1、代建工程管理方案青山湖科技城大园新城南区工程项目管理方案临安中天房地产开发有限公司青山湖大园新城项目部1、项目概况青山湖科技城大园新城南区工2、项目管理的工作内容2.1 本工程项目管理的工作内容包括对本项目的投资、 质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控制， 协调有关单位之间的关 系，保证工程质量，并按期交付。2.1.1 现场管线迁移及三通一平等项目建设条件的落实、协调；2.1.2 协助招标人开展工程监理的招标工作， 并协助招标人与中标人签订工程监理合同及代 理招标人负责合同履行的全过程管理；2.1.3 协助施工图设计文件的编制及报审工作；2.1.4 协助工程施工和设备、材料采购招标，在工作
2、中回避由利益关系的单位，并将招标投 标情况和中标通知书报招标人及管理部门备案；2.1.5 协助办理工程实施中有关规划、建设、国土资源、交警、环保、卫生、城管、消防、 人防、园林、绿化、市政和水电气等项目的报批手续；2.1.6 协助有关项目建设合同的洽谈、签订以及合同履行的全过程管理；2.1.7 进行工程项目质量控制、进度控制、投资控制；2.1.8按项目进度要求上报编制年度投资建议计划， 并按月向建设单位上报工程进度和资金使用情况；2.1.9审核、签订工程进度报表及提出进度拨款意见；2.1.10处理施工中出现的工程设计变更的报批手续；2.1.11协助工程中间验收，组织做好竣工验收，组织各承建单位
3、及时编制工程决算，负责 项目竣工及有关技术资料的整理汇编移交。向使用单位办理工程交付手续；2.1.12代表业主对项目建设资金进行管理。在项目实施过程中，编制工程资金使用计划， 按工程的进度，依据相关合同，提出资金支付意见；2.1.13在工程竣工验收前，负责办理承包商、设备供应商与业主签订质量保修书。在工程 质量保修期内，对交付业主的工程，在质量保修期内承担质量保修管理的相应义务和责任；2.1.14其他与本项目工程有关的项目管理工作。3、总体目标3.1质量目标对工程的方案定位、设计、设备选型进行全面的控制。确保各分部、分项工程质量一次达到 国家相关专业验收合格标准；消除质量隐患，杜绝重大质量事故
4、，确保工程全部达到国家质量验 收规范的规定，单位工程合格率达到 100%3.1安全、文明生产目标根据“安全第一、预防为主”的安全生产管理方针，结合青山湖科技城大园新城南区工程的 实际情况，建立、健全安全生产责任制，消除安全隐患，杜绝重大安全事故的发生。文明施工管 理要求达到市级文明工地标准。3.1工期目标根据合同要求，结合工程实际，将项目施工阶段工期定为 660天。3.1投资目标严格控制按已批准的概算指标进行建设，严格按合同进行计量、计价、变更确认及竣工决算 的审核，投资控制在预算范围内。加强设计、招标、施工、材料设备各环节的控制，采用新技术、 新材料、新产品、新设备和先进的管理方式，节约投资
5、，控制成本，提高效益。4、项目管理理念4.1 实现有组织的管理一是参加建设各方主体的工作职责和相互之间工作关系的明确， 二是项目管理方内部形成职 责明确、层次分明、工作无盲点、工作有时效的管理框架。通过组织管理，做到处处有执行（谁 做），事事有责任（谁负责） ，环环有监督（谁监督管理） 。4.2 实现全过程计划监控任何工作都制定相应计划， 并且计划要经过审批， 避免反复以影响工程建设。 包括项目管理 方案，各部门管理细则，实施方案，实施流程等。排定各里程碑时间节点，编制阶段分解计划， 要求各方监督实施。4.3 实行全员责任制管理工作落实到每个部门，每个基层，每个细节，每个人，通过工作交底，做到
6、项目部每个 人都是管理者，通过不同范围的沟通会议，形成上下各层次工作目标一致，分工明确。从时间角 度，项目管理的所有工作者全部实现平行管理，减少一切中间环节和误差。4.4 建立信息搜集、处理、反馈中心及时收集信息和及时反馈信息。 要求不正常的工作状态能够及时 （没有时间差） 反馈到上一 个管理层，并做出处置； 中等程度以上问题要求在 1 小时之内反馈到上部各个管理层， 并做出处 置。中心信息处理站担负全项目管理的重大信息汇集、传输和发布。4.5 利用合同手段进行管理熟悉合同条件，签订合理的合同条款，如质量标准、工期要求、付款方式、奖惩制度等。由 于工程的复杂性， 合同条件随时会有变化， 合同主
7、体会利用合同的变化干扰工作的正常开展， 这 些需要认真对待，也需要灵活处置，但处理问题的合同原则不容改变，要严格合同奖惩措施。4.6 协调和交流加强同业主和参建各方的协调和交流。 这些协调和交流， 既发生在高级管理层， 也发生在各 个层次。特别是基层，更需要通过沟通，使管理工作体现在过程中，保证工作一次性完成。4.7 贯彻业主满意理念通过业主对工作的决策参与， 在过程中把业主的要求和思想及时贯彻落实到具体工作上。 通 过汇报制度，通过总结，通过（年、月、周）报，专项工作汇报等，及时让业主了解情况，及时 让业主参与对里程碑事件的决策要求， 就是让业主对工作满意， 这也是提高管理成效的重要条件。4
8、.8 风险预控实现风险预控管理。 由于建设工程的特性， 在建设过程中会存在许多可能出现的风险， 如工 期风险、投资风险、质量风险、安全风险等。在实施前，找出风险因素，分析风险的程度和发生 的可能性，进行预先应对，控制风险的发生，控制风险对工程实施的影响。项目风险管理是通过 风险识别、 风险分析和风险评价去认识项目的风险， 以此为基础合理使用各种风险应对措施、 管 理办法、技术和手段对项目的风险实行有效的控制， 妥善处理风险事件造成的不利后果， 以最少 的成本保证项目总体目标实现的管理工作。 风险应对计划是针对风险分析的结果， 为提高实现项 目目标的机会，降低风险的负面影响而制定的风险应对策略和
9、应对措施的过程。常用如下措施： 1、风险回避：考虑到风险事件的存在和发生的可能性，主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失 的方案。通过回避风险，可以在风险事件发生之前完全地消除某一特定风险可能造成的种种损失， 而不仅仅是减少损失的影响程度； 2、转移风险：转移风险是指一些单位或个人为避免承担风险 损失，而有意识地将损失或与损失有关的财务后果转嫁给另外的单位或个人去承担。 转移风险有 控制型非保险转移、财务型非保险转移和保险三种形式； 3、损失控制：损失控制是指损失发生 前消除损失发生的根源， 并减少损失事件的频率， 在风险事件发生后减少损失的程度。 故其基本 点在于消除风险因素和减少风险损失； 4
10、、自留风险：自留风险又称承担风险，它是一种由项目 组织自己承担风险事故所致损失的措施。5、项目管理的组织项目管理的组织形式：项目经理综 合目计程办、n 刖管管公期理理- 至 丿J部丿J部丿1部丿6、投资控制的方法和手段6.1投资控制方法和手段6.2.1设计阶段投资控制（一）设计阶段投资控制流程图622施工阶段投资控制（一）流程图1、月工程计量和支付基本程序三方协商调整建设单位向承包单位支付2、工程变更、洽商管理的基本程序（二）施工阶段投资控制方法和手段青山湖大园新城， 施工阶段投资控制的主要内容有： 编制施工阶段资金使用计划； 对已完 成的合格工程进行准确计量； 在工程承包合同约定的工程价格范
11、围内， 审核工程付款凭证以及承 包商竣工决算，未经项目经理签字确认，建设单位不能支付工程款；严格控制工程变更及索赔。1、资金使用计划的编制 投资控制的目的是为了确保投资目标的实现，项目管理中要求造价控制工程师及时编制资 金使用计划， 通过资金使用计划的科学编制， 合理确定青山湖大园新城施工投资控制目标值。 以 使投资控制有所依据， 对未来建设项目的资金使用和进度控制有所预测， 消除不必要的资金浪费 和工期失控，有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资、提高投资效益。2、工程计量的控制 工程计量是指现场工程师对承包单位按合同中规定的工程项目施工进度计划及施工图设计 要求，在实施过程中对实际完成
12、的合格工程量的确认。计量不仅是控制项目投资支出的关键环节， 同时也是约束承包单位履行合同义务、 强化承包 单位的合同意识的手段。 对于不合格的工作内容， 监理工程师可以拒绝计量。 监理工程师通过按 时计量，可以及时掌握承包单位工作的进度，如果承包单位严重违约，甚至可以向建设（项目管 理）单位提出清退承包单位的建议。 因此，在监理过程中， 监理工程师可以通过计量支付为手段， 控制工程施工按合同条件进行。（ 1）工程计量的确认监理工程师对工程项目进行计量确认包括三个方面： A. 工程量清单中（图纸）的全部项目； B.合同文件中规定的项目；C.工程变更项目。（2） 工程计量的方法 为客观、公正、及时
13、进行工程计量，项目管理部将依据现场具体情况选择计量方法，包括：均摊法、凭据法、断面法、图纸法和分解计量法。（3） 计量的几何尺寸以设计图纸为依据，并且必须是经过验收、质量合格的工程。监理工 程师对承包单位超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予计量。3、工程款的结算与支付（1）严格按本工程施工承包合同的规定，进行工程价款的支付审核。（2）严格按相关合同的约定，控制结算付款方式。（3）复核工程付款凭证，签发付款证书，并严格进行付款控制，做到不多付、不少付。（4）在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发 现偏差，分析产生偏差的原因、及时采取纠偏
14、措施。（5）对工程施工过程中的支出做好分析与预测，并不定期向建设单位提交项目投资控制及 其存在问题的报告。4、严格控制工程变更严格控制工程变更， 无论哪一方提出的工程变更， 在签发前都须认真审核， 首先审核工程变 更是否必要，必要时再对工程变更进行投资估算，对增加造价较大的工程变更，与建设方、设计 方商讨是否有更为经济的方案。 工程变更实施完毕后要及时审核和签复施工单位提交的工程量清 单和价格。5、索赔与反索赔的控制（1）总监理工程师必须按照施工承包合同的约定处理费用索赔与反索赔事宜，并公正、 独立地审查索赔与反索赔的证据资料，及时与建设单位、承包单位进行必要的协商，合理、公正 地做出必要的决
15、定。（2）根据材料、设备订购合同，配合建设单位订货部门督促材料、设备供应单位按照合同 规定的质量标准、 在规定的时间内、 将货到指定的地点， 防止因材料供应不及时或质量原因影响 工期和工程质量而发生索赔问题。（3）做好工程施工记录，保存各种设计文件，特别要注意实际施工有变更情况的图纸，注 意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据；参与处理索赔事宜。（4）参与因工程变更而进行的合同修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响，以避 免索赔与反索赔事宜的发生， 重点控制项目包括： 更改工程有关部分的标高、 基线、位置和尺寸， 增减合同中约定的工程量， 改变有关工程的施工时间和顺序， 其他有关工程
16、变更需要的附加工作。6、利用信息管理手段进行投资控制 在施工过程中进行投资跟踪控制，定期地进行投资实际支出值与计划目标值的比较出现编 差，分析产生偏差的原因，及时采取纠偏措施；对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测， 经常或定期向业主提交项目投资控制及存在问题的报告。7、造价控制的组织措施 项目管理实行项目经理负责制，现场监理实行总监理工程师负责制，项目管理各部门定编、 定员、定岗位、定职责，造价控制的目标落实到各有关管理人员分头控制、总监理工程师统一协 作、项目经理进行总控制。8、造价控制的技术措施（1）对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。（2）重视图纸会审和设计交底。在图纸会审
17、和设计交底前，组织各专业工程师充分熟悉图 纸，发现图纸中存在的问题特别是各专业存在的矛盾之处， 利用图纸会审的机会加以解决， 减少 施工过程中的变更和由变更引起的索赔。 同时通过设计交底还能充分了解设计中的技术要求， 明 确施工需要重点控制和协调之处，制定预控措施减少因施工不当造成费用增加。（3）从各个环节（专业）寻找设计优化节约投资的可能性。7、 进度控制的方法和手段7.1 施工阶段的进度控制针对青山湖科技城大园新城南区的工程具体情况， 施工阶段进度控制的管理分三个大层次进 行，即代建管理部、 工程监理部和施工总承包单位。 这里的施工总承包单位在编制分标段进度计 划时，受其自身利益及职责范围
18、的限制， 除原则上按合同规定实施并保证实现合同确定的阶段目 标和工程项目完工时间外， 在具体作业安排上、 公共资源使用上是不会考虑对其他承包商的影响 的。也就是说各承包商的工程进度计划尚不能完全、 彻底地解决工程进度计划在空间上、 时间上 和资源使用上的交叉和冲突矛盾。 为满足本项目总体进度计划要求， 承包商控制的工程进度计划 还需要相应的协调，这个工作由代建管理部和工程监理部来完成。7.1.1 施工阶段进度控制的任务代建管理对施工进度控制的任务是采取措施确保工程项目工期目标的实现， 代建管理对工程 工期的控制贯穿施工的全过程，从承包人投标、施工直到工程竣工为止。在不同阶段，将有不同 的侧重，
19、各段代建管理任务如下：1、在施工招投标和开工准备阶段：本阶段施工进度控制的主要任务是审查承包人申报的施 工进度计划，包括施工技术方案和组织计划，用以判断承包人是否有实力保证工程按期交工。正确的施工进度计划，应留有一定余地，以适应可能出现的变化（例如天气因素等） ，应保 证工程实施的连续性和均衡性。人员、材料、设备、资金等方面资源要得到充分的利用，这样的 计划才最有可能得到实现。2、施工阶段在施工开始后， 本阶段施工进度控制的任务主要是协调施工力量、 检查调整进度计划， 以保 证按期交工的进度总目标， 实现分阶段分项目工程的进度控制， 以保证总目标的实现， 尤其是对 关键线路上的工程进度，必须严
20、格控制，采取各种措施保证完成。由于各方面的原因， 任何工程进度计划都不可能一成不变， 工程监理部应对其进行动态跟踪， 监督协调进度计划的实施， 必要时要求承包人对进度计划进行调整与修订， 及时采取相应的措施 纠正由于各种干扰引起的进度偏差。加强对工程延期的管理， 由于工程量变化、 工程变更、供图误期等原因， 根据施工承包合同， 承包人有权要求延期， 监理应严格审查承包人的延期申请， 并采取调整计划， 改善施工方法等方 式，尽可能保证总工期目标的按期实现。在施工期间， 更要重视预防避免工期延误， 主动协调好可能影响工程进度的每一个环节， 以 避免和减少工程延期情况的出现。7.1.2 施工阶段进度
21、控制的主要方法（1）审核工程进度计划 要求施工承包单位根据各施工阶段的工作内容、工作程序、持续时间及衔接关系，编制详 细的进度实施计划，工程监理部要根据建设（项目管理）单位的要求和相关规范、标准及政府有 关规定，严格审查进度计划的可行性、合理性及有效性，如果不能满足总工期目标的要求，即责 令施工承包单位重新进行修改和调整， 直至满足总工期要求。 如果审查中发现问题， 应及时向承 包单位提出书面修改意见， 并协助承包单位修改， 其中重大问题应及时向项目管理部和建设单位 汇报。施工进度计划一经监理工程师确认，即应当视为合同文件的一部分，它是以后处理承包单 位提出的工程延期或费用索赔的一个重要依据。
22、（2）进度控制“监理实施细则”的制定与执行 进度控制“监理实施细则”在项目“监理规划”指导下，由工程监理部负责进度控制的监 理工程师编制，经总监理工程师批准后执行。其主要内容应包括：施工进度控制目标分解图；施 工进度控制的主要工作内容和深度； 进度控制人员的具体分工； 与进度控制有关各项工作的时间 安排及工作流程； 进度控制的方法（包括进度网络分析方法以及关键线路、 关键节点的检查日期、 数据收集方式、进度报表格式、统计分析方法等） ；进度控制的具体措施（包括组织措施、技术 措施、经济措施及合同措施等） ；施工进度控制目标实现的风险分析；尚待解决的有关问题等。（3）网络计划技术的运用在施工过程
23、中， 及时做好工程进度记录， 并运用网络计划技术， 确定计划中的关键工作和关 键线路；通过不断改进网络计划， 寻求最优方案， 以求在计划执行过程中对计划进行有效的控制 与监督，保证合理地使用人力、物力和财力，以最小的消耗取得最大的经济效果。（4）现场工程进度协调会监理工程师应每月、 每周定期组织召开不同层级的工程进度现场协调会议， 以解决工程施工 过程中的专业、队伍之间相互协调配合问题，同时通报各进度状况、存在的问题及下周的安排， 解决施工中的相互协调配合问题。 在每月召开的高级协调会上， 通报工程项目建设的重大变更事 项对进度的影响， 及时协商、 妥善处理，解决各分包单位之间以及建设单位与承
24、包单位之间的重 大协调配合问题。在平行、交叉施工队伍多，工序交接频繁，且工期紧迫的情况下，现场协调会根据需要每日 召开。在会上通报和检查当天的工程进度，确定薄弱环节，部署当天的赶工任务，以便为次日正 常施工创造条件。对于某些未曾预料的突发突变问题， 监理工程师还可以通过发布紧急协调指令， 督促有关单 位采取应急措施维护工程施工的正常秩序。（5）工程延误的控制 造成工程进度拖延的原因有两个方面：一是由于承包单位自身原因造成工期延误；一是由 于承包单位以外的原因造成的工程延期。 总监理工程师要采取有效措施将所延误工期消化在总进 度中，确保项目总体进度按期完成。（6）工程进度资料的整理和报告 监理工
25、程师应根据工程进展情况随时整理现场进度资料，并做好记录，定期向项目管理部 提交工程进度报告，项目管理部汇总整理后发向有关单位。（7）工程移交监理工程师应督促承包单位办理工程移交手续，颁发工程移交证书。在工程移交后的保修 期内，还要处理验收后质量问题的原因及责任等争议问题， 并督促责任单位及时修正， 确保保修 期顺利过渡。当保修期结束且无争议时，工程项目进度控制的任务即告完成。8、质量控制的方法和手段8.1 施工阶段的质量控制督促工程监理部在收到施工图后由总监理工程师组织监理部人员认真编制监理规划 ，对 工程施工质量控制进行详细地分解， 并在施工总承包单位编制好施工组织设计的基础上要求各专 业监
26、理工程师编制监理实施细则 ，监理人员通过监理规划和监理实施细则确定的方 式、方法和手段进行开展施工阶段的质量管理控制工作， 监理规划 中必须明确建立以下制度， 进而确保施工阶段的工程质量。1、设计图纸核查制度（1）主要审查设计图纸是否符合设计规范和强制性条文要求；（ 2）审查功能分区、布置是否符合 生产工艺的相关要求；（3）使用空间审查。 结合建筑、 结构、设施图纸，审查主要部位的空间高度， 如通道、 净 空等是否符合使用要求；管道、管线布置、交叉是否合理，是否影响室内净空高度；组织落实综 合管道专项设计，提高室内净高和观感效果等；（ 4）材料设备的选择、选型审查；（5）特殊工艺，专用地板的设
27、计和布置是否合理，施工是否可行；（ 6）特殊节点设计是否合理；（7）特殊、异形构件设计中，结构形式、受力性能是否合理；（8）后浇带设置、节点做法、设计要求是否合理；（9）防水设计、材料做法以及屋面组织排水设计是否合理、可靠。2、施工组织设计（施工方案）审查和会签制度 施工组织设计（施工方案）编制的合理与否，直接影响施工质量。对施工组织设计（施工方 案）的审查，在确保施工质量前提下，从技术、经济、进度等方面由监理部首先提出审查意见， 组织设计、投资等各部门进行讨论，并对最终确认文件进行会签。3、材料、设备、专业分包单位招投标制度工程使用的电梯及装修材料，事先组织市场调研、谈判，确定甲定乙供选用品
28、牌、范围、价 格，组织招标，择优录取；选择专业分包单位时，从技术力量、设计能力、加工生产能力、安装吊装能力、质量保证体 系、组织管理系统、类似工程施工经验等多方进行考察，初步选择后进行招标，从质量、技术、 经济等方面择优录取。4、技术复核制度 技术复核作为检查、 控制施工质量的关键工作， 代建管理部将要求工程监理部对质量的关键 控制点进行细化，制定一系列的技术复核要求，在现场操作时确保针对性。技术复核内容包括： （1）控制点、轴线、构件定位、桩定位、预埋件、预留孔、高程控制点等的技术复核； （2）模板制作、安装的技术复核； （3）钢筋加工、安装、连接的技术复核； （4）现浇砼构件，特别是竖 向
29、构件的垂直度的技术复核； （5）涉及现场安全施工的脚手架搭设、施工用电、大型施工机械设 备等选型计算资料的技术复核。对技术复核的具体要求， 代建管理部将要求工程监理部设置复核见证点或待检点， 书面提前 通知承包方，要求施工承包方及时配合做好复核工作，复核合格后安排进入下一道工序。5、关键工序旁站制度（1）梁柱节点及复杂部位钢筋隐蔽工程旁站；（2）基础工程、主体结构混凝土浇捣施工旁站；（3）桩基工程施工旁站；（4）土方回填工程旁站；（5）防水施工旁站等。设计图纸确定后， 代建管理将对重要施工工序进一步研究， 以确定旁站的范围。 对需要旁站 的部位，要求监理部提前编制旁站计划并通知承包方， 旁站执
30、行人员执行旁证时要认真负责、 不 得擅自离岗，并及时编写旁站记录。6、见证取样送检制度 工程现场使用的材料，如钢材、水泥、砌体材料、装饰材料、幕墙、钢结构材料、屋面防水 材料以及塑胶跑道使用的材料等规范规定需测试复试的材料， 代建管理要求承包方在上述材料进 场后及时通知现场监理部组织检查，核对材料的规格、品牌等，对需要检验的材料，经检查核对 后，填写见证取样委托单，由监理部见证人员按规定取样、封样和送检；对现场钢筋的对焊、电 渣压力焊、搭接焊接头，根据取样方案，组织现场实物取样、封样和送检。现场监理部将编制详细的见证取样和送检方案，按计划要求执行。7、工程例会制度每周召开一次工程例会， 工程例
31、会由总监理工程师主持， 现场各施工单位、 其他有关单位均 要参加。会议要对一周以来的施工进度、质量、安全以及存在的需要协调解决的问题进行讨论， 协调、解决施工过程中出现的问题。8、专题会议制度 专题会议主要解决施工过程中技术性或需要现场协调解决的问题等， 以及其他特殊情况而需 专门组织的会议， 会议以解决实际问题为目的， 不定期举行。 会议由专业监理工程师或总监理工 程师主持，必要时由项目管理的项目经理主持。9、质量情况阶段评估和汇报制度在施工过程中， 工程监理部每周根据承包方各分部、 分项施工内容， 对施工质量情况进行评 价，编写周质量总结报告；每月进行详细的施工质量评估，编写月施工质量评估报告。以上报告 均报送项目管理部和建设单位，必要时抄送施工总承包单位。9.1 信息管理的方法和手段9.1.1 确定信息管理的计划和内容建设工程信息管理贯穿建设工程全过程， 衔接建设工程各个阶段、 各个参建单位和各个方面， 其基本环节包括：信息的收集、传递、加工、整理、检索、分发、存储。根据青山湖科技城大园新城南区工程管理的各阶段信息特点， 本代建管理部在不同的阶段计 划信息整理包括以下内容：（一）施工招投标阶段的信息管理 在施工招投标阶段的信息收集，有助于编写好招标书，有助于选择好施工单位和项目经理、 项目班子， 有利于签订好施工合同， 为保证施工阶段监理目标的实现打
