1、土地利用规划作业（以江阴市工业土地资源及利用为例）土地是宝贵的不可再生资源，是人类赖以生存和发展的重要物质基础和生产资料，土地资源的有限性和稀缺性与人类社会经济发展对土地要求的无限性构成了一对矛盾，如何合理用地、节约用地，切实提高土地利用集约化水平，在当前国家土地政策偏紧的情况下有着极其重要的现实意义。近年来，随着园区建设的大力推进和招商力度的不断加大，我市工业经济增长对土地资源的需求越来越大，依赖日益显现，工业用地供求矛盾日益突出。为进一步落实科学发展观，加强政府对宏观经济的调控力度，促进我市产业结构的优化升级，为制定科学的发展规划提供决策依据，我局于前阶段对全市规模以上工业企业土地资源利用
2、状况开展了一次专项调查，现对调查资料分析如下：一、我市工业企业土地资源利用现状2004年上半年，全市855家规模以上工业企业用地面积4422万平方M，折合约6.63万亩，房屋建筑面积1709.34万平方M，单位面积上的房屋建筑密度为38.66%，单个企业平均用地面积5.17万平方M，折合约77.58亩。从乡镇情况看，单位面积房屋建筑密度高于全市平均水平的乡镇有3个，分别为：周庄镇（66.9%）、新桥镇（56.58%）、华士镇（44.86%），单个企业用地面积小于全市平均水平的乡镇有10个。从企业情况看，单位面积房屋建筑密度高于全市平均水平的企业有241个，占全部规模企业的28.19 %。从行业
3、结构看，在被调查的33个行业分类中，有21个行业的单个企业占地面积小于全市平均水平，占63.64%。我市规模工业企业用地最大的5个行业是：纺织业占20.98%；黑色金属冶炼及压延加工业占14.25%；通用设备制造业占11.66%；塑料制品业占10.38%；化学原料及化学制品制造业占5.75%。这5个行业用地面积达2800.53万平方M，占全市规模工业企业用地总量的63.32%。单个企业用地面积最大的5个行业是：电力热力生产供应业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、交通运输设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、水的生产和供应业。二、我市工业企业土地利用效率分析为全面反映我市规模以上工业企业土地
4、利用效率，我们选取了单位面积土地上的工业总产值、利税、出口交货值、资产总额、从业人员等5个指标来进行分析，说明我市规模工业企业单位面积土地的产出能力、投资密度和就业密度。（一）单位面积土地产出的工业总产值2004年上半年，全市单位面积土地产出的工业总产值为1650元/平方M。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有8个，前5名为：新桥镇、澄江镇、华士镇、申港镇、霞客镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有西城钢铁、华西集团、三房巷、海澜集团、阳光集团等342个，占全部规模企业的40 %。从行业结构看，在33个行业分类中有10个行业超过全市平均水平，占30.3%。位居前5名的行业是：石油加工及炼
5、焦业、仪器仪表及文化办公用机械制造业、有色金属冶炼及压延加工业、化学纤维制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。（二）单位面积土地产出的利税2004年上半年，全市单位面积土地产出的利税为133元/平方M，略高于无锡市平均水平。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有4个，分别为：新桥镇、澄江镇、南闸镇、利港镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有利港电力、西城钢铁、澄星磷、海澜集团、阳光集团等207个，占全部规模企业的24.21%。从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：仪器仪表及文化办公用机械制造业、电力热力的生产和供应业、石油加工及炼焦业、
6、印刷业和记录媒介的复制、化学原料及化学制品制造业。（三）单位面积土地产出的出口交货值2004年上半年，全市单位面积土地产出的出口交货值为223元/平方M。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有7个，前5名为：澄江镇、祝塘镇、顾山镇、璜土镇、新桥镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有红星集团、扬子江船厂、阳光集团、澄西船厂、三房巷等213个，占全部规模企业的24.91 %。从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：皮革毛皮羽毛（绒）及其制品业、纺织服装鞋帽制造业、化学原料及化品制造业、纺织业、交通运输设备制造业。（四）单位面积土地的投资密
7、度根据江苏区域经济发展的实际状况，我省明确了苏南地区开发区新开工工程的投资密度不低于250万元/亩。本次调查中，我们计算出全市现有规模工业企业单位面积的资产总额为169万元/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有5个，分别为：新桥镇、南闸镇、澄江镇、璜土镇、华士镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有模塑集团、海澜集团、阳光集团、利港电力、西城钢铁等240个，占全部规模企业的28.07 %。从行业结构看，在33个行业分类中有13个行业超过全市平均水平，占39.39%。投资密度超过200万元/亩的行业有9个，分别是：水的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用品制造业、电力热力的生产和供应业、石
8、油加工炼焦业、造纸及纸制品业、有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、金属制品业。其中，水的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用制造业、电力热力的生产和供应业等3个行业的投资密度超过了250万元/亩。（五）单位面积土地的就业密度本次调查中，我们计算出全市现有规模工业企业单位面积的就业密度为4.25人/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有13个，前5名为:祝塘镇、云亭镇、霞客镇、顾山镇、新桥镇；从企业情况看，高于全市平均水平的企业有578个，占全部规模企业的67.60 %。从行业结构看，在33个行业分类中有15个行业超过全市平均水平，占45.45%。位居
9、前5名的行业是：工艺品及其他制造业、仪器仪表及文化办公用品制造业、木材加工及木竹藤棕草制品业、纺织服装鞋帽制造业、文教体育用品制造业。三、问题思考及建议从目前我市规模工业土地利用和产出情况分析：一是说明我市大部分规模工业企业目前的工业用土地利用率还不是很高，同时也说明土地存量比其他市（区）工业企业足，也有潜力可挖。二是工业用土地产出效率偏低，提高经济密度还有余地。三是投资密度较低，同现在要求的新办工程250万元/亩比较差距较大。这必须引起我们的关注，特别是在国家继续对土地实行严控、严管的大背景下，更值得我们去研究如何集约用地、节约用地，充分提高土地利用率和产出率。以下提出几点不成熟的建议：1、
10、盘活存量，挖掘潜力，进一步提高工业用地利用率。目前，我市规模工业企业平均占地面积相对于无锡各市（区），其比较明显的特征之一是“企业面积大，建筑密度低”。这项指标尽管是“逆指标”，但从另一角度看，则说明了我市工业企业有着比较大的土地资源潜力，盘活土地资源存量大有文章可做。因此，我们认为，一方面应该进一步摸清现有工业企业土地存量家底，鼓励老企业加大投资密度，首先在现有土地上用足存量；另一方面采取土地置换、调整布局等办法，对一些占地大、密度低、产出少的企业作出适当调整，进一步提高土地利用率。2、注重技改，提升水平，充分发挥企业的潜在能量。从被调查的855家工业规模企业的情况分析，其中有不少是从乡镇企
11、业大发展过程中逐步壮大发展成规模企业，这些企业大部分都形成了一定规模，有比较成熟的市场产品和竞争能力；同时也有不少企业存在着产品结构、技术装备、产出效率等方面的问题。我们应该鼓励这些企业在技术改造、调整结构等方面做文章，通过不断的技术改造，提高竞争能力，提高产出效率，改变新上工程就必须重新新增土地的单一扩能途径。3、合理规划，严格管理，着力提高土地集约化水平。市委、市政府提出了一系列集约土地资源、加强土地管理的举措，对我市新一轮经济发展有着十分重要的指导意义。我们应该在十分注重制定和实施集约化发展新规划、规范用地管理、严把投入产出关的同时，同样应该对现有工业企业加快发展、加强指导。既要对新增工
12、程、新增投入、新办企业有严格的“准入门槛”，也要对老企业的投资密度、产出效率进行调控，也应该出台一些量化的参照标准。4、增产增效，增强密度，着力提高经济运行质量。从统计数据可以看出：目前我市规模工业企业经济密度明显低于无锡全市平均水平，而且企业之间、行业之间的不平衡性比较突出，不少企业和行业的总体产出水平偏低，产业层次不高，经济运行质量有待于进一步提高。因此，我们在注重加大投资力度、培育企业增长后劲的同时，更应该注重激发企业内生增长因素，鼓励企业以效益为核心，提高投入产出比，着力提高经济运行质量。我市的土地资源十分匮乏，土地资源的不足无疑会给社会经济的发展带来严重的制约；而利用效率不高，不注重
13、集约经营开发、节约用地，同样是资源浪费的表现。因此，我们必须根据江阴的实际情况，切实制定集约化发展规划，合理布置，规范用地，加强管理，要贯彻科学发展观，转变经济增长方式，调整产业结构，提升产业层次，只有这样才能保持经济社会的可持续发展，统筹协调发展。我们要在市委、市政府的领导下，按照市委王伟成书记在全市园区工作会议上提出的“一个坚定不移，三个加速推进，五个着力提高”，扎扎实实抓好各项工作，使我市经济和社会事业发展再上新的台阶。上述分析仅是对我市规模企业土地利用及产出效率的简要分析，有一定的局限性，仅供领导参考，如有不当，请指正。1、 实习1：请有关人员介绍本县（或本乡镇或本村）土地利用规划情况
14、，做好记录。（以徐州市市区土地规划为例）城市市区土地利用规划是土地利用总体规划的重要组成部分，它是科学调控和引导结构布局，策划城市土地优化利用，确定产业配置，保护生态环境，协调城乡人口与用地总量结构平衡以及拟定城市用地规模的专项规划。城市总体规划、村庄和集镇规划应与土地利用总体规划相衔接，以达到综合部署各项建设，促进经济、社会、环境效益的统一，以适应经济与社会发展的需要。近几年来，随着国民经济的快速发展，工业化、城市化进程加快，我市市区建设规模不断扩展，城市面貌明显改观，各项基础设施进一步得到完善，对本市的经济建设文化发展发挥着巨大作用。但在土地利用上，节约和合理利用土地的观念淡薄，更多地注重
15、满足建设用地的需求，缺乏有效控制。根据中央（1997）11号文件精神和中华人民共和国土地管理法关于“城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模”的规定以及上级要求，我市认真地开展了市区土地利用规划的编制工作，这对于有效调控市区建设用地规模，合理利用土地，扭转非农业建设用地快速增长和耕地大量减少的失衡趋势，促进市区经济的全面协调发展，实现可持续发展战略，具有重要意义。一、规划范围规划范围包括鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区，贾汪区因其远离主城，相对独立，故不在此次规划范围。二、规划编制的依据1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕
16、地的通知（中发199711号）。2、中华人民共和国土地管理法。3、国务院关于加强城市规划工作的通知（国发199618号）4、徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标。5、徐州市土地利用总体规划（1997-2010年）。6、徐州城市总体规划（1995-2010年）。三、规划编制的指导思想和原则1、指导思想本次规划编制依据中央（97）11号文件、国发（96）18号文件、国家及省有关法律、法规和徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标，坚持从本市实际情况出发，进一步贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，严格控制非农业建设用地，合理调控城市建设
17、用地规模，统筹安排各业用地，有计划地定量供应土地，努力实现土地利用方式的根本转变，促进土地资源的优化配置和集约利用，确保实现耕地总量目标，保障我市国民经济持续、快速、健康发展。2、原则（1）在供给引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼顾，合理安排的原则。按照“控制总量、盘活存量、集约利用”的方针和省市下达的建设占用耕地控制指标，严格控制城市建设用地规模，最大限度的盘活存量土地，提高土地利用率。（2）坚持占用耕地与开发复垦挂钩原则。根据占用耕地数量，充分挖掘土地后备资源，进行土地开发、复垦、整理，有效补充耕地。（3）兼顾社会效益、经济效益和生态环境效益，坚持局部利益服从全局利益，眼前利益服从长远利益
18、原则。（4）在确保耕地总量和市区建设用地规模不突破土地利用总体规划的前提下，合理调整土地利用结构，更好地与城市总体规划相衔接，使土地利用规划更加切实可行。四、规划期限2010-2015年五、土地利用现状分析1、土地利用现状据1996年10月31日土地详查成果，市区（不含贾汪区，以后所提市区均不含贾汪区）土地总面积248.8平方公里（37.32万亩）。其中耕地7100公顷（10.65万亩），占土地总面积的28.54%；居民点及工矿用地9820公顷（14.73万亩），占土地总面积的39.47%；交通用地2193公顷（3.29万亩），占土地总面积的8.82%；水域2753公顷（4.13万亩），占土地
19、总面积的11%；未利用土地827公顷（1.24万亩），占3.3%；林地1607公顷（2.41万亩），占6.46%；园地580公顷（0.87万亩），占土地总面积的2.33%。2、土地利用特点：（1）土地资源构成以建设为主，如市区建设用地占土地总面积的48.29%，近一半土地为建设用地，说明市区土地利用中建设强度大。（2）建设用地增长速度快，耕地加速递减，导致耕地紧张。因城市建设和乡镇建设速度的加快，城镇建设用地呈快速上升势头，据我市非农业建设用地清查结果，市区1991-1992年非农业建设用地204公顷（0.3万亩），其中占用耕地110公顷（0.17万亩）；1993-1994年非农业建设用地30
20、6公顷（0.46万亩），其中占用耕地204公顷（0.3万亩）；1995-1996年非农业建设用地576公顷（0.86万亩），其中中用耕地322公顷（0.48万亩）。（3）土地后备资源具有一定潜力。市区主要是城乡结合部有荒废地、废弃窑场、废水坑、空闲地、煤矿塌陷地等可以开发利用，据初步调查约有1967公顷（2.95万亩）。3、土地利用中存在的主要问题（1）耕地递减，人口不断增长，人地矛盾日趋尖锐。近几年来，随着经济的发展，开发区的建设，城市建设速度加快，同时使耕地递减显著加快。（2）土地利用缺乏总体规划，宏观调控不得力，注重增量土地的发展，忽视存量土地的挖潜，城市规模不断扩展，用地不尽合理，各业
21、用地矛盾突出，主要表现为非农业建设用地与农业用地矛盾，特别是城乡结合部，乡村企业用地明显过大，存在滥用和浪费土地现象。（3）非农业建设用地土地利用率低，部分城市工矿企业和乡村企业占地大，闲置较多，土地利用率和产出率都很低；一些农村村庄布局散乱，宅基地超标，居民点内部空闲地较多。（4）城市核心地区用地水平偏低。成都市用地结构中，一是军事用地多，二是铁路用地多，三是煤矿等驻徐单位用地多，客观上降低了城市自身建设用地的比例。（5）环境质量恶化，土地生产功能削弱，由于本市许多工业“三废”未能达标排放，水土污染严重，同时由于重用轻养，土地的综合生产能力有待进一步提高。六、国民经济和社会民展“十五”计划及
22、2015年远景目标根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划及2010年远景目标纲要，到2010年，徐州市将努力建设成为我国重要的现代化交通枢纽，陇海兰新经济带东部的商贸都会，区域性的中心城市和城乡经济繁荣、科技教育发达、人民生活富裕、生态环境良好、社会文明进步的现代化大城市。1、经济总量和综合实力跃居全国发达地区行列，到2010年，全市国内生产总值要达到3500亿元，人均国内生产总值达到3.7万元，跨入经济发达、实力雄厚和市场竞争力较强的发达地区。2、市区人口自然增长率控制在7、机械增长率在20以内，2000年市区人口不超过120万人，到2010年，市区人口不超过155万人。3、产业结构基本实
23、现高度化。三次产业的比例调整为5：50：45，形成以“三高”农业为主体的产业化农业结构，以高新技术为导向，规模经济为支柱的现代化工业结构，建立起服务高效、功能完善的高层次第三产业体系。4、市区建成现代化大都市，并以此为中心，建成市镇结构协调，布局合理的市域城镇体系。充分发挥中心城市的多功能作用，按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的要求，大力发展第三产业，提高基础设施水平，高标准建成金山桥，九里山经济开发区，合理拓展城市建设空间，培植起吞吐能力较强的市场体系和辐射能力较强的中心城市服务功能，使之成为区域性的商贸、金融和信息中心。七、土地利用规划1、土地利用总体规划控制指标根据省计经（1998
24、）56号、徐计规（1998）58号文件，为实现全市耕地总量动态平衡，从严控制建设占用耕地，充分挖掘存量土地潜力，保障必需的经济建设用地，综合考虑市区经济发展水平和人口、耕地拥有量以及土地资源的开发利用的实际情况，到2010年，省、市下达我市市区（不包括贾汪区）土地利用总体规划控制指标为建设占用耕地1600公顷（2.4万亩）。为保证市区的经济发展，控制人均100m2 的建设用地指标，拟复垦采煤塌陷国有土地1533公顷（2.3万亩），其中提供城市建设用地3500公顷（5.25万亩），补充耕地267公顷（0.4万亩）。2、土地利用目标根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标、省市
25、下达的土地利用总体规划控制指标、徐州市城市总体规划，到2010年，市区的土地利用目标为：（1）确保市区耕地总量控制在5766.7公顷（8.65万亩）；（2）市区建设用地规模控制在155平方公里；（3）开发复垦土地后备资源1967公顷（2.95万亩），增加耕地267公顷（0.4万亩）。3、土地利用方针（1）切实保护耕地，保护城市蔬菜、副食品基地。（2）在严格控制市区建设用地总量的前提下，合理调整土地利用结构，保障必要的城市建设，确保重点建设工程。（3）结合市情，切实有效地开展土地复垦、开发、整理工作，为农业生产和城市建设服务。（4）充分挖掘和利用城乡存量土地，提高土地利用率和产出率。4、土地利用
26、结构调整按照徐州市土地利用总体规划（1997-2010）的主要控制指 标，结合城市发展规划，到2010年市区土地利用结构调整如下：1、耕地由于市区的建设发展，市区建设用地规模扩大，2010年比1996年市区耕地面积将净减少1333.3公顷（2万亩），2010年耕地面积为5766.7公顷（8.65万亩），占市区土地总面积的23.18%。2、居民点及工矿用地1996年市区居民点及工矿用地为9820公顷（14.73万亩），随着市区人口的增加，建成区面积将有所扩大，规划2010年市区居民点及工矿用地将达到13100公顷（19.65万亩），占市区土地总面积的52.65%，比1996年增加3280公顷（4
27、万亩）。其中建设占用耕地1553公顷（2.33万亩），非耕地1729公顷（2.59万亩）。3、交通用地为提高城市现代化水平，提高城市运转率，改善投资环境，交通用地规模有所扩大，2010年将达到2413公顷（3.62万亩），占市区土地总面积的9.7%，比1996年增加218公顷（0.33万亩）。其中建设占用耕地47公顷（0.07万亩），非耕地171公顷（0.26万亩）。详见表-市区土地利用结构调整规划表5、市区建设用地规划（1）市区人口预测人口规划是市区发展的重要参数，是确定市区建设用地规模的重要依据，因此市区人口预测对市区土地利用规划具有十分重要的意义。而预测本身一项较为复杂的工作，受到诸多因
28、素的影响和制约，具有一定的波动性。在册人口按照徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要，人口自然增长率取7；按计生委1978年1994年多年平均机械增长率计算，人口机械增长率取值20。1996年市区（不含贾汪区）总人口98.82万人，其中非农业人口84.59万人，农业人口14.23万人。 2000年：自然增长数 98.82（1+7）4-1=2.79万人机械增长数 98.82（1+20）4-1=8.15万人2000年在册人口=98.82+2.79+8.15=109.76万人2010年：自然增长数 98.82（1+7）14-1=10.14万人机械增长数 98.82（1+20）1
29、4-1=31.57万人2010年在册人口=98.82+10.14+31.57=140.53万人不在册常住人口根据公安部门，我市现状不在册常住人口约占市区人口的5%左右，实际数字较统计数字还要大得多，由于徐州市的地位和所承担的职能分析，今后不在册常住人口仍会较大增长，故采用不在册常住人口占市区人口的10%进行预测。2000年不在册常住人口=109.7610%=10.98万人2010年不在册常住人口=140.5310%=14.05万人人口规模2000年市区人口规模=109.76+10.98=120.74万人，规划取值120万人2010年市区人口规模=140.53+14.05=154.58万人，规划
30、取值155万人（2）市区建设用地规划按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的要求，以及徐州市所处的区域地位和承担的职能，根据经济发展水平、历年市区人口和市区建设规模的扩展速度、市区建设发展所需投资和我市的土地资源状况，规划到2000年市区人口规模120万人，市区建设用地规模为130平方公里，其中将建设占用耕地480公顷（0.72万亩)，占用非耕地520公顷（0.78万亩），到2010市区人口规模155万，人均建设用地100平方M，市区建设用地总规模为155平方公里。共计占用耕地1600公顷（2.4万亩），占用非耕地1900公顷（2.85万亩）。市区建设发展的重点是：发展城市建设用地，压缩农村及
31、其它建设用地，保证第三产业用地，支持第二产业上规模、上水平，适当提高现有居住水平，提高道路广场用地指标，保护较高绿地指标，保证历史古迹和旅游景点的工程开发。居住用地本市中心区和老城区居住密度大，生活条件较差，本次规划进行用地的优化组合，对中心区居住用地进行控制，逐步疏散居住人口，改善生产居住设施和条件，提高居住质量，重点安排西苑、坝山、杨庄、九里山机场、金山桥、万寨、拾屯、七里沟、桃园、罗王庄等生活区，规划到2000年将占用耕地151公顷（2265亩），占用非耕地120公顷（1800亩），2001-2010年将占用耕地351公顷（5265亩），占用非耕地315公顷（4725亩）。公共设施公地规划将中心区建成城市核心和区域的服务中心，因而公共设施需进一步加强，要建设区域性的，集政治、文化、科教、行政、金融、商贸、信息于一体的中心服务体系。到2000年将占用耕地42公顷（630亩），占用非耕地88公顷（1320亩），2001-2010年将占用耕地124公顷（1860亩），占用非耕地217公顷（3255亩）。工业用地规划将中心区内原有的污染工厂及有碍中心城市建设的工厂企业原则上逐步搬迁到中心区以外，在二
