1、上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法第一条（目的和依据）为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据中华人民共和国价格管理条例和国家计划委员会、建设部关于城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法及国家与本市的有关法律法规和规定，特制定本暂行办法。第二条（适用范围）本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商
2、品住宅和外销商品住宅。公有住房和已向个人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。第三条（主管部门）市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。第四条（价格形式）物业管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会代表协商确定，协
3、商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。第五条（定价程序）实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定的幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。第六条（收费原则）物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经
4、济承受能力相适应的原则，并按照物业档次和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。第七条（物业管理服务收费用语含义）收费用语在本办法中的含义：（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理部门预交的抵押金，应在签订装修合
5、约后收取。（五）修缮基金是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。第八条（公共性服务收费标准的计算和收取）物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（二）楼内公用设施维修及保养费；（三）绿化管理费；（四）清洁卫生费；（五）保安费；（六）办公费；（七）物业管理单位固定资产折旧费；（八）法定税费。本条第（二）项至第（六）项费用支出是指工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。第九条（物业管理服务费分摊）物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。第十条（代办服务费收取）房屋所
6、有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过元。公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。第十一条（装修保证金收取）物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户元元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。第十二条（内销商品房房屋修缮基金筹集）内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的，高层房屋建筑面积成本价的缴纳房屋修缮基金。（二）购房人首期应按多层房屋建筑面
7、积成本价的，高层房屋建筑面积成本价的缴纳房屋修缮基金。（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）、第（二）项规定缴纳。以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。第十三条（房屋修缮基金管理）房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息。房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。第十四条（高层住宅和水泵运行费收取）高层住
8、宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间、按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。第十五条（物业收费合同签订）物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理收费合同。经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。第十六条（物业收费行为规范）物业管理单位收费应遵循下列规定：（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在
9、经营场所或收费地点公布。（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过个月。（四）物业管理单位应当定期（一般为个月）向住户公布收费的收入和支出账目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。第十七条（纠纷处理）物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由
10、物价部门裁定。第十八条（物业收费的禁止行为）物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其他部门和单位不得再行重征收性质和内容相同的费项。第十九条（法律责任）凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚。（一）越权定价、擅自提高收费标准的；（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；（三）不按规定实行明码标价的；（四）提供服务质价不符的；（五）只收费不服务或多收费少服务的；（六）其它违反本办法的行为。第二十条（解释权）本暂行办法由市物价局负责解释。第二十一条（施行日期）本暂行办法自年月日起施行。本暂行规定施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，
11、以本暂行办法为准。上海市物价局上海市房地产管理局一九九六年五月十五日上海市人民政府办公厅转发市房地局关于加强本市居住物业管理实施意见的通知（沪府办发号一九九八年十月十五日）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市房地局关于加强本市居住物业管理的实施意见已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。关于加强上海市居住物业管理的实施意见为进一步贯彻上海市居民物业管理条例，提高居住物业管理水平，改善居住环境，促进社区建设，现就加强上海市居住物业管理提出如下意见：一、目标以“便民、利民、为民”为宗旨，以公房（包括直管公房与系统公房）管理及公房售后管理为重点，力争两年实现行业规范服务基本达标。、修缮要保
12、证。物业公司要实行24小时受理居民报修，并做到急修不过夜，小修不过三天，单项及多项修缮养护有计划安排。、服务要到位。物业公司要实行周一至周六全天业务接待，并公开各项业务手续的办理程序和时限。同时，推行“一门式”服务。、收费要规范。物业公司要公开税费项目，公开收费标准，严格按物价、房地部门的规定收费。、环境要优化。物业公司要配合有关单位积极开展小区整治工作，改善居住环境，并取得明显进展，树立一批居住物业管理的示范小区。各区、县要根据房屋的不同类型和新旧程度，分别提出保障型、改善型、舒适型物业管理的标准和要求，并认真组织实施。二、措施、深化改革专制。公房管理单位特别是房管所专制的物业公司，要真正转
13、换经营机制，减员增效，提高经营服务水平，参与市场竞争。一要划小核算单位，根据居住小区设立物业管理处（室），定岗定员，核定费用，独立核算，自负盈亏；二要实行管、修分离，建立房屋的维修服务、绿化养护、保安保洁等专业队伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社会化、专业化、市场化的物业管理体制过渡。要发挥好业主委员会的作用，推行业主委员会择优选聘物业公司的做法，形成竞争机制，促进物业公司的改革转制。、理顺管理体制。进一步理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道的社区管理之间的关系，分清职责，形成合力。居住小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等要逐步过渡到由物业公司管理。要改变一个小区多家物业
14、公司管理的现象。可以建立业主委员会、物业管理公司、街道（居委会）三方联席会议制度，定期通报情况，协调有关矛盾，共同做好小区的整治和管理工作。、加强行业管理。从今年下半年起，房地部门要对全市物业公司进行资质等级评定，树立一批品牌公司，同时与工商部门联手取消一批资质不合格、群众意见大的物业公司。资质评定要制度化，逐步形成优胜劣汰的市场机制。市区房地办事处按街道对应设置的工作年内要完成。房地办事处作为区房地局的派出机构，要加强对物业公司日常运作的监管、指导和服务。、改进维修服务。物业公司要着重解决住房的“险、漏、堵、水、电”等热点问题，排出计划，分步实施。无维修力量的物业公司要落实好委托维修。有条件的区可建立维修应急中心、业务受理中心等，面向社会，逐步形成维修服务网络。要保证百分之六十以上的租金收入用于房屋维修，今年起新增租金收入要专款用于房屋维修，同时要加强对租金使用的监管和审计。、规范收费行为。物业管理收费要向业主列出明细的收费项目和金额。维修基金使用要单独列帐，定期公布，接受业主监督。物价、房地部门要定期对物业公司的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费和只收费不服务的行为要严肃处理。、开展创建达标。物业管理是社区管理的基础，管理部门要把物业管理创优工作作为创建文明小区
