1、房地产项目运营数据定义标准 绿 城 中 国 企 业 标 准GTH5130-2017房地产项目运营数据定义标准2017-12-14 发布2018-1-1 实施绿城中国控股有限公司 发布前言本标准属于风险管控模块标准流程子模块，下设 GTH5131房地产项目运营数据填报管理标准共同构成规范运营数据定义与填报的基础性企业标准。本标准旨在建立公司统一的房地产类运营数据分类、标准术语和口径，规范和定义系统内各业务条线运营数据的计算逻辑、归集方式和编码规则，确保系统数据的共享融合， 持续提升公司信息数据管理、综合分析和应用水平，更好地为经营分析、决策管理提供有力的基础支撑和技术保障。本标准在起草过程中，结
2、合了公司的管理要求及信息化系统应用需求。本标准为首次发布。本标准由绿城房地产集团运营管理中心起草，由绿城中国董事会办公室标准化组归口管理。本标准主要起草人：刘炜、王栋、孟子曦、徐祖敦、朱丹旦、王雷蕾、王雄。房地产项目运营数据定义标准1范围本标准涵盖了对房地产类运营数据的分类、标准术语、口径，以及计算逻辑、归集方式和编码规则的定义等基本内容。本标准适用于绿城中国控股有限公司（下简称“绿城中国”）及其所属子集团公司， 其他使用信息系统的非管控公司参照执行。2术语定义2.1运营数据是指项目自决策会起，在项目运作的全生命周期内所产生的可客观记录、识别的信息集的统称，包括基础类数据和衍生指标类数据。2.
3、2基础类数据是指项目或分期需手工录入的业务条线基础数据，一般情况下为底层静态数据。2.3衍生指标类数据是指由基础类数据依据一定的计算逻辑、规则、口径等，而衍生出的基于管理分析和经营决策业务需求的指标类数据，一般情况下为实时动态数据。2.4数据口径是指为使运营数据信息具有横向可比性，所建立的标准数据术语、取数范围、计算逻辑、归集规则、颗粒度等通用指标体系。2.5报表口径与管理口径报表口径：是指对各类指标数据计算时按照国际财务报告准则为基础采用的口径。 管理口径：是指在报表口径基础上按照公司管控要求进行相应调整后采用的口径，包括：对注册资本视同借款计息、借款利率集团统一标准、收取集团服务费不计入费
4、用等情况。 3运营数据分类运营数据依据其来源主要涵盖（见表 1）：a）项目公司类信息数据； b）项目/分期类信息数据； c）投资发展类数据； d）营销服务类数据； e）产品类数据；f）财务资金类数据； g）本体行政类数据； h）运营管控类数据等。表 1 运营数据分类表数据分类 运营数据 信息系统 基础类数据 衍生指标类数据 项目公司类 工商注册名称、注册资本金、股东信息、股权占比、管控平台、管控模式、现金流权利类型 / 计划管理 项目/分期类 项目名称、分期、状态、楼栋、房源编号、全景计划（节点及时间信息） / 计划管理 投资发展类 项目总货值、项目销售净利润率、自有资金 IRR、股东投入回收
5、期、地价款投资回收期、去化周期 / 计划管理 营销服务类 总货值、合同销售、新增协议、首付款、售价（目标价、底价、表价、成交价、均价）、自持物业货值 动态总货值、可售货值、库存、待建分期货值、应收款、应收账款占比、期初应收款、期初在途协议、营销服务费、费效比、去化率、签约毛利率 新视窗 CRM 明源 ERP 产品类规 划 设计类 用地面积、容积率、总建筑面积、可售建面、可售户数、可售车位数、自持物业面积 售建比、地上建筑面积、地下建筑面积、计容面积 成 本 采招类 目标成本、合同成本、可售单方成本、变更成本、间接成本 动态成本、目标成本变动率、合同成本变动率 明源 ERP 工 程 建设类 新开
6、工面积、交付面积 在建面积（含期初、期末）、土储建面、开发量增长比率 计划管理 财务资金类 开发贷、抵押贷、股东借款、营业收入、结转成本、税费、三项费用（财务、管理、营销） 利润总额、净利润、净利润率、IRR、ROE、预结毛利率、自持物业成本 NC 本体行政类 管理费用 人均效能、人均销售金额、人均利润、人均在建面积 SAP e-HR 运营管控类 项目经营定位类型（现金流/利润/ 均衡利润/均衡现金流）、开工周期、开盘周期、交付周期 地货比、自有资金回正周期、资金峰值比、现金流贡献峰值、全投资IRR、存销比、供销比、签约回款率、结转利润 计划管理BI 4数据管理口径4.1运营数据的管理以项目、
7、分期为维度进行划分，分条线管理与维护。4.2涉及报表口径、管理口径等管理需求时，依本标准 2.5 所述财务规则进行分类列示。4.3数据术语、取数范围、计算逻辑、归集规则、颗粒度等指标定义见运营数据定义一览表（附件 1）。5运营数据逻辑关系5.1项目与分期间数据项目与分期间的运营数据主要以用地面积、可售建面、货值为关键维度，建立纵向的数据逻辑关系。5.2分期数据分期内运营数据依托业务条线基础类和衍生指标类数据，以计划、货值和现金流量为主要维度，建立内在的横向数据逻辑关系。5.3各业务线数据逻辑关系5.3.1投资发展类数据投资发展类数据涵盖：项目总货值、项目销售净利润率、自有资金 IRR、地价款投
8、资回收期、股东投入回收期、去化周期等 6 个运营数据。5.3.2本体行政类数据本体行政类数据以管理费用为基准维度，描述分析人均衍生类指标。涵盖：管理费用（含客诉维修费）、人均效能及人均销售额、人均人工成本、人均在建面积、人工成本占比等 6 个运营数据。5.3.3产品类数据产品类数据以建筑面积为基准维度，从规划设计、成本合约、工程 3 个业务条线进行划分，其中：a）规划设计类：用地面积、容积率、总建筑面积、计容面积、可售建面、可售户数、可售车位数、地上建筑面积、地下建筑面积及红线外代征、售建比、自持物业面积（含住宅、酒店、商业、会所、学校）等 12 个运营数据。主要数据逻辑见图 1。b）成本合约
9、类：目标成本、动态成本、合同成本、变更成本、间接成本及可售单方成本、建筑单方成本、合同成本变动率、目标成本变动率等 9 个运营数据。主要数据逻辑详图 2。图 2 成本合约数据逻辑关系c）工程类：期初在建面积、新开工面积、交付面积、期末在建面积、待建建面、土储建面及、开发量增长率等 7 个运营数据。主要数据逻辑详图 3。图 3 工程数据逻辑关系5.3.4营销类数据营销类数据以项目及分期货值为基准维度，并基于货值延展面积、户数及衍生类指标。具体包括：总货值、合同销售、协议销售、已取证未售、未取证、期初在途协议、新增协议、已达销售节点未取证、已开工未达销售节点、可售货值、库存及去化率、应收账款占比、
10、营销服务费、费效比、签约毛利率等 16 个运营数据。主要数据逻辑详图 4。图 4 销售指标逻辑关系同时涵盖以年、季、月、日、时分定位的协议日期、签约日期、审批日期、 合同归集时间、资金归集时间等 5 个时间维度的销售数据，其中：合同/资金数据归集时间截止至当日 23:59:59。5.3.5财务资金类数据财务资金类数据以资金收支为基准维度划分为：股东借款、开发贷款、抵押贷款、销售回款、期初应收款、当年应收款、逾期应收款、期间费用、净利润及净利润率、IRR、ROE、EVA 等 13 个运营数据。主要数据逻辑详图 5。图 5 财务类数据逻辑关系5.3.6运营管控类数据运营类指标从定位、计划、货值、现
11、金流、利润等 5 个管控维度、27 个指标项分级对经营业务状况进行分析和监控：a）定位：地货比、项目经营定位；b）计划：开工周期、开盘周期、交付周期、节点计划达成率；c）货值：总货值、存货、去化率、签约回款率、存销比、供销比、在建面积、待建土储建面；d）现金流：现金流需求峰值比、回款金额、自有资金回正周期、经营性现金流回正周期、现金流贡献峰值、自有资金 IRR、全投资 IRR、ROE（城市级）；e）利润：销售均价、目标成本偏离率、期间费率与变动、净利润总额与净利润率、结转利润。5.3.7储备货值类数据储备货值以可售建面为基准维度进行划分，涵盖在建未交付可售建面、待建可售建面、规划可售建面、存货
12、、可供货值、规划货值等 6 个指标数据。主要数据逻辑详图 6。图 6 储备货值类数据逻辑关系5.4条线间核心指标链系表(见附件 2) 6 数据来源与维护6.1运营数据主要来源于信息子系统模块包括但不限于计划管理系统、销售管理系统（新视窗 CRM、明源 ERP）、财务管理系统（NC）、成本管理系统（ERP）、本体行政系统（e-HR）及经营决策分析系统（BI）等。6.2运营数据的指标定义、计算口径与逻辑、更新频率、颗粒度等详见运营数据定义一览表（附件 1）。6.3相关运营类数据的录入、维护要求、责任部门等，见 GTH5131运营数据填报管理标准。7项目与分期取数规则（见附件 3）7.1公司名称项目
13、公司名称以营业执照证载的项目工商注册名为准。 7.2项目名称a）日常管控项目：项目名称应包括“城市名+推广案名”，如：杭州柳岸晓风、大庆御园；b）非日常管控项目：项目名称取合作操盘公司确认的项目推广名，如：绿城九龙仓 杭州钱塘明月；c）日常管控项目遇不同项目公司名称、相同项目名称的，可于项目名称后加两位数字以视区分，同期开发的亦可于计划管理系统作做同期处理。 7.3项目分期7.3.1分期原则项目分期策略最晚应在项目启动会阶段明确，信息系统内分期的建立以经集团启动会审批确认的当期规划建设范围为依据。 7.3.2分期命名按分期启动会的先后顺序在计划管理系统中以“项目名称 + 一期”进行命名，如：
14、“杭州柳岸晓风一期”“杭州柳岸晓风二期”，以此类推。 7.4组团/楼栋/单元/房号命名7.4.1一个项目或分期通常可由若干组团组成，原则上不允许随意割裂规划设计中既定组团或以推盘节奏为依据自定义组团或新增分期。7.4.2为确保信息系统基础数据的唯一性，项目或分期所属的楼栋、单元、房号及其他可售单位统一由计划管理系统自动赋予“十八位字段”身份编号，所占字段释义：“所属集团+城市+自投/代建+项目+分期+楼栋号+单元+楼层+房间号”，具体字段划分详下：0 000 0 000 00 000 0 00 00 “000000000000000000”=A B C D E F G H I其中： a）A-所
15、属集团：占 1 位，序号定义为：“1”-房产集团、“2”-管理集团、“3”-小镇集团、“4”-资产集团、“5”-生活服务集团；b）B-城市：占 3 位，按项目所在城市区号取后 3 位编码，如：“0571”取“571”，表示杭州； c）C-自投/代建：占 1 位，定义为：“1”-自投、“2”-代建；d）D-项目：占 3 位，依据城市项目在系统中的创建顺序，由计划管理系统自动生成编号； e）E-分期：占 2 位，依项目的分期创建顺序按“01、0299”依次递增进行编码， 即表示“一期、二期九十九期”；无分期以“00”编码； f）F-楼栋号：占 3 位：楼栋号（工程楼栋号和销售楼栋号），编码时不足
16、3 位的在楼栋号前加 0，补齐 3 位；地下室编号借用楼栋号占位，即 3 位数字，编码规则按地下室一层 991、地下室二层 992999 依次递增； g）G-单元号：占 1 位，按照楼栋单元由东向西或由南向北顺序编码，编号按 1、29 依次递增，表示一单元、二单元九单元；独栋别墅类型，单元号为 0； h）H-楼层号：占 2 位，按照楼栋层数依建筑楼层自下而上顺序逐层编码（架空层不计入层数），编号按 01、0299 依次递增，表示一层、二层九十九层；独栋别墅类型，则楼层号为 00； i）I-房号：占 2 位，按每层房间数依东或南为赋号起点或顺时针依次依次进行编码， 编号 01、0299 依次递增，表示 1 号房、2 号房99 号房；独栋别墅类型， 则楼层号为 00。 7.4.3房间号由“G+H+I”,即“单元+楼层+房号” 组成，占 5 位，于项目主数据预售证阶段由营销线填报人员导入、维护和验证，按照由东向西或由南向北顺序编码（“回”型建筑按顺时针方向逐户编号，各层起点须保持一致），5 位房间号编码规则： a）楼层数低于 100 的，按单元 1 位、楼层 2 位、户号 2 位；
