1、三星级大酒店新建工程项目可行性研究报告三星级酒店新建项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：天福假日酒店2.项目建设单位：洋浦天创实业有限公司3.项目负责人： 4.项目建设地点：天福假日酒店位于海南省澄迈县福山镇敦茶村,位临海南西线高速-至海口入口处，占地面积6846.29平方米。5.项目建设规模和建设内容：（1）建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积13000平方米，主楼地上6层，地下一层，裙楼3层。（2）建设内容：a. 客房部分：客房总数138套。其中：标准（豪华）套间38套，标准单人间100间。b. 餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。c. 娱乐
2、：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳200人具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。（3）总投资3000万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。6.投资估算总投资3000万元，其中：建设投资2950万元，铺底流动资金50万元。7.可行性研究报告编制单位：洋浦天创实业有限公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1. 中华人民共和国城市规划法2. 城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 澄迈县土地利用总体规划和澄迈县其他有关专项规划4. 国家
3、计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定5. 其他相关的政策法规和技术规划6. 天福假日酒店建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城镇经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为省内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照澄迈县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城镇中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点
4、（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介天福假日酒店由洋浦天创实业有限公司投资，公司成立于2001年，注册资本780万元，现有员工100余人，并于2000年根据澄迈县招商引资政策，在福山镇敦茶村购买村民10.269亩土
5、地，并对原有土地的建筑物进行装修改造。建成现有的天福酒店。随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，国民经济的高速发展，全县生产总值突破100亿大关。并在全省市县中排名第一的大好形势下，目前公司凭借多年的运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇敦茶村新建一座三星级大酒店。洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于为澄迈县城市建设缔造新的生活梦想，为澄迈县的投资开发做出新的贡献。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资
6、3000万元其中：1、固定资产投资2950万元 2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入890.1万元正常年正常年份总成本500.9万元正常年利润总额387.7万元正常年所得税96.9万元正常年税后利润290.8万元正常年内部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）216.6税后投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5% 第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1澄迈县简介 澄迈县位于海南岛西北部，地跨北纬1923-2001东经10945-11015。北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌、定安县交界，西南同儋州市、琼中县相连，西与临高
7、县毗邻。全境东西部宽56.25千米，南北长70千米。总面积2067.6平方公里。海域面积1100平方公里。澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。唐玄宗开元十三年(公元 755年)把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂
8、于清光绪十八年(公元1892年)将县城迁至今治南渡江边的金江镇。金江镇旧名“打铁市”，相传几户打铁匠居于此而得名。后来，在清江发现江中沙土含金，故改名“金江”。 1950年4月，澄迈解放，1958年11月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。1959年1月13日，又称澄迈县，1961年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。全县辖10个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇。县城设在金江镇。全县共有162个村(居)委会，790个自然村。境内有6个农垦国营农场和3个省办农林场，分别是红光农场、昆仑农场、和岭农场、西达农场、红岗农场、金安农场和华侨农场、仁兴
9、热作农场、太平林场。 澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积20.67万公顷，可利用土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名的地方之一，福山地区的咖啡豆结实、粒大、均匀、饱满。真正的福山100%纯咖啡，是不加糖和香料焙炒的。具有浓郁、香醇、滑口、的优秀品质，富有海南福山地区特有的地方咖 啡味，又具有印尼苏门答腊岛的黄金曼特宁咖啡品质特性。近年来，澄迈县着力推进福山镇的现代化建设，即有全国热带农业旅游的示范点，福山咖啡文化休闲旅游区及休
10、闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色的现代化城镇。为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长的休闲，娱乐，文化经贸交流等方向的需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21
11、亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好
12、，是全国的重要的旅游区域。结合福山镇市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：福山镇域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目建设，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展
13、。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。澄迈县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，
14、经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。福假日酒店的建设，不仅完善澄迈县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个海南省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动澄迈第三产业的发展。福山镇位于海南澄迈西北部，北部濒临琼州海峡，北面与东面同海口市接壤。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境内，是海南西部旅游走廊中的笫一站。合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强澄迈在海南省的经济增长功能。鉴于澄迈县福山镇良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设天福假日酒店具有客观必要性。2.2.2本项目建设是福山
15、咖啡文化风情镇发展的需要 福山镇咖啡文化风情镇于2010年底落成，总投资2.3亿元。占地面积22465平方米。是福山镇较大的咖啡文化基地，是以休闲为主导的产业基构。其它配套设施尚未完善。随着福山镇经济文化的高速发展，对配套服务提高了更高的要求，即休闲中心、商务中心、娱乐中心的建设十分迫切。本项目建设，正适当的满足福山镇的经济发展的需求,规划建设配套服务。为发展澄迈县的旅游事业创造良好的硬件条件。第三章 市场分析与预测3.1 澄迈县旅游市场简析 澄迈县位于海南岛北部，北临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望。自西汉元封元年（公元前110年）置县，至今已有2120年史脉之远。人文炽盛。因古县城有“澄江”“
16、迈山”，故取山水之首定县名为“澄迈”，是琼岛文明古县之一。全县辖10个镇，176个村（居）委会，867个自然村。3个国营农场，2个省直属农林场和1个省级开发区（海南老城经济开发区）。全县陆地面积2072平方公里。海域面积1100平方公里，总人口53万。澄迈地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和。全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。全县海岸线长89.8公里（含内湾线）。内外海湾15处海洋面积达1100平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，北部有海南最大的港口群，是连接中西部地区和通往祖国大陆的交通要地。 在海南省省委、省政府的领导下，澄迈县县委、县政府，十分重
17、视旅游事业。2010年全县旅游接待人数76.30万人次，增长50%，累计旅游收入3.10亿元，增长51.7%，其中星级饭店接待人数19.46万人1次，增长23.9%，累计旅游收入6191万元，增长58.3%。全年多项经济指标迈上新台阶，取得了新的突破。3.2 项目周边市场环境分析3.2.1区域特点1. 本项目建于位于澄迈县西北部，海榆西线，环岛西线高速公路和粤海铁路惯穿其中，距美兰国际机场约50公里，交通十分便利。该地位于北纬17和北回归线之间，地理气候条件优越，火山质地、红土壤、阳光充足、雨量充沛、从上世纪的1935年开始就有种植、加工、消费咖啡的历史传统。该地理位置是海南西部旅游长廊的第一
18、站，那么这也是旅客数量的一个保障。3.2.2市场分析1.通过对澄迈县星级酒店市场分析，澄迈县福山镇境内没有一家三星级酒店，根本不能满足增长的旅游、商务住宿条件，所以有着很大的市场空间。2.随着澄迈县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟的同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.随着候臣咖啡文化村及福山咖啡文化风情镇的建成，目前周边没有一家星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际
19、国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4 本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。2.目前，项目所处范围内没有星级酒店，而本项目凭借其地理优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为澄迈福山镇的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有
20、利。 第四章 项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1县域概述 澄迈县位于海南岛西北部，前身为苟中县。（前110年）设立，1950年澄迈县解放，1980年隶属广东省海南地区行政区公署，1988年4月海南建省，澄迈县直隶海南省到今。毗邻省会海口市，现辖10个镇，陆地总面积2067.6平方公里，海域面积1100平方公里，人口53万。2010年澄迈县综合经济实力在全省18市县排名第一。4.1.2县域自然条件1.气候条件。 澄迈县地处海南省西北部，东接琼山市，定安县，南与屯昌县。琼中县相连，西与临高县，儋州市接壤，北临琼州海峡， 热带气候区域。四季如春，雨量充沛，日照充足。年平均气
21、温23.7C，日照时数为20176小时。平均降雨量为17907毫米。2.地质条件。澄迈县位于琼北断陷盆地的西北部，王五-文教深大断裂的西侧，境内主要基底断裂有：近东西向展布的马袅-铺前断裂，北西向的海口-云龙断裂和长流-仙沟断裂。该三条主要基底断裂均象新生代以后形成的新构造，并有迹象表明它们具有一定的活动性，遵照其避让距离符合建筑抗震设计规范（GB5011-2010)的有关规定。4.2 县域经济基础分析2010年全县生产总值突破100亿大关，达到106亿元，同比增长25.6%，增速创历史最高，比全国平均水平10.3%高出15.6个百分点。农业增加30.3亿无，同比增长12.3%，农业总产值45
22、.5亿元，同比增加11.0%。工业完成增加值38.97亿元，同比增长18.4%。旅游市场快速发展，星级酒店接待人数19.46万人次，增长23.9%，累计旅游收入6191万增长58.3%，国民经济快速发展，按户籍人口计算，人均GDP达到23785元，同比增长21.4%，按IC换算：人均GDP突破3000美元关口，达到3591美元。4.3 发展优势1.区位优势 澄迈县位于海南岛西北部，地势平坦，土地宽广肥沃。是海南省经济发展的重要组成部分。北邻琼州海峡，并且有海南最大的港口群，是连接中西部地区和通往祖国大陆的交通要地。随着澄迈县经济建设步伐的加快，在“十一五”规划建设中，澄迈县定将会做大做强城镇经
23、济。 2.交通优势澄迈县交通发达。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境内，是海南最大的港口群聚集地。澄迈县福山镇，位于澄迈县西北部，地处西线高速公路和环岛高速公路交汇处，交通十分便捷。距海口美兰机场约50公里。3.其他资源优势澄迈县城工业企业发展基础良好，现已形成以发电、建筑材料、天然原油、及农业热带作物等主导产业。经济发展水平、速度高于全省的平均水平，具有较好的产业发展基础。 第五章 建设内容与规模5.1 建设内容与规模1) 建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积13000平方米，主楼地上6层，地下一层，裙楼3层。2) 建设内容：a. 客房部分：客房总数138套。其中：
24、标准（豪华）套间38套，标准单人间100间。b. 餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。c. 娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳200人的具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。3) 总投资3000万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。5.2天福假日酒店设计构思1) 酒店布局合理，外观具有一定的特色。 2) 酒店内公共信息图形符号符合LB/T 001。 3) 有空调设施，各区域通风良好。 4) 有与酒店星级相适应的计算机管理系统。5) 前厅a.有与接待能力相适应的前厅
25、，内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账，24h有工作人员在岗； c.提供留言服务； d.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； e.提供信用卡服务； f.12h提供外币兑换服务；g.总服务台提供酒店服务项目宣传品，酒店价目表，中英文本市交通图，全国旅游交通图，本省和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； h.有完整的预订系统，可接受国内和国际客房及国内餐饮预订； i.有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； j.设门卫应接员，16h迎送客人； k.设专职行李员，有
26、专用行李车，18h为客人提供行李服务。有小件行李存放处； l.设值班经理，24h接待客人； m.设大堂经理，18h在前厅服务； n.在非经营区设客人休息场所； o.提供店内寻人服务；p.提供代客预订和安排出租汽车服务； q.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务； r.能用英语服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；s.总机话务员至少能用2种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。 6) 客房天福假日酒店客房效果图a.有138间(套)客房； b.房间面积宽敞； c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简
27、易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯，或为木地板。室内采用区域照明且目的物照明度良好； d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器、110/220V电源插座。24h供应冷、热水； e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿； f.有彩色电视机，并配有数字电视演播系统，有自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2个频道，每
28、日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于0时； g.具备有效的防噪音及隔音措施； h.有遮光窗帘； i.有单人间； j.有套房； k.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；l.有与酒店本身星级相适应的文具用品。有酒店服务指南、价目表、 住宿规章、本省旅游景点介绍、本省旅游交通图、与住店客人相适应 的报刊；m.客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全； n.提供开夜床服务，放置晚安卡； o.24h提供冷热饮用水及冰块及免费提供茶叶或咖啡； p.客房内一般要有微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单； q.
29、客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； r.提供叫醒服务； s.提供留言服务； t.提供衣装干洗、湿洗和熨烫服务； u.有送餐菜单和饮料单，18h提供中西式早餐或便餐送餐服务，有可挂置门外的送餐牌； v.提供擦鞋服务。 7) 餐厅及酒吧天福假日酒店餐厅效果图a.总餐位数与客房接待能力相适应； b.有中餐厅。晚餐结束客人点菜时间不早于21时； c.有咖啡厅(简易西餐厅)，能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于16h并有明确的营业时间； d.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务； e.有独立封闭式的酒吧； f.餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供
30、服务。 8) 厨房a.位置合理； b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶； c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施； d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足； e.有足够的冷库； f.洗碗间位置合理； g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭； h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门； i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 9) 公共区域a.提供回车线或停车场； b.3层以上的楼房有足够的客用电梯； c.有公用电话，并配备市内电话簿； d.有男女分设的公共卫生间； e.有小商场，出售旅行日常用品、旅游
31、纪念品、工艺品等商品； f.代售邮票、代发信件，办理电报、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运及电子商务等； g.必要时为客人提供就医方便； h.有应急供电专用线和应急照明灯。 天福假日酒店会议室效果图天福假日酒店多功能厅效果图天福假日酒店游泳池效果图第六章 工程设计方案6.1 设计依据 1.规划用地红线图。2.国家和地方颁发的有关规范、和标准。3.洋浦天创实业有限公司对天福假日酒店的设计要求。6.2 工程概况天福假日酒店位于澄迈县福山镇环岛高速公路与西线高速公路交叉处，东临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖啡文化村，占地面积6846.29平方米，酒店按三星级标准设计，主楼6层，裙楼3层，地下室一层。总建筑面积13000。6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计天福假日酒店位于澄迈县福山镇，东临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖啡文化村，环境优美，交通方便，是建造星级酒店的理想位置。整个项目建造一栋6层三星级酒店，裙楼3层为商务楼。根据总体布置要求，南临
