1、动漫城可行性研究报告项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目概况及背景项目名称（暂定）：关映企画迷你三国动漫城成长乐园&儿童文化产业基地项目地块（地块编号： ）位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。东邻老南门关帝庙，南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区域，北面为荆州长江大学文理学院，本项目用地面积约 平方米，是发展旅游文博业的繁华黄金地带。但原有部分建筑物业属是2007年在古遗址上新建的关羽祠，受地域面积有限，旅游实用性差，严重制约了该用地的经济效益。因此，按照荆州市政规划的要求，我们将启动新南门关羽祠对面的用地，规划为迷你三国动漫城，项目含总建设用地面积达到 平方米。项目所
2、处位置为荆州新南门城南开发区，毗邻荆州博物馆，更处荆州古城墙核心文物保护区与护城河的联系纽带城南大道旁，随着城市建设的步伐加速，新南门作为关公旅游文化发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，德源投资集团选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府提出荆州为南方唯一的大遗址保护区，以投资拉动荆州旅游经济的宏观方针政策，更配合了荆州市委、市政府全面开发荆州三国动漫文化的城市发展创新战略规划。德源投资集团通过长达两年的前期调研与分析，结合荆州市的城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以儿童文化、德育教育为主题的复合旅游型产业基地，并以中国东方楚文化特色的建筑造型与风格，其建成后不但将成为荆州的地标性物
3、业、核心的人文景观，更是一个全新产业的创意聚集基地。本项目作为儿童文化产业综合培育与服务基地，仅为儿童成长乐园综合旅游文化项目的一部分，德源拟以高起点的规划设想，在新南门打造一个集户外主题乐园、儿童成长体验基地、配套综合服务商贸的大型旅游文化产业园区，锻造一个具有国际先驱文化理念、融城墙护城河景观于一体的儿童文化之都。1.1.2 投资商、开发商、运营商与品牌文化传播公司本项目投资商为辽宁省德源燃气集团有限公司，成立于1995年10月，14年来我公司秉承“以信誉求发展，视客户为上帝”的理念，现在发展全国八个城市有分支网点，湖北武汉设置网点。设立厂房占地15亩，员工二百余人，集耐火材料研发、生产、
4、销售于一体的现代化企业。经过十余年的发展，从制造型企业逐步成长为一个综合性的实业公司，现以投资为主体，下辖多家分支企业，并拥有固定资产过亿元。公司以慈善为己任，以奉献社会，造福众生为理念，在十余年的发展历程中，不但为荆州的经济发展与城市建设作出有益的贡献，更为荆州的慈善事业上添砖加瓦，德源实业以投资本项目作起点,以为中国儿童提供智慧与心灵的成长体验教育基地为企业责任，打造复合型儿童文化产业链，带动区域经济发展为方向，驱动产业健康良性发展。本项目开发商为关羽祠，作为荆州关公文化核心企业。关公文化发展公司将继承关羽祠一贯的诚信经营原则，秉承打造核心产业发展基地的中心思想,顺应荆州城市发展需要，以对
5、城市未来高度负责的态度，组织好人力物力，精心策划，严谨施工，将关映企画迷你三国动漫建成荆州的地标物业，崭新的旅游名片，必将取得良好的社会效益与经济效益。德源集团公司旗下将成立全新的运营管理公司关映企画,以打造关公动漫产业集群为目标,以关映企画迷你三国动漫城为启动的载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼中国儿童的成长教育，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大健全儿童旅游文化主题产业链,形成完整产业模块。德源集团旗下荆州市关公文化传播有限公司（关羽祠），以倡导、传播儿童成长理念，塑造荆州关公动漫品牌为责任，致力于儿童德育文化产业创意、组织
6、、执行、引导，定位于中国儿童文化产业化理论执行者身份，引导社会关注儿童需求，树立儿童正确心灵健康成长价值，以关映企画迷你三国动漫城为平台，探索儿童成长教育新思路，以期拉动儿童成长教育新思维。同时投资于文化影视项目开发经营、动漫制作，是龙头文化产业项目经营者。公司现有员工100余人（视关羽祠人数），其中具有高级职称以上职工5人，中级以上职称11人，大专及本科以上学历员工达95%以上。公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件。1.1.3 项目投资、建设规模和内容 (1)基础设施建设项目基础设施用地面积约为 m2，容积率为 ，预计开发总建筑面积为 m2，其中商业性质儿童体验游乐场建筑面
7、积约 m2；酒店公寓建筑面积 m2。车库（未计容积率）建筑面积约55000m2，,车位约2000个。项目整体造型初步规划为大型楚宫殿，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币1.3亿元。（2）文化创意产业投资估算荆州市关公文化传播有限公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。（3）迷你三国动漫城旅游项目投资由德源集团部分自营投资、部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色
8、扮演、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约5600万元。项目整体投资约1.5亿元。项目经济指标明细项 目经济指标土地面积主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓建筑容积率建筑覆盖率车 位约2000个总建筑面积计容积率建筑面积其中：酒店公寓商业性质儿童文化基地车库（未计容积率）1.1.5 项目开发手续荆州市关羽祠已办理如下手续及批文：立项批文：关于下达关映企画.迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划的通知、关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划的通知荆州市土地使用出让合同补充协议（注：包括宗地附图及红线图）关于合作开发房地产协议荆州市建设用地规划许可证1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预
9、测文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业2008年产值为580亿，香港文化创意产业2008年产值为800亿，广州文化创意产业2008年产值为710亿，仅环珠三角一地，创意文化产业带来的市场规模就高达2000亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达40%以上，显示出其未来巨大的市场前景。近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。同时，根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；每增加1个直接就业
10、人员，社会就能增加5个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的支柱产业，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资、消费拉动经济增长的战略方针。根据国家旅游局统计数据，2007年中国国内旅游总人次16.1亿人次,总花费7770.62亿元,具体数据见下表：08年初步统计较上年增长13%以上。总人次数出游率总花费(亿元)人均花费(元)(亿人次)(%)全国合计16.10 122.5 7770.62 482.6城镇居民6.12 166.3 5550.39 9
11、06.9农村居民9.98 105.4 2220.23 222.5城镇居民6.12 166.3 5550.39 906.9 一季度 1.6143.7 1357.94 846.0 二季度 1.5542.1 1349.28 871.3 三季度 1.3837.6 1346.04 973.7 四季度 1.5842.9 1497.13 948.3荆州在珠三角以楚纪南城、三国古城墙、关公文化园作为城市形象。先后获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国文明城市”称号。荆州的旅游市场发展日趋成熟，特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后，辖区内存大诸多古代遗风遗俗的旅游景点，荆州关帝庙、
12、关羽祠、东门古城墙、博物馆等，都是荆州闻名的旅游度假目的地。2011年荆州市接待国内外游客 万人次，增长 ；接待住宿游客 万人次，增长，其中国内游客人数 万人次，增长 。旅行社组团方面，国内游 万人次，增长 %；出境游 万人次，下降 。全年实现旅游总收入 亿元，增长 ，其中旅游外汇收入 亿美元，增长 。但荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆州的旅游经济，主要以东门古城墙、博物馆为主，以三国动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约荆州旅游产业的一大软胁，本项目定位于儿童、
13、青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场的一大空白，必将吸引儿童、青少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。本项目不仅作为一个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成儿童成长心智教育、儿童成长产品开发、主题旅游纪念品开发销售、卡通动漫产业开发销售、网络教育推广基地开发拓展、配套酒店、主题公寓、主题综合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。项目开业后，预测初期将每年吸引旅客人流量500万人次，年营业额达20亿元以上，创利税2亿元以上，并直接创造就业岗位3500个以上。项目运用综合旅游规
14、划的方式，通过主题文化的运营形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为荆州市打造华中地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地的代表。1.2.2 项目基础工程建设进度目前已完成一期工程（通水、供电、通讯、场地平整）。计划开发期为3年半。2012年11月份之前完成前期准备与三通一平工作；2012年12月正式开工，2012年12月底完成土方、打桩、基础处理工作；2014年12月底完成土建主体工程，2015年8月底完成各种安装及装修工程；2015年9月底可竣工验收；2015年10月项目开业迎宾。（详见附表3工程进度计划表）1.2.3 投资估算和资金筹措（1）基础设施投资估算根据
15、近期荆州市建设工程价格信息，荆州市工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币1.36亿元。（2）文化创意产业投资估算关公文化传播公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。（3）迷你三国动漫城旅游项目投资由关公文化传播公司部分自营投资、部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约3000万元。总投资为154226万元。项目总的开发建设资金的筹措方式为开发商自自筹资金542260万元，银行借款100000万元。1.2.4 项目综合评价结论A、从市场角度分析。根据惠州市2007年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过30%，分别达到84.3亿元和353.9亿元，显示出惠州旅游与商业发展的巨大潜力，按本增长速度，预期到2013年，二项市场规模将达到150亿元和50
