性作用。全面推动乡村旅游。充分利用乡村的生态环境和民俗文化等资源，在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。进一步推进乡村旅游发展和社会主义新农村建设的结合。合理利用
13、民族村寨、古村古镇，建设一批集居住、观光、购物、娱乐等功能为一体的特色旅游村镇，打造一批乡村旅游示范村。规范提升以“农家乐”为代表的传统乡村旅游产品，大力促进休闲农庄、养老基地、有机农庄、葡萄酒庄园、乡村俱乐部等新型乡村旅游产品发展，建成一批乡村旅游示范村项目。大力开展生态旅游。依托我国各地丰富生态旅游资源，加强规划设计和游客管理，推动生态旅游标准制定和生态旅游认证实施，强化生态保护，开展生态观光、生态体验、科普教育等活动。建设一批国家级生态旅游示范区，促进自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园、水利风景区等生态旅游区域建设，引领全国生态旅游持续快速发展。深度开发文化旅游。依托我国丰富多彩的
14、文化资源，加强旅游与文化产业的融合，合理利用物质和非物质文化遗产，积极开展文化观光、文化体验、旅游演出等活动。进一步丰富和完善全国文化旅游重点项目，引导各地积极开发各具特色的旅游文化产品，建设旅游文化街区、文化创意旅游园区、旅游文化综合体等一批文化旅游示范区。把提升文化内涵贯穿到吃住行游购娱各环节和旅游业发展全过程。2.2.3.符合四川省“十二五规划”四川省“十二五”发展规划指出：以民族地区、革命老区、贫困地区和广大农村地区为重点，继续实施文化惠民工程。推进文博事业发展，推动公共文化资源共享，免费开放博物馆、图书馆、纪念馆等公共文化设施，着力提升少数民族文化产品译制能力。支持创作一批具有本土文
15、化特色、体现时代精神的精品力作，坚持振兴川剧，扶持“巴蜀画派”。加强文化遗产保护和传承，实施重点文化遗产大遗址保护工程，推动非物质文化遗产资源的合理利用，加快非物质文化遗产中心建设，提升成都国际非物质文化遗产节暨博览会的国际影响力。大力开发我省丰富的历史文化、红色文化、民族文化、民俗文化及宗教文化等资源，打造特色文化品牌。弘扬优秀传统文化和民族文化，学习借鉴先进文化，推进文化创新发展。加速推进文化与科技的融合，提高文化生产和服务的科技含量，增强文化自主创新能力。推动文化与制造、旅游、信息、物流、建筑、包装等产业的对接融合，增加物质生产和服务的附加值。支持民营文化企业发展，构建充满活力、富有效率
16、、更加开放、有利于文化科学发展的体制机制。2.2.4.是促进当地经济发展的需要四川省委书记王东明在攀西经济区调研时强调：1.是推进新型城镇化建设的问题要加快建设幸福美丽新村，突出地域特色、民族风情，坚持产村相融、集中连片推进，充分挖掘经济发展潜力，加快改变农村落后面貌，促进群众就地就近城镇化。2.是发展现代特色农业的问题要大力发展特色、立体、绿色、有机农业，增强粮食综合生产能力，积极培育“名、优、特、精”特色农产品，进一步抓好农产品精深加工。要深化农村改革，以放活土地经营权为重点，创新农业经营体系，发展适度规模经营，努力提高农业劳动生产率和农业现代化水平。3.是做大做强旅游业的问题，充分挖掘攀
17、西旅游的历史文化特色和民族民俗风情，加快打造一批精品旅游线路和特色文化旅游品牌。注重农旅结合，大力发展观光农业、乡村旅游，进一步拓展农民就业增收渠道。4.是推进扶贫开发和民生改善的问题要把加快发展与富民惠民统一起来，重点解决好特殊困难群体基本生计问题，实现住上好房子、过上好日子、养成好习惯、形成好风气。2.2.5.是推进农业增长方式转变、增强农业综合竞争力的迫切需要坚持科学发展观，用现代工业理念谋划农业发展是实现农业高产、优质、高效、生态、安全的重要手段。项目的建成将有利于推进农业优质化生产、专业化加工、市场化发展，推动农业生产方式转变、促进农业综合生产能力提高和推进农业增长方式转变。增强农业
18、综合竞争力是新时期农业和农村经济工作的重要任务。农业综合竞争力的核心是将资源优势、生产优势和产品优势转化为质量优势、品牌优势和效益优势。项目的建成将有助于带动现代化农业的发展，有利于促进农产品生产区域化布局、标准化管理、产业化经营、市场化发展，拓展农业的加工、生态、生活和服务功能，延长产业链，拓展农业发展空间，提高产品附加值，促进农业提质增效，农民增收，对于实现农业比较优势和提高农业综合竞争力具有重要的示范和推动效应。2.2.6.是提升农业现代化水平，建设社会主义新农村的需要党中央提出了建设社会主义新农村、构建和谐社会的宏伟目标，农业和农村发展事关全局，只有把解决好“三农”问题作为全党工作的重
19、中之重，才能真正把握经济社会发展的主动权。党在新的历史时期条件下，提出建设社会主义新农村十分适时。本项目建设有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的提高和农村的可持续发展，是加快社会主义新农村建设，加快农村城市化进程的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。2.2.7.项目建设能够为企业和当地农民带来显著的经济效益项目建成后，在极大改善当地农民的生产和生活条件、创造丰富的就业机会以及改良当地区产业结构的同时，能为农民带来比原始生产方式更显著的经济效益，同时，企业也能获得更好的收益。项目的建设一方面节约了土地资源，利用节约的土地，发展第二、
20、三产业，有利于加快农村城镇一体化进程；另一方面，随着经济不断发展，农民将从第一产业中分离出来，向第二、三产业转移，加快各村产业结构调整的步伐，切实增加农民收入。综上所述，项目的建设是十分必要的。1.3项目建设的意义1.3.1是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
21、另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。1.3.2为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的
22、农业现代化主流方向之一。1.3.3是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市边缘农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。第2章市场分析2.1生态农业观光园概况2.1.1生态农业观光的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的
23、旅游，还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观
24、光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园
25、区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。2.1.2发展过程的阶段模式观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式。阶段是与特定的经济基础对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。例如“广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村”。表4.观光农业旅游发展的价段模式阶段模式发展阶段旅游主题市场市场消费强度（交通除外）自发式初期旅游萌芽阶段不明确仅作为
26、休闲调剂供求关系模糊；个人需求引导120元/人/天2.1.3分布上的地域模式地域模式代表的是同阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下：表5.观光农业旅游开发的地域模式模式定位及目标市场特点管理模式案例依托自然型1、距离大中城市20公里以外，但交通便利2、以多个大中城市为目标市场1、基础条件较好，地貌类型齐全2、以独立完整的农业自然景观单元为依托3、范围广阔，6平方公里左右1、基本保留原有农村各级组织2、分散管理3、接近原生自然1江西井冈山观光农业区2、湖北随州观光农业区依托城市型1、距离
27、大中城市10公里以内2、以一个大中城市为目标市场1、借助一定的农业基础2、主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托3、范围较小，2平方公里左右1、独立封闭行政组织2、集中管理3、更接近人工主题公园1、苏州“未来农林大世界”2、珠海“现代农业公园”2.1.4生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1观光农业园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔菜、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费
28、场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。3教育农业园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4森林公园：是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的森林和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果
