1、新版建筑工程建筑面积计算规范新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353欧阳学文新版建筑面积规范的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。建筑面积计算新规明确阳台飘窗恕不赠送（新算法）送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版建筑工程建筑面积计算规范于7月1日的正式实施，或许将成为历史。一、新规范大量修订“免费”面积计算规定随着住房城乡建设部对新版建筑工程建筑面积计算 规范GBT 50353（以下简称新规范）的实施，旧的新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 503
2、53也随之废止。新规范主要修订的技术内容包括：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基 础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算 要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层的面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。值得注意的是
3、，开发商以往最常赠送、旧版规范 中不算面积的飘窗，在新规范中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在 2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。另外，在主体结构内的阳台， 应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面 积。而在地下室方面，新规范中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。修订的面积计算 规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧规范 中的建筑面积计算。新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 5
4、0353二、已审批及在售项目不受影响随着新规范的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审批及在售项目不受影响。因此短 期内对市场影响有限。不过，以往“赠送”面积的设计多出现在小户型，未来开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。三、开发商“赠送”面积或将成为历史以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房买卖合同中，因此赠送的面积很难受法律保护，而随着新规范的出台，消费者如果遭遇赠送面积缩水 以及其他纠纷问题时，一定程度上就有了相应的维权依据。另外，正所谓羊毛出在羊身上，为了设计出赠 送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，且赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成容积率比实际偏高
5、，实际居住体验也会降低。新版建筑工程建筑面积计算规范的出台，对以 往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更具体、更细化、更严格也是这次新规范的一大特 点。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实 施，对于开发商来说，除了传统的赠送飘窗外，地下室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘单位面积“增肥”的手段，以后会受到更严格的限制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。附录： 新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353 （部分内容） 计算建筑面积的规定：1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20
6、m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。2.建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计 算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。4.对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m
7、及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投 影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。5.地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。 结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。6.出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。7.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以
8、下的，应计 算1/2面积。8.建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面 积。9.对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。10.对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投 影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算
9、。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。11.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。12.附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。13.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。14.有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面
10、积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2面积。15.门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。16.门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面 积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线 的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。17.设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，
11、应计算1/2面 积。18.围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面 的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在 1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。19.建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、 通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构 净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在 2.10m以下的，应计算1/2面积。20.室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。21.在主体结构内的阳
12、台，应按其结构外围水平面积 计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。22.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油 站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。23.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线 计算建筑面积。24.建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。25.与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。26.对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层
13、高在2.20m以下的，应计算1/2面积。27.下列项目不应计算建筑面积：（1）与建筑物内不相连通的建筑部件；（2） 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通 道；（3）舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；（4）露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰 性结构构件；（5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐 体的平台；（6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以 下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；（7）窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在 0.45m及以上的凸（飘）窗；（8）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；（9）无围护结构的观光电梯；（10）建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮 仓、栈桥等构筑物。
