1、员工食堂占地面积450平方米，建筑一层，建筑面积450平方米；澡堂和卫生间占地面积300平方米，建筑一层，建筑面积300平方米；水果原材料仓库占地1500平方米，建筑一层，建筑面积1500平方米；水果包装车间占地面积1000平方米，建筑一层，建筑面积1000平方米；水果怛温库占地面积2500平方米，建筑一层，建筑面积2500平方米。在场地北边中间建蔬菜怛温库，怛温库占地面积7200平方米，建筑一层，建筑面积7200平方米。在蔬菜怛温库与冷冻库之间建制冷机房和水泵房，制冷机房和水泵房占地面积200平方米，建筑一层，建筑面积200平方米。在蔬菜怛温库与水果怛温库之间建配电房，配电房占地面积中100
2、平方米，建筑一层，建筑面积100平方米。在水果批发市场后大门右边建一个地磅房（兼门卫室），占地面积80平方米，建筑一层，建筑面积80平方米。在蔬菜批发市场后设置停车场，在整个场地中央建一个园型花坛，花坛中间设计喷泉，间作消防池。围绕花坛设计9米宽的环型车道，并通达各主要建筑物和停车场。在整个场地的东、西、北三面建筑物与围墙之间建3米宽绿化带，在停车场和道路两傍种植一定数量的绿化树。整个场地布置紧凑，疏密有致，产品在各环节的运行路线和流向合理，车辆出入上下货都十分方便，并对今后企业发展需要增加仓储能力留有一定的余地。项目总用地66667平方米，各类建筑物基底面积21730平方米，建筑系数为32.
3、6%，行政办公及生活设施用房上地面积2310平方米，占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停场地和场坝36937平方米，占55.4%，绿化面积8000平方米，绿化率12%。6、项目投资及资金筹措项目总投资9196.5万元。其中：固定资产投资8196.5万元，流动资金1000万元。在固定资产投资，土地征用费1000万元；项目前期费600万元；土建及装饰工程3318万元；配套工程653万元，工程建设其它费用144.4万元；设备采购安装工程2091万元；项目总预备费390.1万元。固定资产投资强度为81.96万元/亩。项目建设所需资金全部由项目业主自筹或融资解决。7、项
4、目效益分析在经济效益方面，经测算，该项目在达产年后，每年可实现销售收入4444万元，年实现经营利润1398.2万元，上缴所得税349.6万元，企业净利润1048.7万元。投资利润率15.8%，投资利税率15.2%，投资纯收益率11.4%,所得税前投资回收期6.6年，所得税后投资回收期8.8年。盈亏平衡点40.2%在社会效益方面：项目建成后，有利于调控恩施蔬菜产销之间淡旺季矛盾，达到稳定生产、稳定市场的目的，从而进一步促进全州特色优势农产品产业健康有序发展，增强农民发展特色产业的信心和积极性，促使农民收入稳定增加。有利于促进全州农产品从传统经营方式向现代流通方式的转变，可以更好地掌握和捕获市场信
5、息，进一步拓展市场空间，有利于降低农产品流通损失，减少流通费用，增强市场竞争力，促进全州农产品做大做强。可提高全州蔬菜水果经营行业的经营水平和质量安全，有效地控制农残、重金属及有害物质超标，建立质量可追溯体系，为社会提供更多更好的绿色健康食品，增强市场的有效供给。有利于带动包装印刷等相关产业的发展，增加社会就业岗位，促进于社会稳定。8、结论及建议通过对项目的必要性、可行性和效益分析，本项目建成后，其经济效益和社会效益十分显著，项目可行，建议上级部门批准立项，并予大力支持，促使项目顺利实施。二、编制依据及设计原则1、编制依据（1）中华人民共和国食品卫生法、（2）中华人民共和国农产品质量安全法（3
6、）国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知；（4）国家发改委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）（第三版）；（5）国务院关于深化改革严格土地管理的决定工业项目用地比例指标控制（国发200428号）（6）商务部财政部农业部关于做好农产品“农超对接”试点工作的通知（商建发2009286号）；（7）中共恩施州委、恩施州人民政府关于印发恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要的通知（州文200834号）；（8）恩施州“十一五”社会经济发展纲要；（9）项目业主委托及提供的有关资料。2、设计的基本原则（1）
7、坚持以科学发展观为指导，结合州委、州政府提出的“生态立州、产业兴州、开放活州”战略，以市场为导向，以满足和改善城乡居民对鲜活农产品消费者需求为取向，努力提高全州蔬菜水果产业的标准化、规模化、品牌化、市场化程度，延长产业链，增加产品附加值，力争把恩施本地无公害蔬菜水果产业真正办成有效推进农民增收致富奔小康和丰富城乡居民菜蓝子的在产业。（2）通过对建设场地等基础条件进行方案的优化研究，生产车间总平面布置紧凑，工艺流程顺畅，厂区绿化设计面积达到规定要求，一个文明、美丽、环保的现代化物流中心将指日可待。（3）设计中积极采用国内外先进成熟可靠的技术，科学、合理、有效地引进国外关键部件，确保系统装备设备水
8、平处于领先地位。（4）在方案确定上，通过缜密细致的方案比较，优选优化设计方案，并认真汲取国内同行业的宝贵经验，使系统的潜力得以充分发挥。（5）在设备造型上选用信誉良好，产品质量优秀，价格合理，业绩突出，售前售后服务周到的厂家设备。（6）在设计中处处体现用户至上的原则，强化节能与环保设计，为业主实现最大的经济效益和社会效益提供保障。在技术可行，经济合理的前提下，充分利用现有基础条件，尽可能的降低工程投资，提高投资使用效益。3、研究范围本可研报告范围包括： （1）根据国家有关政策，结合恩施州实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。 （2）根据规划并结合现状确定项目建设规模及建设内容。 （3）项目
9、建设地点及项目建设的有利条件 （4）项目总体规划方案 （5）消防、环境保护、劳动安全卫生及节能 （6）企业组织及劳动定员 （7）工程实施进度安排 （8）投资估算和资金筹措（9）经济效益和社会效益评价三、编制单位恩施土家族苗族自治州工程咨询公司。第二章 项目建设背景一、项目背景恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，属云贵高原与东部低山丘陵的过渡区域，境内小气候发育完善，独特的地理优势和气候特点决定了它的生物多样性。蔬菜、小水果是恩施州的农业主导产业，特别是高山无公害反季节蔬菜的快速发展是恩施州“十一五”特色优势农产品发展的主攻方向。随着工业的发展，人们生活水平的提高，蔬菜越来越受到社会的关注。
10、蔬菜产品的优质、安全、营养、卫生，不仅直接关系到城乡居民的身体健康，而且也决定着它的经济和社会效益。从恩施州目前蔬菜产业发展的现状看，存在的主要问题有以下三个方面：一是蔬菜品种结构不合理，不能完全适应外向型蔬菜市场的要求。全国人平均拥有蔬菜量300公斤/年，总体过剩。因此蔬菜的发展必须突出外向型的特色。就全州而言，目前仍然是大宗品种多，专用品种少；传统品种多，特色品种少；高产品种多，优质品种少；二是蔬菜产品的卫生安全性较差，严重影响蔬菜品种质量，不利于发展蔬菜出口贸易和树立地方蔬菜品牌形象。中国加入WTO后，蔬菜产业有许多比较优势，尤其是利润空间较大。作为外用型蔬菜，面向国际市场亦是未来几年的
11、努力的方向，而根据目前生产现状，很多蔬菜基地病虫害发生严重，蔬菜的无公害生产技术还不够普及，尤其是滥用农药、化肥的现象比普遍，使农残超标的现象时有发生，将严重影响外向型蔬菜的发展；三是蔬菜产品的贮藏保鲜加工技术滞后，不能有效地平衡蔬菜产品的淡旺矛盾，影响了蔬菜产业的整体效益。恩施州蔬菜生产尤其是高山反季节蔬菜生产的季节性很强，上市期集中在5月至10月的夏秋季节。在此时期，产品大部份要靠外销，一旦遇到生产量偏大，供大于求时，就严重影响反季节蔬菜的销售价格，形成卖难，由于价贱伤农，严重挫伤农民种植的积极性。而在春冬时期，全州二高山以上地区冰封雪冻，大都停止蔬菜生产，本地市场供应的蔬菜大部份是从外地
12、采购的大棚蔬菜，由于运输距离远，出库时间长，不仅鲜活度不好，而且价格高，其口感远不如本地生产的天然蔬菜。正是由于在全州目前缺乏蔬菜贮藏保鲜的龙头企业，才无力调节和平衡生产与供应之间淡旺矛盾。恩施州生产的一些特色小水果情形与蔬菜产业的情形大体上也差不多，如咸丰、利川的黄金梨、宣恩的白柚、建始的官口葡萄、全州山区自然生长的猕猴桃等，在当地都很有名气，深受消费者喜爱，也是由于缺乏贮藏保鲜及深加工的龙头企业，产品大量上市时价格十分低廉，产季一过，市场上再也难以找到其踪影，基本上没有发挥出什么效益，最终将影响整个产业的健康可持续发展。 本项目以恩施生态农业有限公司为龙头，依托恩施州高山反季节蔬菜板块基地
13、和各类蔬菜水果专业合作社生产的蔬菜水果为主要来源，对其进行挑选、整理、分级、包装、保鲜贮藏，直接配送到州内各大超市和蔬菜销售网点 ，部份产品外销到武汉、广州等地。从而有效地解决当地蔬菜、水果产销淡旺季矛盾，解决农民生产旺季卖难和春冬季城市供应难的问题。进一步发挥恩施区域特色蔬菜的产业优势，促进资源优势转化为经济优势，实现产业升级、企业发展、农业增效、农民增收。进一步丰富城乡居民的菜蓝子，提高人民的生活水平和质量。二、项目区经济社会发展现状恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地处云贵高原东延武陵山脉与大巴山之间，地跨东经1082312-11138，北纬290710-312413，东连荆楚，南
14、接潇湘，西邻渝黔，北靠神农架，是湖北省唯一享受国家西部大开发政策的地区，国家新一轮扶贫开发的重点地区，国家农业部定点扶贫地区之一，财政部农业综合开发政策创新实验区，是我国中西部经济带的结合部。恩施州属云贵高原与东部低山丘陵的过渡区域，境内小气候发育完善，冬无严寒，夏无酷暑，雨热同期，降水充沛。独特的地理气候环境，造就了生物的多样性。境内动植物资源、矿产资源、水能资源、旅游资源都十分丰富，素有“华中药库”、“鄂西林海”、“中国硒都”、“绿色恩施”之称。草食畜牧业、富硒茶、烟叶、中药材、干鲜果、蔬菜是本地的特色优势农产品。恩施州所产“毛坝生漆”、“金丝桐油”、“利川鸡爪黄连”、“富硒茶叶”、“恩施
15、板党”“来凤凤头姜”、“黄金梨”“建始官口葡萄”等土特产品斐声海内外。由山水洞石、土苗风情、历史文化构成的特色旅游成为湖北省“鄂西生态文化旅游圈”的重要组成部分。建始高坪原始人化石遗址、神龙溪漂流、腾龙洞、坪坝营、土司城、鱼木寨、大水井、清江闯滩、梭步石林、沐抚大峡谷已形成旅游品牌，正吸引着越来越多的中外游客。恩施州交通便利,境内长江水道和东西走向的318国道公路，是贯通我国中西部的生命线，南北走向的209国道公路，是连接我国南北部的重要通道之一。恩施处在长江三峡库区，又是正在进行梯级开发的清江源头，是长江上游的重要生态屏障。恩施民航已开通武汉、重庆、广州、北京、宜昌等航线。沪蓉西高速公路宜昌
16、恩施段2009年可全线通车，恩施利川段2010年可全线贯通，宜万铁路也在紧锣密鼓的建设，目前已开始铺设轨道，预计两年内也可通车。“两路”通车后，恩施州立体交通网基本形成。除此利渝铁路已于2008年动工建设，安恩张铁路、恩黔高速、利万高速、黔张常铁路都已进入国家项目计划笼子，届时，恩施州将形成纵横交错的立体交通网络，为全州经济发展打下了坚实的基础。全州辖恩施、利川两市和巴东、建始、宣恩、咸丰、来凤、鹤峰六县及二个省级经济开发区；国土面积2.4万平方公里，其中耕地面积430万亩；总人口390万，其中农业人口333万，土家、苗、侗等少数民族人口260万，人口密度160人/平方公里。2008年全州实现
17、生产总值249.18亿元，比上年增长11.5%。其中，农林牧渔业增加值89.42亿元，增长4.5%；水果产量达到13650吨，产值2556万元；蔬菜产量40.5万吨，产值47220万元。工业增加值54.06亿元，增长27.4%。规模以上工业企业比上年净增71家，达到235家。工业增加值达到39.86亿元,增长33%,增幅居全省第一；服务业增加值81.33亿元，增长13%。全社会固定资产投资稳定增长，全年全社会固定资产投资139.37亿元，比上年增长20.1%；全州外贸出口总额5642万元,增长39.1%;消费品市场繁荣活跃；全年社会消费品零售总额93.8亿元，增长23.5%；交通运输、仓储及邮
18、电通信业快速发展，财政收入较快增长，收入质量提高，支出结构进一步优化，有力地促进了全州经济和社会发展。按照恩施州经济社会发展“十一五”规划纲要，要在“十一五”时期将恩施州建设成为“全国知名的绿色产业基地”和“全国知名的特色农产品加工基地”，要大力开发特色、优质、专用、无公害农产品；加大品牌的宣传推介力度，努力培植一批具有资源优势、民族特色、品质独特的精品名牌，抢占市场制高点。在蔬菜产业上以来凤为重点，建设凤头姜基地5万亩；以利川为重点建设山药基地5万亩；以巴东为重点，建设白皮大蒜基地5万亩；以鹤峰为重点，建设薇菜人工种植基地5万亩；以利川为重点，建设莼菜基地5万亩；以建始、鹤峰为重点，建粉葛基
19、地8万亩；以22个高山乡镇为重点，建高山无公害蔬菜基地20万亩。到“十一五”末，蔬菜产值达到8亿元。第三章 项目建设必要性和可行性一、项目建设的必要性1、项目建设是发展壮大全州蔬菜、水果优势产业，增加农民收入的需要。恩施州生态环境优越，气候垂直差异大，四季分明，夏、秋气候凉爽湿润，发展无公害高山反季节蔬菜具有得天独厚的有利条件。从上个世纪80年代末，90年代初开始发展，特别是九十年代末以来，许多私营企业进军山区，以公司带农户的形式大力发展高山反季节蔬菜，极大地加速了山区蔬菜产业的发展。由于种植蔬菜的经济效益高于粮食、烟叶、药材，而且生产周期短、见效快、生产技术易于掌握，在全州高山地区也成为农民
20、现金收入的主要来源。在此情形之下，州委、州政府即时调整产业政策，把蔬菜作为为民增收的农业主导产业，规划在“十一五”时期要将恩施州时期将恩施州建设成为“全国知名的绿色产业基地”，确定了以22个高山乡镇为重点，建高山无公害蔬菜基地20万亩，蔬菜产值达到8亿元的目标，全州高山无公害蔬菜生产如火如荼，各类蔬菜专业合作社和经营龙头企业应运而生，一时间恩施蔬菜走出了山门，大量销住武汉、重庆、上海、温州、广州等地。但是随着全国各地也同样重视蔬菜产业的开发以后，地区性过剩和季节性过剩矛盾越来越突出。由于全州农产品冷链系统建设滞后，没有保鲜贮藏能力，无力错开蔬菜生产供应淡旺季高锋，加上恩施地处大山区，运输距离远
21、，路途时间长，产品的鲜活度没有保障，到市场上就失去了卖相，即使不过剩的季节，售价也比其它地区低，外销价格在逐年下降，农民的纯收入受到较大程度的影响。一旦生产过剩时，就很难销出去，即或是运出去了，有时也会造成血本无归，农民也只能眼巴巴的望菜兴叹，极大地挫伤了经营企业和农民生产发展的积极性。所以为全面振兴恩施州蔬菜水果产业，增加农民收入，必须加强蔬菜产业冷链系统建设，增强鲜活农产品的仓储保鲜和运输能力，才能有效解决和平衡季节性过剩问题。2、项目建设是满足市场供应，丰富城镇居民菜蓝子，提高人民生活水平的需要。恩施州现有390万人口，其中城镇人口约占五分之一，随着国家西部大开发战略推进，恩施州基础设施
22、建设进程明显加快，特别是近来年全州旅游业的兴起，伴随而来的流动人口大量增加，仅州城城市常年消费人口已达30万人，按人平年综合消费280公斤蔬菜计算，每年就要84000吨。在夏秋季节，由于本地蔬菜大量上市，除少量的在外采购一些高档菜调剂品种外，自给有余。但一到春冬时节，由于恩施大棚菜较少，除城郊低山地区种植蔬菜外，高山地区已停止生产，市场供应的蔬菜绝大部分靠从外地采购大棚菜，不仅价格高，而且口感差，与本地出产的天然蔬菜相差甚远，特别象椿芽、洋合等一些季节性很强的产品也没法在过季后的市场中买到鲜活产品，即或是有也只是一些淹制品和脱水菜。特别是在春节期间，如何才能增加花色品种，控制整个物价水平，更加
23、有效保障市场供给成为政府工作的难点，市民关注的热点。本项目正是从解决生产与供应淡旺季矛盾入手，通过建立鲜活农产品冷链系统，在生产旺季将蔬菜基地农民种植的蔬菜收购后，对其进行挑选、整理、分级、包装、保鲜贮藏，直接配送到州内各大超市和蔬菜销售网点 ，部份产品外销到武汉、广州等地，从而有效地解决农民生产旺季卖难的问题，可有效地保障春冬时节城市蔬菜供应难的问题。3、项目建设降低农产品流通损耗，节约流通费用，提高农产品流通领域的商品质量，确保消费安全的需要。据权威部门温度计，我国粮食流通损耗率在15%左右，水果蔬菜25%-30%；冷藏运输率仅为10%。若冷藏运输率提高10个百分点，农产品流通损耗率将降低
24、3个百分点。按我国果蔬流通量6亿吨测算，每年生鲜果蔬流通将减少损耗约1800万吨，约占我国果蔬总产量的2.5%；粮食流通量1.7亿吨，每年粮食流通将减少损耗510万吨，约占我国粮食总产量的1%。据测算，我国果蔬流通费用占终端产品市场价格的60%以上，其中被损耗果蔬成本占整个流通费用的70%左右，远高于国际标准50%的水平。水果蔬菜市场销售价格中损耗物质成本占42%。若流通损耗率降低5个百分点，果蔬流通费用中被损耗物质成本比将减少到56%，最终销售价格也将明显降低，初步估算，将下降约10个百分点。此外，我国大部分初级农产品都是以原始状态投放市场，冷链物流技术发展十分滞后，直接影响到最终消费品的质
25、量安全。食品冷链物流是一项系统工程，从生产到消费的各个环节均有一套严格的技术指标体系，对不同产品品种和不同品质均要求有相应的产品控制与储存时间，可以保证农产品流通过程的质量安全。4、项目建设是完善恩施州农产品市场流通体系的需要长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，导致农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是造成途损严重影响流体保值增值的重要原因。要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和信息发布体系。项目通过建设蔬菜水果批发市场和农产品电子商务中心，鼓励农民进入市场交易，这样可以获取大量的市场信息，可以使众多的交易对象聚集在一起，
26、产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。二、项目建设的可行性1、建设项目符合国家现行产业发展政策和投资方向。2000年国家发改委制定了国家当前重点鼓励发展的产业、产品及技术目录，将农产品储藏、加工和综合利用列入其中；2001年由国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民航总局六部委，联合下发关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知，要求各地政府部门和有关企业要抓住有利时机，积极参与，形成合力，为现代物流的发展创造良好的外部条件。党的十七届三中全会上，中央作出了关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，强调要把建设社会主义新农
27、村作为农村改革发展的战略任务。2008年国务院办公厅又下发了 关于搞活流通扩大消费的意见。该意见指出：要进一步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。加强冷藏保鲜、卫生、质量安全可追溯、检验检测、物流等设施建设。积极推动“农超对接”，支持大型连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社建立农产品直接采购基地，培育自有品牌，促进产销衔接。建设从鲜活农产品生产基地到超市的冷链系统、物流配送系统和快速检测系统，提高流通效率，保证产品质量和安全。要求建立以“企业为主体、政府引导、多方参与”的多元化投入机制，并加大财政资金投入。中央财政20
28、09年要增加农村物流服务体系发展专项资金和促进服务业发展专项资金规模，以后年度要继续加大投入。采取以奖代补和贴息方式，调动地方和社会投入积极性，支持农村流通体系和城市服务体系发展。省商务厅关于进一步加强市场体系建设扩大消费的通知（鄂商建20094号）文件中明确要求和鼓励各地开展农产品冷链项目建设，并给予一定的资金扶持，这为项目建设提供了强有力的政策保障。2、建设项目符合地方产业发展规划和城市规划湖北省优势农产品及特色农产品区域布局规划）、恩施州经济社会发展“十一五”计划纲要及中共恩施州委、恩施州人民政府关于印发恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要的通知（州文200834
29、号），都将恩施州特色蔬菜作为农业主导产业，制定了中长期发展规划，要求扩大种植面积，提高种植水平，强化产品深加工，建立农产品流通网络，进一步延长产业链，为此州政府还在恩施州经济开发区专门设立了农产品物流园区，该项目初步选址就确定建设在开发区物流园，完全符合地方产业规划和城市建设规划。3、已有一定的产业基础，原材料来源有保障。近年来恩施州围绕建设“全国知名的绿色产业基地”目标，加大形成以烟叶、茶叶、水果、蔬菜、魔芋、畜牧、中药材等为主的具有恩施区域特色的农业优势产业，特色优势产业总面积达400 多万亩，其中以烟叶、茶叶、蔬菜、魔芋为主的特色经济作物面积达 240多万亩；以柑桔、板栗、核桃、黄金梨为
30、主的干鲜果面积达 120 多万亩。2008年水果产量达到13650吨，产值2556万元；全州农产品加工企业达 125家，主要涉及烟叶、茶叶、水果、蔬菜、中药材、魔芋、畜牧、粮油等8个行业；规模以上农产品加工企业达到99家，实现产值24.9亿元，实现利税3.9亿元，州级以上农业产业化龙头企业共有111家，累计建立起各类农副产品交易市场 108 个，其中农产品专业批发市场16个，年市场交易额达15亿元。以烟叶、茶叶、桔柑、蔬菜为主农村专业合作组织发展到180个，会员15万余户，辐射带动农户30万余户。4、产品的品质优势明显，销售市场广阔。由于该项目是以恩施州地道的无公害时令蔬菜、水果为主要原材料，在内质上与外地大棚菜有本质的区别，更加适合当地人的口味，由于减少了长途运输和许多中间环节，节省了流通费用，在价格上有明显的优势，既经济实惠，又安全可靠，仅全州城镇居民消费，市场需求量都十分巨大，其前景难以估量。5、交通便利，方便运输。该项目建设在恩施州府所在地，水、陆、空立体交通网基本形成，
