1、销售案例分析范文销售案例分析范文 一、现状分析 一供给面 1、总量与存量 2、历史销售 3、租售现状 功能划分：公共车位及已经分摊到销售面积中的，主要面向小区业主出租，兼停摩托、自行车等;未分摊到销售销售面积的车位对外出售，为私家车位，主要面向已购车位业主开放，不做出租。 分析：小区车位整体供给量，租赁价格处于的水平，租赁是否活跃，是小区有车业主对购买私家车位缺乏价值感和积极性的主要诱因。 二需求面 1、小区规模 2、有车户 3、居住率 观察，小区业主居住率在XX%以上，具备多高的入住率。值得注意的是，常住小区人口以什么年龄/什么职业的人为主。 分析：小区存在的潜在车位购买群体。 总体分析：小
2、区车位整体处于的供求的状态，存在的潜在需求，如何激发并利用这些有效需求达成销售目标，并形成扩大效应，是本案车位能否顺利回收资金的关键，一个基本的判断是小区现有车位具备一定套现的价值和空间。 三、存在的问题和难点 1、有效需求 小区住户以什么年龄/什么职业为主，带来的直接问题是潜在购买客户在小区的实际居住时间，从而对车位的使用必然性，对购买车位积极性，造成车位的实际有效需求不一，直接影响项目的资金回收。 2、历史价格 历史上最高销售价格的高低，对已购买客户形成心理价格指导，对下一阶段进行大幅度价格调整形成制约。 3、车位存在硬伤 车位面积是否合理，面积偏小或偏大车位、技术问题车位，车位的出是否合
3、理等。都对车位的正常使用形成的影响。 4、销售的有效组织 销售上有效的人员和组织管理，根据销售实际需要进行组建和培训。 四、解决之道 两个效益 两个务必 1、社会效益：务必让业主接受现实销售和销售价格，并不影响开发商口碑。 小区的开发是否成功的，开发商的专业、负责的态度，高品质的产品获得在业主中的良好口碑，从市场观察来看，存在对车位价格进行大幅度调整的可能性，而这对开发商的品牌和口碑必然有所影响，因此，销售的一个重要考量标准是如何在不影响开发商口碑的情况下，让业主接受车位再次销售和车位价格进行调整的现实，这是社会效益方面的考量，也是基本的要求。 2、经济效益：务必激发有购买潜力并具备购买力业主
4、的消费欲望，并实现实际购买，达成预期目标。 如何激发有购买潜力并具备购买力业主的购买需求，并形成实际购买，是考虑操作的一项基本指标，是经济效益方面的要求。 车位销售的解决之道，就是同时达到社会效益与经济效益的双丰收。 五、营销思路 1、思路一：直销法 基本概念：在前期调查的基础上，以销售专员或物业管理人员经销 培训直接对意向客户进行入户拜访销售，以期达成销售的销售手法。 销售参与人员：销售专员或物业管理人员 销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等 销售注意：说辞准备、准确地销售摸底和准业主调研、关系户介绍等 优点：直接面向客户销售、游击战、不声张 缺点：陌生拜访不利销售、销售手续办理不便
5、2、思路二：传销法 基本概念：招募小区业主，以安利传销的方式和手法在小区范围内、业主之间私下传播，形成实际销售的方法。 销售参与人员：小区业主，能言善辩，熟悉小区情况，有良好人缘通常都是已购买的业主。 销售工具：价格、车位资料等 销售注意：说辞、销售身份的合理确定、注意营造特权感、价值感 优点：内部传播，直面客户，口碑销售、价值感、特权感、不声张 缺点：尚无先例、人才难觅、销售手续办理不便 3、思路三：店销法 基本概念：利用物业管理用房，设置专门销售人员，发布销售公告，面对小区业主进行直接销售的手法。 销售参与人员：销售专员、物业管理人员配合 销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等 销售注
6、意：说辞准备、卖场简装、业主沟通等 优点：正式、正规、阵地战 缺点：太声张、容易流传开去、不利口碑 基本思路：建议以直销法或传销法进行车位销售，不事声张。 六、销售策略 1、价格策略 基本策略：取消包月制度，实行较高的XX元/晚的零租制度，以租压售。 具体价格：制定当在开发商确定基本的平均价格之后，另叙! 设置特价车位 2、产品策略 车位改车库业主自行操作 销售期，车位管理、照明、卫生、安保等要有改善，与平时不同 3、销售渠道 主要建立在对小区业主的实际购买方面，不反对投资客介入。 4、具体策略 以租压售：直接或间接提高租金水平，压迫销售。 以租代售：以客户签订中长期租赁协议，并约定在租赁若干
7、年后转为购买协议，前期支付租金自动转为购买车位款。 优惠措施：需在制定价格的基础上按优惠比率适当上浮 销售激励政策小区车位销售执行简案 车位按揭政策 5、操作步骤 步骤一：组织业主恳谈会，进行销售摸底和准业主调研，摸清业主心态。 步骤二：组织销售架构如销售专员、销售说辞、销售政策、交易条件等。 步骤三：具体策略制定如销售方案、销售策略、销售方法、通道选择等。 步骤四：价格制定，符合开发商要求的整体价格体系。 步骤五：行销组织，组织销售专员进行销售行为，并进行控制。 步骤六：销售手续办理，协议、合同的签署等 步骤七：产权手续办理：进行车位产权的变更、转移等。 案例分析 小王带着他的老婆小丽去物色
8、新居，小丽看上了一套三居室，小王一看问价格，28000元，觉得太贵了，可是他与老婆都挺喜欢这个户型，地段也不错，只好跟销售员讨价还价。 小王 这个户型价格有点贵哦? 销售员 这还贵呀站在顾客的对立面!这可是*品牌开发的房子，您看看这个户型设计，这地段配置，本市这个地段，我们卖得是最便宜的了这等于告诉小王，别的楼盘还有房子，你可以到别的楼盘看看!有心买我可以给你问问经理申请下能不能有下定优惠? 小王 那下定有什么优惠呢，能不能做到25000一平米的优惠呢，你看我也这么久了，肯定是想买的。 销售员 不可能!哪有那么便宜，我们经理也没有这个权限，如果有那么便宜，你卖给我好了。这样吧，看你有心，只要您
9、今天下定，我就给您送一套精美礼品! 小王 这样啊 ，那我在考虑考虑吧 结果会怎么样呢?通常是小王带著小丽货比三家去了!好好的一笔生意就这样没了!这可是每个楼盘天天都在发生的事情。 不但是地产行业发生，这种场景其实发生在任何销售过程中。在销售过程中，杀价是再正常不过的事情了，上面这个销售个案之所以不成功，是因为销售员不懂心理学的原故，销售人员为了不被顾客杀价，很自然地就站在了顾客的对立面，这样的结果，销售过程很自然就变成了一场战争，既然是战争，就算是销售成功，也只能是两败俱伤的结果。 那么遇到顾客杀价怎么办呢?不能跟顾客作对，难道任由顾客杀价? 当然不是，一个懂得心理学的销售人员，永远不会与顾客
10、讨价还价，我们来看看以下场景： 小王 这个户型价格有些贵哦? 销售员 是的，这个楼盘确实有点贵与顾客站在同一立场，这叫先跟后带，但是您看看我们这个楼盘的地段、交通、配套、物业等等是别的楼盘不能比的，买房不能只看价格，还要看价值，以后常住，肯定要多方面考虑的，您看看我们的星级物业，我们的小区规划，您买这里的房子肯定不会亏得，要不您先交个定金，我们的房子真的很抢手，现在好户型已经不多了给顾客一个购买的身份，同时引导顾客体验拥有的感觉? 销售员 当客户预备下订房子时女士，您真有眼光!对小丽说，其实是说给小王听有这么好的老公，这么有品位，您以后住在这里肯定会被别人羡慕的再给小王一个身份，同时用假设成交
11、的语言模式! 案例总结 话说到这里了，小王能不下定吗?如果再不下定的话，会觉得没什么面子，当然下定不一定意味着终极的成交，但有了第一步才有第二步，只要客户肯下定，你离成功也就不远了! 为什么会销售成功呢?因为在这里，销售员用了实用心理学NLP里一个很简单的方法，就是“理解层次”中“身份”层次的运用。NLP认为，“身份”层次决定“行为”层次。也就是说，一个人会做出与他身份相符的行为。根据这一原理，在销售中，你要一个人购买产品，只需要给他一个购买该产品的身份就够了，如果他接受并认可了这一身份，他自然就会做出你要的购买行为，这就是心理学，想学习更多关于销售中的知识么?赶紧报名参加我们的门店经理经营特
12、训班吧! 有人试验过， 在街边， 拿着100 块人民币试图“销售”给路人，看看多少钱卖得掉。100 元人民币的价值，当然也是100 元，销售人自己知道，这是真币。结果正如你所预料的，别说打八折，可能就算不要钱，也没人要，人家总有顾虑。 这个试验背后，其实就是销售的难点所在。在整体诚信度不高的社会，大家的防御机制都很强。销售人要做的，就是拥有好意，同时让别人原原本本地感受到自己的好意。这需要方法，也需要训练。 真正好的销售，会用对方的语言来表达自己的主张，他会设身处地考虑对方的情境、对方的需求，甚至是把对方的老板、对方的客户都考虑在内。在这个过程，不是把自己的观点强加于人，更不是给对方洗脑，而是
13、让对方看到不同的画面，自己做出决定。 从这个意义上来说，职场人都是“销售人”，每个人都需要把自己的主张“销售”给老板、同事、家人、朋友要实现成功销售，可以从六个方面调整自己的思维方式。 1、立场：把握角色，进退有据 人要活得不纠结， 自在从容， 就需要掌握立场;立场就要回答三个问题，即“我是谁”，“我要什么”，“我有什么”。 最简单的例子，很多丈母娘疼女婿，把女婿当儿子待。可女婿就是女婿，不要轻易走进不同的角色，否则还关系很难长久。关注微信商人之道了解老板的思考逻辑。女婿没有儿子孝顺吗?孝敬丈母娘没有儿子大方吗?当自己是女婿就是见外吗?相反，错位，才可能滋生很多问题。 比如说，自己妈妈来家里，
14、你可以在她床边一聊大半夜，和丈母娘这么做，就未必合适，这就是分寸。 有人说做女婿我会，怎么做销售呢?做销售也要把握这三个问题，有人把客户当朋友，当辩友，当上帝等都不恰当;销售人的目的不是求人，不是输赢，不是膜拜，只是引领客户看清楚自己的“产品”;销售人不是为了证明自己产品的完美，而是让自己的产品得到完美的使用。在职场中，有太多的人喜欢抱怨公司，如果你问他，说这个话的时候，你角色是什么?大部分时候，对方都会发现自己跳出了原来的角色，但是也都会解释抱怨里的善意。如果你再问，既然是善意，还有什么更有效的表达方式?这些问题，会让对方回归自己的角色和相应的职责，从感性回归理性。 有人说， 好吧，立场我明
15、白了， 可我怎么知道我的立场对不对?很简单，当你情绪波动的时候，就是立场需要调整的时候;调整的是你的角色、目的以及衡量手中的资源。 这里有一个误区要提醒一下，调整了立场，不等于就像打了鸡血一样亢奋。 恰恰相反，我认为人的精力是有限的，不要放任自己的激情泛滥，那并不健康。健康的状态，是从容的，中立的，平和的，有力量的，这是立场的力量。 【销售管理启示】 纠结，不是源自角色错位，就是定错了目标，或者错估了手中的资源。 2、一切都是目标，其余都是注解 再怎么强调目标的重要性都不过分!很多人都没有目标， 确切地说， 没有清晰的目标。为啥? 很多人定目标前要先衡量手中的资源够不够，而不是先定目标， 后找
16、条件;而且， 定目标其实就做了选择， 选择意味着放弃， 放弃意味着痛苦。 有人认为不定目标可以进退自如，不会失败，实际上却因为没有清晰的目标失去别人的尊重，也失去了集中资源达到目标的机会，也增加了改变目标带来的资源浪费和资源分散带来的效率下降。 有人定了目标，却又丢掉了目标。比如有些人希望别人看重自己， 就不停地反驳别人， 可是反驳别人往往把自己推向了目标的反面;有人辅导别人是希望带来增长， 可一开始辅导就走进发现问题解决问题的怪圈，纠正问题未必一定与增长相关。 有人把结果当目标，比如销售人把业绩当目标，于是“成功”地把自己放在了索取的位置，招人烦。而你的目标可能是让客户了解你的产品，结果客户
17、因为了解而购买，那是客户自己的事。 这么说来， 目标在结果之后，过程之前;是达到结果的理由， 是过程的阶段性结果。有些拗口， 但仔细想想也不难理解。 所以，销售其实就是客户自己说服自己的过程，而销售人的职责是给对方一个理由，一个不能拒绝的理由。如果你懒得找理由，那么客户就会定义你的来意即你索取的结果。那么，不给你好脸色，也就顺理成章。 【销售管理启示】 一个好的目标应该是可以说得出口的，对双方都有益的，创造双方沟通氛围的理由。 3、情绪背后有主张 人到职场，总希望给自己的一个“喜怒不形于色”的成熟标签。不轻易流露情绪是对自己的保护，但也会让自己憋屈难受。 当你的体温升高， 血压升高， 你会开始
18、担心，甚至去医院;但情绪上的颠簸，你却认为正常。对职场人来说，情绪波动是一个相比体温和血压毫不逊色的健康指标，它能够非常准确地提示我们身体和思维中的问题。 情绪管理， 就等同于压抑或者发泄那么简单吗?不是的，由情绪而留意到背后的认知才是有效的开始。比如晚上家人回来迟了，你非常担心，可在家人进门的刹那，由担心变成生气的有没有? 回头想想， 你生气真的只是因为对方迟回家?一定不是的，那是什么?是推测。推测属于认知，是对家人迟回来这个动作的解读。可是你解读的依据是什么? 明显不足!每一个情绪背后， 一定有一个观点， 只是有时候连自己也未必留意到。 比如说， 有人劈头盖脸骂你一顿，你可能当时就生气。但
19、是如果你知道对方生气， 是因为她看到你在太阳底下晒了1 0 分钟， 因为心疼才骂你的， 你还会生气吗? 由此可见， 每个观点背后一定有部分事实，或更多事实。吵架的原因，是观点对观点，情绪对情绪。如果每次都能找出情绪背后的原因，每次都能探究支持原因的事实，也就吵不起来了。 【销售管理启示】 很多时候，吵架的原因，是观点对观点，情绪对情绪。 4、信心，是销售的最大前提 信心不能被要求，信心也不能假装。 很多人以为信心与财富、地位和影响力有关， 所以需要等到拥有这些条件才能自信。事实上完全不是这样。我说信心与立场有关， 只要你认准自己的立场，自信就是自然而然的事情。有人说不对， 一位原来是司机， 现
20、在做了销售的大叔级人物从人群中站起来， 他说他没有任何理由自信， 去人家公司收款遭人家白眼不说， 回来还要挨老板骂，隐隐感觉工作不保， 多少次恨自己没用，哪来的信心?“我没有信心!” 我回应说，刚才你说自己没信心的时候，就特有信心。他听了一愣，接着和大家一起笑了起来。我接着问他，要做好这份工作，你需要什么条件，比如收款?他回答说：一个厉害的，干练的，不急等着钱用，一切都搞得定的，威风八面的人可以做好这份工作。我追问：那你是不是每次收款的时候，就有意无意装成那个样子?他想了想，微微点头说，“有点，你想，我也没什么本事，可是这份工作对我很重要，我需要靠它养家糊口。我没读过什么书，初中毕业，像我这样
21、的状况，我怎么会有信心呢?有时候难免要装装样子，壮壮胆。” 信心的关键，就是做你自己。到了客户那边，假如你这样说：“老板，我来为我们公司收款，我没什么本事，四十多岁了，这份工作恐怕也是我唯一的工作。” 这是第一条，回答了“我是谁”。接下来，就要解决我来做什么，我有什么，我没有什么。“我今天来，是来收款的，我知道你有钱，我也知道你可以不给我钱，这是你的事情，我的目的就是拿回钱。因为拿不回钱我就丢掉了工作，丢掉了工作，我也没有什么其他的资源，你抬抬手，我就可以继续这份工作，你按按手指，我可能就会失业。没有了工作，我也就没有什么好失去的了，我今天来的目的就是这个，你是让我有希望的回去，还是让我绝望地
22、回去?” 当你这样说的时候，只不过是把自己真实的状况说给他听而已， 但是他会感受巨大的压力， 你会像是没有信心的人吗? 但是之前因为怕被人瞧不起， 他穿西装打领带到客户那里去，“ 假装”自己很有能力，结果被一眼瞧破。怎么会有力量?瞬间，他找回了自己的力量。 信心， 不只是立场，还需要更多的支撑物， 比如了解客户， 了解对手，了解自己的产品和战略， 都是信心的重要支撑。 【销售管理启示】 一个人不是他自己的时候，他就失去了力量。 5、信任，与他人无关 很多时候，我们不信任谁和信任谁，似乎都和对方有关对方的人品和能力。这是一个误区。信任无关对方，而是自己的事。 仔细看看周围， 每当我们吃得准对方的
23、时候，就敢于信任;吃不准，才不信任。所以实际上信任的根源就在于自信。 人品再恶劣，只要你搞得定，照样信任，就像如来信任猴子。从这个逻辑上讲， 周围那些我们不信任的人，多半是我们搞不定的人，没有办法，信任危机。我知道这个观点，有违常规，但是值得琢磨一下。你想， 放高利贷的人， 就真的相信那些借钱人的人品和偿还能力?为什么还敢借给他?那是因为他们搞得定。 记得有一次应聘一家公司中国区总经理的时候， 面试在巴黎进行。当时的CEO 问：“你在中国工作，我在巴黎工作，我们离得很远;而且，英语对你、对我都是外语，我凭什么信任你?”中国有句话叫直来直去，你既然那么直接，回答也必须直接才匹配吧?所以，这么回答
24、：“信任，是你的事，我值不值得信任才是我的事。我通常会做这样几件事，来让自己值得信任而你信不信任，完全是你的事。假设我不是中国人而是法国人，你就没有信任问题?假如我不在中国，而在你身边工作，你就信任吗?”自信，才会信任。 【销售管理启示】 信不信任是你的事，值得信任才是我的事。 6、销售，就是销售自己 很多人常说：“ 销售就是做人。” 也有人告诫：“要在职场中销售自己”。 什么是做人?销售自己什么?做人就像一个菜农在卖菜。批发一车菜过来，开始挑挑拣拣，有些菜是要贵卖的，有些菜是要便宜卖的，有些菜是要扔掉的，这样，整车的菜才能卖出个好价钱。我们这一辈子走过来，有些东西是要忽视的，有些东西是要维持的，有些东西是要珍视的。对每个人来说，珍视以及次序，就是缘于人跟人之间的价值差异。 所以， 销售自己， 一定要知道销售自己什么特质。假如要销售人品，那么具体指人品的哪个方面?是“说到做到”?是“乐善好施”?是“精明强干”?总之，我们需要一些具体的“卖点”，这样你的销售才会更有效。 作为普通的职场人， 决定自己做一个什么样的人? 我要让谁相信我是这样的人? 我用什么方法让人相信? 有哪些渠道可以利用? 有哪些动作可以去做? 这样一来， 回答了这些问题，每个人的方向就清晰了， 就会有条不紊地动起来。 感谢您的阅读，祝您生活愉快。
