1、地上面积共建面积9120117730商铺14900住宅93710地下面积车库18940设备面积8640总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：万元全部投资利率：%：全部有资金内部收益率%总投资利润率：%；自有资金内部收益率：%二项目的组织与实施（）1、 项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2 项目实施进度计划见附表三项目投资估算与投资筹措计划（一） 开发成本1. 土地成本
2、按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共公顷，总价合计万元。2建筑安装工程费序号建筑面积（）单价（元/）总价（万元）1高层9502超高层10843合计建安工程费合计 万元3.前期工程费计算依据金额（万元）规划设计费建安成本3%可行性研究费水文地质勘察费通水通电通路费5场地平整53元/公顷64.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费道路工程万元/公顷绿化工程公顷供水工程15万元/公顷供电工程65万元/公顷其它2%5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4
3、 公共配套设施经社给用估算表建设费用（万元）办公面积282元/20020=万元物业面积76.不可预见的费用（+）5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 配套设施建设税费6投资方向调节税5工程质量与施工安全监督费4供水管网补偿费吨/人2896人600元/吨供电用电负荷费724户4KVA/户480元/KVA139其它税费2 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元（二） 开发费用（参见附表6）附表6 开发费用汇总表管理费用开发成本3销售费用+广告及市场推广费销售收入销售代理费销售手续费1贷款利息详见“贷款还本付息表”另计（三） 投资成本费用估算汇总（参见附表7） 附表7
4、 投成本费用估算汇总表 成本项目总额（万元）开发成本（元/）（一）土地成本234（二）建安工程费（三）前期工程费3384（四）基础设施配套费（五）公建配套费（六）不可预见费45（七）开发期间税费90（八）开发费用 （九）投资总额合计16431777（四） 资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20，由此可以计算出，需要自
5、有资金4000万元，需要贷款合计万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。本项目资金筹措及投资计划情况见附表8附表8 资金计划与资金筹措表建设经营期投资总额200006000572050803200建设投资资金筹措自有资金400019201200880借款（含利息）销售收入在投入11920452042002.贷款本金偿还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9 附表9 （i=%） 贷款还本付息估算表期初借款累计本期借款4080本期应计利息本期底本息偿还2500期末借款累计归还借款本息来源投资回收四项目销售收入及利润的估算（一
6、） 住宅销售单价的估算根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/，超高层售价2750元/车位售价初定为5万/个。（二） 销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10附表10 销售总收入估算表销售计划期间收款情况时期销售比例销售数量第一期第二期第三期第四期住宅50%车位50%50875200个万1000万30525120个600万2035081个405万 万元（三） 项目利润估算本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。附表11 土地增值税计算表备注扣除项目金额+开
7、发成本见“开发成本构成表”开发费用销售费用+管理费用+财务费用销售税金及附加加扣2020销售收入增值额（2）-（1）增殖率增值税率20%增值税免交附表12 项目可运用资金估算表营业税教育专项基金教育费附加99城市维护建设税防洪工程维护费印花税及交易管理费土地增值税可运用资金（1）-（2）-（3）附表13 税后利润测算6项目总成本费用7720708052008910利润总额11所得税12税后利润五财务分析（一） 财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10）附表14 全部投资财务现金流量经营建设期销售流入现金流出
8、净现金流量-6000折现现金流量由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：全部资金税后内部收益率 FIRR=全部资金税后净现值 NPV=（万元）静态投资回收期：（3-1）+|/= 4=（月）动态投资回收期：附表15 自有资金现金流量表贷款本息偿还-1920自有资金现金流量表评价指标：财务内部收益率：FIRR=净现值：NPV=（2-1）+|/= （2-1）+|-1920|/= 附表16 损益表 盈余公积金可分配利润评价指标 1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资100=20000=32 2：全部投资的利税率=利税总额/总投资100=（+）/20000100 =18% 3：自有资金投资利润率=利
9、润总额/自有资金=4000=% 4：税后利润率=税后利润/自有资金=40000=%（二） 项目财务分析汇总附表17 财务分析汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资（万元）（月）32%六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。（一） 盈亏平衡分析 假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平
10、衡点的销售收入率70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。（二） 敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18附表18 敏感性分析表售价变动建安工程费变动-10%0%10%20%26%38%由附表18中的数据可得出1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为： 财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。以上计算结果表明，如果建安工程费增加10%，其全部内部收益率大于基准收益率（10%）。因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。 2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为： 财务内部收益率为负值，投资利润率为%。以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。
