1、房地产估价的市场比较法研究房地产估价的市场比较法研究专业:结构工程硕士生:王秋丽指导教师:孟周济高工摘要市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国房地产估价规范规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。本文从理论上对房地产价格的影响因素，房地产估价的内容、原则及特点，市场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，交易案例不易得
2、到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较法估价的途径。本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用，在现有房地产估价理论的基础上，结合模糊理论的最新研究成果，建立了市场比较法的模糊数学模型:在修正区域因素和个别因素过程中，采用德尔菲调查法确定价格影响因素指标，在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属函数，在确定权重时引入了层次分析法和模糊上下因素法，在选择可比实例过程中引入了贴近度，在确定最终价格时引入了指数平滑法。最后针对我国估价案例库匾乏的现状提出了引入计算机的建议，就改进算法的研究结果进行了总结，并指
3、出市场比较法是一门与计算机密切相关的方法，应该加大计算机在市场比较法中的应用。关键词:市场比较法德尔菲调查法模糊上下因素法贴近度层次分析法指数平滑法西安建筑科技大学硕士学位论文StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheRealEstateAPPraisalSPecialty:StruetureEngineerName:节厄ngQiuliInstrUctor:MengZhoujiABSTRACTThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest，themostdirectan
4、dfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofrealestate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarketcomParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthesituationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatifconditionsPennitted，it15bette
5、rtousemarketcomParisonaPProachtoevaluatebothlandandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthecharacteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditionsofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandtheproblems，thatthechoieeofcomPared
6、examPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtivelyandincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcorymoleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness，whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestim
7、atemodelsandtheProcessofseientificallyusingthemarketcomP硕sonapProaches.ThisartielemaiulydiscussedtheaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseoftherealestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresultsoffuzzytheory，thefuzzymathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15establishe
8、d:IntheP代essofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetorWhendeterminingthefactor，whiehinflueneethePriee，theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeersare，theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortantthefactor15，theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle，thesi
9、milaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost，theindexmethod15used.FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry，西安建筑科技大学硕士学位论文somesuggestionsaregiven，theresearchresultsareeoneluded，andPointoutthemarketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter，50itshouldenlar
10、getheusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.Keywords:marketcomParisonaPProach，DelPhi，fuzzyfactormethod，similaritydegree，analytiehierarehyProeess(AHP)，indexsmoothmethod西安建筑科技大学硕士学位论文目录绪论.”.“”“”“.”“”“”.“”“”“”“”.”“二”.“”.”.“.1第1章房地产价格与房地产估价.”.”:.”“”“.”.”.”.“”.”.”.“”“.51.1房地产的概念与特点.51.2房地产价格.51.2.1
11、房地产价格的形成.51.2.2房地产价格的分类.，51.2.3房地产价格的影响因素.61.3房地产估价.61.3.1房地产估价的定义.61.3.2房地产估价的特点.61.3.3房地产估价的注意事项.7第2章房地产主要估价方法及其相关联系.”“.”二”.”.”.”.”“.82.1房地产主要估价方法.82.1.1市场比较法.82.1.2收益还原法.102.1.3成本法.，.n2.1.4假设开发法.，.122.2房地产的价值标准及四种估价方法的相互联系.12第3章市场比较法研究的必要性.”.”“”二”“”“.”.“”“.”.”“.”.“.143.1市场比较法的综述.143.2传统市场比较法的缺陷.1
12、433市场比较法中新思路的引入.17第4章市场比较法建模的工程数学理论”“”“”“”“”.”“”“.”“”.194.1模糊数学基本概念.194.1.1模糊集的表示法.194.1.2模糊集的运算.194.2隶属函数的确定.194.3最大隶属原则和择近原则.214.3.1最大隶属原则.214.3.2阀值原则.22西安建筑科技大学硕士学位论文4.3.3择近原则.224.4聚类分析.244.5权重的确定方法.264.6指数平滑法.31第5章市场比较法模糊数学估价模型.”“.”“.”.”“”.”“”“”:.“”.325.1概述.325.2基于快速递减加权式比较法的数学模型.325.3基于快速递减加权式比
13、较法的估价程序.355.3.1概述.355.3.2选取房地产主要特征影响因素.355.3.3确定主要特征影响因素权重.375.3.4确定主要特征影响因素隶属函数值.425.3.5修正交易情况和交易日期.435.3.6模糊聚类分析.455.3.7选择最佳可比实例.465.3.8求取比准价格.，.465.4应用实例.47第6章市场比较法模糊数学估价系统.“”“”.”.“”.”.”“.“”“.”.”.”.526.1概述.，.526.2模糊数学估价流程图.，.526.2.1因素指标隶属函数值的确定.536.2.2案例库的建立.546.2.3模糊聚类.556.2.4模糊数学估价.56第7章结论.“”“”
14、.”“”.”.”“.”“.“.”“二”.“.”“.”.”二“.”.”.“.“.587.1结论.587.1.1本文的研究结论.587.1.2本模型的局限性分析.597.2展望.59参考文献.“二”“.“”“”“”“.”“.”“”“”“”.“”“”“”.”.“”.60致谢.“.”“”“.”“”.“”“”“”“”“”“”“”“”.”.62附录.”.“”“”.”.”.”“.”“”.”“:.”.”“.”“.”“”.63西安建筑科技大学硕士学位论文绪论1房地产估价方法研究的目的和意义房地产业是国民经济产业构成中的重要组成部分，具有其基础性、先导性的地位和特点，它的发展必然对国民经济增长发挥巨大的促进作用，
15、同时对扩大投资需求和消费需求发挥着重大作用。房地产市场是房地产业的核心内容，保持市场平衡、稳定、较快发展，并与国民经济发展相适应是一条基本原则。国家“十一五”规划中对房地产市场的总体要求是:调整住房供应结构，重点发展普通商品房和经济适用房，严格控制高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强房地产一、二级市场和租赁市场的调控。显然，稳定房价是核心内容。房地产价格是房地产市场的指示器，房地产估价是控制房价的重要手段。随着土地使用权制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地产开发应运而生，房地产估价也由国外资本主义发达国家传入我国.十几年来，房地产估价已成为房地产市场中不可缺少的一项专业性、技术性工作
16、。它在房地产买卖、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征收、征用、纠纷调处、管理、有关司法鉴定及企业兼并重组等环节广泛应用，与房地产开发、投资、经营、管理、市场等方面密切相关。我国从1993年开始建立了房地产估价师制度。目前已注册的估价师2万多人，于1999年颁发了房地产估价规范(GB/T50291一1999)，它标志着我国房地产估价有了国家统一的执业标准。房地产估价，毫无疑问应当做到客观公正、科学合理。而要做到客观公正、科学合理，就必须遵循房地产价格形成的客观规律。房地产价格的形成有其客观性，并不以个人的主观意志的改变而转移，因此，房地产估价也就必须遵循一定的原则，并采用适当的估价方法将
17、待估房地产的客观价值反映出来。所谓估价原则，是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开，并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。这些原则是人们在房地产估价的实践中反复摸索、总结出来的，具有普遍的指导意义。房地产估价规范中，对房地产估价方法推荐了市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法，并且对多种方法都给出了数学公式、应用条件、注意事项。市场比较法的理论依据主要是替代原理，成本法的理论依据是劳动价值论，收益还原法的依据是收益价值论，而房地产价格形成的供求理论是采用任何方法，确定任何商品价格都必须考虑的重要因素。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，符合当事人的现实经济行为，又以市场上实际的
