1、第第 壹壹 国国 际际整合推广思路整合推广思路市场环境分析市场环境分析我们处于一个什么样的时代背景？我们处于一个什么样的时代背景？WTO！20012001年年7 7月月3 3日，世界贸易组织（日，世界贸易组织（WTOWTO）成员国就中国入世问题达成一致，成员国就中国入世问题达成一致，中国在提出申请中国在提出申请1515年后终于实现加盟！年后终于实现加盟！中国成为中国成为WTOWTO成员国后，将全面面向世界开放，是中国的国际化，也是世成员国后，将全面面向世界开放，是中国的国际化，也是世界的中国化的开始。界的中国化的开始。加入加入WTO后，后，将为中国带来巨大利益将为中国带来巨大利益扩大贸易、推动
2、进一步经济改扩大贸易、推动进一步经济改革、吸引更多的外国投资，但也将给中国人民带来重大的责任和挑战。革、吸引更多的外国投资，但也将给中国人民带来重大的责任和挑战。中国将把加入中国将把加入WTO作为新的起点，用好新机遇，迎接新挑战，以更加积作为新的起点，用好新机遇，迎接新挑战，以更加积极的姿态参与国际经济合作与竞争，加快经济改革和发展的步伐。极的姿态参与国际经济合作与竞争，加快经济改革和发展的步伐。在在未未来来的的5年年里里，中中国国货货物物市市场场的的开开放放将将为为贸贸易易伙伙伴伴提提供供至至少少一一万万五五千千亿亿美美元元的的市市场场机机会会。服服务务贸贸易易市市场场的的进进一一步步开开放
3、放，将将为为世世界界各各国国的的投投资资者者提供新的发展领域。提供新的发展领域。WTO，将对中国房地产市场造成什么影响将对中国房地产市场造成什么影响？WTO！中国房地产冲向世界的号角！中国房地产冲向世界的号角！中国与各国经贸关系正常化，必将使经贸伙伴国增加对华投资，引发更多的外资中国与各国经贸关系正常化，必将使经贸伙伴国增加对华投资，引发更多的外资公司进驻，增加对办公楼、宾馆、工业用地、标准厂房的需求。公司进驻，增加对办公楼、宾馆、工业用地、标准厂房的需求。由于房地产市场的需求增加，必然会使土地价格上扬，房价总体上稳中有升，特由于房地产市场的需求增加，必然会使土地价格上扬，房价总体上稳中有升，
4、特别是在沿海开放城市、省会城市和海外活动频繁的城市。别是在沿海开放城市、省会城市和海外活动频繁的城市。入世后，入世后，“外销房外销房”与与“内销房内销房”界限将自动消失，这种趋势会促进一、二级市界限将自动消失，这种趋势会促进一、二级市场联动，促进住房金融产品的创新。场联动，促进住房金融产品的创新。入世后，从近期看可能对某些行业带来一定的冲击，但从中长期看将促进中国经入世后，从近期看可能对某些行业带来一定的冲击，但从中长期看将促进中国经济的繁荣，就业机会的增加，使居民住房消费能力相应提高。济的繁荣，就业机会的增加，使居民住房消费能力相应提高。入世后，国外知名的大型房地产企业集团必将挤占我国市场，
5、有实力的外商竞争入世后，国外知名的大型房地产企业集团必将挤占我国市场，有实力的外商竞争将加速国内企业的兼并和重组。将加速国内企业的兼并和重组。在在WTO背景下房地产板块最先获益的，一定是城市商业经济中心。背景下房地产板块最先获益的，一定是城市商业经济中心。面对风云变幻的中国房地产市场第壹国际只有站在高人一筹的战略角度上进行整面对风云变幻的中国房地产市场第壹国际只有站在高人一筹的战略角度上进行整合推广，才能最大限度获利。否则就会陷入被动的同比竞争局面。合推广，才能最大限度获利。否则就会陷入被动的同比竞争局面。我们是谁？我们是谁？“第第壹壹国际国际”是什么？是什么？“第壹国际第壹国际”处于东莞市中
6、心区，北面与东莞会展中心一路之隔，东面紧邻处于东莞市中心区，北面与东莞会展中心一路之隔，东面紧邻东莞大道，西面和西北面是正在建设中东莞行政中心和文化娱乐中心。东莞大道，西面和西北面是正在建设中东莞行政中心和文化娱乐中心。占占地地面积：面积：21.1万平方米万平方米总建筑面积：近总建筑面积：近70万平方米万平方米总投资：近总投资：近30亿人民币亿人民币建筑及业态构成：商业街、写字楼、酒店、会馆、商务公寓、博览等。建筑及业态构成：商业街、写字楼、酒店、会馆、商务公寓、博览等。从以上基本资料我们不难看出从以上基本资料我们不难看出“第壹国际第壹国际”为东莞乃至珠三角首屈一指的综为东莞乃至珠三角首屈一指
7、的综合商业项目，并且占领着城市新一轮开发的核心区域，如此高质素的商业项目在合商业项目，并且占领着城市新一轮开发的核心区域，如此高质素的商业项目在全国范围内也是凤毛麟角。由此可见，全国范围内也是凤毛麟角。由此可见，“第壹国际第壹国际”将对东莞中心区甚至珠三角将对东莞中心区甚至珠三角洲的发展起到极其深远的影响，势必将引发业内业外的广泛关注和形成极大的社洲的发展起到极其深远的影响，势必将引发业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力。会影响力。我们的竞争对手在哪里？我们的竞争对手在哪里？通过对东莞商业项目的调查我们发现：通过对东莞商业项目的调查我们发现：东莞东莞商业项目的空置率不高，中小面积单位售价颇
8、高，但销售良商业项目的空置率不高，中小面积单位售价颇高，但销售良好；而大面积单位相对销售迟缓。好；而大面积单位相对销售迟缓。东莞市民投资意识普遍较强，随着本地人士资金的不断累积，再东莞市民投资意识普遍较强，随着本地人士资金的不断累积，再投资行为频繁，并且有部分台湾、香港投资者对市场的支撑。投资行为频繁，并且有部分台湾、香港投资者对市场的支撑。利用一些大型超市、品牌商家进驻引发的利用一些大型超市、品牌商家进驻引发的“羊群效应羊群效应”，将会促，将会促进项目的销售与出租。进项目的销售与出租。东莞商业项目出租率非常高，尤其商业旺地出租率几乎达到了东莞商业项目出租率非常高，尤其商业旺地出租率几乎达到了
9、100%。市民较高的生活水平和众多外地人口的支持，东莞的商业项目还是得到了良市民较高的生活水平和众多外地人口的支持，东莞的商业项目还是得到了良好的运作，但开发商的开发与经营素质也有许多值得提高的方面。随着好的运作，但开发商的开发与经营素质也有许多值得提高的方面。随着“国国际制造业名城际制造业名城”形象的树立，低素质项目同样面临着迅猛发展城市形象的挑形象的树立，低素质项目同样面临着迅猛发展城市形象的挑战，因为我们已经发现战，因为我们已经发现东东莞莞无论街铺还无论街铺还是主题商城是主题商城整体商业形整体商业形态比较落后，态比较落后，缺乏大型现缺乏大型现代复合功能代复合功能的商业场所。的商业场所。专
10、业市场众专业市场众多，但大部分多，但大部分规模小，经营规模小，经营模式落后；街模式落后；街区网点多以区网点多以经营建材、经营建材、五金为主。五金为主。商业网点集商业网点集中在老城区，中在老城区，购物环境差，购物环境差，人车混杂，显人车混杂，显得非常混乱。得非常混乱。真正的国际真正的国际顶级品牌，如：顶级品牌，如：Dior、CERRUTI、GUCCI、JORYA等品等品牌无乎寥寥牌无乎寥寥无几。购物档无几。购物档次、购物环境次、购物环境显然不能满显然不能满足高端客户足高端客户的物质需求。的物质需求。我们产生了一个疑问我们产生了一个疑问东莞众多高端消费群的消费东莞众多高端消费群的消费额流失到了何处
11、？额流失到了何处？虽然东莞有国际品牌店的进驻，但其档次、规模、购物虽然东莞有国际品牌店的进驻，但其档次、规模、购物环境都不如深圳、广州同样品牌店，由此可见东莞高端消环境都不如深圳、广州同样品牌店，由此可见东莞高端消费者的大量消费额已流向珠三角洲商业发达的中心城市费者的大量消费额已流向珠三角洲商业发达的中心城市广州、深圳、香港等地广州、深圳、香港等地通过对东莞写字楼调查我们发现：通过对东莞写字楼调查我们发现：据据资料统计，资料统计，2001年东莞写字楼投资年东莞写字楼投资4141万元，仅占本年度房地产投资万元，仅占本年度房地产投资额的额的3%，施工面积为，施工面积为76365万平方米，而竣工面积
12、仅万平方米，而竣工面积仅5591平方米；销售平方米；销售面积为面积为9922平方米，空置率较高。平方米，空置率较高。东莞企业多为制造业，办公用房多为厂房；再者，东莞很多小企业喜欢东莞企业多为制造业，办公用房多为厂房；再者，东莞很多小企业喜欢在家办公，因此写字楼的需求量较小。在家办公，因此写字楼的需求量较小。东莞写字楼质素普遍较差，没有符合国际标准的高档写字楼。东莞写字楼质素普遍较差，没有符合国际标准的高档写字楼。东莞写字楼销售手段差，所要求的销售额较大。东莞写字楼销售手段差，所要求的销售额较大。随着随着WTO概念的深入，外资的逐渐进入，写字楼和需求量会进一步扩大。概念的深入，外资的逐渐进入，写
13、字楼和需求量会进一步扩大。随着东莞向随着东莞向“中心城市中心城市”功能转变和东莞新中心区全面建设，写字楼的功能转变和东莞新中心区全面建设，写字楼的开发重心会逐步向新中心区转移。开发重心会逐步向新中心区转移。从以上资料我们也产生一个疑问：从以上资料我们也产生一个疑问：？东莞是否有国际标准写字楼的市场东莞是否有国际标准写字楼的市场？通过以下几点我们将得到肯定的回答通过以下几点我们将得到肯定的回答东莞有诺基亚、金霸王、杜邦等具有雄厚经济背景大型企业，而以这东莞有诺基亚、金霸王、杜邦等具有雄厚经济背景大型企业，而以这些企业为突破目标的发展中企业，他们将成为高档写字楼的主力消费些企业为突破目标的发展中企
14、业，他们将成为高档写字楼的主力消费群。群。随着随着WTO的深入，东莞将作为的深入，东莞将作为“国际制造业名城国际制造业名城”在世界舞台亮相，在世界舞台亮相，政府必定加大力度提高城市竞争力，引入大量外资。随着大量跨国大政府必定加大力度提高城市竞争力，引入大量外资。随着大量跨国大型企业与相关配套机构的进驻，必定会引发国际标准高档写字楼的需型企业与相关配套机构的进驻，必定会引发国际标准高档写字楼的需求。求。东莞没有国际标准写字楼，并不代表当地没有市场，而是东莞没有国际标准写字楼，并不代表当地没有市场，而是“有市无货有市无货”的局面。的局面。通过对东莞住宅的调查我们发现：通过对东莞住宅的调查我们发现：
15、东莞当地人士购买力强、家庭成员数量较多，普遍购买高档楼盘并且为面积较大东莞当地人士购买力强、家庭成员数量较多，普遍购买高档楼盘并且为面积较大的单位和别墅。的单位和别墅。本地人士购房基本上为二次或二次以上置业，购房不仅仅满足于本地人士购房基本上为二次或二次以上置业，购房不仅仅满足于“住住”的基本物的基本物质功能，而提升到精神层面的需求，甚至于个性化居住的延伸。质功能，而提升到精神层面的需求，甚至于个性化居住的延伸。东莞毗邻深港，有大量的港、台、澳客商的入驻，又有部分祖籍东莞的港、台、东莞毗邻深港，有大量的港、台、澳客商的入驻，又有部分祖籍东莞的港、台、澳居民，几乎所有楼盘都有一定的外销份额。澳居
16、民，几乎所有楼盘都有一定的外销份额。基于前几年东莞房地产市场别墅、洋房等高端楼盘开发量较大，本地人口数量有基于前几年东莞房地产市场别墅、洋房等高端楼盘开发量较大，本地人口数量有限等因素，今后高档楼盘需求量的增长势头将趋于平衡，并面临着激烈的竞争局限等因素，今后高档楼盘需求量的增长势头将趋于平衡，并面临着激烈的竞争局面。面。以往房地产开发商大多只看准本地、港、澳、台人士居住的高档休闲度假物业市以往房地产开发商大多只看准本地、港、澳、台人士居住的高档休闲度假物业市场，而没有考虑到适合高级白领人士与商务人士居住的公寓物业，导致了东莞高场，而没有考虑到适合高级白领人士与商务人士居住的公寓物业，导致了东莞高质素商务公寓的匮乏。质素商务公寓的匮乏。可预计，今后的市场动态可预计，今后的市场动态1.随着外来白领人士在东莞工作时间的增长，财富积累也将越来随着外来白领人士在东莞工作时间的增长，财富积累也将越来越多，他们的购房能力将会日趋提高。越多，他们的购房能力将会日趋提高。2.随着随着WOT的深化，外资企业将陆续抢滩东莞，相关配套机构也的深化，外资企业将陆续抢滩东莞，相关配套机构也会相序上马。这些商业举
