1、三是让政府等有关职能部门进行决策时尽量减少误差。可行性研究报告的最终结果是项目投资者和国家政府部门决策的重要依据，确定项目是否可行投资和如何投资的依据。建设项目的可行性研究报告是建设单位的重要决策报告。1.4.2可行性研究是一个项目的建设单位资金筹集的重要环节从众多的项目中得出结论：很多项目不是一次就筹集到项目建设所需要的所有资金，还有可能不是靠自己的资金完成该项目的建设任务，更多的情况还是靠银行的贷款和融资来获得建设项目的资金。筹集资金的建设项目单位，对于可行性研究报告是十分看重的，因为这是向银行贷款和合伙人筹集资金的重要的依据。随着改革开放的发展和市场经济体系的建立，项目建设投资人的资源缺
2、少意识和市场风险的意识的深入理解，越来越多的投资者是理性化的去投资项目。很多的金融机构注重信用贷款项目的质量，更加注重项目最终的评估结果。在中国，目前凡是向银行贷款或是项目需要向国家申请补助资金的，必须提供该项目的可行性研究报告。国家政府部门或有关银行对可行性研究报告进行核实，最终确定该项目有可实行的意义，才会对该项目进行补贴或贷款的帮助。当前形势看来，可行性研究书面报告已经是全世界银行融资时公认的贷款中的一项。1.4.3 可行性研究是编写可行性分析报告和任务书的重要环节 当前中国的投资建设的体制是由个人、地方、企业、乃至国家一起参加的多元化的投资建设格局，而不是像以往的由政府部门单独投资来建
3、设项目。在国内的建设项目中，一个项目能否投资建设和任务设计书的编制是由该项目的可行性研究报告来决定的，如今很难像以前一样凭着干过工程的经验和感觉做出对项目投资建设的判断，现在整个项目建设中都要投入大量的财力、物力、人力等。在这样的发展状况下，项目的建设者和国家政府部门尤其是有权利的审批许可的机关，需要对项目建设前期的可行性研究报告做出全面的分析和审查。尤其是建设项目的主要内容和未来的建设规划，建设的规模和建筑使用地址。在法律上是否允许，技术的先进性是否符合国内生产的可行性，还要看项目投资的方案，如何来投资，能否投资等种种原因。在可行的范围中避免造成环境的污染和经济损失。1.4.4 可行性研究是
4、甲乙双方签订合同协议的重要依据可行性研究是一个建设项目中甲乙双方签订合同协议的重要依据。在一个建设项目中必然会与有关的单位部门签订许多重要合同或者协议。有了可行性研究报告就可以去和有关单位部门去协商建筑施工过程中所需要的种种条件，如：建设过程中所需的材料，现场所需要的通讯联系方式和供水、供电、供气、供暖等，这些都离不开和相关部门进行商议。原先国内建设没有这种建设项目的法律负责人，出了事，没有连带责任，而现在有了项目法人责任制一说，代替了原先那种落后的现象。如今都是由项目建设法人代表拿着项目的可行性研究报告来和国内外有关部门进行签订有关业务的合同依据。通过这么多年的探索来看，可行性研究报告是是建
5、设单位购买新设备和选用技术的可靠依据。因为可行性研究报告科学的对购买设备和购买研发技术做出来论证论据，社会效益和经济效益是建设项目要实现的最终目的。1.4.5 可行性研究是牵扯着往后的施工进度在一个建设项目中，可行性研究报告也是对下一项工作任务的计划安排。由此可见，建设项目的可行性研究报告包括了项目建设的时间，项目建设的地点及规模，建设的类型和未来想法，建设的设备，配套措施，和项目进度计划表等等。只要可行性研究报告在建设项目中得到上级认可后，项目就可以根据可行性研究报告进行施工了，没必要再做建设的新一轮论证或是归纳方案。总而言之，可行性研究是牵扯着往后的施工进度，是进行下一阶段设计、购买设备，
6、项目建设地点规划的重要依据。第二章 项目管理的可行性研究和设计相关的角色可行性研究是编制设计任务书的重要依据,也是初步设计和工程建设的重要环节，并提出项目可行性研究中系统分析和综合参数的可行性,该项目是否值得反复比较, 投资,寻求最佳的施工方案,以避免项目多次更改，造成人力、物力和财力的巨大的浪费及时间延迟。这需项目建议书和可行性研究报告要严格的审批制度来确保报告的质量和足够的深度。如果设计书不能提出它的高品质、实用、建设标准的技术术语的表达意图,自然也无法有效地控制整个设计过程。如果不控制工程的初步设计大纲和主要功能的作用,或只有一个粗略的交易匆忙到施工图绘制,那么施工项目的管理和设计将是一
7、个问题。可行性研究的总体目标如果控制不好,会使设计在建设的过程中不断变化,设计师反复修改,导致建设材料不足。所以初步设计必须在可行性研究报告估算的范围控制内,初步设计未经批准,不得进入施工图设计阶段,主要的设计变更必须报原机关审批，避免在不断投资的建设工程中管理失控,造成烂尾工程,给这个国家带来巨大的损失。项目的建设成本,直接在很大程度上取决于可行性研究和设计。如果设计项目早期介入施工前,要求好项目的设计特点,提出设计要求,设计更改将会减少工作量,可以缩短设计周期。由于不完整的设计任务书,可行性研究报告的深度不够,使设计师不知道如何开始,因此,草率设计和绘图，导致施工设计中很容易发生冲突，给项
8、目的施工管理带来困难。在现实经济环境中,建设单位的所有者希望工程成本降低,尤其是一些私人个体老板,他们不理解项目技术专家的认证和研究,从而给他人的设计基础文件不规范。规定过于简单、可执行性差,往往隐藏在可行性研究应解决的一些问题,无法提供一个良好的设计环境设计阶段,设计工作不应重复,甚至在施工设计更改太多,导致部分施工浪费和工期延迟。解决这个问题的最好办法是设计项目管理干预,建立标准,规定投资额度等,协助业主完美的设计规范,选择良好的设计,它可以使设计任务书的顺序更实用、更容易控制建筑标准,实现项目的最终目标成本控制。因此,做好可行性研究和项目设计管理的相互连接是非常有必要的,两项工作的决策失
9、误对项目的经济损失可能是致命的。项目的可行性研究和设计管理是避免投资决策失误,保证项目建设和管理的先决条件。第三章 可行性研究中存在的质量问题和解决对策3.1 影响可行性研究报告中常见的问题有以下几点一是初步的检查不严格。有些初步检查没有履行责任，初步的审查不规范，走形式，存在无人在技术上把关、初审上把关、政策上把关的“三无”情况。二是可行性研究报告走过场。编写可行性研究报告的前期经费还没有批下来，导致工程项目建设进度缓慢，大家提不起积极性，但是又不愿意将项目委托给其他有资质的单位来进行前期的可行性研究。所以事情一拖再拖，直达开工前期才匆匆编写，或是找其他单位委托编写，导致可行性研究报告的编制
10、时间较短，内容深度浅。三是可行性研究报告存在的问题太多。可行性研究报告犯低级错误，水平无法达到一定层面，有些可行性研究报告与建设方向根本挨不着边，不具备自身的条件水平，承包方的性质不同，建设的规划用地不确定，工艺线路不明确，建设的内容和方案也不一样，造价预算不到位等等。3.2 解决对策3.2.1将科技放在第一，走在项目建设的前面在项目建设过程中，建设者要把科学发展观放在第一位，推进先进的科技，依法办事，将经济规律树立起来，在项目的申请过程中，须实事求是，从该项目的管理运行水平，项目的建设条件和环境资源出发，细致的对可行性研究进行开展调查。与此同时要提早项目的审查把关，提高建设项目的前期工作的整
11、体质量水平，也适当的加设一些奖惩措施和机制。项目各个部门的主要负责人需保证在公平、公正、公开的设计市场环境下进行，又要加大当今市场的管制力度，需严格提高的审查图纸的细节、资质审查、专家论证等措施来加强规范当今的建设市场。3.2.2 科学的把好质量，严格审查每一关有众多的因素决定着项目的可行性建设，其中包含影响环境的因素，分析项目的需求、技术走工艺线路、项目的投资估算、分析影响环境的因素，项目的规模、施工设备的型号、社会效益的分析、经济效益的分析，建设工程的可行方案、建设项目的选地址等。以上列举的种种因素都属于专业和技术水平的工作，其具有理论和实践水平的科研人员进行评判。所以，掌握这些关键内容，
12、是项目初期审查的重要内容，也是项目可行性研究报告的全部论述过程，这些就需要足够深度和质量的可行性研究报告，可行性研究报告审批的制度、完整的项目建设书。项目设计期间的审核和设计咨询，都要遵循国际上的作法和行为准则。我国目前也在努力的和世界接轨，要树立起项目中的勘查和项目的做法管理，将项目中的设计技术水平领先国际，保证投资的回收率，维护国家的利益和社会公众的利益。3.2.3 提高自身的素质，转变经营机制工程项目咨询监理单位和设计勘查单位必须要改变经营的机制模式。一是建立现代企业制度的管理，由过去附属部门的事业单位转变成竞争市场的独立体；二是转变成是按照市场机制面向投资建设全过程的社会服务中介机构组
13、织，因为过去的职能型机构知识面向展开单一的业务。目前要加强注重工程设计勘查、咨询单位的内部改革，努力提高工程咨询队伍和勘查设计队伍的人员素质。经常有效的开展和定期组织不同文化程度、不同对象、不同形式的上课培训，帮助大家提高自身的业务水平和政策理解技能。可行性研究的工作人员平时要多注重自己的素质言行和业务水平。做到真正的为国家树立负责的态度和严谨的精神，了解掌握当地乃至国家对建设项目的有关政策和法律法规，熟悉运用本专业所学的知识点，经常给自己充电学习新的知识，做到不耻下问，实事求是，不受如何打扰地、独立地、讲究科学的掌握好自己的学术进展方向，提高可行性研究报告的质量和水平，为国家交出自己优秀质量
14、的杰作。第四章 案例分析4.1 概述4.1.1项目建设背景（首先介绍了本市由于住房供应结构不合理导致许多收入低的家庭还没有解决住房问题，依照有关建设规划和政策，要求在市区建设一批规模廉价的住房，解决低收入家庭的住房问题。接着介绍了*有限公司的背景和现状：职工楼发生严重危裂，城建局及政府相关部门多次要求职工搬迁，拆除危楼；为家庭困难、收入低的职工在*地建设廉租房，满足特困职工的住房需求。起到维护社会稳定和改善居民住宿环境的重要作用）。4.1.2项目建设意义（为员工改善住宿条件。鼓舞员工，使心思全放在工作上，为公司和社会创造有利的价值。维护社会安定，美化城市环境。生命安全排第一，让员工早日搬出危楼
15、，过上稳定的日子）。4.1.3 项目概况（从项目的名称，建设单位，工程概况:住房建筑面积，容积率，工程总额投资的，资金来源等）。4.1.4可行性研究的编制依据、范围与原则（依据包括：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招投标法、中华人民共和国环境影响评价法、建设项目经济评价方法与参数、工程项目可行性研究报告编写指南、*省建设工程费用定额、*省建筑工程综合预算定额、*租房项目规划、*省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、*人民政府关于印发*十一五住房建设规划的通知。范围包括：研究项目建设的必要性和可行性。研究项目建设标准及建设规模。研究项目的总体规划布局及方案设计。研究项
16、目的节能和节水方案。研究项目的消防设计方案。研究项目的环境保护方案。研究项目的组织机构与运行管理方案。研究项目的投资估算与资金筹措方案。分析项目的经济效益和社会效益。研究项目的实施进度计划）。原则包括：本着实惠、方便、经济的原则来设计方案。建设中保护环境。在建设过程中结合实际充分利用有利条件，适度超前的原则。因地制宜，合理的将土地布局，做到节地、节能。建设中采用绿色、环保、节能的建材来降低成本）。4.1.5主要经济数据及评价指标（见表）序号名称单位数据备注一设计规模1廉租住房建设面积平方米4774.00二经济数据总投资万元624.002开发产品投资其中：财务投资3资金筹措借款4经营收入12.0
17、0年平均5总成本费用6246利润总额无三财务评价指标投资利润率%以年计投资利税率6.51全部投资投资回收期年2.65长期借款偿还期3.00建设期起4.1.6研究结论（该项目属于国家支持的项目，带来显著利益，所以项目可行）。4.1.7问题与建议（该项目应当招标来确定施工方，加强工程质量的要求、控制好现场监管、来提高项目的进度。在建设前期，要确实资金的供应链，保证在工期范围内完成项目，体现自己的经济利益。此项目改善了社会发展，强化了城市住房保证体系，建议有关部门能够大力支持，加快实施进度）。4.2 项目建设的必要性和可行性4.2.1项目建设的必要性（*有限公司未能紧跟改革经济的步伐，导致企业被迫停
18、产，员工只能满足自己的温饱问题，职工目前都住在筒子楼里，由于筒子楼设计不合理，加上历史悠久，筒子楼已经开始出现楼体开裂，水管爆破等现象，具有极大的安全隐患，2009年在*国有资产监督管理委员会的通力协调下，由*集团有限公司出资，以承债的方式完成了两家企业的合并，在采取自愿的基础上，以灵活的方式对原企业职工进行了分流安置，在一定程度上缓解了目前的困难局面，顺带改变了职工的住房问题，提高了员工的工作动力，加强士气）。4.2.2项目建设的可行性（该项目的建设国家建设规定和城市规划要求，基础设施建设较为完善，具备建设条件，并且该项目享受了政府的优惠政策，为构建和谐社会主义做出了贡献，稳定了社会的发展，
19、因此，项目建设具有可行性）。4.3 项目建设选址及建设规模4.3.1建设项目选址（项目规划选址位于市区*街东段*号。地势平坦，自然条件良好，占地面积*平方米。该小区距市体育场100米，距市一中400米，附近有便利超市。小区选址有开发优势和良好的区位优势）。4.3.2建设规模（规划建设用地为*平方米，总建筑面积*平方米）。4.3.3功能设施标准（见表）功能标配内墙饰面厨房、卫生间为釉面砖墙面，高1.5米，其余为乳胶漆墙面，品种由甲方自理。楼面楼梯间、门厅为水泥砂浆地面，其余为铺地砖楼面，品种由甲方自理。普通木楼梯扶手。顶棚均为乳胶漆顶棚，品种由甲方自理。分户门/窗为钢质进户，内门为普通夹板门，颜
20、色由甲方确定/为塑钢窗，单层玻璃。厨房设不锈钢台盆一处，卫生间安装普通坐便器，洗面台盆。插座每户卧室设插座两处。照明为普通灯具4.4项目设计4.4.1场地概况（场地概况（主要介绍了地处哪里，气候，降水量，年平均气温，地势，海拔，山脉，根据建筑抗震设计规范防震强度要求7级）。4.4.2 规划设计依据（中华人民共和国城市规划法、城市居住区规划设计规范、城市用地分类与建设用地标准、*省城市规划管理技术规定、*城市总体规划、*廉租房项目规划及建筑方案设计任务书、规划地块地形图、业主单位委托书）。4.4.3规划原则规划原则（统一、合理规划布局，最大程度利用资源，与周边环境相联系，构成以人为本的和谐社会）
21、。4.4.4总体布局说明（通过总体构思对交通组织、无障碍设计、停车位、景观绿化、公共服务设施等进行组织布局）。4.4.5建筑方案设计。4.5 节能和节水4.5.1 编制目的和依据（编制目的: 与城市的协调发展相结合，充分提高能源的利用率。编制依据：中华人民共和国节约能源法、民用建筑节能设计标准）4.5.2 节能设计（建筑节能：在美观的前提下，尽量规整，减少外墙传热面积。不同朝向的窗墙面积比符合节能标准要求。整体节能达到国家三级节能的指标。暖能系统节能：在设计采暖供热系统时，应详细进行热负荷的调查和计算，确定系统的合理规模和供热半径。在室内采暖系统设计时，考虑按户热表计量和分室控制室温的可能性。
22、）4.5.3 节水设计（根据中华人民共和国水法及建设项目水资源论证管理办法，分户计量，划小核算单位， 鼓励节约用水。工程选用节水型设备，节水型阀门以及节水型五金零件。提高区内的水利用率）。4.6 消防设计4.6.1建筑消防设计（建筑物耐火等级为三级，设计标准：住宅建筑规范、城市居住区规划设计规范、建筑设计防火规范）。4.6.2设备消防设计（根据建筑设计防火规范要求室内和室外的消防栓设计要求根据每秒钟的用水量、储水要求、管网的设计形状、消防栓的口径和水龙带等布置，还要配置灭火器：灭火器的样式，个数等）。4.6.3电器消防设计（疏散口的应急照明灯的规格、照明亮度、铺设方式、配置的绝缘电线规格等）。
23、4.7 环境影响评价4.7.1场地周边环境对项目的影响（场地周边交通便利，资源丰富，绿化良好，有良好的生态环境，对项目的建设开发很有利）。4.7.2环境设计（依据建设项目环境保护管理条例，采用低污染的技术设备，减少三废排放量，达到国家要求的标准）。4.7.3施工期间环境保护措施（在项目建设中，对扬尘，废水，废气，废物，噪音等进行控制，达到工地的文明要求）。4.8 劳动、安全、卫生4.8.1设计依据及国家相关标准（职业安全健康管理体系指导意见书、中华人民共和国安全生产法、职业安全健康管理体系审核规范、建筑项目劳动安全卫生监察规定）。4.9 建设期组织机构与运行管理4.9.1项目建设组织机构设置（
24、在项目中建设组织机构有利于工程质量和时间的保证，在建设过程中也方便指挥）具体设置见表：4.9.2工程建设管理（由于工程规模大，建设工期短，工程的建设的管理决定项目的成败，所以，从前期的准备到竣工验收阶段都要对成本造价，建设的材料质量，工期进度等全部施工过程进行把关，保质保量的在规定时间内完成建设）。4.9.3项目建成后运行管理（小区建成后符合低收入的家庭可以申请租住，产权归*房地产有限公司，物业由*公司来对小区进行管理）。4.10 项目实施进度计划工程进度计划：（目标是一次规划到位,同时进行道路两侧的绿化。可行性研究调查完成日期，地质勘查日期：一个月，工程审批和设计日期：一个月，招标日期：一个
25、月，开工日期：五天后，竣工日期：16个月后）。4.11 招标方案的原则、依据、条件4.11.1招投标方案的原则（独立、诚信、公平、公正、公开）。4.11.2招投标方案的依据（中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法的有关规定作为依据）。4.11.3 招投标方案的组织与实施（策划招标方案：公开向社会发标，根据市场行情，制定出详细的招标方案，包括招标的总分包范围、方式等。实施招投标活动：编制招标文件，编制资格预审文件和资格预审申请书，编制工程量清单，编制预算控制价，还有后期接受投标，勘查现场，进行答疑等。制定评标标准：根据招标文件规定的评标方法。开标、评标、中标：组建评标委员会，进行评标
26、活动，确定中标人，发出中标通知书。签定合同：与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一落实，签定施工合同）。4.11.4项目招标的范围、组织形式、方式（对施工单位、监理单位，勘察设计单位都采用公开招标，选择3-5家有资质等级的在该领域做出业绩的单位进行招标）。4.12 投资估算与资金筹措4.12.1投资估算（依据：建设项目经济评价方法与参数、建设项目进行可行性研究的试行管理办法、*省建设工程费用定额、房地产开发项目经济评价方法、工程勘察设计收费标准、工程建设监理收费标准、*廉租房小区修建性详细规划、审图费依据*省建设厅有关文件、城市配套费及其他行政事业性收费的收取与减免标准，依据
27、*建设委员会的有关文件执行、*廉租房小区建设管理处提供的有关基础资料和数据、质检费依据*省建设厅文件。范围：除了有些部分是由相关政府部门建设的，还有小区建设用地所需的拆迁费征用费，全部建设及配套设施的项目工程，估算金额及说明）。前期工程费估算表项目名称估算金额（万元）估 算 说 明可研报告编制2.00实际支出地质勘探2.603000元/点设计费8.00建筑面积17元/m2图审费0.501元/m2水增容费0.902元/m2修建施工道路合 计16.00建筑安装工程费用表建筑面积估算金额（万元）廉租住房土建工程m2441.37廉租房给排水工程20.05廉租房电气工程43.08附属工程45.70围墙及院内硬化工程550.2项目总投资估算表 （管理费，预备费，其他费用）总投资（万元）估算说明开发建设投资前期工程费
