1、房地产估价师考试房地产估价案例分析考试大纲2011年房地产估价师房地产估价案例分析考试大纲第一章 房地产估价文书写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对主要房地产估价文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托合同(三)估价项目来源和接洽情况记录(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘记录(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录(十)估价报告交接单二、房地产估价报告写作的文字要求(一)对词义的要求1.用词准确2.语义鲜明，不能含混不清、模
2、棱两可3.用词不可带有较强的感情色彩4.用词标准、简练，不堆砌、不生造(二)对语句的要求1.句子简洁，概括性强2.搭配得当3.逻辑严密(三)要防止错别字和错漏第二节 房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致估价委托人函的写作(四)注册房地产估价师声明的写作(五)估价假设和限制条件的写作(六)估价结果报告的写作1.标题2.估价委托人3.估价机构4.估价对象5.估价目的6.估价时点7.价值定义8.估价依据9.估价原则10
3、.估价方法11.估价结课12.估价人员13.估价作业日期14.估价报告使用期限(七)估价技术报告的写作1.估价对象实物状况描述与分析2.估价对象权益状况描述与分析3.估价对象区位状况描述与分析4.市场背景描述与分析5.最高最佳利用分析6.估价方法适用性分析7.估价测算过程8.估价结果确定三、房地产估价报告示例第三节 其他主要房地产估价文书写作一、估价委托合同(一)估价委托合同内容构成(二)估价委托合同写作示例二、估价所需资料清单(一)对房地产价格有普遍影响的资料(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料(三)相关实例资料(四)反映估价对象状况的资料三、估价作业方案(一)拟采用的估价技术路
4、线和估价方法(二)拟定资料收集渠道(三)预计需要的时间、人力和经费(四)估价作业步骤和时间进度安排四、估价对象实地查勘记录(一)住宅房地产实地查勘记录1.住宅房地产实地查勘内容2.住宅房地产实地查勘记录表示例(二)经营性房地产实地查勘记录1.经营性房地产实地查勘内容2.经营性房地产实地查勘记录表示例(三)工业房地产实地查勘记录1.工业房地产实地查勘内容2.工业房地产实地查勘记录表示例(四)在建工程实地查勘记录1.在建工程实地查勘内容2.在建工程实地查勘记录表示例五、估价报告内容部审核表(一)估价报告内容部审核表内容构成(二)估价报告内容部审核表示例考试要求要求考生掌握本章内容。第二章 不同类型
5、房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 居住房地产估价一、居住房地产及其特点(一)单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大(二)具有较强的相似性、可比性(三)不同类型住房价格内涵差异明显二、影响居住房地产价格的因素(一)影响居住房地产价格的主要区位状况1.位置2.交通条件3.生活服务设施4.教育配套设施5.环境质量(二)影响居住房地产价格的主要实物状况1.建筑结构、类型和等级2.设施与设备3.建筑质量4.装饰装修三、居住房地产估价的常用方法(一)市场法(二)成本法(
6、三)收益法四、居住房地产估价的技术路线及难点处理(一)商品房估价的技术路线及难点处理(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理第二节 商业房地产估价一、商业房地产及其特点(一)商业房地产及其种类1.百货店业态结构特点2.超级市场业态结构特点3.大型综合商场业态结构特点4.便利店业态结构特点5.专业店业态结构特点6.专卖店业态结构特点7.购物中心业态结构特点8.家居中心业态结构特点9.仓储商店业态结构特点(二)商业房地产特点1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租、转租经营多，产权分散复杂4.装修高档且复杂5.垂直空间价值衰减性明显二、影响商业房地产价格的因素(一)影响商业房地产价格的
7、主要区位状况1.地段繁华程度2.交通条件3.临街状况4.楼层(二)影响商业房地产价格的主要实物状况1.建筑品质及内部格局2.净高3.面积4.装修5.无形价值三、商业房地产估价的常用方法(一)收益法(二)市场法(三)成本法四、商业房地产估价的技术路线及难点处理(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理1.出租型商业房地产2.运营型商业房地产(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1.整幢商业房地产估价2.整层商业房地产估价3.同层商业房地产不同铺面估价(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理第三节 商务办公房地产估价一、商务办公房地产及其特点(一)商务办公房地产及其分
8、类(二)商务办公房地产的特点1.所处区位好，规模大2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理二、影响商务办公房地产价格的因素(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况1.集聚程度2.交通条件3.周边环境4.楼层(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况1.外观形象2.内部装修3.设备、设施4.智能化程度5.物业服务水平6.租户类型三、商务办公房地产估价的常用方法(一)收益法(二)市场法(三)成本法四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理(一)商务办公房地产租金的求取1.租约问题2.租金构成内涵问题3.租金支付方式问题4.地下车库租金问题(二)整
9、幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理1.单纯型商务办公房地产2.商住型商务办公房地产3.综合型商务办公房地产第四节 旅馆房地产估价一、旅馆房地产及其估价特点(一)旅馆房地产及其特点1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点2.旅店、招待所及其特点(二)旅馆房地产的估价特点1.转让少且一般为整体转让2.功能多样3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4.价值主要体现在接待客户类型及其能力二、影响旅馆房地产价格的主要因素(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况1.交通条件2.周围环境(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况1.设备设施和用具2.经营管理三、旅馆房地产估价方法的选用(一)收益法(二)市
10、场法四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理(一)星级酒店不同功能用房收益的测算(二)星级酒店净收益的求取第五节 餐饮房地产估价一、餐饮房地产及其估价特点(一)地段选择的差异性二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理第六节 工业房地产估价一、工业房地产及其估价特点(一)涉及的行业多(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大(三)要区分设备和建筑物的造价(四)厂房使用寿命受腐蚀性影响大二、影响工业房地产价格的主要因素(一)影响工业房地产价格的主要区位状况1.交通条件2.基础设施3.地理位置(二)影响工业房地产价格的主要实物状况1.用地面积与形状2.地质和水文条件3.房地产用途三、工业房地产估价的常用方法
11、(一)成本法(二)市场法(三)收益法四、工业房地产估价的技术路线及难点处理第七节 特殊用途房地产估价一、停车库的估价(一)地下停车库特点(二)地下停车库的价格特点(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线二、加油站的估价(一)加油站房地产估价的一般特点1.位置极其重要并且分布离散性较强2.经营的个性差异显著3.存在成品油特许经营权带来的超额利润(二)加油站常见的估价方法和技术路线考试要求1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房
12、地产估价中如何选用估价方法;3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。第三章 不同目的房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择(一)
